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#226 11/02/2022 18h47

Membre (2013)
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Oui tout à fait. Après il faut reconnaître que beaucoup d’associés aussi apprécient ces distributions. Et bien sûr toute vente n’est pas inutile. On peut citer le repositionnement de la scpi sur une thématique, ou la vente avant gros travaux (des travaux présentent des risques supplémentaires et demandent des compétences que n’ont pas toutes les SDG). Parfois c’est aussi des ventes "opportunistes" qui peuvent s’apparenter à du market timing (ce que revendique corum par ex) : on vend des biens jugés survalorisés pour racheter des biens jugés sous-valorisés. C’est potentiellement créateur de valeur mais c’est très délicat de ne pas se tromper.

Thortue a écrit :

En effet, et ce n’est pas propre à Primopierre, on peut s’interroger sur l’impartialité de la SdG surtout quand de tels montants sont atteints. D’autant que les frais que vous mentionnez incluent les commissions de cessions et d’acquisitions dont la SdG bénéficie…

Oui il y a un conflit d’intérêt. C’est pour cela que pour éviter les dérives il y a des règles sur les ventes, des règles de transparence, et un conseil de surveillance. Au passage dans une SCI en assurance-vie ces contrepoids sont absents et on peut donc craindre davantage de décisions prises à l’encontre des intérêts des souscripteurs.

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#227 02/03/2022 18h23

Membre (2017)
Top 10 SCPI/OPCI
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ISTP

Primonial a écrit :

Primonial prend acte de la décision d’Altarea de renoncer à son acquisition.



Alors que l’opération de cession du groupe Primonial, dans le format négocié et annoncé en juillet dernier, était prévue ce jour, le groupe Altarea nous a annoncé le 28 février, de façon unilatérale, qu’il ne procéderait pas à l’acquisition.



Les raisons invoquées sont essentiellement un « retard dans la transmission de la documentation et des éléments chiffrés relatifs aux opérations préalables au closing ». Cette opération, très complexe notamment dans une optique de simplification au closing de la structure actionnariale actuelle du groupe Primonial, a nécessité la réalisation d’un nombre très important d’opérations (fusions, augmentation de capital, réduction de capital…) dans des délais très contraints communément fixés en juillet dernier au moment du Signing. Il est inimaginable de remettre en question sa réalisation à seulement deux jours du closing pour cette seule raison, alors que toutes les conditions étaient réunies.



Nous sommes extrêmement surpris de cette décision unilatérale du Groupe Altarea.

Les équipes internes et cabinets de conseils / avocats des deux parties ont travaillé main dans la main depuis de nombreuses semaines avec une véritable volonté d’aboutir. La conférence de presse relative à l’annonce des résultats 2021 d’Altarea en fin de semaine dernière, confirmait d’ailleurs l’acquisition du groupe Primonial dans les jours à venir. Nous allons faire constater la défaillance de l’acheteur à ses obligations par toutes les voies de droit.



« Nous restons convaincus que ce projet avait beaucoup de sens et qu’il était grandement porteur de synergies pour nos deux groupes sur le long terme », déclare Stéphane Vidal, Président du groupe Primonial.



Et d’ajouter : « Le groupe Primonial n’a jamais été aussi fort, soudé et précurseur, enregistrant des résultats financiers historiques. Notre organisation, nos équipes, notre capacité d’innovation et cette grande réactivité font du groupe Primonial cette entreprise si attachante et performante. Nous sommes fiers de ce que nous avons réalisé et défendons plus que jamais les valeurs fortes qui ont fait notre histoire et qui la feront encore longtemps. C’est le rôle du Management du Groupe de garantir cela.



Les actionnaires, le management et les équipes du Groupe sont plus que jamais investis dans l’écriture de la magnifique histoire de Primonial. Le développement organique est certain, les projets de développement sont nombreux et notre ambition intacte.



