Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Je reste dubitatif sur le positionnement de ce genre de SCPI.

Site de la société de gestion a écrit :

Et pourquoi choisir Iroko ZEN ?
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Iroko ZEN est engagée dans le processus d’obtention du label ISR (Investissement Socialement Responsable) et nous espérons pouvoir vous en dire plus rapidement.

L’accent est mis sur les frais de souscription plus que sur la stratégie. Que la souscription soit digitale ne me semble pas un argument d’achat. Quant à la prise en compte de critères ESG, ça relève à mon sens davantage de la brochure marketing (entendons nous, je trouve ça très bien mais ça n’augure rien de particulier).

On est sur une SCPI diversifiée France, rien de nouveau sous le soleil. Est-ce vraiment mieux qu’un Vendôme Régions ou qu’un Epargne Pierre sur une stratégie buy and hold sans revente ? Cela ressemble à une autre SCPI récente, Optimale. Quelle est la véritable ligne stratégique ? Y’en a t-il une derrière le côté start up qui me fait penser que les fondateurs sont là pour revendre le bébé une fois qu’il aura atteint une taille critique (vu leur parcours ça ne me semblerait pas étonnant) ?

Pierre Papier a écrit :

La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Ça ne me rassure pas vraiment. On dirait une boite fondée pour être rachetée dès la création…

Et avec des frais de souscriptions à zéro, cela veut dire que les distributeurs ne seront pas incités à la vendre. Elle devrait garder une capitalisation ultra confidentielle…

Point positif: les associés fondateurs ont apporté de quoi acheter un premier immeuble qui devrait vite générer des revenus…

Merci pour cette première analyse.

La SCPI est évoquée brièvement dans le dernier numéro de MVVA, ce qui m’a incité à me renseigner. Ca sent quand même le marketing digital à plein nez, avec une bonne dose de green washing.

Il manque quelques "convictions" des dirigeants sur le développement éthique, l’égalité hommes-femmes, et la lutte contre la fin dans le monde pour achever de me convaincre … de ne pas investir.

Bulletin trimestriel du T1 pour cette jeune SCPI :

https://assets.website-files.com/60587f … e=hs_email

Cette SCPI a une structure de frais spécifique, en l’absence de frais de souscription mais avec des frais de gestion élevés. Dans le cas du démembrement, qui se retrouve à payer ces frais in fine ? L’usufruitier, ou le nu propriétaire ?

Pour information, la souscription en NP ne demande pas de recherche d’acheteur d’usufruit en ce moment car un institutionnel achète sur toutes les durées.
La souscription en NP doit être finalisée avant le 25 du mois pour être prise en compte sur le mois en cours.

Le TRI implicite aux clés de démembrement est de 4,6% sur toutes les durées comme indiqué par Vertaco avant prise en compte du délai de jouissance. Cela amène à 3,9% sur trois ans. Avec une hypothèse de stabilité du prix de la part.

Même expérience pour ma part, fraiche d’hier.

Si des investisseurs se posent la question d’y investir une petite portion de leur patrimoine, même si nous ne faisons pas de conseil sur ce forum, je voudrais quand même préciser que le conseillé semblait me dire qu’il y a une/un pipeline assez riche, avec des projets en vue.

Cela peut valoir le coup d’attendre 1 ou 2 trimestres de voir les acquisitions qui vont se faire pour avoir un recul supplémentaire

Le vôtre et celui de Vertaco.
A priori sur 7 ans j’arrive à 4,37% au lieu de 4,6% en prenant en compte le délai de jouissance. Plus la durée de la clé est courte et plus le délai de jouissance sera pénalisant pour le NP donc il n’y a pas d’intérêt à écrire que le TRI serait "de 4,6% sur toutes les durées" puisque vous précisez ensuite sans prise en compte du délai de jouissance ce qui contredit cette tendance.

