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1    #51 02/03/2024 12h38

Membre (2017)
Réputation :   42  

Il y a eu des études et des backtests sur ce sujet.
En fonction des périodes étudiées les résultats varient, mais dans toutes mes lectures, on retenait comme les 2 cas les plus efficients:
- un rééquilibrage par an (si on peut le faire sans être taxé)
- un rééquilibrage lorsque une classe d’actif dépasse 20/25% de variation par rapport à son poids d’origine.

Ce site (entre autre) permet de jouer avec les chiffres.

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#52 02/03/2024 12h52

Exclu définitivement
Réputation :   16  

La théorie voudrait que vous matérialisiez quelques gains, le soucis d’un arbitrage vers le CW8 est que vous passeriez d’un marché en fort bullrun à un autre, et le potentiel du premier me paraît plus grand que celui du second.

Ou alors stocker ces liquidités sur l’or en attendant, mais ça ne règlerait pas le déséquilibre de votre allocation. C’est peut-être là que le bas blesse et que la poche crypto mériterait de s’émanciper de l’or et d’avoir sa propre allocation, ce qui vous laisserait le loisir de naviguer entre les 2.


"Macron est une chance pour la France" anonyme, 28/06/2024

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#53 29/03/2024 20h54

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Mars 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +25,8% par rapport au montant investi, en nette hausse de 2,9 points sur le mois
• soit +6,6% en YTD

Nouvelle hausse sensible du portefeuille, la sixième consécutive depuis octobre dernier. La plupart des supports actions prennent entre 3 et 5 points, à l’exception des titres du bac à sable. Les métaux précieux bondissent de 11 points en un mois, l’or ayant notamment franchi de nouveaux records historiques ces derniers jours à 2070 € l’once. Quasi stabilité attendue des autres classes d’actifs.

Les principaux événements de ce mois :
• allègement de 7 k€ de la ligne cryptos en forte plus-value (+53%)
• 6 k€ remis en monétaire qui était proportionnellement la poche la plus en retard sur son objectif
• poursuite du renforcement de CW8 pour 1 k€
• 40 € de coupons de ALMOU qui n’en finit pas de sombrer

Bon printemps à tous smile


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#54 06/04/2024 18h51

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L’or n’en finit plus de monter et clôture la semaine sur un nouveau record historique à 2150 € l’once :



Depuis les plus bas d’octobre 2023 le cours du métal jaune a pris 25%. Je me suis décidé à alléger en forte plus-value d’environ +70% bruts pour dégonfler la poche MPX/cryptos et matérialiser quelques bénéfices au passage. Une partie va prochainement retourner dans la poche actions qui est la plus en retard sur son objectif, à la fois en montant et en proportion.


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1    #55 01/05/2024 09h11

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Avril 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +23,3% par rapport au montant investi, en baisse de 2 points sur le mois
• soit +4,5% en YTD

Une correction à laquelle il fallait s’attendre après 6 mois en hausse. La poche actions perd 6 points, toutes les lignes sont en baisse sensible ou presque. Les métaux précieux poursuivent leur forte progression : l’or atteint un nouveau record le 16 avril à 2250 € l’once avant de respirer un peu la deuxième quinzaine, ce qui donne +4 points sur le mois. L’argent suit globalement les mêmes tendances et finit avec 6 points de plus. Côté cryptos c’est l’inverse puisqu’elles refluent sévèrement avec une correction de près de 20 points sur le mois et de quasiment 30 points par rapport aux plus hauts de la mi-mars. Enfin l’ETF obligataire long terme perd 3 points.

