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Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

SCPI Primovie : analyse d'un investissement immobilier dans la santé

Cette discussion, s'étalant sur plusieurs années, porte sur la SCPI Primovie, un fonds d'investissement immobilier spécialisé dans le secteur de la santé et de l'éducation. Les membres partagent leurs expériences, analyses et inquiétudes concernant la performance et la stratégie d'investissement de la SCPI. Des questions centrales émergent autour de la diversification du portefeuille, du rendement, et de la gestion du risque.

Initialement présentée comme un investissement défensif et prometteur grâce à son orientation vers le secteur de la santé, la SCPI Primovie a connu une forte collecte de fonds. Cependant, les participants soulignent que cette collecte massive a conduit la société de gestion à investir dans des actifs hors de son secteur de prédilection (bureaux), suscitant des interrogations sur la cohérence de sa stratégie. Les membres expriment des préoccupations quant à la capacité de la société de gestion à gérer efficacement un afflux important de capitaux et à réaliser des investissements rentables et alignés sur l'objectif initial.

La discussion met en lumière une difficulté croissante de la SCPI à maintenir son rendement face à la forte collecte et à la fluctuation des marchés immobiliers. Des débats importants ont lieu sur la transparence des informations fournies par la société de gestion, notamment concernant l'endettement (effet de levier), le taux d'occupation (TOF), et le rendement des actifs acquis. L'augmentation du prix des parts, souvent annoncée préalablement par la société de gestion aux conseillers financiers, est un point controversé, soulevant des questions d'équité et de transparence.

Au fil des années, des tendances notables apparaissent : des difficultés d'investissement dans le secteur de la santé, des acquisitions importantes d'actifs de bureaux, une forte collecte de capitaux et une baisse du rendement. La discussion révèle également un manque de cohérence dans la communication de la société de gestion, ainsi que des préoccupations quant à la gestion du risque et la protection des intérêts des associés. L'augmentation de la limite d'endettement de la SCPI est aussi un sujet de discorde entre les membres.

Enfin, la discussion aborde des questions plus techniques relatives à la fiscalité, aux délais de jouissance, ainsi qu'aux modalités de retrait des parts. L'impact de l'investissement via les contrats d'assurance-vie est également évoqué, soulignant les avantages et inconvénients de cette méthode d'acquisition.


Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

20% - 9
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

17% - 8
Je ne sais pas (avis neutre)

6% - 3
Non, probablement pas (avis assez négatif)

28% - 13
Non, certainement pas (avis négatif)

26% - 12
Nombre de recommandations : 45   Recommandation moyenne : 1,8/4 Avis neutre

#326 06/02/2021 14h07

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Je confirme les chiffres de Nick avec 2,21€/ part au T4 donc 8,89€ de distribution en 2020, source Primonial. Je vais donc corriger le tableau, Primovie perdant ainsi 7 places.
Ceci dit l’article de PierrePapier parlait aussi de 4,50% donc je ne sas encore par quel stratagème Primonial aurait distribué davantage aux associés IS.


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#327 06/02/2021 15h34

Membre (2018)
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Bonjour Nickpeps,

Nickpeps a écrit :

T4 : 2.21 € par part (= 2.05 € dividende + 0.16 € plus value)

Juste pour ma compréhension, pourquoi utilisez-vous le montant brut pour le dividende (qui donne 2.05€) et le montant net pour la plus-value (qui donne 0.16€) et non le montant brut pour la plus-value (qui donnerait 0,4032€)?

Merci,
Jeim

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#328 06/02/2021 15h43

Membre (2017)
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L’écart doit probablement venir du traitement de la PV.
Pas encore d’avis de distribution pour le T4 mais je confirme selon les données du site Internet de Primonial
- 2,05€ de dividendes
- 0,46€ de PV

Dernière modification par Maveryck (06/02/2021 18h14)

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#329 06/02/2021 15h46

Membre (2018)
Réputation :   40  

Bonjour Jeim

je me suis contenté de faire confiance à Primonial, peut-être à tort…



Avec le bulletin du T4, nous devrions avoir peut-être quelques éclaircissements…

Cordialement

@ Maveryck : d’accord avec vous.

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#330 06/02/2021 16h10

Membre (2018)
Réputation :   32  

Re Nick,
Avec votre screen je comprends maintenant pourquoi vous avez indiqué 0,16€ de PV (votre brut = le net).