Je veux en profiter pour féliciter et remercier l’ensemble des équipes en interne ainsi que nos conseils pour leur savoir-faire, leur savoir-être et leur engagement hors du commun. »

A titre personnel je trouve le management d’Altarea totalement nul et incompétent. Donc cela ne m’embête pas que Primonial ne rejoigne pas ce groupe. Mais la façon dont ça se produit interroge…

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#228 02/03/2022 18h54

Membre (2011)
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Pour être complet, il faut aussi mentionner le communiqué de Altarea.

Altarea a écrit :

Dans le cadre de la revue de la documentation juridique dont certains éléments n‘ont été communiqués que le 25 février, Altarea a constaté que les conditions convenues pour l’acquisition du Groupe Primonial début mars n’étaient pas remplies du fait du non-respect - tant sur le fond, la forme et les délais - des stipulations du protocole d’acquisition signé en juillet 2021.

Altarea déplore cette situation qui ne permet pas de réaliser l’acquisition conformément au protocole d’acquisition et avec un niveau de sécurité juridique suffisant, et mettra tout en œuvre pour faire valoir ses droits, protéger ses intérêts et ceux de ses actionnaires.

Les perspectives d’Altarea restent, par ailleurs, très prometteuses dans chacun de ses métiers, comme illustré par ses excellents résultats financiers 2021. Le groupe dispose d’une situation financière saine et de ressources significatives pour financer son prochain cycle de croissance.


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#229 02/03/2022 18h57

Membre (2012)
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Assez d’accord avec vous, j’ai le souvenir de les avoir vu se faire berner comme des débutants lorsqu’ils se sont fait refiler le site rueducommerce sous un prétexte fumeux qui a fait rire toute la profession du ecommerce à l’époque.
Cette decision est en revanche surprenante , cela semblait un bon deal.

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#230 18/05/2022 09h13

Membre (2022)
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Le loyer est en baisse sensible au 1er trimestre 2022, une explication de la part de Primopierre sur les causes de cette baisse et un peu de visibilité pour les prochains trimestres 2022 serait bienvenue.

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#231 18/05/2022 23h42

Banni
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https://www.primonialreim.fr/documents/ … 2782521677

Voici un élément de réponse , les chiffres sont assez mauvais et seul la plus value masque le désastre .

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#232 19/05/2022 13h49

Membre (2022)
Réputation :   0  

Oui, j’avais vu les chiffres. Mais ce qui m’étonne c’est que la lettre trimestrielle de Primopierre ne commente en aucune façon les chiffres de loyers. Doit-on comprendre que les bureaux se vident, que les locataires ne renouvellent pas leurs baux et que les prochains trimestres accentueront ce phénomène?

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#233 19/05/2022 18h44

Membre (2020)
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On ne peut pas préjuger de ce qu’il se passera lors des prochains trimestres.

On ne peut pas non plus attendre de Primonial une analyse objective. Il n’y a qu’à lire un bulletin de Patrimmo Commerce pour s’en convaincre…

La chute du niveau d’occupation des locaux de trimestre en trimestre et (c’est lié) le ratio désastreux entre libération et relocation sont des signes inquiétants.

Le maintien du dividende au travers de PV est un leurre qui ne génère (sauf à considérer que Primonial a un don pour vendre plus cher que le marché, je ne me prononce pas sur ce point…) aucune valeur pour l’investisseur long terme et accentue la baisse des revenus de la SCPI.

L’absence de réaction visible ou même de communication marquée sur ce sujet  de Primonial vient accentuer mes doutes sur cette SCPI.

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#234 19/05/2022 22h28

Banni
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non mais c’est quasiment toutes les SCPI de bureau qui ont des relocations très inférieures aux libérations et quand il y’a des loyers a renégocier c’est en général avec une baisse tellement ils sont peurs d’une surface vacante l’âge d’or des SCPI de Bureau est terminé et soit ils arrivent à se renouveler soit d’ici quelques années d’ici 4-5 ans on aura un rendement de 3-3.5% péniblement voir une diminution des valeurs de parts.