Les principaux événements de ce mois :
• allègement de 4,5 k€ de la ligne métaux précieux en forte plus-value (+70% bruts) + correction d’une erreur de calcul dans le suivi
• remboursement partiel d’une opération de crowdfunding immobilier datant de la fin 2021, taux servi 9% bruts
• versement de 6 k€ dans la poche actions : poursuite du renforcement de CW8 pour 1 k€ + renforcement des petites capitalisations européennes pour 1 k€ + ouverture d’une ligne IDI dans le bac à sable actions pour m’exposer temporairement au private equity pour 1 k€ également (je vise 4 à 5 k€ à terme) + le reste en liquidités
• 20 € de coupons de NOV

Concernant les small EU, je suis déçu de l’ETF MMS que j’ai en portefeuille depuis près de 6 ans. Sa performance annualisée est inférieure à 3% sur la période, c’est la ligne de long terme qui a le moins progressé, alors que RS2K fait deux fois mieux. Je vais donc petit à petit remplacer MMS par le fonds européen d’Indépendance et Expansion (LU1832174962) logé dans un PEA-PME que je viens d’ouvrir. Je prends le risque inhérent à toute gestion active, à savoir que le gérant n’arrivera sans doute pas à tenir la performance dans la durée (14% annualisés sur la même période !), cependant je tente l’aventure au vu du sérieux de la boite et de la constance dans la méthode appliquée.

Joli mois de mai à tous smile


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#56 01/06/2024 18h10

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Mai 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +25,8% par rapport au montant investi, en hausse de 2,1 points sur le mois
• soit +6,7% en YTD

La baisse d’avril est oubliée et le portefeuille retrouve sa plus forte progression depuis sa création. C’est essentiellement grâce aux cryptos (+21 points sur le mois, avec une volatilité toujours aussi élevée), aux métaux précieux (+4 points, en partie expliqué par l’argent qui a atteint 950 euros le kilo il y a quelques jours, plus très éloigné du record historique de 1057 de 2011) et à la poche actions (+3 points au global). Côté bac à sable on note NEL qui bondit de 60 points après être passé par un plus haut à +80 points tout récemment.

Les principaux événements de ce mois :
• versement de 1 k€ dans la poche actions
• poursuite du renforcement de CW8 pour 1 k€ + IDI en bac à sable pour 1 k€
• 320 € de coupons
• les loyers SCPI T1 2024 en AV sont complets : ils s’élèvent à 390 € (pour 35 k€ investis initialement), en baisse par rapport aux 423 € du T4 2023 à périmètre comparable

La poche métaux précieux / cryptos reste trop forte malgré deux allègements réalisés depuis le début de l’année, il est possible que je l’allège encore prochainement.

Un bon mois de juin à tous smile


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#57 20/06/2024 08h36

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Petite surprise en checkant récemment mon PEA : j’ai désormais une ligne de la société Cavendish Hydrogen alors même que je n’ai rien acheté de mon côté. Renseignements pris, il s’agit d’un spin-off de Nel ASA que je détiens depuis quelques mois en bac à sable :

ZoneBourse le 12 juin 2024 a écrit :

Le conseil d’administration de Nel ASA (OB:NEL) a annoncé la scission de la division de ravitaillement en carburant le 28 février 2024. À partir du 15 mai 2024, la société issue de la scission s’appellera Cavendish Hydrogen. (…)

Les actionnaires de Nel ASA ont reçu une action de Cavendish Hydrogen par tranche de 50 actions Nel :

Carnegie a écrit :

(…) The shares in Cavendish were distributed as a dividend-in-kind where shareholders in Nel ASA received one Cavendish share for every 50 shares held in Nel ASA. (…)

L’action Cavendish est manifestement très volatile, variant du simple au triple depuis sa création, et ce n’est peut-être pas fini. Pour le moment je ne peux pas la négocier, mon courtier n’ayant pas l’air de la référencer, peut-être parce qu’elle est trop récente.

En tout cas c’est la première fois que j’ai une ligne avec un PRU à 0 cool


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#58 29/06/2024 11h24

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Juin 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +25,7% par rapport au montant investi, flat par rapport à fin mai
• soit +6,6% en YTD

Un mois de juin plutôt calme pour le portefeuille. Quelques variations unitaires notables (ETF Monde +5%, petites capitalisations européennes -11%) mais qui s’annulent au global.

