SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

J’ai honte de poser la question, mais quel fond monétaire avec capital garanti permet aujourd’hui de générer un revenu/dividendes conséquent.

A vous lire, je devrai vendre mes parts, je commence à paniquer, mais dans l’objectif de ne pas revenir.
Je ne sais sur quel support non risqué, c’était plus ou moins le but de cet investissement me placer.

aimge a écrit :

Mince, j’ai lancé un ordre de vente sur AV de toute ma ligne hier. J’imagine que ça va passer sur le nouveau prix ?
La VL est à quelle date ? Tous les sites ne sont pas à jour, en tout cas c’est sûr qu’au 18 Fortuneo n’affichait pas une telle baisse.

J’ en ai aussi un peu en AV, sur Sylvea nouvelle valeur affichée ce jour à 258,46€ (-9,72%)  avec date de valeur au 15 septembre (pas encore répercuté sur le site Linxea mais ça ne devrait pas tarder).

Je n’ai aucune connaissance particulière sur l’immobilier papier,  mais en partant sur le fait qu’un investissement en SCI ou SCPI se fait sur un horizon long terme, la baisse du prix de la part ne m’inciterait pas forcément (en tout cas pas maintenant) à me séparer de cette ligne, l’immobilier repartira de l’avant un jour ou l’autre et Capimmo est un poids lourd dans le domaine, est ce que le poids lourd pourrait s’effondrer ? Je veux bien entendre les différents avis.

Je ne maîtrise pas non plus l’impact que peut avoir cette baisse sur les retraits futurs, d’un autre côté je me dis que ça peut à l’inverse calmer maintenant les arbitrages sortants puisque vendre à la nouvelle valeur ne fait que acter la perte de capital.

J’avoue d’un autre côté que si 40 ou 50% de mes placements étaient placés sur cette ligne j’ aurais certainement eu une vision différente sur ce qu’il faut faire ou ne pas faire, et j’aurais peut être agi dans l’urgence.

A suivre donc….

PyT25VC a écrit :

aimge a écrit :

Mince, j’ai lancé un ordre de vente sur AV de toute ma ligne hier. J’imagine que ça va passer sur le nouveau prix ?
La VL est à quelle date ? Tous les sites ne sont pas à jour, en tout cas c’est sûr qu’au 18 Fortuneo n’affichait pas une telle baisse.

J’ en ai aussi un peu en AV, sur Sylvea nouvelle valeur affichée ce jour à 258,46€ (-9,72%)  avec date de valeur au 15 septembre (pas encore répercuté sur le site Linxea mais ça ne devrait pas tarder).

Je n’ai aucune connaissance particulière sur l’immobilier papier,  mais en partant sur le fait qu’un investissement en SCI ou SCPI se fait sur un horizon long terme, la baisse du prix de la part ne m’inciterait pas forcément (en tout cas pas maintenant) à me séparer de cette ligne, l’immobilier repartira de l’avant un jour ou l’autre et Capimmo est un poids lourd dans le domaine, est ce que le poids lourd pourrait s’effondrer ? Je veux bien entendre les différents avis.

Je ne maîtrise pas non plus l’impact que peut avoir cette baisse sur les retraits futurs, d’un autre côté je me dis que ça peut à l’inverse calmer maintenant les arbitrages sortants puisque vendre à la nouvelle valeur ne fait que acter la perte de capital.

J’avoue d’un autre côté que si 40 ou 50% de mes placements étaient placés sur cette ligne j’ aurais certainement eu une vision différente sur ce qu’il faut faire ou ne pas faire, et j’aurais peut être agi dans l’urgence.

A suivre donc….

J’avais décidé de vendre hier midi, sur la base donc de la VL avant la baisse de 9%. L’argument principal était que je voulais alléger ma part immobilier de toute façon, et que les perspectives n’étaient pas bonnes pour Capimmo. Je craignais également un éventuel soucis de liquidité.

Bizarrement, si j’avais constaté la baisse hier, je n’aurais peut-être pas agi de la même façon. C’est ce qui m’agace un peu car j’ai l’impression d’être trompé par Fortuneo qui m’a affiché une VL périmée.

