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Recommanderiez-vous la SCI Capimmo à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

20% - 9
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

18% - 8
Je ne sais pas (avis neutre)

6% - 3
Non, probablement pas (avis assez négatif)

11% - 5
Non, certainement pas (avis négatif)

43% - 19
Nombre de recommandations : 44   Recommandation moyenne : 1,6/4 Avis neutre

#76 23/04/2023 11h50

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Bonjour,
proche de 0 ? Où avez vous eu cette information ?
Imaginez la décollecte (sauf pour les derniers entrants qui doivent amortir les 2% de frais d’entrée) sur un produit qui promet 0% à l’heure d’un livret A qui en assure 3%.
Une SCI est capitalisante, les loyers font donc monter le prix de la part régulèrement; il suffit en théorie de faire une simple règle de trois sur la pente pour en déduire le prix dans un an (sauf nouvelle baisse de valorisation fin 2023, ce qui n’est pas à exclure).


FredG_ProD

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[+3]    #77 23/04/2023 13h37

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Source: webinaire Primonial, autours du 10 avril de mémoire (lancé un peu en urgence par Primonial juste après la moins value sur le prix de part).

Pour le reste je ne suis pas forcément d’accord avec vous: annoncer qu’ils vont faire 0 % sur l’année ne veut pas dire qu’ils feront 0 jusqu’à la fin de l’année puisque à date ils sont dans le rouge. Il y aura donc de la performance pour l’investisseur qui rentre aujourd’hui. Mais effectivement pas pour celui qui était là au 1er janvier.
Bref, on verra bien. Mais de toute manière au vu du contexte sur l’immobilier (lié notamment à l’évolution des taux), il ne faut pas s’attendre à des miracles sur cette classe d’actifs à court terme.


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#78 23/04/2023 19h37

Membre (2023)
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Pour celui qui rentre maintenant, pas de performance non plus.
Vu que Capimmo a fait -1.5 récemment, et si la SCI finit a environ zéro (disons +0.5) … Cela fait qu’elle va performer d’environ 2% entre Avril 2023 et décembre 2023.
Celui qui rentre maintenant avec 2% de frais d’entrée verra sa performance nette à 0. Ses frais seront "remboursés".

Entre celui qui était là au 1er Janvier ou celui qui rentre maintenant, ils seront grosso modo au même point en Janvier 2024.

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[+1]    #79 23/04/2023 19h45

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Certes, ces taux de rendement sont décevants, mais on n’investit pas en SCI ou SCPI pour du court-terme.
L’horizon n’est pas 3-6 mois, mais bien plutôt 8-10 ans.
Et en tout cas pas du tout pour du boursicotage frénétique de style "j’achète à 11h38 et je revends 17 minutes plus tard avec 0,17% de profit" !

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#80 23/04/2023 20h35

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Chboeuf a écrit :

Entre celui qui était là au 1er Janvier ou celui qui rentre maintenant, ils seront grosso modo au même point en Janvier 2024.

Non. Celui qui rentre maintenant ne subit pas les 1,5 % de perte du début d’année. Ils auront donc toujours 1,5 % d’écart au 31/12.


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#81 27/04/2023 15h22

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Le reporting du 1° trimestre 2023 où ils expliquent la chute de performance de -1,32% ytd par une baisse des valeurs de -1,94%. Ils espèrent que Capimmo terminera l’année en positif….
Reporting Capimmo


Bossuet : "Dieu se rit des hommes qui déplorent les effets dont ils chérissent les causes"

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#82 27/04/2023 17h25

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REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T1 2023 a écrit :

nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et rien ne garantit que cet objectif soit atteint. Nos projections ne constituent pas un indicateur exact, elles dépendent de l’évolution du marché, et suggèrent une contribution du second semestre 2023 supérieure au rythme habituel de la SCI (>2%) et des perspectives pour 2024 et au-delà en ligne avec l’objectif de 4% qui pourrait en outre bénéficier d’un apaisement des politiques monétaires, voire d’un effet rebond.