C’est écrire une chose et son contraire. Je peux dire "en Bretagne il faut beau tous les jours, avant prise en compte des jours de pluie".
Là on a un TRI qui va de 4,25% sur 5 ans à 4,5% sur 10 ans en passant par 4,37% sur 7 ans (à peu de choses près).

Massachussets a écrit :

Cette SCPI a une structure de frais spécifique, en l’absence de frais de souscription mais avec des frais de gestion élevés. Dans le cas du démembrement, qui se retrouve à payer ces frais in fine ? L’usufruitier, ou le nu propriétaire ?

La question ayant une chance non négligeable d’avoir été obstruée par les digressions précédentes, je me permets de la re spécifier au cas où un contributeur en aurait la réponse.

@Surin : effectivement par simplicité j’avais fait le calcul sur un nombre d’années entier en négligeant le délai de jouissance qui me semblait être dans l’épaisseur du trait, mais cela avantage faussement les délais de NP les plus courts.

Ce qui me semble intéressant en NP sur cette SCPI c’est l’absence de frais de souscription : dans une hypothèse de revente dès la reconstitution de la part, sur des durées inférieures à 10-12 ans, cela change tout de n’avoir pas "perdu" 10% au départ (enfin à l’arrivée plutôt !). C’est un point important à prendre en compte, lors de la comparaison avec d’autres SCPI avec frais d’entrée pour lesquels une NP à moins d’intérêt sur courte durée en vue d’une revente.

@Asn540 : Merci pour l’analyse de la répartition des "frais", cela confirme aussi l’intérêt de la NP sur une SCPI un peu plus chargée en frais de gestion.

@Massachusetts : j’étais un peu surpris par votre remarque sur le TRI de 4,6% quelque soit la durée (indépendamment de cette question du délai de jouissance) car les clés ne me semblaient pas très linéaires : on passe de 23,5% à 27% entre 6 et 7 ans soit 3,5 points, puis seulement à 28,5% pour 8 ans soit 1,5 points. A vue d’oeil le TRI 7 ans est forcément meilleur que le 8 ans, ce que confirment les calculs ci-dessous.

Ne maîtrisant pas bien les calculs de TRI sur un nombre d’années non entier, j’ai fait quelques recherches pour trouver la bonne formule dans Google Sheets, j’avais du mal à comprendre comment annualiser le TRI avec des flux entrants/sortants alors que pour une NP j’ai juste 4 paramètres en entrée :
* une somme investie au départ, à une certaine date
* une valeur des parts en PP, à une date ultérieure (l’issue de la fin de l’usufruit X années plus tard + Y mois de jouissance)

J’ai fini par trouver la formule XIRR qui prend exactement cela en entrée : une date de début avec un flux sortant, une date de fin avec un flux entrant.

Cela m’a donné le tableau suivant pour 10000 euros investis et un prix PP à 200 euros :



J’obtiens un chiffre équivalent à Surin sur 7 ans (4,44% au lieu de 4,38%, l’écart est peut-être du au nombre de mois, la jouissance étant en fin de 3ème mois j’ai compté 7*12+3), par contre sur 10 ans j’ai moins de 4% et pas 4,5%.

En l’état le TRI 7 ans est le plus intéressant, mais j’ai peut-être raté quelque chose dans le calcul.

Evidemment la durée la plus appropriée pour chacun ne se résume pas à ce chiffre (revente ou conservation à terme, selon son TMI et ses objectifs), mais si un "expert" peut confirmer la façon de calculer je suis preneur.

Vertaco

Effectivement, facturer une commission d’acquisition n’est pas nouveau mais comme vous le dites elle ne s’applique qu’en cas d’arbitrage dans les scpi "classiques". Je regrette ce tour de passe passe qui vient enfumer le particulier. Au passage le délai de jouissance est aussi une forme de frais d’entrée (acquis à la scpi).

Il est donc très discutable de dire qu’il n’y a pas de frais d’entrée (déjà entendu). Je pense cependant que cette scpi devrait réduire de façon significative la facture, même à long terme, et ne compense pas des frais d’entrée plus bas par des frais récurrents exubérants (un peu moins vrai pour Neo).