Cette baisse d’environ 10% entre le 01/09 et le 15/09 est totalement incompréhensible et la communication défaillante :
* avec seulement 15,1% en SCPI / OPCI au 30/06, ce n’est pas la baisse de 15% de Primopierre et Patrimmo Commerce qui l’explique
* avec seulement 35% en actifs de bureaux au global (scpi comprises), ce n’est pas la baisse massive sur les actifs de bureaux qui l’explique non plus, même si le commerce baisse un peu aussi il reste 50% sur résidentiel/logistique/hotellerie qui ont quand même beaucoup moins baissé
* en SCI tous les loyers perçus viennent "soutenir" la valorisation de la part, on peut donc imaginer que la baisse de 12% YTD est en vrai de 15% sur le patrimoine seul.

Annoncer dans le bulletin du T2 que l’on va toucher le point bas de l’année et pouvoir remonter ensuite sous-entendait que des baisses de valorisation avaient déjà été bien prises en compte les 6 premiers mois de l’année, ce qui finalement s’avère totalement mensonger.

Par chance j’avais déjà arbitré la moitié de ma position début septembre car j’avais de gros doutes, j’arbitre le reste sans regrets aujourd’hui, ma confiance en Primonial est définitivement entamée et je vais m’efforcer de mieux sélectionner des supports dont la transparence sur le fonctionnement est totale. Je suis finalement plus à l’aise avec du Gecina qui se prend du -20%, parce que quand je lis les résultats cela renforce ma conviction dans les actifs et la gestion, et que le marché finira par le prendre en compte une fois la transition actuelle sur les bureaux et les taux sera achevée. Une SCI moins volatile, c’est rassurant au départ mais au final on ne comprend jamais vraiment bien ce qu’il y a dedans et comment cela est valorisé, la société de gestion fait ce qu’elle veut.

Vertaco

Le reporting trimestriel…



Aie confiance…

J’ai dû rater un épisode.
Je ne comprends pas, sur Qantalys elle est côté encore 285€ en date du 17/09, alors que sur Funds360, elle est à 258€. Qantalys n’est pas fiable.

Je l’ai malheureusement en UC en AV.

Merci Cyril. Bon, je sors, j’étais rentré à 262€…

Au vue du nombre d’immeubles vides que je constate et sans aucune communication du groupe, je ne vois pas comment rester. Si je veux faire paniquer tout le monde, des immeubles entiers par dizaines et à proximité immédiate du périphérique sont entièrement vides. Je ne comprends même pas que cela ait tenu jusque là.

j’ai fait un arbitrage pour sortir de Capimmo le 08/09/2023 sur mon av Survenir, lorsque la valeur était de 285 euros.
l’arbitrage a été effectué seulement aujourd’hui par Suravenir le 19/09/2023 soit 11 jours après ma demande. La valeur de part retenue est de 258 euros. 
Je souhaiterais savoir si Suravenir est dans son droit , ou est ce que j’ai la possibilité de faire une réclamation ?

11 jours ça me semble très très long pour un arbitrage av ? J’ai en parallèle fait plusieurs arbitrages sur des contrats Spirica, En 48H les opérations sont effectué.

Manu a écrit :

j’ai fait un arbitrage pour sortir de Capimmo le 08/09/2023 sur mon av Survenir, lorsque la valeur était de 285 euros.
l’arbitrage a été effectué seulement aujourd’hui par Suravenir le 19/09/2023 soit 11 jours après ma demande. La valeur de part retenue est de 258 euros. 
Je souhaiterais savoir si Suravenir est dans son droit , ou est ce que j’ai la possibilité de faire une réclamation ?

11 jours ça me semble très très long pour un arbitrage av ? J’ai en parallèle fait plusieurs arbitrages sur des contrats Spirica, En 48H les opérations sont effectué.

Relisez vos conditions générales. Par exemple sur linxea avenir 2, la date de valeur est la première communiquée à compter de la date d’effet. La date d’effet étant fixée 1 jour ouvré après la date de la demande.

Dans votre cas, la demande ayant été effectuée le 08, la date d’effet serait (sous réserve de conditions similaires) au 11/09. La date de valeur applicable n’est donc pas celle du 08 mais bien celle du 15.

