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Non, certainement pas (avis négatif)

38% - 17
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#376 19/02/2024 11h39

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Asn540, le 16/02/2024 a écrit :

SCPI Primopierre - Note d’information a écrit :

dans l’attente d’une décision d’assemblée générale qui réduira la valeur nominale à 150 €

Donc en fait ils annoncent une baisse du prix de retrait 1 mois à l’avance ? (Le temps de faire l’AG). C’est de la folie pure : les assureurs vont se prendre des ventes panique en masse. Quand on baisse le prix d’un produit illiquide on l’annonce pas 1 mois à l’avance sinon bonjour les dégâts chez celui qui garantit la liquidité. Les assureurs de la place de Paris doivent être verts de rage. C’est le pompier pyromane la…

C’est vrai que cette décision est surprenante.. sans doute ils n’avaient pas le choix ?

A noter que j’étais dubitatif devant la promesse d’une liquidité "garantie par l’assueur". Je reconnais que pour le moment j’ai eu tort, par contre je crains que le prix de cette liquidité soit en partie supportée par les associés en direct..

Quant aux performances médiocres de Primopierre, n’est ce pas simplement lié à son positionnement et à une collecte record au point haut ? Certes Primonial n’a rien fait pour freiner cette collecte, mais comme quasi toutes les SDG (la faute selon moi à une rémunération disproportionnée sur la collecte vs la gestion).

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#377 19/02/2024 22h39

Membre (2015)
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’la faute selon moi à une rémunération disproportionnée sur la collecte vs la gestion’

Je suis bien d’accord, c’est un péché originel des SCPI à capital variable… qui incite les SG à collecter ’quoi qu’il en coûte’ aux porteurs de parts…

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#378 20/02/2024 10h57

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Reçu de la part de Primonial la convocation à l’AG extraordinaire avec les résolutions nous demandant de nous tirer une balle dans le pied. J’avais l’intention de voter non mais les identifiants de connection ne fonctionnent pas, on réclame un mot de passe qui n’arrive pas.
De là à penser à une théorie du complot, il n’y a qu’un pas …
Finalement, notre bonne vieille Poste que l’on critique volontiers, s’il est n’est pas toujours très rapide, a le mérite d’être fiable globalement. On doit composer avec le "progrès".


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#379 20/02/2024 11h18

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Il me semble que seules les résolutions 1 et 2 méritent de voter "non", les autres étant purement administratives. Partagez-vous ma lecture ?

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#380 20/02/2024 11h29

Membre (2020)
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Dans le compte rendu du conseil de surveillance attenant à l’AG, on peut lire :

Conseil de surveillance a écrit :

Votre Conseil de Surveillance soutient les propositions de la Société de Gestion de réduire le capital de votre SCPI par une réduction de la valeur nominale des parts sociales pour la ramener de 160 euros à 150 euros, et d’exprimer les taux des commissions de souscription prévus dans les statuts de la SCPI comme des maximum. Les autres mises à jour formelles proposées n’appellent aucune objection.
Nous invitons donc les associés à approuver l’ensemble des résolutions proposées à l’Assemblée Générale Extraordinaire

Ca pose question sur les intérêts du CS!

Dernière modification par Wounka (20/02/2024 11h31)

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#381 20/02/2024 11h47

Membre (2020)
Réputation :   2  

Surin a écrit :

Reçu de la part de Primonial la convocation à l’AG extraordinaire avec les résolutions nous demandant de nous tirer une balle dans le pied. J’avais l’intention de voter non mais les identifiants de connection ne fonctionnent pas, on réclame un mot de passe qui n’arrive pas.
De là à penser à une théorie du complot, il n’y a qu’un pas …
Finalement, notre bonne vieille Poste que l’on critique volontiers, s’il est n’est pas toujours très rapide, a le mérite d’être fiable globalement. On doit composer avec le "progrès".

Dans mon cas, c’est le code d’émargement qui ne fonctionne pas…effectivement, ça ressemble à un sabotage !

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#382 20/02/2024 12h16

Membre (2024)
Réputation :   1  

Wounka a écrit :

Ca pose question sur les intérêts du CS!

C’est vrai. Après, peut-être que leur réflexion est la suivante : la collecte est évidemment au point mort et cela va durer, il va être très compliqué de la relancer à moyen terme. Sans commission élevée pour les quelques distributeurs qui en "conseilleront", c’est mission impossible.