Comme évoqué plus haut, il faudra une performance supérieure à 2 % au second semestre, supposant sans baisse de la valeur des actifs (je ne sais pas si une évaluation peut les impacter durant cette période, il semble que oui) pour arriver à 0 en 2023.
J’écris aussi ce message pour souligner l’objectif de 4 % pour 2024 et 2025 soit comme en 2021.
Je me permet de douter de cette projection qui me parait bien hasardeuse.

Les SCI sont donc plus volatiles que les SCPI au regard de la variation des expertises.


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#83 29/04/2023 18h33

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Greyna, le 23/04/2023 a écrit :

Chboeuf a écrit :

Entre celui qui était là au 1er Janvier ou celui qui rentre maintenant, ils seront grosso modo au même point en Janvier 2024.

Non. Celui qui rentre maintenant ne subit pas les 1,5 % de perte du début d’année. Ils auront donc toujours 1,5 % d’écart au 31/12.

Vous n’avez pas lu l’ensemble de mon message.
Celui qui rentre maintenant se prend les 2% de frais d’entrée.

Conclusion: sur la performance 2023, cela revient au même comparé à une personne qui était sur Capimmo depuis un moment. Performance nulle en 2023.

Après celui qui est entré en décembre 2022, là oui il prend "cher" (2% de frais d’entrée + baisse de 1.5% actuellement).

Surin, le 27/04/2023 a écrit :

Comme évoqué plus haut, il faudra une performance supérieure à 2 % au second semestre, supposant sans baisse de la valeur des actifs (je ne sais pas si une évaluation peut les impacter durant cette période, il semble que oui) pour arriver à 0 en 2023.
J’écris aussi ce message pour souligner l’objectif de 4 % pour 2024 et 2025 soit comme en 2021.
Je me permet de douter de cette projection qui me parait bien hasardeuse.

Les SCI sont donc plus volatiles que les SCPI au regard de la variation des expertises.

Capimmo vient de se reprendre un -0.38% … effectivement mal barré.
Surtout quand on sait que les taux vont encore augmenter en mai et que l’immobilier commercial s’effondre aux USA (je ne pense pas qu’on fasse des miracles par rapport à eux)

Dernière modification par Chboeuf (29/04/2023 18h35)

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#84 30/04/2023 20h57

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La mise en redressement judiciaire de la chaîne Courtepaille ne doit pas arranger les affaires de Capimmo qui en est un bailleur important si je ne me trompe pas.


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#85 30/04/2023 23h01

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Chboeuf, le 23/04/2023 a écrit :

Pour celui qui rentre maintenant, pas de performance non plus.
Vu que Capimmo a fait -1.5 récemment, et si la SCI finit a environ zéro (disons +0.5) … Cela fait qu’elle va performer d’environ 2% entre Avril 2023 et décembre 2023.
Celui qui rentre maintenant avec 2% de frais d’entrée verra sa performance nette à 0. Ses frais seront "remboursés".

Entre celui qui était là au 1er Janvier ou celui qui rentre maintenant, ils seront grosso modo au même point en Janvier 2024.

Avec une inflation zone euro a 10% , 5.2% officiellement en France  , c’est en fait catastrophique.Le nouvel entrant n’a de garantie sur rien et une performance inférieure a un fond euro , ou n’importe quel produit structuré a capital garanti. Personellement j’en avais beaucoup,je n’en ai plus du tout,   les risques sont bien trop importants avec la conjoncture actuelle.

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#86 11/05/2023 10h16

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Encore une baisse pour Capimmo, on en est à -1.69% depuis le 01/2023.

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#87 30/05/2023 11h04

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Est-ce que quelqu’un sait où l’on peut trouver la composition détaillée de Capimmo ?
Le reporting est assez succin :

https://www.primonialreim.fr/documents/ … 2412898238

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#88 31/05/2023 11h46

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Les SCI sont globalement peu transparentes, sans doute car les associés sont les assureurs et non les particuliers. Capimmo fait plutôt figure de bon élève sur ce point. Vous pouvez essayer de contacter primonial.

