Portefeuille crowdlending de Politok

J’ai pour ma part investi en tout sur 54 projets de Crowdfunding immobilier sur différentes plateformes, entre 8% et 10% par an depuis 2015.
J’ai toujours 30k€ investis en permanence.

J’ai toujours été remboursé, souvent avec retard mais toujours remboursé (+ les intérêts)

1. ORGANISER MON VÉHICULE D’INVESTISSEMENT ET CHOISIR MES PLATEFORMES

1.2. Choisir les plateformes de souscription

Le moins que l’on puisse dire, c’est que la liste des plateformes est démesurément longue, pour un nombre d’opérations qui reste relativement limité (certaines plateformes proposent à peine 1 opération par mois).

Une liste (incomplète) est disponible là et là.

La liste de celles acceptant les personnes morales (SAS à l’IS), et pas uniquement les particuliers, est beaucoup plus limitée. Je n’ai pas trouvé de site les répertoriant, aussi ai-je testé chacune des plateformes pour le savoir.

Pour chacune d’elles, la fréquence des dossiers, l’antériorité, le track record des défaillances, le modèle économique, la taille de la communauté, les avis des utilisateurs, et surtout le travail fait par la plateforme pour évaluer les dossiers ont été examinés pour vérifier si elles acceptent tout et n’importe quoi ou si elles sont sélectives. En particulier les plateformes qui mouillent la chemise en co-investissant avec les investisseurs ont été particulièrement appréciées.

La qualité du site web et les fonctions qui font gagner du temps à l’investisseur (tableau de bord, historique des flux financiers, espace documentaire permettant de retrouver tous les contrats et les souscriptions, actualités et suivi de chacun des produits investis) ont été particulièrement regardés.

Elles ont été classées au final en quatre catégories.

Liste des plateformes acceptant les investisseurs personnes morales retenues pour les investissements

A utiliser en priorité
* Fundimmo : immobilier
* Homunity : immobilier
* Investbook : PME françaises
* Koregraf : immobilier
* WeShareBonds : immobilier & PME françaises

A utiliser ponctuellement
* Gwenneg : thématique Bretagne (immo & PME)
* Lendosphere : énergies renouvelables
* Look&Fin : PME européennes (plateforme belge)
* Raizers : immobilier
* WiSEED : diversifié (immobilier, énergies renouvelables, PME)

A tester ultérieurement
* Immocratie : immobilier
* Lymo : immobilier

Test en échec
* Credit.fr : diversifié (procédure de création de compte trop compliquée pour une personne morale. Pas réussi à aller au bout)
* LENDOPOLIS : énergies renouvelables & immobilier (les dossiers ne sont pas accessibles aux franciliens … uniquement aux départements où les projets se mettent en place)
* LITA.co : investissements éthiques (facture des frais cachés aux investisseurs, pas très éthique …)

Remarque : l’appréciation sur Wiseed peut paraître sévère, mais c’est l’une des seules plateformes à facturer des frais d’entrée aux investisseurs, et la solidité des dossiers m’a paru hétérogène, avec une approche misant sur la quantité plutôt que la qualité. Cette impression initiale s’est confirmée au fil des mois.

Et voilà pour cette première étape : le véhicule d’investissement est en place, les dossiers sont complets auprès des plateformes d’investissement, et les premières notifications par e-mail arrivent, annonçant les opportunités et mettant à disposition les documents et analyses. Pour certaines d’entre elles, il faut réagir dans l’heure, et même dans les secondes qui suivent l’ouverture à la souscription (Look&Fin, record de clôture à 2 secondes !), sinon c’est trop tard, la salle est pleine.

3. Composition et performance du portefeuille crowdlending de Politok

3.1. Méthode

Le portefeuille est évalué tous frais compris et est exprimé en net d’impôt
> les coûts de gestion sont inclus dans l’évaluation du portefeuille (expert comptable : 1.000 € / an, frais administratifs)
> l’impôt sur les sociétés (rappel : la SAS est à l’IS) est inclus dans l’évaluation du portefeuille

Gestion de la trésorerie
> la plupart des plateformes ont tendance à retenir les versements dans un portefeuille électronique propre à la plateforme. Pour réinvestir ces montants, il est nécessaire d’être vigilant et de vider régulièrement ces portefeuilles vers son compte en banque
> pas de précipitation dans le réinvestissement : après avoir testé les formules de robot d’investissement, je les ai annulées pour privilégier l’analyse personnalisée des dossiers et l’investissement manuel