Concernant les frais d’agence ils sont à ma connaissance également payés par les scpi chez les concurrents. La commission prévue en cas d’achat en direct est originale mais je doute que les sociétés de gestion n’ayant pas prévue cette clause perdent leur temps et leur argent à ne pas passer par une agence.

Dernière modification par NicolasV (30/04/2021 20h16)

vertaco a écrit :

… la valeur de reconstitution.

J’aurais aimé disposer de ces valeurs au 31/12/2020 pour bien comprendre car a priori la scpi doit avoir fait un arrêté annuel, or je ne retrouve rien dans les bulletins trimestriels.

Vous trouverez ces valeurs (avec plein d’autres informations, y compris sur les montants percus par la SdG pour chaque commission, qui figurent dans le second rapport du CAC) dans le rapport annuel, qui devrait être disponible sous peu, lors de la convocation de l’AG (laquelle doit légalement se tenir avant fin juin).

Ça ne figure en général pas dans les bulletins trimestriels, et les valeurs de reconstitution et autres ne sont pas calculées tous les trimestres.

Bonjour,

Effectivement vous vous trompez. Cette commission s’applique lors de la vente des biens et non des parts. Le fait que la SdG ait "une certaine latitude dans la fixation du prix des part" n’a donc pas d’impact sur la perception ou non de cette commission. Enfin cette particularité a été citée dès le 1er post.

Je ne partage pas votre avis sur le fait que ce produit ne présentera "pas d’économie par rapport à une structure de frais plus classique". Le DICI, un document réglementaire et donc moins sensible au discours marketing va aussi dans ce sens. Bien sûr ceci repose en partie sur des prévisions, il faudra faire le bilan dans x années. Les frais totaux d’une SCPI dépendent aussi de la façon dont elle est gérée (prix des prestataires sélectionnés, % des biens cédés chaque année…). Sachant que les frais est un critère parmi d’autres dans le choix d’une SCPI.

Pour le reste nous sommes plusieurs à penser que le niveau des frais de souscription (~10%) d’il y a 20 ans n’est plus justifié aujourd’hui (digitalisation, volume de collecte qui n’a plus rien à voir..). Par ailleurs le fait qu’une SdG gagne davantage en collectant qu’en gérant ses produits n’est pas forcément dans l’intérêt des associés.

1) Une SdG se défendra sans doute en disant que compte tenu de la durée de détention moyenne des SCPI (~20 ans), sa quote-part (~5%) est raisonnable car en contrepartie sa commission récurrente (~0,6%/an) est plutôt basse, lorsqu’on la compare à d’autres fonds immobiliers non cotés.

2) Que ces frais pénalisent les sorties anticipées, coûteuses pour un fonds immobilier et donc pour les associés.

3) Qu’ils permettent d’inciter fortement la commercialisation du produit, ce qui pourrait participer à maintenir une collecte dans un climat plus morose et donc à apporter de la liquidité aux associés. 

4) Un CGP mettra sans doute en avant le conseil fourni et les montages parfois complexes qu’il met en place pour la souscription de SCPI. Il indiquera que contrairement à des opcvm classiques il ne touche pas de revenu récurrent pour le suivi d’un portefeuille de scpi. Enfin il terminera en indiquant que ce mode facturation permet de "subventionner" de petites opérations réalisées par une population moins aisée.

A mon sens le 1) est plutôt vrai, 2) aussi même s’il existe de meilleurs mécanismes, je suis plus dubitatif pour le 3) et 4) et je partage votre idée que le niveau de frais devrait dépendre du travail effectué. A noter que certains professionnels préfèrent justifier ces frais de façon malhonnête en indiquant qu’ils correspondent aux frais de notaire, comme dans l’immobilier en direct, et qu’ils ne sont payés qu’à la sortie.

NB : pas associé de cette scpi

Dernière modification par NicolasV (12/05/2021 19h13)