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#89 09/06/2023 12h36

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Et ca continue de baisser. Bientôt -2% depuis Janvier 2023.
En espérant que le S2 2023 sera meilleur comme l’avait annoncé les gestionnaires …

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#90 01/08/2023 06h35

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Actif net proche de 7 milliards au 21/07/2023.
Valeur liquidative : 287,95€ par part.
Baisse de -1,88% du 31/12/2022 au 21/07/2023.
Source

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#91 01/08/2023 08h10

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Article paru le 30/07/2023 :

"Parmi les opportunités d’investissement, Primonial REIM France a annoncé être entré en exclusivité auprès d’ICADE et de 4 groupes bancaires français pour l’acquisition de la filiale ICADE Santé, comprenant plus de 150 actifs français et européens, principalement cliniques et polycliniques. Capimmo aura l’opportunité de participer en cash à cette opération en plusieurs phases, pour des volumes potentiellement significatifs, et bénéficier d’importantes contributions de performance compte tenu de conditions financières relatives."

Liquidités à investir actuellement= 300 M€ environ.

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#92 03/08/2023 11h13

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INTJ

Ouch…Capimmo continue de baisser.

VL tombée à 285,69€ ce jour.

j’ai investi il y a 4 ans dans une AV Fortuneo avec 2% de frais à l’entrée et 0,75% de frais annuels.

Le rendement à ce jour est de 8,78%.

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#93 03/08/2023 11h46

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Mais puisque qu’on vous dit que le 2 ème semestre sera bien meilleur que le 1 er !

( C’est ce qu’ils disaient en tout cas , mais bon ils allaient pas dire que leurs portefeuille d’immobilier va prendre une taule pendant encore quelques mois , ça risquerait de faire fuir les clients et de faire baisser ce qu’ils récupèrent en frais de gestion à plusieurs étages d’ailleurs)

Concernant Icade santé , on se souvient tous de l’affaire qui n’a rien donné avec Altarea donc je me méfie de cette société de gestion et de leurs pratiques…

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#94 09/08/2023 06h19

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Actif net proche de 7 milliards au 28/07/2023.
Valeur liquidative : 285,69€ par part.
Baisse de -2.65% du 31/12/2022 au 28/07/2023.
Source

Dernière modification par Fanscpi (09/08/2023 06h20)

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#95 09/08/2023 12h21

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#96 09/08/2023 21h37

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Oui mais :

le "reporting" a écrit :

Face à une remontée aussi rapide et brutale des taux, la qualité et la diversité du patrimoine de la SCI Primonial Capimmo a permis d’en limiter l’impact avec une baisse de la VL au 30 juin 2023 à 1,82% et une VL au 28 juillet 2023 en baisse à 2,65% qui acte le point bas annuel attendu avant passage en territoire positif.
… gna gna gna …
et permettront, une fois la baisse mécanique des marchés absorbée, d’être les moteurs de la performance dès le second semestre 2023.

les revenus issus des investissements devraient progresser de plus de 5% dès 2024.

=> Je me demande bien pourquoi vous inquiétez-vous !

Ah si j’oubliais :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les rendements attendus ne sont pas garantis.
Les investissements (SCPI, SCI) sont soumis à des risques de perte de capital, de liquidité et de crédit.


D’ailleurs "Les performances passées ne préjugent pas des performances futures." est écrit pas moins de 7 fois + :
Les locataires actuels ne présagent pas des futurs locataires.
Les investissements passés ne présagent pas des investissements futurs.
Les allocations passées ne préjugent pas des allocations futures.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les opérations passées ne préjugent pas des opérations futures
Document non contractuel et non exhaustif, ne constitue pas une offre, ni un conseil en investissement.

=> Ils pourraient aussi se recycler dans la vente de parapluies, ils sont forts !