Evaluation du portefeuille
> les produits financiers donnent lieu à des cycles de remboursement extrêmement variés : in fine intégral (capital + intérêt), in fine partiel (intérêts par périodes, capital à l’échéance), mensuel, par trimestres, par semestres. Pour neutraliser ces différences et rendre possible une évaluation mensuelle du portefeuille, une évaluation des titres est réalisée automatiquement en lissant les performances in fine et en les ramenant au mois.
> les événements affectant les titres - remboursement anticipé, suspension de versement pour COVID ou autre, difficultés financières sont enregistrés et donnent lieu à mise à jour du portefeuille. Ceci explique pourquoi, d’un mois sur l’autre, la performance pourrait plonger (un titre en défaut de paiement contrebalance environ 10 titres qui performent normalement).

Pour piloter mon portefeuille, un outil dédié sous Excel a été réalisé.

3.2. Synthèse au 31/07/2020

Capital investi : valeur résiduelle de capital non encore remboursé
Remboursés : montant du capital et des intérêts déjà versés
Capital évalué : évaluation des titres du portefeuille à date de consolidation
Durée : durée de vie du portefeuille depuis son lancement (mars 2019)
Taux équivalent annuel : taux net de rémunération annuelle du capital depuis le démarrage du portefeuille

3.3. Détail du portefeuille

Politok a écrit :

Bonjour à tous


Malheureusement l’information de co-investissement n’est pas vraiment documentée, et à ma connaissance cette situation est rare (hormis sur la plateforme WeShareBonds).

Cela n’incite donc pas les plateformes à renforcer les contrôles en entrée, et à jouer réellement le rôle de porte-voix des investisseurs durant la phase d’exécution.

Il me semble, sauf erreur de ma part, qu’Homunity, que vous avez l’air de connaître, est aussi dans ce cas puisque Tikehau Capital (qui possède Homunity) investit sur certaines opérations (à hauteur de 50% max) et c’est mentionné dans le "résumé" de l’opération en question sur le site d’Homunity"…

Bonjour Politok,

je suis moi aussi investi dans le CF immo, pour un montant toutefois inférieur au vôtre (de l’ordre de 30 k€ actuellement).

Constatez-vous comme moi ces derniers mois une succession de retards de paiement, certains contractuels lorsque le promoteur active la clause qui lui permet de prolonger l’emprunt, d’autres moins contractuels quand l’opérateur ne peut tout simplement pas procéder au remboursement à échéance du délai prorogé ? Quel est votre ressenti sur le sujet ?

A mon sens, la SAS n’est pas plus lourde, surtout pour un associé unique où il n’y a rien à faire d’autre que l’AGO. En plus les règles de la SAS sont plus souples si l’on veut prévoir des aménagements particuliers.
Autre avantage de la SAS, on peut faire un don manuel des actions ou de la nue-pro aux enfants sans passer par un notaire (alors que pour la SC c’est impossible).

dusgas, le 20/10/2021 a écrit :

Autre avantage de la SAS, on peut faire un don manuel des actions ou de la nue-pro aux enfants sans passer par un notaire (alors que pour la SC c’est impossible).

Notez que ça n’est pas aussi clair du tout pour l’impossibilité de don manuel pour des parts sociales, et que la jurisprudence n’est tout simplement pas encore précise à ce sujet (mais tend à confirmer que le don manuel de parts sociales est possible).

On ne peut pas réaliser un don manuel via un écrit sous seing-privé, mais on peut constater la réalité de ce don manuel après coup (via un pacte adjoint, un extrait du registre des associés, etc.). Le transfert de propriété est matérialisé par le consentement des parties et non par un écrit.

A nouveau, il faut sans doute attendre encore un peu pour avoir une confirmation claire de la possibilité ou non du don manuel.

Politok a écrit :

L’intérêt de la SAS (à capital variable dans mon cas)

J’ai souvent lu qu’une société à capital variable était un mauvais choix car la jurisprudence manquait, avez-vous eu ce genre de conseil également ?

