Le Rapport Annuel 2019 de Primovie est paru.
Il indique à fin 2019 une capitalisation de 2 968 M€, une valeur d’expertise du patrimoine de 3 356 M€, et 926 M€ de dettes, ce qui conduit à un ratio d’endettement de 27.60% (et pas de 130% !).
A fin 2018 ces chiffres étaient de 2 339 M€, 2 360 M€, 492 M€, 20.84%. Donc en 2019 le ratio d’endettemet a bien augmenté (le maximum statutaire est de 30%).
Il indique un résultat anuel par part de 8.44€ (contre entre 9.40 et 9.55€ durant les 4 années précédentes, de 2015 à 2018), en raison d’une baisse des revenus locatifs par part, et confirme une distribution de 8.79€ en 2019 (contre 9.56€ en 2017 et 9.14€ en 2018) à laquelle s’ajoute 0.37€de plus-value. La pente semble bien descendante, bien avant le Covid-19. Le seul aspect qui permet de sauver la situation, c’est la réalisation de plus-values sur quelques biens vendus.
Le rapport de la société de gestion à l’AG évoque la collecte (630 M€ en 2019) et le programme d’investissements (plus de 1 Mds€ en 2019). Il ne fournit aucune explication sur la baisse des revenus locatifs par part (alors qu’avec l’augmentation forte du taux d’endettement, à taux faible, on s’attendrait à l’inverse).
Je suppose (mais je n’ai pas creusé) que le rendement des nouveaux investissements, en grande partie des actifs du domaine de la santé, est beaucoup plus faible que celle du parc existant (sur lequel il y a sans doute de conséquentes plus-values potentielles en réserve, le taux de rendement de marché de ce type d’actif ayant plutôt baissé).
Pour les anciens associés, faire grossir ainsi (autant) la capitalisation de la SCPI, et investir la collecte au prix du marché, n’est pas forcément le mieux : la plus-value sur les anciens actifs se retrouve diluée, et le rendement va devenir de plus en plus fragile (et dépendant de la réalisation de plus-values immobilières, pas forcément pertinentes si la SCPI doit vendre des actifs pour en acheter en même temps encore plus, et de type assez similaire). Ca mériterait une explication détaillées de la part de la société de gestion (et/ou du CS qui cependant "s’interroge sur la capacité à maintenir dans la durée ce taux de distribution, sauf à concrétiser de fortes plus-values sur cession" et "appelle à rester vigilant quant à l’adéquation collecte-investissements performants", tout en remerciant "les équipes de gestion pour la conduite de notre SCPI au cours de l’exercice 2019").
Faire autant grossir la capitalisation de la SCPI est assurément dans l’intérêt de la société de gestion. Il lui faudrait cependant expliquer en détail pourquoi (si c’est bien le cas) c’est aussi dans celui des (anciens) associés, ou au moins pas à leur dépends. Ce n’est pas la seule SCPI dans ce cas…
Note : A propos de la distribution de plus, value, on note (cf. résolution 6 proposée) que "Les associés bénéficiant de cette distribution (de plus-value) sont ceux présents au capital à la date des cessions ayant donné lieu à ces plus-values.", et que "En cas de démembrement des parts et sauf convention contraire conclue entre les usufruitiers et les nus-propriétaires qui aurait été transmise à la Société de Gestion, la présente distribution de plus-values sera entièrement versée au nupropriétaire."