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17% - 7
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

4% - 2
Je ne sais pas (avis neutre)

4% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

36% - 15
Non, certainement pas (avis négatif)

36% - 15
Nombre de recommandations : 41   Recommandation moyenne : 1,3/4 Avis plutôt négatif

[+1]    #151 03/09/2021 14h36

Membre (2013)
Réputation :   209  

Bonjour,

Figure en 2020, un produit exceptionnel de 3 125 KE intitulé "Remboursement Pénalité impôt cession
Immeuble OSNY"

A la lecture de votre post sur le RA 2018, il est possible que la SCPI PRIMPORIERRE ait obtenu gain de cause en 2020 sur un contrôle fiscal dont le cout avait initialement été supporté par la société de gestion en 2018.

Au regard du montant, il aurait été opportun d’évoquer ce sujet en quelques lignes dans le RA 2020

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#152 30/10/2021 15h43

Membre (2019)
Réputation :   5  

Distribution :
T3 2021 (brut) : 2.09 € par part
comme T2 et T1.

Rappel T3 2020 : 2.34 € par part

Ma conclusion : pas terrible du tout.

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[+1]    #153 05/11/2021 20h24

Membre (2017)
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ISTP

Dans le BT Q3/2021, on apprend que Primopierre a cédé deux actifs :
- Un à Montreuil qui était vacant (départ de BNP signalé dans le rapport annuel 2020) pour 9,3 ME contre 8,9ME de prix d’acquisition en 2010. Peu de plus value sur un immeuble pourtant très proche de Paris conservé 11 ans mais vendu sans locataire…
- Un à Saint-Ouen dont nous avions parlé dans la file dédiée à Epargne Pierre (qui l’a acquis). Ici on a une vente à 82ME contre un prix d’acquisition à 62 donc 20 ME de plus value

A noter également une belle chute des surfaces occupées avec 22.000 m2 libérés, ouch ! Le TOF remonte par la simple magie d’avoir acquis de nombreux immeubles déjà loués et de s’être débarassé d’un immeuble vide. Mais c’est une assez mauvaise nouvelle de voir autant de m2 libérés en un seul trimestre.

A nouveau 57 centimes de dividendes versés dans le cadre du "reset fiscal". J’avoue avoir du mal à suivre cette problématique je pensais qu’elle était passée désormais. Quelqu’un a-t-il réussi à suivre ?

Dernière modification par Asn540 (05/11/2021 20h28)

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#154 05/11/2021 21h59

Membre (2020)
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A noter que cette fois, la distribution en AV ne bénéficie pas de la plus-value (ou pas encore). J’ai touché 2,09€/part sur AV Spirica ce jour. Sur les versements précédents, je n’avais eu qu’un versement global incluant la part de plus-value (y compris les plus values venant en compensation d’impôt pour les associés personnes physiques).

Il serait intéressant de savoir ce qu’ont touché les sociétés à l’IS…

J’ai du mal à comprendre, je vais patienter en attendant un versement complémentaire…

Je comprends que la PV en question est versée en application de la 6eme résolution de l’AG ordinaire 2021 (je ne suis pas associé et n’ai pas de compte-rendu ni le résultat du vote, j’ai dû me contenter de trouver le texte dans le RA 2020).

RA 2020 a écrit :

L’assemblée générale, après avoir constaté que le compte de
plus-value immobilière présente un solde de 48 319 394,25 euros,
décide de la distribution de 8 172 230,54 euros prélevés sur le
dit compte. Sur cette somme, sera versé :
- aux associés imposés à l’impôt sur le revenu, une somme de 4 171 112,89 euros correspondant au montant de l’impôt sur la plus-value acquitté pour leur compte et venant en compensation de leur dette à ce titre;

- aux associés personnes physiques résidentes en France
ou un dans un État membre de l’Union Européenne, une
somme de 7 167,62 euros correspondant au versement en
numéraire en leur faveur du solde leur restant dû après
compensation de leur dette;

- aux associés non assujettis à l’impôt sur le revenu, une
somme de 3 993 950,03 euros correspondant au versement
en numéraire à effectuer en leur faveur.