Dernière modification par Surin (09/08/2023 21h40)


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#97 17/08/2023 12h19

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Fanscpi, le 09/08/2023 a écrit :

Actif net proche de 7 milliards au 28/07/2023.
Valeur liquidative : 285,69€ par part.
Baisse de -2.65% du 31/12/2022 au 28/07/2023.
Source

Ca remonte ! Valeur liquidative à 285.83 au 15/08/2023 soit une remontée incroyable de + 0.05%
A t’on vraiment touché le point bas comme annoncé par les dirigeants ? Affaire à suivre.

(Pour ma part, j’ai 9000 € en UC sur une AV sur ce support et j’hésite encore à liquider)


ENFJ "le protagoniste" Code Parrainage : AssuranceVie.com : STLE99829 - Epargnoo : STLE7384 - Fortuneo 12587490 - Trade Republic : 93qrbs0n (avec reversement de 50% de ma prime)

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#98 17/08/2023 12h41

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Pour info, bien qu’elle soit franchement discutable, un conseiller d’une assurance-vie m’a appelé pour me conseiller d’arbitrer la SCI Capimmo car "ils s’attendent à avoir une grosse baisse dessus". J’ai pour ma part tout racheté de toute façon. Je me demande tout de même si ce n’était pas pour me vendre leur produit maison.

Je suis un peu partagé sur le devenir de Capimmo :

- d’un côté je me dis que Capimmo n’est investie que pour 35% dans les bureaux, beaucoup plus diversifiée que Tangram et qu’en plus elle est capitalisante. Une part importante du capital est investi dans la logistique, le résidentiel, l’hôtellerie et le commerce, actifs plutôt porteurs en ce moment.

- D’un autre côté, Primonial a des soucis avec ses investissements en murs de bureaux, mais également de commerces puisque la SCPI Patrimmo Commerce pédale carrément dans la semoule. La SCI Capimmo a de surcroît collecté 7 milliards (!) très rapidement durant la période de taux bas. Contrebalancer de telles sommes par de nouveaux achats à meilleur compte en période d’attentisme me paraît assez compliqué.

Dans tous les cas, il me semble désormais qu’il y a bien mieux à faire du côté des obligations durant cette période stressante pour l’immobilier.

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#99 17/08/2023 18h00

Membre (2019)
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Stephanejudd a écrit :

Fanscpi, le 09/08/2023 a écrit :

Actif net proche de 7 milliards au 28/07/2023.
Valeur liquidative : 285,69€ par part.
Baisse de -2.65% du 31/12/2022 au 28/07/2023.
Source

Ca remonte ! Valeur liquidative à 285.83 au 15/08/2023 soit une remontée incroyable de + 0.05%
A t’on vraiment touché le point bas comme annoncé par les dirigeants ? Affaire à suivre.

(Pour ma part, j’ai 9000 € en UC sur une AV sur ce support et j’hésite encore à liquider)

Pour ma part j’ai vendu toutes les Capimo que j’avais en assurance vie (pour à peu près le même montant que vous…) et j’ai liquidé pour 76 000 € de fond Euros long terme 2 car je le trouvais trop investi dans l’immobilier.
A tort ou à raison?==> seul l’avenir le dira…

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#100 17/08/2023 18h45

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J’ai également cédé mes Capimmo et autres SCI à dominante bureaux & commerces. Leur côté "poupée russe" qui pouvait faire leur atout en période faste constitue à mon avis leur point faible en période délicate dans le sens où il est difficile de valoriser immédiatement l’ensemble des pertes des différents niveaux de détention inférieurs, notamment des fonds concernant des biens à l’étranger sous des gouvernances différentes (logique de fonds de fonds minoritaires etc….).

Par contre je ne suis pas allé jusqu’à céder mes fonds euros ALT1 ou sécurité pierre euro. L’assureur (dépendant sauf erreur respectivement du Crédit Agricole et du Crédit mutuel) a des engagements à respecter, a coupé par prudence il y a un moment les souscriptions et a du s’organiser en connaissance de cause. Le rendement (ou l’absence de pertes plus exactement) à délivrer est plus facile à atteindre que de délivrer un 4,5% pour un CAPIMMO qui n’est jugé que par cela par l’investisseur moyen.

Et pour moi aussi "a tort ou a raison" smile


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