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#383 20/02/2024 12h43

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Reçu rapidement de la part de Primonial :

L’équipe support a écrit :

Bonjour Monsieur SURIN,

Nous vous remercions pour votre message.
Nous avons rencontré un incident technique qui vient d’être résolu, nous vous invitons à réessayer à nouveau de vous connecter pour voter.

Nous vous remercions pour votre compréhension.

Cordialement,

L’équipe support

Pas de complot bien sûr mais mieux vaut ne pas être trop réactif, cela évite d’essuyer les plâtres.
Ca fonctionne à présent.


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#384 23/02/2024 16h51

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Wounka, le 20/02/2024 a écrit :

Dans le compte rendu du conseil de surveillance attenant à l’AG, on peut lire :

Conseil de surveillance a écrit :

Votre Conseil de Surveillance soutient les propositions de la Société de Gestion de réduire le capital de votre SCPI par une réduction de la valeur nominale des parts sociales pour la ramener de 160 euros à 150 euros, et d’exprimer les taux des commissions de souscription prévus dans les statuts de la SCPI comme des maximum. Les autres mises à jour formelles proposées n’appellent aucune objection.
Nous invitons donc les associés à approuver l’ensemble des résolutions proposées à l’Assemblée Générale Extraordinaire

Ca pose question sur les intérêts du CS!

Les CS ne servent à rien.
J’en ai longuement parlé dans une autre discussion, et j’avais publié une looongue enquête sur le sujet pour laquelle je vais pas faire d’autopromo, mais qui en somme montrait que
1. Les CS sont tenus par des conflits d’intérêts et des ultra cumulards.
2. Les CS n’ont légalement pas beaucoup de pouvoir.
3. Les CS valident toujours dit, et ne disent jamais rien.

Quand on voit que TOUTES les SCPI qui viennent de tomber ont des membres de CS communs, et qu’AUCUN n’a émis la moindre remarque depuis 3 ans alors que la collecte tombait, y’a pas tellement de question à se poser.

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#385 23/02/2024 17h57

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Vous auriez dû ajouter * "des SCPI gérées par Primonial" à la phrase "Les CS* ne servent à rien."

On ne peut pas généraliser comme vous le faites.
Des CS ont littéralement "dégagé" une société de gestion, c’est un des principaux pouvoirs du CS contre lequel le gérant ne peut rien.
Pour le reste, des gérants demandent leur avis au CS pour certaines décisions importantes et s’y plient si le CS vote contre.
Ca n’est pas rare ou isolé.
J’ai souvenir d’une fusion qui a été rejetée ou d’un passage à capital variable empêché.

Certains CS vont bientôt être interrogés sur la possibilité de passer de capital variable à capital fixe.
De ce que j’ai vécu, les membres de CS sont largement présents lors des réunions et votent, en effet souvent pour la résolution proposée par le gérant mais savent s’opposer lorsque l’intérêt des associés est lésé, y compris chez les cumulards (que je ne défend pas par ailleurs).


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#386 24/02/2024 10h53

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J’ai parcouru le RA2022 à la recherche d’une courbe d’évolution des valeurs de réalisation et reconstitution mais il n’y a aucun graphique.
La valeur de reconstitution a culminé à 227,23 € au 31/12/19.
Elle n’a fait que baisser ensuite arrivant à 203,76 € au 31/12/22 puis 154,44 € au 31/12/23 soit une baisse de 24,20 % en 1 an et de 32,03 % en 4 ans.
La valeur de réalisation perd quant à elle 24,70 % en un an passant de 171,83 € à 129,38 € à ce jour.

Ces chiffres sont énormes et ne se retrouvent pas dans les autres SCPI, y compris celles ayant le même univers d’investissement.

Un point qui m’inquiète est la dette. Dans la page 50 du RA2022, il y a la liste des emprunts et l’on arrive à 318 M € tirés ce qui correspond à seulement 7,5 % de la valeur totale des expertises.
On retrouve ces mentions sur la plupart des emprunts :
_Le ratio LTV Corporate doit, à tout moment, être inférieur à trente pour cent (30 %) pendant toute la durée du crédit.
_Le ratio ICR Corporate doit, à tout moment, être supérieur à trois cents pour cent (300 %).