Les associés bénéficiant de cette distribution sont ceux
présents au capital à la date des cessions ayant donné lieu à
ces plus-values.
En cas de démembrement des parts et sauf convention contraire
conclue entre les usufruitiers et les nus-propriétaires qui aurait
été transmise à la Société de Gestion, la présente distribution
de plus-values sera entièrement versée au nu-propriétaire.

Il est difficile de connaître le nombre de parts concernées compte tenu des dispositions du dernier passage du paragraphe cité mais la distribution de 0,57 € est cohérente avec le montant global de PV à distribuer sur 2021 et le nombre total de parts début 2020…

Dernière modification par Thortue (05/11/2021 22h01)

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[+1]    #155 05/11/2021 23h26

Banni
Réputation :   25  

Bonjour , effectivement lors des derniers trimestres les plus-value ont toute été jointe au versement trimestriel ( je suis comme vous sur un contrat Linxea spirit ).

Cependant concernant Primovie ou d’autres Scpi certaines distributions ont eu lieu sur une autre ligne de versement.

Peut être qu’il va valloir contacter Linxea ou Spirica si d’ici qq jours on a rien eu en complément ceci dit.

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#156 06/11/2021 05h23

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Thortue, le 05/11/2021 a écrit :

Il serait intéressant de savoir ce qu’ont touché les sociétés à l’IS…

Pour T3/2021 : 2.09€/part détenue en US


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#157 06/11/2021 08h06

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Forcément … Je vais reformuler la question de Thortue :
Il serait intéressant de savoir ce qu’ont touché les sociétés PP à l’IS…

PP étant plein propiétaire puisque c’est le NP ou PP qui touchent la distribution de PV dans Primopierre.


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#158 06/11/2021 08h13

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Galessin, le 05/11/2021 a écrit :

Bonjour , effectivement lors des derniers trimestres les plus-value ont toute été jointe au versement trimestriel ( je suis comme vous sur un contrat Linxea spirit ).

Cependant concernant Primovie ou d’autres Scpi certaines distributions ont eu lieu sur une autre ligne de versement.

Peut être qu’il va valloir contacter Linxea ou Spirica si d’ici qq jours on a rien eu en complément ceci dit.

Primovie de la même  société que Primopierre avait en janvier dernier versé séparément  la PLUS-VALUE / RESET FISCAL

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#159 06/11/2021 09h08

Membre (2017)
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Elément de complexité supplémentaire:

RA 2020 a écrit :

Les associés bénéficiant de cette distribution sont ceux
présents au capital à la date des cessions ayant donné lieu à
ces plus-values.

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#160 08/11/2021 10h06

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Surin, le 06/11/2021 a écrit :

Il serait intéressant de savoir ce qu’ont touché les sociétés PP à l’IS…

Ca je peux répondre : 2.09 par part au titre du dividende trimestriel, et environ 0.2 par part pour le reset fiscal

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#161 08/11/2021 12h12

Membre (2017)
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Viab a écrit :

Ca je peux répondre : 2.09 par part au titre du dividende trimestriel, et environ 0.2 par part pour le reset fiscal

En un ou deux versements ?

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[+2]    #162 08/11/2021 17h00

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Asn540 a écrit :

En un ou deux versements ?

En deux versements distincts : le plus important le 01/11, le second le 05/11

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#163 08/11/2021 21h40

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J’ai justement reçu le deuxième virement pour un total de 0,24€ (pour 480 parts en direct).

J’ai beau chercher une explication à ce montant, j’avoue que je ne trouve pas. Quelqu’un aurait-il une idée ?

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#164 08/11/2021 23h28

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Ceci doit correspondre à votre part des versements en numéraire envers les associés personnes physiques. Le montant total distribué n’est que de 7167,62 euros pour une compensation de dette au titre de l’impôt de plus de 4 M€. Néanmoins, il est impossible de le vérifier sans décompte détaillé et personnalisé émis par la société de gestion.