J’en ai profité pour réaliser un nettoyage de printemps. J’ai d’abord remonté la cible à 500 k€ pour me donner de la visibilité, les 450 k€ n’étant plus très éloignés après la forte progression enregistrée au premier semestre 2024. Par ailleurs et après réflexion je m’autorise encore un peu plus de risque pour aller chercher un peu plus de rendement, avec à terme 60% d’actifs "risqués" pour 40% d’actifs "pas trop risqués", au lieu de 50%/50% actuellement. C’est la poche actions qui concentrera les prochains investissements, les autres étant inchangées, à l’exception de la poche immo qui ne va faire que baisser au rythme des remboursements du crowd immo (ou des pertes plutôt, vu comment c’est parti). Enfin je me suis séparé des ETN cryptos : l’expérience a été sympathique, tout comme la plus-value à la revente de ~45% bruts, mais au final j’ai bien plus confiance dans les métaux précieux comme actif de diversification hors monde bancaire.

Dans les autres mouvements :
• renforcement de CW8 pour 2 k€
• poursuite du transfert de MMS vers I&E Europe
• renforcement de IDI pour 2 k€
• ouverture d’une nouvelle ligne de SCI en AV (Silver Avenir) de 10 k€ par arbitrage de fonds en euros pour atteindre les 50 k€ investis en supports immobiliers de long terme
• renforcement des ETF obligataires pour 12 k€
• renforcement des livrets réglementés pour 2 k€

Ah et ma ligne Cavendish Hydrogen a finalement un PRU d’environ 2,07 par action, celui de la ligne Nel ASA ayant été revu à la baisse proportionnellement.

Un bon été à tous big_smile

Dernière modification par AloneInKyoto (30/06/2024 09h07)


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#59 03/08/2024 10h40

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Juillet 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +26,4% par rapport au montant investi, en petite hausse de +0,6% par rapport à fin juin
• soit +7,2% en YTD

Un mois de juillet qui termine dans le vert et un nouveau record de performance pour le portefeuille. Le résultat aurait pu être meilleur si les marchés actions n’avaient pas corrigé la dernière semaine, faisant terminer la poche actions sur une perte de 4 points. L’or est au plus haut et a clôturé juillet à 2260 € l’once, un nouveau cours historique. La poche obligations prend 4 points.

Les principaux événements de ce mois :
• poursuite du renforcement de CW8 pour 2 k€
• 5 k€ désinvestis de la poche monétaire pour cause de gestion de trésorerie

Un bon mois d’août à tous smile


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2    #60 08/08/2024 22h20

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Crowdfunding immobilier


Un point d’étape après celui-ci qui date d’il y a un an : il me reste 10 projets non remboursés à ce jour. Et c’est pas fameux.

Dans l’ordre chronologique :

• deux projets de promotion immobilière en IDF via Homunity datant de la mi 2019. Le promoteur n’allait sans doute pas aussi bien que ce que ses comptes démontraient. Les résidences ont été livrées avec retard mais les remboursements n’ont pas suivi. La plateforme a pourtant mis les petits plats dans les grands : suivi de projet rapproché, webinaire avec le nouveau dirigeant, large délai donné pour rembourser, mise en relation avec tout un tas de potentiels partenaires… Las, la société a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation le mois dernier. Je ne pense pas que nous récupérions quoi que ce soit. Bilan plus que probable : -3 000 €

• une opération de marchand de bien en IDF via Clubfunding datant de mai 2021 et à l’origine prévue pour 2 ans. Les travaux ont pris beaucoup de retard et le projet a été revu de fond en comble. Après deux prolongations de 6 et 8 mois, un troisième report est en cours de discussion. La société a déjà remboursé environ 25% du principal pour montrer sa bonne foi et elle continue à verser les intérêts mensuels (650 € bruts reçus à ce jour pour 2 000 € investis). On devrait en voir le bout, c’est un grand groupe. Bilan à aujourd’hui : +450 € nets de PFU