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#235 20/05/2022 03h35

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En analysant le Rapport Annuel, de 2020 (le dernier disponible), on trouve, page 18, qu’il y avait à fin 2020 un stock comptable (mis en réserve au niveau comptable, pas au niveau trésorerie) de plus-values sur cessions d’immeubles de 51.6 M€, ce qui représentait alors 3.19€ par part. A noter que les impôts sur ces plus-values ont déjà été payées (par la SCPI, pour le compte des associés, lors des cessions d’immeubles).

Donc la société de gestion dispose de la flexibilité de distribuer un peu plus de 3€/part (les 3.19€/part de fin 2020 sont dilué lors de l’émission de nouvelles parts. Elle peut le faire quand elle le souhaite, par exemple pour compenser une baisse de résultat de la SCPI, ou faire augmenter le RAN (qui plait tellement à certains associés… qui n’ont pas tout compris), sans que ça soit associé à une diminution du montant distribué par la SCPI par part.
Elle a choisi d’en distribuer une partie au T1/2022, sans expliquer pourquoi (le BTI ne permet pas de savoir pourquoi cette distribution de plus-value a été décidée, et le montant de 1.20€/part n’est pas en relation avec les plus-values annoncées dans le BTI T1/2022 : la distribution de PV avoisine 20M€, quand les cessions du trimestre avoisinent 8M€, donc les plus-values du trimestre sont une fraction de ces 8 M€), et la communication de la SCPI est assez peu transparente à ce niveau ( et hélas, pas qu’à celui-ci, cette société de gestion étant d’ailleurs une de celles à la communication la plus opaque, et limitée au minimum que la réglementation lui impose).

Pour éviter tous ces potentiels tripatouillages, et pour que les associés se rendent compte régulièrement de l’augmentation ou de la diminution du rendement du patrimoine de leur SCPI, et accessoirement de la capacité à externaliser certaines plus-values sur certains biens de ce patrimoine, je pense qu’il n’y a qu’une bonne attitude à adopter pour la société de gestion, à savoir ne pas générer de RAN (Report à Nouveau) ou de RPV (Réserve de Plus-Value) d’un montant important, distribuer dès que possible les plus-values réalisées, et distribuer chaque trimestre (ou chaque mois) un montant proche du résultat effectif de la SCPI. A ma connaissance, une seule société de gestion (CORUM) procède ainsi, et c’est bien dommage.


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#236 20/05/2022 12h56

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Attention sur Primopierre la collecte n’est pas dilutive au niveau du RAN.
Il existe en effet une disposition qui permet un prélèvement sur la prime d’émission pour chaque nouvelle part créée qui vise justement a maintenir cette équité entre les associés. Eurovalys le met en place cette année d’ailleurs (cf résolution proposée en AG) et c’est assez courant pour les SCPI qui disposent d’un RAN important (La Française ou Amundi notamment).
L’argument de dire que la constitution d’un RAN est injuste puisqu’il pourra être distribué, net d’impôt, a des associés qui n’étaient pas là lors de sa constitution est donc en pratique sans fondement pour la plupart des SCPI.
A noter que ce n’est pas le cas pour les plus-values (RPV) ce qui explique que certaines SCPI préfèrent basculer des RPV en RAN. C’était très flagrant sur LF Grand Paris ces dernières années.
Il apparaitrait donc que les SdG se soucient de l’équité entre les associés (oups!).

Dernière modification par cedREIM (20/05/2022 13h29)


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#237 20/05/2022 15h43

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cedREIM a écrit :

Il apparaitrait donc que les SdG se soucient de l’équité entre les associés (oups!).

Je crois plutôt que cette "astuce" (introduite il a peu d’années, quand certaines SCPI ont vu leur collecte s’envoler, et le RAN/part diminuer en conséquence), qui permet d’affecter comptablement une partie de la prime d’émission au RAN, permet surtout de gonfler le RAN, qui semble tellement apprécié par certains associés (qui n’ont pas tout compris), afin d’être en mesure de le redistribuer ensuite, même si la SCPI n’a pas généré assez de résultats.

Sans cette astuce, le camouflage de résultats en baisse par une distribution de RAN serait plus difficile pour les SCPI à forte collecte.