Viab a écrit :

Ca je peux répondre : 2.09 par part au titre du dividende trimestriel, et environ 0.2 par part pour le reset fiscal

Sauf erreur de ma part, on peut en déduire que vous n’êtes pas pleinement concerné par les plus-values dont il est question. Les cessions les plus anciennes ont dû être réalisées avant l’acquisition de la totalité de vos parts. Dans le cas contraire, vous auriez touché 0,57 euros de PV par part si on en croit le bulletin trimestriel.

Dernière modification par Thortue (08/11/2021 23h37)

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#165 10/11/2021 08h28

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Quant aux associés lambda à l’IR comme moi, ils ont touché 5 centièmes de centimes par part, c’est tout simplement ridicule, qui plus est dans un versement distinct.
Je me demande ce qu’en disent les membres du CS de cette SCPI et les invite à dénoncer ces pratiques dans leur lettre annuelle.
A ma connaissance les autres SCPI de ce gérant ne subissent pas ces arrangements ou mesquineries avec la réalité de la distribution.
C’est dommage car cela nous empêche de parler des plus-values nettes distribuées par cette SCPI relativement récente et qui restent satisfaisantes, avec de beaux achats qu’ils arrivent à vendre en plus-value.


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#166 10/11/2021 08h51

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Thortue, le 08/11/2021 a écrit :

Sauf erreur de ma part, on peut en déduire que vous n’êtes pas pleinement concerné par les plus-values dont il est question. Les cessions les plus anciennes ont dû être réalisées avant l’acquisition de la totalité de vos parts. Dans le cas contraire, vous auriez touché 0,57 euros de PV par part si on en croit le bulletin trimestriel.

C’est probablement l’explication, ayant acquis mes parts en cours d’année 2020.

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[+1]    #167 10/11/2021 10h02

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Surin, j’entends votre position. Dans l’absolu, il ne peut être reproché à la SCPI de payer l’impôt dû. Si vous êtes investi long terme, ces pratiques n’ont sur la durée pas d’impact financier majeur pour vous. La gestion par Primonial des comptes de plus-value se rapproche d’autres discussions philosophiques sur la gestion du RAN entre associés présents et futurs.

Il serait préférable en effet si l’intention est de ne pas distribuer de PV nette de ramener la plus-value des associés personnes physiques présents sur l’ensemble des cessions hors reset fiscal à 0 pour éviter toute mesquinerie, il faudrait creuser la raison pour laquelle ce n’est pas fait ainsi.

Il est intéressant de noter que sur tous ces points, des résolutions ont été approuvées en AG…

Je pense qu’on peut encore davantage reprocher à Primonial d’afficher un TDVM incluant ce reset fiscal mais je n’ai pas trouvé d’encadrement de cette pratique par l’ASPIM. Compte tenu des sommes importantes en jeu pour Primopierre, cet affichage peut inciter Primonial à conserver des sommes nettes d’impôt importantes sur le compte de PV pour les temps plus durs
: c’est plus discutable pour l’équité entre associés et ça explique les PV nettes proches de 0 quand la compensation au titre de l’impôt est élevée…

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#168 10/11/2021 12h37

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Je ne comprends pas le souci d’équité puisque cette pratique vise justement à éviter que les associés à l’IS paye une partie des impôts des associés à l’IR. Toutes les SCPI n’agissent pas ainsi ?!

Selon moi les questions portent davantage sur :
- le fait de ne pas distribuer la PV, ce qui revient à payer de l’impôt sur de l’argent qu’on ne touche pas (mais dont on profite indirectement puisqu’il reste dans la SCPI). -> On retrouve des similitudes avec le débat sur le RAN.

- et surtout sur le fait d’inclure cette compensation dans le TDVM, alors que les associés à l’IS sont probablement très minoritaires (on doit d’ailleurs pouvoir calculer le %) et qu’à ma connaissance la plupart des autres SCPI n’agissent pas ainsi.