• deux projets de promotion immobilière en Savoie via Monego datant de la mi 2021. Dimensionnement trop ambitieux ? Prix pas adaptés ? Marché qui s’est retourné ? Dossiers sélectionnés un peu trop rapidement par la plateforme ? Les logements ne se sont pas tous vendus. La société est en conciliation et devrait être rachetée par son principal créancier institutionnel. Les investisseurs vont bientôt être consultés au sujet d’un réaménagement des emprunts obligataires. Pas sûr que ce soit de bonne augure. En suspens : 4 000 € ?

• quatre dossiers de promotion immobilière un peu partout en France via Koregraf entre la fin 2021 et la mi 2022. Ce sont quatre sociétés financées différentes. Trois dossiers ont déjà bénéficié d’un prolongement de l’emprunt contractuel (un dossier en particulier a été partiellement revu), et l’un a procédé à un remboursement partiel. La quatrième opération est dans les temps mais plusieurs lots ne sont pas encore commercialisés. En cours : 8 000 €

• un dernier dossier de promotion immobilière dans le Rhône via Monego datant de 2022. La société a demandé un premier report contractuel car il reste des lots à vendre à l’échéance initiale. En cours : 2 000 €

Pour rappel j’ai financé plusieurs dizaines d’opérations depuis 2018 dont beaucoup se sont soldées avec succès. Intérêts perçus correspondants : 9 200 € bruts soit 6 440 € nets de PFU.

J’en suis donc pour le moment à 6640 + 450 - 3000 = environ 4 100 euros gagnés.

Si les deux projets de Savoie plantent, ce qui est statistiquement possible, l’opération aura été blanche.

Si un troisième projet plante à suivre, je perds de l’argent.


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1    #61 31/08/2024 09h07

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Août 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +27,6% par rapport au montant investi, en hausse de +0,9% par rapport à fin juillet
• soit +8,2% en YTD

Les mois se suivent et se ressemblent, à mon plus grand plaisir, puisque le portefeuille termine sur un nouveau record de performance et de valorisation. C’est principalement grâce à la poche actions qui prend 5 points sur le mois, les ETFs étant bien orientés, tout comme AI. L’or reste au plus haut.

Les principaux événements de ce mois :
• retour des 5 k€ désinvestis en juillet en monétaire
• poursuite du renforcement de CW8 pour 3 k€
• les loyers T2 2024 des SCPI en AV s’élèvent à 378 € (pour 35 k€ investis initialement), en petite baisse par rapport aux 390 € du T1 2024

Une bonne rentrée à tous smile


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#62 21/09/2024 08h31

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Un nouveau record pour l’or : 2350 € l’once à la clôture cette semaine. La résistance qui a fait buter le cours à 2280 à plusieurs reprises n’a pas tenu ces derniers jours.



La courbe s’est nettement infléchie en septembre 2018 après plusieurs années plates. Depuis cette date il y a 6 ans l’or a rapporté 15% annualisés. Évidemment je suis content d’avoir hold toutes ces années mais je n’ai aucune idée de la véritable raison de la hausse, à part les banalités qu’on voit partout ("ce n’est pas l’or qui monte, c’est l’euro qui baisse") ou les articles totalement biaisés des vendeurs de métaux précieux.


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Favoris 1    #63 01/10/2024 09h04

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Septembre 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +29,3% par rapport au montant investi, en hausse de +1,3% par rapport à fin août
• soit +9,6% en YTD

Encore un bon mois pour le portefeuille qui bat de nouveaux records performance et de valorisation. Les 100 k€ de plus-value latente ne sont plus très loin, c’est symbolique mais ça me fait quelque chose ! L’essentiel de la hausse de septembre vient de l’or dont le cours franchit de nouveaux plus hauts presque chaque semaine (+9 points en un mois sur la poche métaux précieux), en probable lien avec les inquiétudes mondiales.

