PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Primopierre à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

15% - 7
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

4% - 2
Je ne sais pas (avis neutre)

4% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

36% - 16
Non, certainement pas (avis négatif)

38% - 17
Nombre de recommandations : 44   Recommandation moyenne : 1,2/4 Avis plutôt négatif

[+1]    #276 21/05/2023 11h54

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Puisqu’on en parle, voici le lien : RA 2022

Pour reprendre les chiffres de maxicool sur les revenus fonciers :
- 2019 : 2,29 + 2,31 + 2,32 + 2,04 = 8,96
- 2020 : 2,28 + 2,23 + 2,23 + 2,30 = 9,04
- 2021 : 2,03 + 2,03 + 2,04 + 2,04 = 8,14 (- 9,95 %)
- 2022 : 1,78 + 1,57 + 1,54 + 1,92 = 6,81 soit - 16,3%

Le résultat par part est lui en baisse de 9,2%.

Taux moyen de locaux occupés (hors franchises) :
- 2021 : 86,7%
- 2022 : 78,8%

A noter que l’immeuble Between à la Défense, déjà bien vide, a perdu son dernier locataire. Il avait été acquis en 2016 pour 168,5M€, peu de temps après avoir été "restructuré". Valeur comptable 186M€ (~20M€ de travaux). Valeur estimée dans le RA : 110M€, soit une sacrée MV. Cela fait des années que cet immeuble est +/- vacant et des années que la SDG répète qu’il ne s’agit pas de "vacance structurelle".

Valeurs de réalisation :
- 2019 : 190,33
- 2020 : 184,68
- 2021 : 183,98
- 2022 : 171,83  soit -6,6%

La distribution régulière des PV de cessions pour soutenir le TD n’aide sans doute pas.

Pas un mot du conseil de surveillance sur la situation.

Hors ligne Hors ligne

 

#277 23/05/2023 10h01

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour, sans vouloir défendre la société de gestion, je souhaitais remercier NicolasV dont le compte rendu m’a interpellé et partager mes trouvailles en complément:

- Primonial a publié fin 2022 un communiqué sur la stratégie de Primopierre qui dessine 2 axes : des rénovations et transformations d’actifs désuets mais à potentiel (avec une baisse du taux d’occupation attendu) et la cession d’actifs moins stratégiques mais permettant de réaliser des plus-value distribuables (reste à savoir si c’est possible dans le creux de marché actuel)

- l’immeuble Between se vide pour être détruit et remplacé par un nouvel ensemble qui s’appelle Odyssey. Cette acquisition il y a 8 ans n’était clairement pas une affaire mais au moins on s’explique la vacance!

Je partage votre avis sur le dernier rapport trimestriel qui ne peut susciter que défiance et pessimisme

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #278 23/05/2023 11h52

Membre (2011)
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   131  

Effectivement il faut relativiser la vacance, dans la mesure ou c’est une vacance voulue pour cause de travaux.

Le site des Mirroirs est bien celui qui acceuillera le projet Odyssey :
Site de Primonial
site de Paris La Défense

Ceci dit, cette vacance va durer longtemps. Etant donné la dimension du projet, les 1ers revenus locatifs ne sont pas tout a fait pour demain…
On est actuellement en phase de désamiantage du site.

Ce type d’opération est extrêmement créatrice de valeur.
Reste a voir comment va s’opérer ce partage de valeur entre Primopierre et les autres parties prenantes.
Reste a savoir si l’opération va aller au bout (cf le projet Tours Hermitage à 2 pas de là)

Est-ce qu’une SCPI est un véhicule adapté pour mener ce genre de projet ? Je ne pense pas


Parrain Fortuneo : 13042518

Hors ligne Hors ligne

 

#279 26/05/2023 09h20

Membre (2020)
Top 50 Monétaire
Réputation :   37  

Pour tous ceux qui ont acheté des SCPI via un contrat AV assuré chez Spirica, voici un début d’explication de Spirica sur les ratés récents de versement de coupons :

explication Spirica

Hors ligne Hors ligne

 

#280 02/06/2023 13h43

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Merci je ne savais pas pour Between/Miroirs/Odyssey. Je doute que les 20M€ de travaux sur l’immeuble qui va être détruit auront eu le temps d’être amortis. Si je comprends bien Primopierre n’aurait qu’une des 3 futures tours, mais vu l’ampleur du projet cela reste une très grosse opération. Je ne comprends pas pourquoi ce n’est pas mentionné dans le RA, surtout que l’acceptation du permis de construire date de fin 2021 ! Décidemment la transparence chez Primopierre ce n’est pas ça.