Quelqu’un peut-il expliquer l’incidence de ces termes ?

Autre question, en page 22 on trouve ceci :


La dette n’est plus de 318 M € mais de 1080,6 M€ ** analyse par transparence.
Quelle est la subtilité ?
Pourquoi un tel différentiel ?

Le calcul du ratio d’endettement se fait par une simple opération entre cette dette de 1080,6 M€ et la valeur d’expertise au 31/12/2022.
On voit que ce ratio ne cesse d’augmenter au fur et à mesure que les expertises fondent.


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#387 24/02/2024 11h10

Membre (2017)
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Surin, le 23/02/2024 a écrit :

Vous auriez dû ajouter * "des SCPI gérées par Primonial" à la phrase "Les CS* ne servent à rien."

On ne peut pas généraliser comme vous le faites.
Des CS ont littéralement "dégagé" une société de gestion, c’est un des principaux pouvoirs du CS contre lequel le gérant ne peut rien.
Pour le reste, des gérants demandent leur avis au CS pour certaines décisions importantes et s’y plient si le CS vote contre.
Ca n’est pas rare ou isolé.
J’ai souvenir d’une fusion qui a été rejetée ou d’un passage à capital variable empêché.

Certains CS vont bientôt être interrogés sur la possibilité de passer de capital variable à capital fixe.
De ce que j’ai vécu, les membres de CS sont largement présents lors des réunions et votent, en effet souvent pour la résolution proposée par le gérant mais savent s’opposer lorsque l’intérêt des associés est lésé, y compris chez les cumulards (que je ne défend pas par ailleurs).

C’est arrivé 3 fois que des SDG partent, donc 2 fois sur le même véhicule, et la 2e fois c’était lié à un changement de statut que le nouveau gérant le pouvait pas assumer… et qui est justement au centre du sujet.
Le CS voulait valider la gestion de la SDG, notamment les achats et cessions. Le gérant a refusé. L’AMF est intervenue et a donné raison au gérant (qui était parti depuis), disant que le CS n’avait pas le droit d’avoir d’actes de gestion.

Dans les 10 plus grosses SCPI qui viennent de baisser leur prix de part, combien avait des CS actifs ?
Mieux : combien n’avait AUCUN des cumulards de CS à leur CS ? (aucune smile )
Combien ont voté le quitus à la SDG : toutes smile

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#388 24/02/2024 11h25

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Surin a écrit :

La dette n’est plus de 318 M € mais de 1080,6 M€ ** analyse par transparence.
Quelle est la subtilité ?
Pourquoi un tel différentiel ?

Personnellement je comprends que "l’analyse par transparence" inclut la dette de SCI dans lesquelles Primopierre possède des parts (ou la totalité), et qui sont elles-mêmes endettées.
Je ne connais pas la situation de Primopierre en particulier, mais il y a en tout cas des SCPI où les SCI "filiales" portent de la dette.

Dernière modification par justsayno (24/02/2024 11h36)

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#389 24/02/2024 19h14

Membre (2017)
Réputation :   42  

justsayno a écrit :

Surin a écrit :

La dette n’est plus de 318 M € mais de 1080,6 M€ ** analyse par transparence.
Quelle est la subtilité ?
Pourquoi un tel différentiel ?

Personnellement je comprends que "l’analyse par transparence" inclut la dette de SCI dans lesquelles Primopierre possède des parts (ou la totalité), et qui sont elles-mêmes endettées.
Je ne connais pas la situation de Primopierre en particulier, mais il y a en tout cas des SCPI où les SCI "filiales" portent de la dette.

Ca fait partie des sujets que j’ai plusieurs fois abordé. Après avoir questionner des SDG et l’AMF, ils refusent de répondre (mais je ne suis pas associé dans des véhicules gérés par ces SDG).

Je trouve que c’est très problématique, surtout chez Primonial, Amundi ou BNP qui se sont fait une spécialité de coller des SCI partout.
L’exemple typique c’est Heart of Defense, détenue par Crédit Agricole Assurances, Primonial et Amundi, qui est dans une flopée de véhicules dont 4 SCPI (de mémoire). Tous les ans, les fonds injectent plus d’argent qu’ils n’en reçoivent.