Pas d’événement particulier ce mois à part 10 euros de coupons de NOV.

Un bon mois d’octobre à tous smile


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#64 12/10/2024 08h08

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L’or continue sa progression : 2430 € l’once à la clôture de cette semaine, soit autour de 78 € le gramme d’or pur. On parle d’une hausse de +37% en 12 mois !



Ayant acquis mon "jaune" en moyenne à 39 € le gramme, je me demande si je ne vais pas alléger un peu prochainement.


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#65 26/10/2024 09h37

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Et voici l’or à 2550 € l’once à la clôture de cette semaine, un nouveau record absolu, soit pas loin de 82 € le gramme de fin :



+7% en un mois, +15% en trois mois, +36% depuis le début de l’année : le mouvement haussier est continu et puissant. Impact des conflits déjà déclenchés (Russie/Ukraine, proche Orient) ou pouvant l’être à court terme (Chine/Taïwan) ? Incertitudes liées aux élections US ? Volonté affichée des BRICS de davantage recourir à l’or dans le futur et moins au dollar américain ? On lit beaucoup de choses, y compris les habituelles prédictions délirantes des experts autoproclamés. Il est temps d’alléger.


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#66 26/10/2024 11h17

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Bonjour AIK
Merci pour ce suivi, toujours intéressant.

or : +36% depuis le début de l’année. conflits ? élection US ? dédollarisation ? Il est temps d’alléger.

Qu’est-ce qui déclenche votre décision et quelle en sera la portée ?

Si je me fie à votre suivi de portefeuille, il s’agit d’y ramener la proportion d’or à un pourcentage pré-déterminé (15%), qui a été dépassé du fait de la sur-performance de ce compartiment par rapport aux autres.

Simple rééquilibrage, ou market-timing ?

Quelle place tient la fiscalité sur les ventes de métaux précieux dans votre prise de décision ?

PS : sauf erreur, vos chiffres indiquent un TRI de 4,6% depuis la création, ou un peu moins de 2,5% net d’inflation, et de un peu plus de 1,5% net d’inflation et de fiscalité (en rognant les PV de 20%). Parvenez-vous au même résultat ? Est-ce cohérent avec le facteur de risque estimé ? (Je n’ai jamais fait ces estimations pour mon propre PF, il faut que je corrige ça.)

Dernière modification par Phaeton (26/10/2024 11h46)

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#67 26/10/2024 18h23

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Bonjour Phaeton,

je prévois de me séparer d’environ 10 k€ de métaux précieux, la poche étant actuellement valorisée dans les 85 k€ pour une cible à 75 k€. On peut donc considérer qu’il s’agit d’un simple rééquilibrage. Ceci étant je n’ai pas clairement défini de principe et/ou de rythme pour le faire, ce qui me fait dire qu’il y a aussi un peu de market timing en mode "j’ai l’intuition que c’est monté trop haut trop vite" après 10 mois consécutifs de hausse. J’ai sans doute un biais lié à 2010/2012, période pendant laquelle l’or est passé de 800 à 1400 euros l’once sans vraie pause avant de chuter presque aussi rapidement un peu plus tard. Les 1400 euros n’ont été à nouveau atteints qu’en 2019.

Je ne tiens pas compte de la fiscalité dans mes décisions, c’est une conséquence, pas un entrant. En matière de métaux physiques je trouve qu’elle est contraignante à optimiser car elle oblige à rester dans le circuit français.

Entre janvier 2017 et septembre 2024, le portefeuille affiche une performance de 5,8% bruts annuels. J’obtiens ce chiffre en simulant finement les versements et les retraits des différentes poches au fil du temps car il y a finalement eu pas mal de mouvements. Il convient à mon profil d’ancien flippé qui se soigne à coup de buy-and-hold.

