Vous êtes encore plein de candeur au sujet de l’immo locatif. Je vais tenter de démêler tout cela, car je suis aussi passé par votre état d’esprit il n’y a pas si longtemps que ça, donc je comprends votre discours et souhaite que vous évitiez certains écueils.
Le meilleur moyen d’apprendre étant d’enseigner, je vais tenter de m’exercer sur vos propos.
Je rappelle aussi, pour situer mon contexte, que je n’ai pas réalisé d’investissement locatif à ce jour. Je n’en suis encore qu’à la phase de recherche. Je n’ai pas parole d’évangile. Les sachant sauront corriger si besoin.
c’est toujours mieux quand on peut acquérir soi-même ses biens sans l’aide de personne
Ce n’est pas mieux, c’est vraiment indispensable, surtout en "début de carrière", car vous êtes plus susceptible de vous faire avoir comme au coin d’un bois, que si vous avez plus d’expérience.
C’est également plus simple à énoncer lorsque l’on a déjà un background dans le milieu, éventuellement des proches qui ont déjà fait ça, et surtout que l’on en est pas à sa première opération
Ce background, il vous faut l’acquérir, il ne faut pas penser que quelqu’un fera le travail à votre place.
Visitez des biens, consultez la base dvf, exercez votre œil, allez aider vos amis/famille à faire des travaux, discutez avec les artisans que vous rencontrez des techniques et matériaux qu’ils utilisent. C’est en faisant ce travail que vous allez monter en compétence.
Je reviens juste sur ce point. Vous n’êtes pas shortlisté par le vendeur, c’est vous qui proposez une offre d’achat. Ce n’est pas qu’une question de formulation, c’est une question d’état d’esprit. Vous êtes acteur de vos achats, ce n’est pas le vendeur qui vous fait une fleur en vous vendant son bien. Vous devez vous positionner en tant qu’investisseur, connaissant son affaire, ses objectifs de rentabilité, sa capacité de financement, les travaux à réaliser sur le bien, etc.
Et là où un chasseur d’appartement peut apporter une plus-value, c’est précisément grâce à son réseau.
Ne croyez pas que le chasseur va vous apporter son réseau tout cuit juste pour vos beaux yeux.
Concrètement, il peut proposer un logement qui n’est pas affiché
En théorie, oui. C’est même ce qu’il fera, mais pas avec vous. Soyez assuré qu’il proposera ce type de bien aux investisseurs avec qui il travaille de longue date. Ces investisseurs ont fait leurs preuves, seront suivis par leur banque, et connaissent leurs objectifs.
Dans le cas présent, vous avez plutôt le profil du pigeon idéal : il va faire un coup avec vous, vous vendre un bien bof en terme de rentabilité, toucher sa commission, et faire la même avec un autre débutant. Et vous, vous allez vous retrouver seul avec votre bien, à payer 250€ pour changer une serrure cassée, 150€ pour un évier bouché, (prix arbitraires) alors que vous auriez pu tout gérer si vous étiez à proximité. Vous serez seul maître à bord, et personne ne vous dira quoi faire, "l’accompagnement", ce sera terminé. Et encore, je vous parle là de soucis bien gentillets par rapport à ce qu’on peut rencontrer dans l’immo. Vous pourriez avoir une toiture qui fuit, et le couvreur qui vous dit qu’il faut remanier la toiture, quand un autre vous dit qu’il faut tout changer, et installer un écran sous toiture car le bien n’en dispose pas. Et bien d’autres exemples encore…
Pour vous donner mon exemple : Droit dans les yeux, un agent m’a dit que l’appart que je visitais était au prix (en mai 2020, il est toujours sur le marché), et que pour moi c’était un bon premier investissement, que je pourrais lui en reparler quand j’aurais 30 apparts. C’était faux, ça aurait plombé ma capacité d’endettement avec un CF<0, mais comme je semblais croire un peu à ce qu’il me disait, il y allait à fond. Qui ne tente rien, n’a rien.
Bien évidemment, mon but à terme c’est de faire tout ça tout seul, ou à minima de pouvoir déléguer tout cela avec un résultat similaire voire plus positif. Aujourd’hui, j’ai le choix entre faire tout ça, tout seul, dans mon coin, au risque de réussir, mais aussi de faire des erreurs qui coûtent chères malgré mes heures de formation à bouquiner. Ou sinon, la solution d’être accompagné d’un professionnel.
C’est peut-être une déformation professionnelle, mais sur des projets de grande envergure, au travail nous conseillons nos clients ; je vois l’immobilier à peu près de la même manière, je veux être un contributeur majeur nécessitant un accompagnement pour être, à terme, autonome.
Je vous confirme que c’est une déformation professionnelle. Il n’est pas là pour vous accompagner, il est là pour vendre. C’est à vous de vous prendre en charge et de monter en compétence pour pouvoir discuter d’égal à égal avec ce genre de personne. N’oubliez pas que beaucoup sont des margoulins. Je vous en donne un exemple juste après.
Seul un des logements est à rafraîchir avec de la peinture d’après notre homme.
Vous n’avez pas visité, et vous seriez surpris de constater lors de la visite le nombre d’éléments qui font défaut. Par ailleurs, les agents ont un langage qu’il faut décrypter :
Logement défraichi = à rénover complètement, juste garder les 4 murs.
Logement sans travaux : prévoir des travaux de décoration, voire refaire sdb et cuisine qui sont propres mais datées. Ces pièces étant les plus chères à rénover.
C’est vous, et uniquement vous, qui devez voir ce qui est bon à rénover ou non, pas un agent qui veut avant tout vendre.
Dans un cas général, je suis d’accord avec vous, un tel montage est bien plus risqué, c’est vrai. Maintenant, j’ai pu intercepté un débat de prétendus rentiers de l’immobilier sur Facebook, et l’essence même de la discussion était dans ce sens : ne pas se priver de commencer par une bonne rentabilité, si l’opportunité est là.
Ils disent cela car ils ont l’expérience. Ils ont raison. A la seule condition d’avoir le bagage financier et technique. Vous n’avez ni l’un, ni l’autre aujourd’hui.
Commencez par mettre de côté un an de dépenses perso, puis l’équivalent d’un an de loyers, afin de faire face aux imprévus : loyers impayés, travaux non prévus, etc.
Sinon, j’ai le choix de partir sur un bien sur Paris ou alentours, qui va prendre toute ma capacité d’endettement, et pour lequel je vais difficilement avoir une bonne rentabilité sans effort d’épargne.
Or, si j’avais voulu un tel schéma, j’ajouterai juste plus de SCPI à mon allocation ; si je pars sur l’immobilier en direct, cela me paraît cohérent d’exiger au moins un autofinancement du crédit sur 20 ans
C’est peut-être la solution. L’immobilier n’est pas forcément fait pour tout le monde, ni partout. Le cas de l’Ile de France est un peu à part, je laisse les connaisseurs en parler. Certains investisseurs arrivent à dégager un CF>0 en IDF, à vous de vous inspirer de leurs méthodes.
Vous avez besoin d’aller sur place, pour faire votre expérience. Allez-y, mais n’en attendez pas autre chose que de l’acquisition d’expérience.
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