Dernière modification par Thortue (19/09/2023 23h39)

L’investissement, comme le désinvestissement sur cette UC se fait toujours à cours inconnu, en l’espèce la VL du Vendredi.
Il n’y a donc pas d’entourloupe "techniquement" c’est écrit.
A vérifier peut être en fonction de l’assureur, mais chez Suravenir c’est comme ça. J’en ai fais l’heureuse expérience, ayant arbitré en Juin, j’ai bénéficié d’une VL du vendredi très légèrement supérieure à celle du moment de mon passage d’ordre.

Sur l’aspect communication, là oui je comprend que certains puissent utiliser le terme entourloupe.
Les gérants d’immobilier grand public se foutent clairement de la tête du monde depuis des mois.

Ce qui arrive était couru depuis 1 an déjà, j’ai posté en ce sens en septembre octobre dernier sur différentes files.

Les leçons à retenir pour ceux qui estime s’être fait "avoir" :
- ne jamais croire sur parole les propos d’un gérant (ou de ses distributeurs) et toujours chercher à recouper les infos par une source externe, désintéressée.
- ne pas penser que la remonté des taux épargne quelquonque classe d’actif.
TOUTES sont touchées par des dévalorisations : Bureaux, Commerces, Logistique, Santé, TOUTES.
TOUS les marchés sont concernés sur TOUTES les zones géographiques : US, Europe, Asie, Australie.
Comment pourrait-il en être autrement, les actions des différentes banques centrales sont identiques partout (avec un certain décalage temporel et parfois d’ampleur) dans le monde occidental, et même au delà.
- les indices de marché ne décalent que très peu pour le moment pour la simple et bonne raison que ce qui est transacté ces derniers temps ne concerne que le Prime et le super Prime, qui par nature résiste mieux (typiquement, à Paris, des immeubles du 8ème qui ont été réhabilité, 100% loué à des locataires solides et qui bénéficient de prestations dernier cris - certifications BREAM et consort). Les actifs "merguez" sont conservés et ne pèsent donc quasi pas sur les indices.
- L’immobilier commercial c’est pas la bourse. Les baisses arrivent avec retard, et prennent du temps, on est pas encore au bottom de marché, loin de là. Le UK à partir de 2008 c’est -40% sur 2 ans / 2 ans et demi. La baisse n’est pas finie, et les décisions de baisser violemment (-10%/-17%) des prix ou les VL essaient d’anticiper cela. Sera-t-il suffisant ? pas pour tout.

J’ai massivement arbitré des SCPI au printemps, et ai fini mon programme de désinvestissement en juin par Capimmo donc.
Primopierre est la seule SCPI pour laquelle je me suis retrouvé coincé, la faute à Primonial qui a pourtant reçu mon recommandé mi-avril mais a fait preuve d’une grande mauvaise foie (demande des CNI à jour des bénéficiaires effectifs le 30 avril, puis des statuts certifiés de moins de 3 mois fin mai (c’était avec une SCI), et enfin un PV d’AG autorisant le gérant à procéder à la vente fin juin…
Je comprend donc tout à fait l’amertume, que je partage aussi, de certains vis à vis de Primonial même si je ne partage pas tout les griefs qui ont été fait ce jour. Il faut aussi savoir prendre ses responsabilités, et je m’y suis pris finalement bien tard.
Je maintien mon retrait même au nouveau prix désormais applicable sur Primopierre.

Dernière modification par cedREIM (20/09/2023 17h14)

@cedREIM

Vous qui avez massivement arbitré.
Il me reste deux SCPI : PF grand Paris qui vient de perdre 15%… et Primovie qui est surement sur la sellette. Si je veux les arbitrer en AV dois je attendre une certaine date pour toucher les dividendes ? Seront ils perdus ou ou prorata si j’arbitre avant le versement ?

MErci

Bonjour à tous,

Je tenais à remercier les différents contributeurs à ce post courant août notamment, cela m’a permis de lancer des arbitrages fin août qui sont passés à la valeur "avant massacre".
La valeur de notre forum est vraiment inestimable à mon sens !

J’aurais été mieux inspiré de lâcher quelques SCPI Primo tout de même (PF) !

Bonne journée,