Ce n’est pas simple d’aboutir à la performance nette : certains supports sont sans fiscalité comme les livrets, d’autres à fiscalité réduite comme le PEA ou l’AV, d’autres encore à fiscalité de type PFU 30% (CTO, CAT, crowd immo) ou 11,5% sur la totalité de la vente (métaux physiques). Il me faudrait calculer un genre de "valeur nette de rachat" si je décidais de tout vendre à l’instant T en appliquant la bonne fiscalité à chaque enveloppe. Pas évident… et pas très réaliste car je doute d’avoir à matérialiser l’ensemble des plus-values au même moment. En retenant votre approche à la louche, soit 20% d’IR+PS, et en prenant 2,2% d’inflation annualisée pour la période 2017-2023 d’après l’INSEE, j’aboutis à 2,4% par an nets d’inflation et de fiscalité.


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#68 27/10/2024 12h25

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AIK, quelques pensées me viennent à la lecture de votre file. Nous sommes de la même "classe" (suivi de portefeuille initié en 2017), avons retenu des approches légèrement différentes, et nous avons obtenu des résultats mesurables.

Je ne tiens pas compte de la fiscalité…

Genre ? Vous ne faites pas la différence entre deux placement servant le même taux, l’un net, l’autre brut ? Vous placez sur CTO comme si c’était équivalent à un placement sur PEA ?
Certes, les "carottes" fiscales ne justifient pas qu’on souscrive de mauvais placements. Cependant, il y a quelques incontournables.

Ce n’est pas simple d’aboutir à la performance nette…

Euh… Pas besoin de s’appeler Einstein non plus pour l’approximer d’assez près smile
Calculer le TRI en mettant comme valeur à la date du jour : -valeur des placements + somme des plus-values nettes, chacune étant très facile à calculer.
Pour réduire la série de données à une valeur par année, vous retenez pour chaque année la date correspondant à 3/4 de la durée (1er octobre pour les années pleines, 3/4 du nombre de jours écoulés pour l’année en cours.)
Et pour tenir compte de l’inflation, pour gagner en précision par rapport à une approche consistant à retenir l’inflation annualisée (les moyennes, ces menteuses invétérées…) vous convertissez chaque montant en Euros d’une même année grâce au convertisseur de l’INSEE.

Et surtout :

J’ai sans doute un biais lié à…
Il convient à mon profil d’ancien flippé qui se soigne à coup de buy-and-hold.

Si vous lisez l’anglais, je vous encourage à vous pencher au blog behaviouralinvestment.com. Si vous ne lisez pas l’anglais, à  lire tout ce qui tourne autour de l’idée que le pire ennemi de l’investisseur, c’est… lui-même. Un bon point de départ : alphabetablog de Philippe Maupas

Votre PF est très diversifié, et je gage que sa performance gagnerait à ce que vous vous limitiez à des rééquilibrages selon une périodicité déterminée à l’avance, plutôt que selon l’humeur du moment. Sur une base semestrielle, par exemple, l’ancien flippé que vous êtes s’y retrouverait sans doûte.

A la réflexion je doute que vous entendiez l’anglais, sinon vous ne diriez pas à deux phrases d’intervalle que vous vendez de l’or, et que vous être buy&hold ! wink

En espérant que quelque chose là-dedans vous soit profitable smile

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1    #69 02/11/2024 09h08

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Octobre 2024


Performance du portefeuille en fin de mois :
• +30,5% par rapport au montant investi, en hausse de +1,0% par rapport à fin septembre
• soit +10,7% en YTD

Le portefeuille continue à progresser, les 100 k€ de plus-value latente ont été franchis au cours du mois et les 450 k€ se rapprochent sérieusement. La hausse vient principalement de la poche métaux précieux (+11 points), l’or et l’argent étant au plus haut ces derniers jours (cf. messages plus haut). Les autres poches sont stables ou sans évolution significative.

