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[+2]    #1 15/10/2021 12h26

Membre (2021)
Top 50 Année 2024
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   102  

Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 3 ans et depuis j’ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,….) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d’investissement au fil de l’eau je possède les SCPI suivantes :

    - INTERPIERRE                               25 KE            A CREDIT
    - NOVAPIERRE ALLEMAGNE             25 KE            A CREDIT
    - VENDOME REGIONS                     25 KE            A CREDIT
    - ACTIPIERRE EUROPE                    4 KE              EN CASH
    - CORUM ORIGIN                           70KE             DONT 60 A CREDIT
    - CORUM XL                                  42KE             DONT 38 A CREDIT
    - PIERVAL SANTE                           66KE             A CREDIT
    - EPARGNE PIERRE                         60 KE            A CREDIT
    - PLACEMENT PIERRE                     30 KE            A CREDIT
    - IMMORENTE                                30KE             A CREDIT
    - IMMO PLACEMENT                       35KE             DONT 20 A CREDIT

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m’a amené à ma sélection.

Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu’il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l’époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2….j’ai donc du convaincre ma conjointe…..

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j’ai voulu investir dans d’autres SCPI. J’ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d’Epargne Midi Pyrénnée) par contre c’était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d’emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J’ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI…..Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d’un mois de crédit j’ai immédiatement fait une substitution d’assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j’ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier….bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM….mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance……
C’est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j’ai fait comme ça…..

Offre d’une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j’avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d’euros pour réaliser une augmentation de capital.
J’ai appelé d’autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d’ailleurs….Mais mon désire d’emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque….j’ai refusé…..
Du coup en désespoir de cause j’ai décidé d’appeler des banque au hasard de ma ville…..en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable…..moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d’en financer d’autres…..et je suis client et bon client depuis 20 ans….. Bref, pour la faire courte j’ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais…..j’en revenais pas avec des supers conditions de crédit….. (1,1% sur 20 ans et assurance externe)…
Bref, j’ai sauté sur l’occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d’un prévoyance et apport d’épargne….j’ai donc changé de banque et ne le regrette pas!

2020: J’ai réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu’un de plutôt prudent j’espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID…..mais je pense avoir minimisé les risques en multipliant les SCPI ET les sociétés des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,…) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,…)

Mots-clés : immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier)


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#2 15/10/2021 14h08

Membre (2018)
Réputation :   4  

Bonjour,

A la lecture de vos investissements me vient une interrogation sur un point, en 2020 vous avez racheté vos crédits précédents, ce qui est logique pour bénéficier d’un meilleur taux.

Par contre est-ce que cela ne pose pas de problème quand à la déduction des intérêts au moment de faire vos déclarations ? Ne faut-il pas que chaque crédit reste adossé à son investissement d’origine ?

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[+3]    #3 15/10/2021 15h35

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Les intérêts des emprunts substitutifs sont déductibles si le nouvel emprunt sert à rembourser l’emprunt initial et si le total des intérêts de cet emprunt n’excède pas les intérêts dus sur le capital à rembourser de l’emprunt initial.
En gros lorsque l’on conclu un emprunt à des conditions plus favorable on n’a généralement pas de problème.
Sinon, le risque fiscal est de toute façon faible.

BOFIP associé

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Favoris 1    #4 29/05/2022 17h17

Membre (2018)
Top 50 Année 2023
Top 20 Monétaire
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   143  

Oui mais…

le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire.

Je pense qu’il y a peut être un léger quiproquo…

Les 7 crédits ont-ils été rachetés auprès d’un même organisme prêteur mais distinctement ? Donc chacun restant affecté à chaque SCPI…

Ou bien les 7 crédits ont-ils été rachetés ensemble substitués par un seul ?

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#5 31/08/2023 18h32

Membre (2021)
Top 50 Année 2024
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   102  

Bonjour, Je ne sais pas pourquoi mais je n’ai pas reçu de mail d’alerte qu’il y a des posts sue mon portefeuille….je les découvre par hasard aujourd’hui….

@Franck059 : Oui les 7 crédits ont été rachetés auprès d’un même organisme prêteur mais distinctement chacun restant affecté à chaque SCPI (j’ai donc 7 crédits immobiliers distincts avec 7 fois les frais de dossier….).

@dusgas : merci c’est le cas puisque j’ai emprunté à meilleure conditions et parfois délai plus court donc au total il y aura moins d’intérêt à rembourser,…le fisc est donc gagnant aussi….

Dernière modification par Sisco2117 (31/08/2023 18h34)


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