Je pensais à tort que vous aviez pris le montant du dividende brut puis le montant de la PV net car je n’ai pas la même chose que vous.

Sur le site internet de primonial, j’ai bien 2,05€ brut et 1,98€ net de dividende mais 0,4032€ brut et 0,16€ net de PV.
Soit 2,45€ brut et 2,14€ net.

Sauf erreur de ma part, le montant indiqué sur les bulletins est brut donc ne devrions nous pas prendre ici 2,45€ brut?

Jeim

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#331 06/02/2021 16h17

Exclu définitivement
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Pour ma part j’ai touché 2.05 € par part sur un contrat linxea spirit .

Aucune trace d’une éventuelle plus value …

J’espère ne pas m’être fait spolié.

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#332 06/02/2021 17h02

Membre (2018)
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En fait, j’ai transposé le calcul de 2019 à 2020 pour essayer de faire une comparaison 2019/2020 qui ait du sens mais peut-être qu’il y a des subtilités qui m’échappent (on ne connaît pas le pays d’origine de la plus value et donc elle n’est peut-être pas traitée de la même façon que celle de l’année dernière…).

2019



Distribution 2019 :
2,30 + 2,30 + 2,20 + 2,36 = 9,16 --> 4,51 %  (Idem que Primonial pour 2019)

2020



Distribution 2019 :
2,23 + 2,23 + 2,22 + 2,21 = 8,89 --> 4,38 %

D’où j’arrive à une baisse du rendement de 2.95 % entre 2019 et 2020.

Je pense que des spécialistes des SCPI sauront me corriger si besoin et peut-être que les données de Primonial seront plus claires avec le BT…

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#333 06/02/2021 17h31

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Je confirme les chiffres de Nickpeps.

Je comprends la confusion, on prend le brut des revenus financiers, le brut d’imposition française mais net d’imposition à l’étranger et voilà que pour la distribution de plus-value française, il faudrait prendre le net et non le brut. Eh oui mais c’est Primonial qui a décidé de nous faire saliver - nous associés lambda - en annonçant de substantcielles plus-values à venir mais en incluant l’imposition dedans alors que tous les autres gérants ont toujours communiqué sur des montants nets pour la distribution de PV.
Ce qui est bizarre c’est que Primovie et Primopierre sont traitées différemment, exemple l’an dernier ( pas vu nulle part d’imposition sur la PV pour Primovie).
Dernière chose, quand Primonial (et pas promouvoir MAv’) annonce 1,12€ de distribution de PV pour Primopierre et qu’en fait c’est à 99,8% de l’imposition, franchement, ça me "fout les boules" et désolé pour la charte !


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1    #334 11/02/2021 19h28

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Galessin, le 06/02/2021 a écrit :

Pour ma part j’ai touché 2.05 € par part sur un contrat linxea spirit .

Aucune trace d’une éventuelle plus value …

J’espère ne pas m’être fait spolié.

Bonsoir,

La plus value est tombé aujourd’hui sur les contrats de Spirica Linxea Spirit, 0.40 euros par part.

Bonne soirée


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#335 16/02/2021 15h02

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Bonjour,

Je me permets de vous contacter vu votre réputation élevée …

Je suis nouveau sur ce forum et ne parviens pas à trouver une case à cliquer pour poser une question.

Soit je suis "vraiment naze" soit ce n’est pas évident ?

En fait je cherche à savoir quelle est la meilleure façon d’acheter des parts de SCPI Primovie ? Auprès de qui avec éventuellement un "discount" pour un montant déjà conséquent ?

Vu les clauses du forum : je crois que remercier est interdit ! ? (pour moi fait partie de la bienséance mais ici ?) donc sachez que l’intention y est.

Cordialement,

Chris

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#336 16/02/2021 17h47

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La réponse (à "quelle est la meilleure façon d’acheter des parts de SCPI Primovie ?") va largement dépendre de votre situation. Comme on ne la connaît pas (votre présentation est assez "vide"), impossible de formuler une réponse pertinente à votre question.

PS : pour remercier, il suffit de cliquer sur le "+" à côté de "réputation". Mais reliser d’abord la charte et le "par où  commencer" du forum, un peu plus haut sur cette page.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#337 16/02/2021 21h37

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Bonjour,

Savez-vous pourquoi le bulletin trimestriel du T4 2020 de la SCPI PRIMOVIE n’est toujours pas disponible ?