C’est à mon sens un outil de plus pour brouiller la communication, et la perception qu’ont les associés des résultats effectivement dégagés par leur SCPI (que certains associés croiront plus élevés qu’ils ne le sont en réalité, en regardant surtout les montants distribués).

On peut remarquer que la collecte est néanmoins toujours dilutive de la RPV par part. Les SdG voulant se préoccuper d’équité devraient donc envisager de distribuer (toute) la RPV (qui représente parfois des années de distribution, dans des SCPI anciennes). Transformer la RPV en RAN et abonder le RAN avec la collecte, comme le font certains, n’est pas se préoccuper d’équité entre associés !


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#238 20/05/2022 20h09

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Sur le sujet des réserves, le RA 2021 montre :

-un quasi doublement du RAN vs 2020 à 37 M€ vs 21 M€.
- une diminution de la RPV vs 2020 à 27 M€ vs 48 M€.

Ces réserves représentent au total à fin 2021 un peu moins de la moitié du résultat annuel.

Le sujet des resets fiscaux avait alimenté quelques discussions sur ce forum l’an dernier. Pour rappel, 0,57€/part avaient été distribués en 2021. La sixième résolution proposée en AG nous donne les montants (globaux) concernés pour versement en 2022, ils sont grosso modo diminué de moitié par rapport à 2021 soit un montant probablement voisin de 0,25€/part cette année.

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[+1]    #239 22/05/2022 08h27

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Ca sent la condescendance dans vos propos Gbl c’est dommage. Je crois qu’on a compris pour l’histoire du Ran, de toute façon ceux qui ont suivi la crise covid ont bien vu que le Ran ne servait pas tant que cela à compenser une mauvaise période. Pour avoir une idée de la performance de la SCPI, l’indicateur résultat par part des 5 dernières années, disponible dans tous les rapports annuels, reste assez fiable pour juger de la tendance, à mettre en perspective avec d’autres SCPI comparables car la tendance générale est à la baisse.

Quant à mettre Corum sur un piedestal à la moindre occasion, franchement, ça devient lourd. Eux aussi font des erreurs de publication flagrante, eux aussi trompent les associés avec un marketing offensif et des promesses à long terme rédigées de manière ambigue.

J’ai trouvé ceci condescendant, surtout à 2 reprises :

GoodbyLenine, le 20/05/2022 a écrit :

gonfler le RAN, qui semble tellement apprécié par certains associés (qui n’ont pas tout compris)

GoodbyLenine, le 20/05/2022 a écrit :

ou faire augmenter le RAN (qui plait tellement à certains associés… qui n’ont pas tout compris)

Dernière modification par Surin (22/05/2022 22h16)


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#240 22/05/2022 12h22

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Il ne faut pas oublier que Primopierre a des biens de qualité avec de bons emplacements. Le problème c’est qu’on ne reloue pas facilement un immeuble de plus de 10 k m2 de surface en 3 mois ni en 6 mois d’ailleurs.
Pour ma part, je ne suis pas inquiet par le taux de logements occupés.

Dernière modification par Dechandelet (22/05/2022 12h23)

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[+1]    #241 22/05/2022 18h58

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Surin a écrit :

Ca sent la condescendance dans vos propos Gbl

…/…

Quant à mettre Corum sur un piedestal à la moindre occasion, franchement, ça devient lourd. Eux aussi font des erreurs de publication flagrante, eux aussi trompent les associés avec un marketing offensif et des promesses à long terme rédigées de manière ambigue.

Merci de m’expliquer ce qui pourrait être condescendant dans mon message. Si chaque fois que quelqu’un donne un avis (ou le rappelle), qui n’est pas forcément le votre, avec des arguments pour le soutenir, ou indique que certaines personnes se trompent, vous considérez que c’est "condescendant" (Rappel : condescendance = "attitude de supériorité méprisante de quelqu’un qui, tout en accordant une faveur, fait sentir qu’il pourrait la refuser"), vous n’avez pas fini de trouver des attitudes condescendantes un peu partout.
Combien de fois avons-nous lu, sur ce forum comme ailleurs, que le RAN serait un critère pour choisir une SCPI, et qu’il valait mieux qu’il soit assez gros ? (Je suis bien d’accord qu’un des meilleurs critères pour évaluer une SCPI est le niveau et l’évolution de son résultat courant !).