Les principaux événements du mois :
• remboursement d’un prêt de crowdfunding immobilier de 2 k€ datant de janvier 2022 avec près d’un an de retard sur le calendrier imaginé initialement, taux servi 9% bruts
• versement de 4 k€ dans la poche actions : poursuite du remplacement de MMS par le fonds I&E Europe + poursuite du renforcement de CW8 pour 2 k€

Bon mois de novembre à toutes et à tous big_smile


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#70 02/11/2024 10h32

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La part de métaux précieux augmente encore, de 18 à 19%. Et vous n’êtes pas le seul a être confronté au "problème"… (voir les liens dans ce message d’al2020 ; notez que je n’ai pas d’avis sur les sources mises en avant)

Quels vont être les déclencheurs de la diminution de cette classe au titre du rééquilibrage du portefeuille ?

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#71 07/11/2024 11h24

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Le déclencheur c’est la possibilité de me séparer aisément et à bon prix d’environ 100 grammes d’or fin, ce qui s’est concrétisé hier à spot -1,5%, ce qui est très raisonnable. Ce n’est pas le meilleur cours de ces derniers jours mais l’inertie est l’un des inconvénients du physique. Pas très grave, la plus-value brute est conséquente (environ x2).

La poche métaux précieux est de retour à sa cible. Le montant récupéré va retourner dans la poche actions qui est la plus en retard.


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Favoris 1    1    #72 10/11/2024 21h51

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SCPI en assurance-vie


Un bilan à date de mes investissements dans plusieurs SCPI en assurance-vie : c’est pas fameux… mais c’est en partie normal.

J’ai ouvert en mars 2019 un contrat d’AV assuré par Spirica. J’ai fait ce choix pour limiter les frais : pas de frais sur versement, frais de gestion annuels de 0,5% sur les UC dont font partie les SCPI, pas de frais d’arbitrage en ligne. D’autre part la gamme de SCPI disponibles était relativement importante et l’est d’ailleurs toujours : 17 à l’ouverture, plus d’une vingtaine aujourd’hui.

J’ai versé 40 k€ en deux vagues avec à chaque fois 5 k€ par ligne :

• 25 k€ à l’ouverture : PFO2, Primovie, Épargne Foncière, Edissimmo, Multimmobilier 2
• 15 k€ supplémentaires fin 2022 : Pierval Santé, Épargne Pierre et Activimmo

Multimmobilier 2 a été absorbée par Épargne Foncière début 2021.

Je suis sorti de Primovie tout début 2024 avant la baisse annoncée comme imminente.

Les loyers perçus annuellement ont oscillé en moyenne entre 4,0% et 4,5% par rapport au montant investi initialement (calcul personnel = somme des loyers perçus l’année N divisée par le montant versé à l’origine). Il manque encore un versement mais l’année 2024 devrait finir sur 4,5% grâce notamment à Épargne Pierre (5,5%) et Activimmo (5,6%). C’est Edissimmo qui est clairement un cran en-dessous des autres (3,6% en 2023 et 2024).

À date les loyers perçus se montent à 7,1 k€ en incluant Primovie et 6,0 k€ en l’excluant. C’est un autre avantage des AV Spirica : on perçoit 100% des loyers bruts. Ils sont versés sur le fonds en euros classique.

La valeur de rachat de l’ensemble des SCPI se monte à 30,4 k€ à aujourd’hui. Si je ne me trompe pas, la valorisation d’une SCPI en AV est égale à sa valeur de retrait, par exemple 182,56 pour Pierval Santé à l’heure actuelle.

Calcul de coin de table : 35 k€ investis à l’origine (je neutralise Primovie, racheté entre temps), 30,4+6,0 = 36,4 k€ perçus/valorisés à date, c’est loin d’être fou sur la durée. La fonction TRI.PAIEMENTS d’Excel calcule un rendement annualisé de 1,3% en tenant compte des dates des différents événements.