L’autre intérêt est la possibilité de réinvestir les gains dans d’autres activités, y compris commerciales. Dans mon cas, j’ai choisi une activité commerciale de holding passive (eh oui, ça existe), qui permet de prendre des participations dans des entreprises et de facturer ponctuellement des prestations, par exemple comme administrateur indépendant.

Savez-vous si cela vous fait entrer dans le champs de la CFE ?
La jurisprudence est encore hésitante à ce sujet, mais j’aurais tendance à penser qu’une forme commerciale joue en votre défaveur.

Clausan a écrit :

Pourquoi avoir alors fait le choix d’une SAS plutôt qu’une SC ?

La SAS présente certains intérêts en effet (frais sur les mutations, moindre sensibilité à la rédaction de l’objet social, facturation, etc.) la SC de son côté a aussi quelques atouts, par exemple :
- l’absence de notion d’abus de bien social : si la société a pour vocation essentielle la gestion du patrimoine familial et la transmission tout en gardant des pouvoirs suffisants, ça peut être un point important.
- la possibilité d’avoir des comptes courants débiteurs : qui apporte également une flexibilité intéressante (par exemple si un enfant est associé, pour l’aider à avoir un apport sans que l’avance ne puisse être requalifiée en donation, ce qui aurait pu être le cas en cas de prêt par un parent puis décès)

Bref, il faut regarder selon ses objectifs personnels.

dusgas a écrit :

Les impôts ne vous enregistrerons pas le don.

Le cerfa des impots prévoit la case de don manuel de parts sociales .

A quel sujet ?

Par exemple, la nécessité d’enregistrer chaque année le PV annuel d’approbation des comptes auprès des impôts, voir par exemple cet article.

La formalisation de la réduction ou de l’augmentation de capital est certes simplifiée ; elle n’est cependant dispensée ni de la formalité de l’enregistrement ni surtout du paiement des droits ; ceux-ci font l’objet de l’article 825 alinéa 1 du Code général des impôts et d’une note reprise au BOFIP [1] :
- lors d’une augmentation de capital intervenant en cours d’exercice, il n’y a pas lieu à enregistrement ;
- aucune dispense similaire n’est prévue en cas de réduction de capital ; dans la mesure où il n’est pas établi de procès-verbal lorsque cette opération est réalisée dans le cadre d’une SCI à capital variable, le rachat des parts par la société doit à notre sens être soumis au droit proportionnel de l’article 726 du Code général des impôts [2] ;
- si une opération sur capital a eu lieu durant l’exercice, le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes annuels doit mentionner le montant du capital précédemment taxé et celui du capital à la date de clôture.

Trois possibilités peuvent alors se présenter :
- le capital en fin d’exercice est inférieur au montant précédemment taxé (ou au capital initial s’il s’agit du premier exercice durant lequel des opérations sur capital ont eu lieu) : le procès-verbal doit être enregistré dans le mois de sa date et il y aura lieu à perception de droits au taux fixe de l’article 680 du Code général des impôts soit 125 € ;
- le capital n’a pas baissé mais son montant reste inférieur à celui du capital avant la première réduction : il n’y a pas lieu à enregistrement ;
- le capital a augmenté et est supérieur à ce qu’il était avant la première réduction : le procès-verbal doit être enregistré dans le mois de sa date et il y aura lieu à perception de droits au taux fixe de l’article 810 I du Code général des impôts soit 375 € (ou 500 € si le capital social est d’au moins 225.000 €).

Il n’y a donc aucune dispense de droits ; il peut en revanche résulter de cette réglementation fiscale une économie de droits si la société a réalisé plusieurs opérations sur capital durant l’exercice ; cet intérêt doit être relativisé :
- encore faut-il précisément que la SCI ait réalisé plusieurs opérations de ce type durant l’exercice ce qui est loin d’être courant ;
- la taxation des actes constatant le rachat des parts dans le cadre des réductions de capital au taux prévu par l’article 726 du Code général des impôts est susceptible d’avoir pour effet pervers une majoration des droits : ceux-ci n’étant pas plafonnés, il peut résulter de l’application du taux proportionnel de 5 % des droits excédant largement le montant de 375 ou 500 € applicable aux réductions de capital des SCI à capital fixe.