Dernière modification par NicolasV (02/06/2023 13h45)

Hors ligne Hors ligne

 

#281 02/06/2023 14h09

Membre (2013)
Top 50 SIIC/REIT
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   212  

Bonjour,

j’ai parcouru le rapport annuel 2022 afin de comprendre la chute de la valeur de reconstitution de la part.

je n’ai rien trouvé.
La distribution des plus values de cessions explique 1,5% de baisse de la valeur de part. Il reste un delta  de 5,5% pour lequel nous n’avons pas d’informations. C’est une baisse nettement supérieure aux autres SCPI

Par contre, j’ai calculé la rémunération brute moyenne par collaborateurs chez PRIMONIAL par curiosité et ca donne 83 KE brut annuel.

Hors ligne Hors ligne

 

#282 28/07/2023 10h14

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1406  

 Hall of Fame 

Ce que je peux vous dire pour l’instant est que la SCPI est bloquée, un ordre passé depuis plus de 2 mois n’est toujours pas exécuté, Primonial explique rapidement dans un courrier que cela ne passe pas le premier mois puis après plus rien.
Ce qui me chagrine dans l’histoire c’est de voir la collecte largement positive du premier trimestre alors même que des parts sont restées en attente en fin de trimestre et n’auraient pas trouvé preneur.

Face à des gérants comme Fiducial qui permettent aux associés souhaitant sortir de mettre des souscripteurs en face voire détruire des parts quitte à empêcher certains investissements, Primonial a clairement choisi l’inverse : poursuivre en priorité la croissance de la SCPI par la collecte, même quand des signes de blocage arrivent, ils prennent le maximum pour investir dans de nouveaux bien et se moquent pas mal des associés souhaitant récupérer leurs fonds.

Le bulletin du 2ème trimestre en dira peut-être davantage, en espérant ne pas voir un prix de part baisser, les expertises de fin 2022 n’étaient déjà pas bonnes, je ne sais pas s’ils en ont fait d’autres à fin juin 2023 …

Si un associé investisseur est preneur de gré à gré, mp.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#283 28/07/2023 11h47

Membre (2023)
Top 10 Monétaire
Réputation :   17  

Entre les bulletins qui ne disent rien , les retards recurrents sur les contrats d’assurance vie à chaque trimestre et les performances plus que mauvaises y a rien à sauver sur cette scpi.

Le taux d’occupation ( hors franchises etc ) est encore plus mauvais que chez amundi and co.

On note que cette societé de gestion est egalement sur patrimmo commerce une des pires scpi et tout le monde s’attend à des baisses.

La question etant de savoir si la societe de gestion a ete rapide ou pas pour faire ce que reclamait l’amf…

Pour une fois que leur incompetance pourrait nous profiter !

J’espere pouvoir m’en debarasser apres le versement du trimestre qui va encore se faire fin aout à coup sur …

Avec un contrat d’assurance vie je pense m’en debarasser plus facilement que vous mais j’espere que d’ici la le versement pas de baisse de part ne sera appliqué.

Dernière modification par Mcgill (28/07/2023 11h48)

Hors ligne Hors ligne

 

#284 28/07/2023 12h30

Membre (2021)
Réputation :   16  

Surin a écrit :

Face à des gérants comme Fiducial qui permettent aux associés souhaitant sortir de mettre des souscripteurs en face voire détruire des parts quitte à empêcher certains investissements, Primonial a clairement choisi l’inverse : poursuivre en priorité la croissance de la SCPI par la collecte, même quand des signes de blocage arrivent, ils prennent le maximum pour investir dans de nouveaux bien et se moquent pas mal des associés souhaitant récupérer leurs fonds.

