1 #76 21/04/2021 18h28
- Ankh
- Membre (2020)
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EVOLUTION DANS LA POCHE FONCIER DE MON PORTEFEUILLE
Dans le cadre de ma stratégie rendement, j’ai un certain nombre de titres fonciers en portefeuille qui apportent de jolis dividendes. Le foncier représente 10% de mon portefeuille total et je suis à l’aise avec cette proportion. Il fut un temps où j’avais accumulé un certain nombre de titres sans réel concept et donc un peu disparate. Enfin, ma sélection avait quelques lacunes : trop français, trop porté sur les secteurs classiques (bureaux, commerces), pas assez porté sur l’avenir.
En 2019-2020 j’ai déjà bien fait le ménage en vendant quelques petites lignes non stratégiques. J’ai aussi vendu Unibail et Klépierre dans lesquels je ne crois plus vraiment. Le temps des grands temples de marbre et d’acier poli me semble révolu. Avec la montée du e-Commerce, le chiffre d’affaires des locataires est sous pression et même post-Covid la dynamique commerciale ne devrait plus retrouver le rythme de la meilleure époque.
En ce qui me concerne, j’ai renforcé des branches plus dynamiques comme les infrastructures, les towers et les data centers. Le monde devient plus numérique, il y a hausse du trafic mobile et internet et la tendance générale vers plus de streaming, plus de logiciels en mode Saas et plus de données sur des cloud. Sur le long terme, il reste donc une bonne réserve de croissance pour toutes les foncières qui mettent à disposition des infrastructures permettant de servir ce trafic.
Transformation actuelle
Mon portefeuille foncier s’est déjà bien transformé au cours des derniers temps, mais il y avait encore quelques lacunes, que j’ai essayé de combler cette semaine.
-Vente de Tour Eiffel en totalité, après 6 ans de fidélité. Je sors avec une MV, mais comme j’ai touché de gros dividendes sur la période, le rendement total est de +5%. Ca fait pas large rapporté à la période de détention, mais au moins le résultat est positif. Pendant longtemps la société s’était endormie sur ses lauriers, avant une reprise en mains vigoureuse par un fonds qui a acquit la majorité du capital. Mais malgré une augmentation de capital, l’achat de nombreux nouveaux actifs et une OPA sur Affine, les résultats ne sont toujours pas au rendez-vous. Le cours s’effrite depuis une dizaine d’années, la rentabilité baisse (même hors effet Covid) et je n’aime pas le taux d’occupation qui tourne autour de 82% seulement. A priori, trop de bureaux en périphérie de Paris qui peinent à trouver preneur.
-Achat de la foncière Inéa en remplacement, qui a un portefeuille de bureaux dans les grandes villes de province. La dynamique commerciale est meilleure avec un CA qui a doublé en 5 ans et une rentabilité en amélioration.
-Vente de Mercialys en totalité, ce qui me permet de récupérer une grosse somme (environ 6.000€). Comme toutes les foncières commerciales, le titre a bu la tasse l’année dernière, mais il a explosé de 45% cette année me permettant de retrouver mon prix de revient. Je profite de la fenêtre de tir pour solder la ligne, avant les résultats trimestriels et avant le détachement du dividende fin avril. Enfin, Casino est actionnaire de référence avec environ 20% du capital et ça fait des années que Casino vend des titres pour dégager des liquidités. Le cours ayant bien remonté, je crains que les ventes de titres vont reprendre.
A priori j’ai bien fait de vendre lundi, car le titre a réagi négativement aux résultats trimestriels publiés le jour suivant.
-Renforcement de Patrimoine&Commerce pour 1.500€. La société est aussi active dans les commerces, mais le modèle low cost très local semble mieux résister.
Au total, j’ai réinvesti beaucoup moins dans les commerces que le produit de la cession de Mercialys. J’ai donc encore réduit le poids des commerces dans ma poche foncière.
-Vente de Aedifica. Le cours tourne en rond depuis des mois avec des fluctuations entre -5/+5% autour de mon prix de revient. C’est une bonne société présente dans le développement des résidences pour seniors. Mais en y réfléchissant bien, le titre est cher en termes de PER et en termes de valorisation par rapport à l’ANR. Exprimé autrement, c’est un titre porteur mais mon prix de revient était mauvais. Je préfère donc m’en défaire. Qui sait, il y aura peut-être une fenêtre de tir plus attractive à l’avenir me permettant de revenir sur le dossier.
-Achat de Altarea, qui a un business plus diversifié avec à la fois un côté foncier (résidentiel, commerce) et une activité dans la promotion. Il me semble que ce business model est plus équilibré sur le long terme.
-Dans la foulée j’ai aussi acheté Atland, qui a aussi un business très diversifié (promotion et foncier) et qui va encore plus loin avec une activité de gestion de SCPI (filiale Voisin) et une plateforme dans le crowdfunding (filiale Fundimmo). Il faudra voir ce que ça donne sur le long terme, mais j’aime bien ce mix d’activités complémentaires.
-Enfin j’ai encore renforcé mon ETF Lyxor Stoxx 600 Real Estate pour 1.500€ ce qui permet de jouer indirectement une multitude d’autres foncières.
Bilan général
Je pense que ma poche foncière est maintenant encore plus équilibrée et diversifiée. Et malgré les nombreux arbitrages cette semaine, le total investi représente toujours 10% de mon portefeuille actions. Le cash flow de dividendes attendu cette année est lui aussi quasi identique à la situation antérieure.
Commerces : Carmila, Patrimoine & Commerce
Bureaux : Inéa
Hôtels : Covivio Hôtels
Foncier & Promotion : Altarea, Atland
Towers : Crown Castle (USA)
Data centers : Digital Realty Trust (USA)
Entrepôts: ProLogis (USA)
Infrastructures green economy: Hannon Armstrong (USA)
Forêts & sylviculture: Weyerhaeuser (USA)
Diversifié: 2 EFT de Lyxor Stoxx 600 Real Estate et Lyxor FTSE Epra Nareit Global
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