La faiblesse du rendement s’explique principalement par les 35 k€ investis qui ne valent plus que 30,4 k€ aujourd’hui :

• les SCPI en AV ont des frais d’entrée généralement compris entre 6% et 9% : les versements initiaux de 20+15 k€ se transforment instantanément en 32,5 k€ en valorisation, soit 2,5 k€ de perte immédiate
• PFO2 et Edissimmo ont vu leur valeur de rachat baisser de façon marquée, -16% et -18% respectivement, soit 1,6 k€ de perte (en espérant que la situation n’empire pas !)
• il y a eu quelques petites hausses en contrepartie mais hélas pas du même niveau, soit 0,2 k€ de gain
• le nombre de parts détenues a baissé au fil du temps du fait des frais de gestion annuels prélevés par l’assureur, soit 0,7 k€ de perte à date

Le compte est bon : 35 - 2,5 - 1,6 + 0,2 - 0,7 = 30,4.

Évidemment l’investissement en SCPI doit s’apprécier sur le temps long et cinq ans ne sont pas suffisants pour tirer des conclusions définitives. Il faut notamment digérer les frais d’entrée qui plombent instantanément le rendement à la minute où on investit. Toutes choses égales par ailleurs, plus le temps passe et plus le rendement devrait se rapprocher du rendement moyen des SCPI qui la composent, net des frais de gestion prélevés par l’assureur, donc quelque chose autour de 4% annualisés. Encore faut-il que toutes les choses soient bien égales par ailleurs, ce qui pourrait ne pas être le cas.


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#73 10/11/2024 23h13

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Je ne connais quasiment pas le monde des SCPI, étant focalisé sur la bourse, mais qu’est-ce qui justifie des frais d’entrée aussi hauts ?

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#74 11/11/2024 07h55

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C’est habituel dans le monde des SCPI, que ce soit en AV ou en détention en direct. D’un point de vue général une SCPI est un support chargé en frais. L’AMF l’explique ainsi :

(…) Avant d’investir dans une SCPI, vous devez vous renseigner sur les frais qui vous seront appliqués. Il en existe principalement trois types.

La commission de souscription

Elle est calculée sur le prix de la part de la SCPI. La commission de souscription est intégrée dans le prix de souscription que vous devrez payer au moment de l’acquisition des parts. Cette commission varie entre 5 % et 12 % du montant souscrit. Elle est destinée à rémunérer la société de gestion. [et aussi le distributeur / CGP par rétrocession d’une partie de la commission si je ne me trompe pas]

La commission de gestion annuelle ou trimestrielle

Basée sur les revenus locatifs hors-taxe encaissés par la SCPI, elle doit être payée à la société de gestion de façon annuelle ou trimestrielle. La commission de gestion peut être étendue aux revenus financiers nets si le porteur de parts en est informé à l’avance. Cette commission varie généralement entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI.

La commission de cession

Elle est calculée sur le montant de la transaction ou est forfaitaire. À cette commission s’ajoutent des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe, soit 5 % du prix d’échange. Ces frais sont souvent payés par l’acquéreur.

D’autres frais peuvent être prévus, lisez la documentation attentivement avant de souscrire. (…)

On retrouve donc cette commission de souscription en AV, probablement parce que l’assureur se dit qu’il n’a pas de raison de ne pas l’appliquer lui aussi, même si c’est lui qui a acheté initialement les parts auprès de la société de gestion et qu’il a dû négocier le niveau de commission.


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#75 11/11/2024 10h16

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Retours intéressants, j’ai aussi une petite position sur Épargne Pierre aussi logé en AV.

Je tire un peu les mêmes conclusion que vous sur les SCPI, avez vous considéré les REITS comme une alternative au SCPI pour respecter le même sous-jacent tout en évitant les frais d’entrée assez élévés des SCPI ?

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