Je ne mets pas CORUM "sur un piédestal" : je considère qu’au niveau du RAN et de la RPV (c’est de ceci que  j’ai parlé…), leur pratique est ce que toutes les SCPI devraient très sérieusement envisager de faire, car toutes les raisons invoquées pour ne pas le faire me semblent fallacieuses.

Accessoirement, je considère qu’un usufruitier (comme moi) est floué par les agissements d’une SdG  de SCPI (comme Primopierre) où la RPV est distribuée au nu-propriétaire, quand elle distribue de la RPV pour regonfler le RAN. (Et l’usufruitier va même payer de l’impôt sur le résultat qui ne sera pas distribué parce que la SDG a choisi de distribuer de la RPV, et d’allouer une part importante du résultat au RAN).


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#242 15/06/2022 16h41

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Intéressant, effectivement c’est une pratique assez injuste pour l’usufruitier.

J’ai parcouru rapidement le rapport annuel 2021. La SDG semble poursuivre sa politique de gestion : matérialiser des plus-values afin de maintenir tant bien que mal la distribution malgré des revenus en baisse. Ce qui explique probablement l’absence de revalorisation du prix de la part depuis 2018. Valeurs de réalisation : 190,33 en 2019 ; 184,68 en 2020 ; 183,98 en 2021.

La situation locative continue de se dégrader : 5,1% de locaux vacants au T4 2020, 12,9% au T4 2021. Décevant compte tenu du patrimoine à priori relativement récent. Au passage je trouve la nouvelle définition du TOF selon l’ASPIM absurde !?

Le conseil de surveillance semble aux abonnés absents..

Enfin je ne comprends pas bien les tenants et aboutissants de la 15ème résolution :

Prise en compte du nouveau régime de variabilité de l’exonération de TVA applicable à certaines commissions,
et modifications corrélatives des statuts et de la note d’information de la Société.
L’assemblée générale extraordinaire, après avoir pris connaissance du rapport de la Société de Gestion, prend acte que la Société de Gestion se laisse le choix, comme le lui permet la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 modifiant notamment l’article 260 B du Code Général des Impôts, d’éventuellement assujettir sur option à la TVA les commissions de souscription, de gestion, d’investissement et
d’arbitrage, qui bénéficient de ce régime d’assujettissement variable sur option ; en l’état de la loi, les commissions de gestion relatives aux activités de property management (administration de biens), aux cessions et mutations de parts de la SCPI, et au pilotage de travaux restent de plein droit assujetties à la TVA.

Dernière modification par NicolasV (15/06/2022 16h42)

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[+1]    #243 03/08/2022 08h20

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Le bulletin est sorti.
Il manque un commentaire suite à cette phrase qui conclut l’edito :

Primonial a écrit :

La distribution au titre du 2e trimestre 2022 s’élève à 1,61 € par part.

=> C’est une baisse de 11,80% par rapport au trimestre précédent mais surtout de 23% par rapport aux distributions de l’an dernier.
Primonial a raison : cela se passe de commentaire !


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#244 03/08/2022 08h26

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ISTP

Primopierre vient de faire une culbute de 40Me environ en revendant l’immeuble hébergeant Amundi près de Montparnasse. Ca représente plus de 4 mois de loyers. Nul doute qu’il y aura une distribution de plus-value…

Ensuite plus globalement, le taux d’occupation a un sérieux coup de mou avec chaque trimestre 3 fois plus de libérations que de locations. On est dans le dur de l’effet télétravail…

Dernière modification par Asn540 (03/08/2022 08h26)

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#245 03/08/2022 08h36

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C’est quand même dommage de n’avoir aucune explication sur la raison de cette diminution. Je peux comprendre que le télétravail ait eu un effet, mais à ce point ? J’ai un doute.