-> On retrouve des similitudes avec le débat sur les TDVM des SCPI étrangères. A mon avis il n’y a pas de réponse juste, ce qui est primordial c’est que le TDVM soit calculé de la même manière pour toutes les SCPI (ce qui est loin d’être le cas), et que les SCPI soient très claires sur les sommes nettes distribuées aux associés à l’IS et à l’IR.

Dernière modification par NicolasV (10/11/2021 12h39)

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#169 10/11/2021 12h55

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Concernant l’équité, le problème n’est en effet pas l’équité selon le mode d’imposition. Tous les associés finiront par être imposés de la manière qui s’applique à leur situation. Le problème viendrait plutôt du fait que des associés sortants pourraient avoir payé un impôt pour des plus-values dont ils ne bénéficieront jamais. Au contraire des associés entrants pourraient bénéficier de PV anciennes nettes d’impôt sur la PV.

Je n’ai pas mentionné ce point mais l’affichage du TDVM incluant les compensations au titre de l’impôt sur PV n’incite pas non plus Primonial à allonger les durées de détention au bénéfice des associés. Tout ceci plaide pour que l’ASPIM s’implique davantage sur le sujet.

Dernière modification par Thortue (10/11/2021 13h03)

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#170 10/11/2021 14h14

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Merci. La PV non distribuée n’appauvrissant pas la SCPI, ce souci d’équité entre anciens et nouveaux est en théorie réglé par l’évolution du prix de la part. En pratique je vous l’accorde que c’est très imparfait, notamment en raison de la grande liberté accordée aux SDG pour fixer le prix de leur part (plus dans leur intérêt que dans celui des associés selon mes observations).

L’ASPIM représente les intérêts des SDG, pas grand chose à en attendre à mon avis surtout que le marché des SCPI se porte très bien avec les règles existantes. Les OPCI apportaient de la modernité sur plusieurs aspects et étaient censés concurrencer les SCPI, cela n’a pas été le cas car trop différents.

Dernière modification par NicolasV (10/11/2021 14h19)

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#171 15/11/2021 18h44

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Toujours pas de plus value distribuée en assurance vie ( linxea spirit ) et linxea n’a pas apporté de réponse sur le non versement …

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[+2]    #172 23/11/2021 13h53

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Selon les informations transmises par MeilleurTaux, les échanges avec Spirica se poursuivent s’agissant du versement des 0,57 euros de reset fiscal. Pas de réponse définitive à ce stade, les premiers éléments transmis par Spirica n’ayant pas été jugés satisfaisants. J’avoue ne pas comprendre pourquoi il y aurait débat mais nous verrons la réponse définitive qui sera apportée.

Est-ce que par hasard certains détiendraient cette SCPI au sein d’une assurance-vie d’un autre assureur ? Quel dividende par part leur a été versé au titre du T3 ?

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#173 23/11/2021 14h09

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Bonjour
oui j’ai cette SCPI avec Fortuneo/suravenir
paiement le 11/11

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#174 23/11/2021 18h47

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Moi aussi sur Linxea Avenir et paiement le 11/11 également

Incompréhensible décision de Spirica !

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[+2]    #175 23/11/2021 18h49

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ISTP

Suravenir a en effet payé le 11 novembre.

J’ai deux contrats Suravenir avec du Primopierre dessus et les deux ont perçu 0,40/part (soit 47/part avant prélèvement de 15% des dividendes par Suravenir) mais j’attire l’attention de tout le monde que le reset fiscal n’est versé qu’aux parts en jouissance lors de la vente des biens qui ont généré la plus value. Donc très compliqué de faire le calcul, surtout pour ceux qui réinvestissent les dividendes en parts ou pour ceux ayant fait des versements complémentaires.

Pour ma part je réinvestis les dividendes en parts mais comme j’arrive à la même chose sur les deux contrats je me dis que ça doit pas tomber très loin…

Dernière modification par Asn540 (23/11/2021 18h49)

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