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#340 17/02/2021 22h55

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Belle plus value sur l’immeuble de bureaux Le Losserand acheté en juillet 2015 à 23 944 015 € et revendu 30 000 000 au T4 2020. Pour les acquisitions, comme pour Pierval Santé, les VEFA deviennent légion.

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#341 15/04/2021 17h47

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Pour info, Primonial Reim interrogé annonce l’IFU en fin de semaine prochaine. Patience donc.

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#342 25/04/2021 19h40

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Bonjour,

Toujours aucun IFU pour Primovie sur mon espace client. Le temps passe et je dispose de tous les IFU depuis trois semaines sauf ceux de PRIMOVIE.
J’ai voulu les contacter via le site internet mais le formulaire de contact qui impose un accord obligatoire pour la communication des données communiquées à des tiers m’a fait fuire.
Reste le téléphone mais je n’ai pas de temps à perdre entre un serveur téléphonique et de multiples interlocuteurs avant d’arriver au bon interlocuteur.

Pour conclure: mauvaise expérience cette année avec l’IFU PRIMOVIE qui devient un sujet d’irritation car il bloque l’établissement de mon bilan

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#344 25/04/2021 21h14

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Pour ma part, je n’ai toujours rien (sur l’espace client), et c’est l’IFU 2019 qui est daté du 24/04 (2020). Cest aussi (de loin) le dernier IFU qui manque pour élaborer le Bilan 2020.
(C’est celui de Promopierre en fait, pas de Primovie dont je ne suis pas associé.)


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#345 25/04/2021 21h24

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N’etant associé que depuis 2020, je viens de vérifier: il s’agit bien (me concernant) des revenus 2020 avec date du document le 23/04/2021 et mis sur le site le 24/04/2021.

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#346 25/04/2021 21h30

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Rien non plus en ce qui me concerne. J’ai eu un interlocuteur vendredi qui ne savait meme pas que pour les sociétés, les liasses fiscales sont a déposer dans quelques jours. Ils sont visiblement calés sur l’IR des particuliers, probablement l’immense majorite des investisseurs. Un défaut de procédure inacceptable.

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1    #348 26/04/2021 01h23

Membre (2013)
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Petite astuce pour ceux qui cherchent leur IFU Primonial: connectez-vous bien sur le site PREIM (et pas Primonial) et allez en haut à droite dans vos notifications. Mon IFU y était alors qu’il n’y avait que celui de 2019 dans l’onglet "ma fiscalité"…

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#349 26/04/2021 09h19

Membre (2013)
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Bonjour,

je confirme l’IFU est disponible via les notifications

La date limite de dépôt des déclarations annuelle des résultats en 2021 des entreprises ou liasses fiscales est fixée au 19 mai au plus tard. C’est le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai auquel s’ajoute le délai de 15 jours pour télédéclaration.

Cette date limite de déclaration aux services des impôts des entreprises concerne les liasses fiscales des entreprises à l’impôt sur le revenu et celles des entreprises et sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont l’exercice comptable coïncide avec l’année civile.

Elle tient compte des délais d’envoi des déclarations fiscales selon la procédure EDI-TDFC (2021) à l’aide d’un partenaire EDI (éditeur de logiciels le plus souvent)

Pour rappel, la déclaration de TVA annuelle ne bénéficie pas de ce report classique (dépôt de CA12 et paiement de la TVA au 4 mai au plus tard). Le relevé de solde d’IS et le paiement du solde de CVAE non plus.

Et donc: pas d’IFU PRIMONIAL = pas de calcul de résultat = pas possible de payer l’IS au plus tard le 4 mai

Dernière modification par corsaire00 (26/04/2021 10h17)

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#350 26/04/2021 09h30

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HHub, le 25/04/2021 a écrit :

N’etant associé que depuis 2020, je viens de vérifier: il s’agit bien (me concernant) des revenus 2020 avec date du document le 23/04/2021 et mis sur le site le 24/04/2021.

Je viens de constater la même chose… Il est néanmoins clair que le 24/04 matin les documents correspondants n’étaient pas sur le site, car je m’étais connecté pour vérifier.

Comme souligné par Synoxis, ils sont d’abord visibles (mais c’était déjà le cas avant) dans les notifications.

Bien à vous,
cat

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