On note que le formalisme décrit par le BOFIP est assez contraignant et que la simplicité, volontiers vantée par ses promoteurs, de la SCI à capital variable doit être relativisée. On peut d’ailleurs se demander si toutes les SCI à capital variable respectent scrupuleusement ce formalisme ce qui conduit alors à s’interroger sur l’opposabilité des mouvements d’associés à l’Administration fiscale…

dusgas a écrit :

Avez vous essayé ?

Non, mais je répondais à votre question sur la possibilité d’enregistrement auprès des impôts en vous mettant en lien le Cerfa qui permet la déclaration et qui prévoit tout à fait explicitement le don manuel de droits sociaux.

Sur la réduction ou augmentation de capital il n’y a pas de droit à payer à ce jour. Votre article date un peu.

Pourtant le BOFIP indique de tels droits ($80), mais cela semble en effet être devenu gratuit depuis 2019. Les paragraphes $120 à $170 indiquent tout de même le formalisme à suivre pour l’enregistrement auprès des impôts (enregistrement du PV d’AG annuel, gratuit mais à faire. EDIT : ou alors ça aurait été supprimé depuis cette année ?).

Après je n’ai jamais totalement creusé la question de la société à capital variable, je n’en avais pas vraiment l’utilité dans mon cas (société civile pour la gestion du patrimoine familial), mais j’ai clairement toujours vu qu’elle était déconseillée (par avocats fiscalistes et CGPI) sauf cas très particuliers (par exemple quand on s’attend à de nombreuses opérations sur le capital chaque année, ce qui n’est pas un use case très courant, surtout dans le cadre de la gestion d’un patrimoine familial et avec une durée de gestation chez l’Homme de 9 mois ).

Dernière modification par Geronimo (02/11/2021 04h28)

Merci pour ce suivi intéressant. Avec un recul un peu moindre que le vôtre en durée, mais une stratégie assez proche: investissement sur quelques années puis désinvestissement progressif (pour raison fiscale mais aussi temps vs rendement), j’en arrive à une conclusion similaire: le risque et surtout le temps à investir pour rester diversifié sur les projets crowdlending est énorme par rapport au gain. J’ai actuellement plusieurs projets en danger, et comme vous un projet qui a coulé à 100% sur Wiseed (le même sûrement).

Merci pour ce partage très instructif, qui permet de voir qu’entre le rendement attractif affiché et la réalité nette il y a une belle différence.

Pourriez vous nous en dire plus sur l’opération Wiseed qui s’est mal terminée ? Sur leur site, il n’y a pas de liste des sorties "ratées"

Cordialement
PAF151

Politok a écrit :

Le taux de rendement net annuel s’établit, à ce jour, à 3,52%. Par net, comprendre frais de gestion (tenue comptable) et impôts (CFE, IS) compris. (…)
=> Par rapport à vos propres critères de performance et de temps à y consacrer, est-ce que vous trouvez que le jeu en vaut le chandelle ?

De mon côté je n’ai investi que sur du crowdfunding immobilier, par choix. Le taux de rendement à ce jour (sur les projets remboursés en tout cas, soit un peu plus d’une trentaine) est plus proche des 8,3% bruts / 5,8% nets d’IR, ce qui me semble plus en adéquation avec le temps passé à éplucher les dossiers et à essayer de lire entre les lignes pour comprendre de quoi il en retourne. Des détails sont disponibles ici (octobre 2021) et ici (juillet 2022).

Bien que ce rendement net soit supérieur à la plupart des SCPI par exemple, et que j’en sois globalement satisfait, il me semble que la rémunération des investisseurs n’est pas à la hauteur des risques encourus. J’ai l’impression que tout est très fragile et que nous n’avons pas vraiment les clés pour cerner les risques avec précision : un rien peut faire basculer un dossier pourtant prometteur vers des retards à n’en plus finir et/ou un défaut partiel ou total. J’ai aussi l’intuition que certaines plateformes ont voulu grossir trop rapidement en acceptant un peu tout le monde, y compris quelques bons gros boulets, mettant directement en danger les contributeurs pour piquer des parts de marché à la concurrence à tout prix (on n’oublie pas que les intérêts ne sont pas du tout alignés : la plupart des intermédiaires sont rémunérés au lancement d’une opération obligataire, pas lors du débouclage).

Je continue à investir tout en étant très précautionneux, ou en tout cas en ayant l’impression de l’être.