L’année dernière, Primopierre fait 276M€ d’avance en compte d’associés aux SCI dont on ne sait rien, et qui, elles, ne déposent pas leurs comptes.
Et 42M€ ont été avancé à un OPCI… de Primonial, lui même associé de Primopierre.
Certes, les fonds semblent rémunérés.
Mais c’est un énorme b*xon qui créé beaucoup d’opacité…

Dernière modification par quovadis (24/02/2024 19h14)

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#390 25/02/2024 17h25

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Voici le "détail" de la dette issu du RA 2022 (page 28) :

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#391 02/03/2024 21h41

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Tiens, puisqu’on parlait du CS.
Dans une note de Primonial, il est indiqué que le CS de Primopierre a "approuvé" la baisse du prix de part en février dernier n’a pas émis "aucune remarque".
Franchement étonnant, non ?

J’espère que les associés qui vont être prochainement convoqués pour baisser (pour la 3e) le prix de la part afin de payer la commission de souscription de Primonial seront moins indulgents que ceux qui les représentent.

Parce que parce que passer de 208 à 150 en 1 an, c’est une sacrée perf.

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#392 03/03/2024 08h14

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Ce n’est pas une raison pour écrire des âneries :
Le prix de part de Primopierre est passé de 208 à 168 €.
La valeur de retrait passerait de 185,92 à 150 € si la résolution est adoptée, ce que tout comme vous je ne souhaite pas.

quovadis, le 02/03/2024 a écrit :

c’est une sacrée perf.

De voir sa valeur de reconstitution baisser de 32 % en 4 ans oui.
De voir son prix de part baisser de 19,2 % en 6 mois oui, record de baisse des SCPI à capital variable.
De voir son dividende baisser de près de 21 % d’une année sur l’autre oui.
De voir son dividende baisser de 41,5 % en 4 ans oui.

Nul besoin de tronquer les chiffres pour le démontrer.

La faute appartient en tout premier lieu à Primonial.
Quant au CS, 6 membres vont être renouvelés, c’est le moment de voter en conséquent (notamment pour moi qui suis nouveau candidat).


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#393 03/03/2024 09h52

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quovadis, le 02/03/2024 a écrit :

Tiens, puisqu’on parlait du CS.
Dans une note de Primonial, il est indiqué que le CS de Primopierre a "approuvé" la baisse du prix de part en février dernier n’a pas émis "aucune remarque".
Franchement étonnant, non ?

La baisse est la conséquence immédiate de la baisse de la valeur de reconstitution et du tunnel de 10%. Les valeurs d’expertise baissent et le CS est contraint de le constater. Quant à recommander une remise en cause en AG du calcul de la valeur de reconstitution, il faudrait quand même avoir de bonnes raisons objectives de le faire…

Dernière modification par Thortue (03/03/2024 09h52)

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#394 03/03/2024 12h46

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#395 03/03/2024 14h35

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#396 05/03/2024 19h22

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Cette SCPI pourrait abaisser son prix de souscription pour la troisième fois !

A voir dans le temps mais les chiffres sont éloquents…
Cette SCPI pourrait abaisser son prix de souscription pour la troisième fois !


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#397 05/03/2024 21h28

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ISTP

Ce n’est pas un scoop : on en parle ici depuis un mois.

Ils attendent seulement la baisse de la valeur nominale à 150 euros.

En revanche après ils seront coincés : impossible d’avoir une valeur de part inférieure à 150 euros.

Il faudra faire un reverse split. Ce qui serait peut être une première pour une SCPI

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Favoris 1    #398 02/04/2024 13h33

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La valeur nominale a été abaissée à 150 euros suite à l’AGE du 14 mars.

La valeur de retrait passe à 154,14 € (prix de souscription inchangé à 168 €). Pour info : sur AV spirica, ça a été fait en date du 18/03.

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#399 02/04/2024 14h32

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Asn540, le 05/03/2024 a écrit :

Il faudra faire un reverse split. Ce qui serait peut être une première pour une SCPI

Avec 34836 associés, si on prend 50% des associés ayant un nombre impair de parts, ça fait 2,6M€ à sortir pour rembourser la soulte en espèce. Ceci dit par rapport à la capitalisation ce n’est pas énorme (moins d’1%).

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