SCI Capimmo : analyse de l'évolution de sa valeur, de sa gestion et des perspectives d'investissement
Cette discussion porte sur la SCI Capimmo, gérée par Primonial REIM, et disponible dans des contrats d'assurance-vie. Les membres analysent la structure de ce fonds, ses performances passées et récentes, ainsi que les stratégies de gestion mises en place. Un point central de préoccupation concerne l'opacité de la SCI, notamment concernant la composition précise de son portefeuille et la nature des "club deals" qui représentent une part significative de ses actifs. Les participants s'interrogent sur la superposition des frais due à l'investissement dans d'autres fonds et SCPI.
La discussion met en évidence une dégradation significative de la performance de Capimmo à partir de 2023. Plusieurs baisses importantes de la valeur liquidative (VL) sont relevées, notamment une chute de près de 10% en septembre 2023, puis une autre baisse notable en février 2024. Ces baisses sont attribuées à la dépréciation des actifs immobiliers, en particulier les bureaux et les commerces, ainsi qu'à la baisse de valeur de certaines SCPI détenues en portefeuille. La communication de Primonial est jugée trompeuse, avec des prévisions optimistes non réalisées et un manque de transparence sur les raisons précises des baisses de VL. Surin et skywalker31 expriment particulièrement leur scepticisme face aux annonces de la société de gestion.
La liquidité de la SCI est un autre sujet majeur de discussion. Les membres soulignent que Primonial a informé ses partenaires assureurs de sa difficulté à assurer la liquidité au-delà d'un certain seuil de retraits. Cette situation a conduit à des ventes d'actifs, parfois avec des décotes, pour faire face aux demandes de rachat. Un plan de cession d'actifs de plusieurs milliards d'euros sur plusieurs années est évoqué. Parallèlement, Primonial a supprimé les frais d'entrée sur Capimmo, une mesure interprétée par certains comme une tentative de relancer la collecte et de reconstituer les liquidités, tandis que d'autres y voient un aveu de faiblesse. La question de savoir si les assureurs garantissent réellement la liquidité des parts de SCI en cas de crise est débattue, avec un consensus émergent sur le fait que cette garantie est limitée.
Malgré la situation difficile, certains participants, comme Asn540, soulignent que la valeur actuelle de Capimmo intègre des provisions pour illiquidité. Un éventuel redressement du marché immobilier et une réduction du plan de cession pourraient entraîner une revalorisation de la SCI. Cependant, la majorité des intervenants expriment une perte de confiance envers Primonial et recommandent la prudence, voire la vente des parts de Capimmo. Plusieurs membres, dont Yg75 et skywalker31, indiquent avoir arbitré leurs positions en faveur d'autres supports, tels que des fonds obligataires datés.
Mots-clés : SCI, Capimmo, Primonial REIM, liquidité, valeur liquidative, assurance-vie, immobilier.