Si quelqu’un a une explication, je suis preneur.

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#246 04/08/2022 00h03

Banni
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Quasiment toutes les scpi de bureaux ont des résultats en baisse , certaines plus que d’autre … on va dire que primopierre s’en sort très mal car tout est situé vers Paris …

Les distributions de plus value sont des opérations  pas réellement intéressantes sur le long terme  si c’est juste pour trafiquer les résultats et que le taux de distribution reste le même facilement alors que les résultats sont catastrophiques depuis plusieurs trimestres.

De toute manière il faut bien savoir que vendre tous les immeubles en plus value pour redistribuer alors il ne peut pas y avoir de hausse du prix de la part donc ça affecte la revalorisation totale ( Hausse de part + distribution).

La situation n’est pas prête de s’arranger pour cette Scpi qui est très concentrée géographiquement et que sur du bureau.

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[+1]    #247 04/08/2022 08h56

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ISTJ

La baisse est éloquente également en ne regardant que les revenus fonciers :

- 2019 : 2,29 + 2,31 + 2,32 + 2,04 = 8,96
- 2020 : 2,28 + 2,23 + 2,23 + 2,30 = 9,04
- 2021 : 2,03 + 2,03 + 2,04 + 2,04 = 8,14 (- 9,95 %)
- 2022 : 1,78 + 1,57

Si les T3 et T4 sont de la trempe des T1 et T2, ça donnerait 6,70 (- 17,69 %) !

Primopierre possède surtout des grandes surfaces, dans doute davantage victimes du télétravail et plus compliquées à relouer dans le contexte actuel.
Dans le BT T2 2022 : 671 619 m2 pour 392 baux =>  1713 m2 / bail pour Primopierre

Si l’on compare à Efimmo, qui loue des surfaces plus réduites dans l’ensemble, la baisse est moins marquée.
Selon ce site, surface gérée (fin 2020) : 558 395 m2 / 971 baux = 575 m2 / bail pour Efimmo1

Je pense que ce détail doit jouer.

Dernière modification par maxicool (04/08/2022 09h08)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#248 04/08/2022 19h55

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@ maxicool

Pour rester dans les moyennes :

Sur le bulletin T1 il est mentionné  18 libérations pour 13 278 m2 soit une moyenne de 737 m2

Sur le bulletin T2 il est mentionné 19 libérations pour 15 852 m2 soit une moyenne de 834 m2

Difficile d’analyser des moyennes

Est-ce les petits et moyens  locataires qui lachent du bureaux ?

Est-ce que les grands restent  ?  pour combien de temps ?

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#249 05/11/2022 04h17

Banni
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https://www.primonialreim.fr/documents/ … 7555607718

10relocations
(3 220 m2)

10libérations
(14 479 m²)

Comme les derniers trimestres , pas d’autres commentaires.

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#250 05/11/2022 07h49

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ISTJ

La baisse est éloquente également en ne regardant que les revenus fonciers :

- 2019 : 2,29 + 2,31 + 2,32 + 2,04 = 8,96
- 2020 : 2,28 + 2,23 + 2,23 + 2,30 = 9,04
- 2021 : 2,03 + 2,03 + 2,04 + 2,04 = 8,14 (- 9,95 %)
- 2022 : 1,78 + 1,57

La baisse des revenus fonciers continue.

- 2022 : 1,78 + 1,57 + 1,54 + ? = ?

Par rapport au T3 2021 (2,04), ça fait une baisse de 24,51%…
Sur les 9 premiers mois de 2022 (4,89 €), par rapport à 2021 (6,10 €), la baisse est de 19,83%.

Primonial évoque plus ou moins la cause de cette "baisse relative des loyers" :

Cette baisse relative du taux d’occupation et des loyers encaissés, anticipée et liée à ce programme de modernisation, est transitoire. Nous prévoyons une restitution de valeur grâce aux plus-values de cessions éventuelles et aux loyers plus élevés que les travaux visent à obtenir.

Dernière modification par maxicool (05/11/2022 07h57)


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