Comment font-ils Surin ?
Il y a des droits de mutation à régler non ? Et s’il y a défiance sur la scpi, aucune chance que la personne souhaitant le retrait trouve d’avantage preneur ?
Quant à la destruction des parts, c’est la norme ou pensez vous à autre chose ?

Hors ligne Hors ligne

 

#285 28/07/2023 13h02

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1406  

 Hall of Fame 

Ce n’est clairement pas la norme. Mais je trouve cela bénéfique pour les associés, sans que cela ne soit pénalisant pour les associés restant en place car si cela peut éviter de bloquer une SCPI sur plusieurs mois, c’est dans l’intéret de la SCPI.

Ce qui n’est clairement pas la norme non plus est d’afficher une collecte positive sur un trimestre tout en ayant des milliers de parts en attente, ce n’est pas ce que j’attends d’un gérant, je n’ai pas envie d’y chercher des explications de dates ou autre, c’est un parti pris de la SG que de pénaliser les porteurs de parts souhaitant sortir, alors même qu’ils représentaient jusque là une ultra minorité.

Mcgill je vous souhaite de sortir au prix de retrait actuel, je serai curieux de suivre le dénouement, je ne suis pas très optimiste.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#286 28/07/2023 13h24

Membre (2022)
Top 20 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Invest. Exotiques
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

ISTJ

Au vu de la surcote au 31/12, des mauvais résultats de Primopierre et de la tendance sur des SCPI qui suivent la même pente, une baisse du prix de part de l’ordre de 12 % me semblerait cohérente. Je ne vois pas bien comment Primonial pourrait ne pas en passer par là.


Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145

Hors ligne Hors ligne

 

#287 28/07/2023 16h32

Membre (2011)
Réputation :   21  

Surin a écrit :

Ce que je peux vous dire pour l’instant est que la SCPI est bloquée, un ordre passé depuis plus de 2 mois n’est toujours pas exécuté, Primonial explique rapidement dans un courrier que cela ne passe pas le premier mois puis après plus rien.
Ce qui me chagrine dans l’histoire c’est de voir la collecte largement positive du premier trimestre alors même que des parts sont restées en attente en fin de trimestre et n’auraient pas trouvé preneur.

Primonial est en train de racheter Icade Santé (en fait ce sont des fonds gérés par Primonial qui vont contribuer pour 1,1 milliard), donc se pourrait-il que Primonial ait décidé de conserver la collecte de ses SCPI des derniers trimestres pour financer en priorité cet achat plutôt que de rembourser les porteurs souhaitant céder des parts de SCPI?

Hors ligne Hors ligne

 

#288 31/07/2023 01h28

Membre (2023)
Top 10 Monétaire
Réputation :   17  

Les 2 choses n’ont pas de liens …

Par contre avec un taux d’occupation de 74.3% on est dans une situation bien pourrie ( des franchises + vacances enormes).

Si d’autres scpi de bureau ont pri cher avec des bien meilleurs ratios , je pense que la baisse risque d’etre salée…

Hors ligne Hors ligne

 

#289 31/07/2023 14h23

Membre (2022)
Top 20 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Invest. Exotiques
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

ISTJ

Primonial donne des nouvelles.

Si baisse de prix de part il doit y avoir (ce qui me semble presque certain pour Patrimmo Commerce et probable pour Primopierre), ce sera donc pour septembre ou octobre.


Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145

Hors ligne Hors ligne

 

#290 31/07/2023 17h05

Membre (2017)
Réputation :   2  

Je suis également inquiet pour le prix de part de Primovie, dont la composante "bureaux" me semble de mauvaise qualité, mais je ne sais pas si cela affectera l’ensemble à dominante santé et éducation.
Qu’en pensez-vous ?

Hors ligne Hors ligne

 

#291 31/07/2023 17h24

Membre (2022)
Top 20 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Invest. Exotiques
Top 50 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

ISTJ

Primovie va mieux que Primopierre et Patrimmo Commerce. Une surcote minime au 31/12, une collecte qui reste solide etc etc. Je serais surpris d’une baisse cette année.


Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145

Hors ligne Hors ligne

 

#292 01/08/2023 17h15

Membre (2020)
Top 50 Monétaire
Réputation :   37  

Mcgill, le 28/07/2023 a écrit :

J’espere pouvoir m’en debarasser apres le versement du trimestre qui va encore se faire fin aout à coup sur …

Avec un contrat d’assurance vie je pense m’en debarasser plus facilement que vous mais j’espere que d’ici la le versement pas de baisse de part ne sera appliqué.

Je détenais des parts de cette SCPI sur un contrat d’AV Netlife,/Spirica. Je voulais m’en séparer depuis quelques temps, pour toutes les raisons évoquées ci dessus.

J’ai fait justement un arbitrage en ligne ce lundi 31/07 matin, pour vendre 100% des UC SCPI Primmopierre et réinvestir 100% dans d’autres UC .

J’ai déjà reçu hier soir de Spirica un accusé de réception de ma demande d’arbitrage, accusé qui indique que la valorisation sera faite le 01/08 donc ce jour.

Suspense … ^_^

Je posterai ici le résultat et la valorisation, dès réception. Donc demain si tout va bien !

Hors ligne Hors ligne

 

#293 01/08/2023 22h50

Membre (2023)
Top 10 Monétaire
Réputation :   17  

j’ai craqué j’ai préféré " sauver mon cul "" plutôt que d’attendre les versement de Primonial ( même si depuis ils ont communiqué tout tout allait très bien et que ils finissaient leurs audit pour septembre/octobre … on verra ce qu’il se passera)

J’ai dégagé PFO2 dans un 1 er temps après le versement du trimestre.

Et hier primopierre , primovie et Efimmo( un peu à regret) et je n’ai gardé que immorente et epargne pierre.

J’estime qu’avoir 4.4% ou moins vs 3.75 en monétaire ( ou 4 en septembre) était très insuffisant sachant qu’ils vont très certainement défoncer les prix de parts si c’est pas en fin d’année ça sera début 2024…

Peut etre que j’aurai les versement de primovie et primopierre dans xx jours quand ils auront décidé de verser , apparemment quelqu’un avait fait ça en janvier sur le forum linxea il a eu son du même apres l’arbitrage qui avait eu lieu avant le versement du trimestre?

Sinon pareil que vous date de valeur 1 er aout pour l’arbitrage spirit, après y’a pas de soucis ils doivent donner la valeur de retrait comme c’est prévu dans les conditions du contrat…

je songe également a dégager les fonds euro ALT2 et le fonds euro général de spirica qui n’a rien en réserve et pour ALT2 est un débarras de scpi amundi et tangram etc donc à mon avis pas grand chose à espérer de leur part …

Dernière modification par Mcgill (01/08/2023 22h53)

Hors ligne Hors ligne

 

#294 02/08/2023 08h33

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1406  

 Hall of Fame 

Bulletin sorti pour les associés, toujours aussi creux, il confirme que la SCPI est bien bloquée avec plus de 191 000 parts en attente de retrait. Quand on voit la collecte de 412 800 parts au T1, on se dit vraiment que Primonial se moque du monde et profite à plein de l’ineptie des statuts d’une SCPI à capital variable, qui dit que tout ce qui est collecté augmente la capitalisation de l’engin mais que du jour même où les retraits dépassent les souscriptions, blocage immmédiat.
D’autres gérants ont une autre application de la règle et je les en félicite.

Le bulletin annonce une distribution de 3,52 € par part. Il faut chercher où sont-ils, il y a le fameux "reset fiscal" de 1,84 €, pure invention de Primonial qui permet d’écrire un peu n’importe quoi.
Extrêmement déçu de la tournure que prend cette SCPI (surtout ce gérant). J’étais pourtant relativement serein.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#295 02/08/2023 14h25

Membre (2020)
Top 50 Monétaire
Réputation :   37  

Mcgill, le 01/08/2023 a écrit :

Sinon pareil que vous date de valeur 1 er aout pour l’arbitrage spirit, après y’a pas de soucis ils doivent donner la valeur de retrait comme c’est prévu dans les conditions du contrat…

Je viens de jeter un oeil sur mon compte Netlife/Spirica. 
Le statut de l’opération d’arbitrage est "En attente de valorisation" avec date de valeur 01/08/2023

Donc a priori je pensais que c’était raté pour une mise à jour temps réel.

Sauf que par hasard je viens de regarder aussi le relevé de situation de mon compte (pdf à télécharger).
Lui contient bien une situation à jour, incluant mon arbitrage du 31/07, valorisé au 01/08/2023 comme promis. La valeur de part utilisé pour l’arbitrage est 185.92€

Et il y a quelques secondes je viens aussi de recevoir le document officiel de confirmation d’arbitrage, avec exactemement les mêmes informations

Chez Primonial la valeur de retrait est affichée ce jour à 185.92€ , et c’est bien la même valeur de part qui est affichée chez Spirica.

Donc pour mon cas cela semble avoir été exécuté en seulement 1-2 jours et avec les bonnes valeurs …

Dernière modification par bg57 (02/08/2023 14h43)

Hors ligne Hors ligne

 

#296 02/08/2023 14h51

Membre (2023)
Top 10 Monétaire
Réputation :   17  

Oui pareil sur linxea spirit tout a été bouclé en 2 jours aux valeurs de retraits.

On va voir si les versement du trimestres seront payés maintenant ( selon les conditions du contrat à priori non mais selon le témoignage de quelqu’un qui date de janvier oui … donc 50-50)

Ceci dit il faut attendre tjrs des plombes avec primonial , surement en rapport avec leurs magouilles de reset fiscal etc

Hors ligne Hors ligne

 

#297 02/08/2023 15h02

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1406  

 Hall of Fame 

Intéressant, je faisais partie des sceptiques quand certains affirmaient que l’assureur "assurait" ou "garantissait" la liquidité, il semble en tout cas qu’il la permette plus longtemps qu’en direct …
Reste à voir combien de semaines/mois cela durera.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#298 02/08/2023 15h13

Membre (2021)
Réputation :   38  

Je suis assez sceptique aussi Surin. Ce qui me pose particulièrement question, c’est que certains assureurs sont particulièrement "typés" SCPI (spirica notamment) et ont de ce fait des patrimoines sans doute bien plus exposés que d’autres aux bureaux qui prennent la tasse (dans l’exemple de spirica, y compris des fonds euros à dominante immo tels qu’ALT et ALT2). En cas de demandes de retraits massifs, la possibilité de défaillance pourrait-elle faire intervenir la loi Sapin 2 pour un blocage ? (Il a été dit ici qu’elle s’appliquait aussi bien aux fonds euros qu’au UC).

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #299 02/08/2023 15h18

Membre (2021)
Top 50 Monétaire
Réputation :   73  

Tout est blocable avec Sapin 2, retrait, arbitrage, FE, UC. J’ai posté qcq part dans ce forum un lien sur le texte officiel.

Hors ligne Hors ligne

 

#300 02/08/2023 15h32

Membre (2020)
Top 50 Monétaire
Réputation :   37  

@Nexus : Je ne sais pas si l’on parle exactement de la même chose :

Je n’ai pas fait un rachat, j’ai fait un arbitrage entre deux types d’UC donc je n’ai pas fait intervenir un fonds euro dans cet arbitrage. Et je n’ai pas fait de rachat non plus. Donc l’assureur n’a subi aucune sortie de fonds.

De plus je pense bien me rappeler , contrairement à ce qui est cité, que la loi Sapin était pour la protection des fonds euros (arbitrage/rachat) uniquement, les UC étant incluses dans le périmètre pour les rachats seulement.

Et je n’ai pas trouvé d’articles (sur internet ou chez des spécialistes) qui parlent de l’impact sur les arbitrages d’UC, par contre les arbitrages des fonds euros seraient eux bien bloqués.

Mais je ne suis pas spécialiste du tout la dedans, donc mon avis sur ce sujet est du niveau "café du commerce de l’AV"

Dernière modification par bg57 (02/08/2023 15h39)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.


Discussions peut-être similaires à “primopierre : vos avis sur cette scpi (primonial reim)”

Pied de page des forums