Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

NicolasV a écrit :

Pas de sous-entendu puisque mon message était circonstancié et le raisonnement indiqué. J’ai comparé une jeune SCPI qui collecte avec d’autres jeunes SCPI qui collectent afin de montrer en quoi le mode de rémunération d’Iroko Zen bouleverse le business model de cette société de gestion.

Il va de soi que cette répartition des frais deviendra moins aberrante avec le temps, je précisais d’ailleurs "en particulier lorsqu’elle ne détient qu’une jeune scpi". Dommage que votre citation tronque cette partie à 3 mots près. Mais même sur les SCPI ’mastodontes’ percevoir "bien plus en frais de gestion qu’en frais de souscription" ne semble pas la norme. Exemple Primopierre en 2020 (3,3 milliards de capitalisation) : 15M€ en com de gestion, 44M€ en com de souscription. Même en divisant ce dernier chiffre par 2 je ne retrouve pas votre affirmation ?

L’assiette de calcul de toutes ces commissions n’est pas la même et comme vous NicolasV, je n’imagine pas qu’une scpi qui continue à bien collecter perçoive plus de revenus par ses flux que par sa collecte et même si elle en rend une partie à ses distributeurs.
Pour info, la distribution de Pierval n’est plus sous-traitée…

Je ne sais pas si La Francaise ne distribuera plus Pierval Santé mais Moniwan non. Et comme Moniwan est la vitrine web de La Francaise, ça semblerait aller dans le même sens.
Réponse de Moniwan claire, reçue il y a quelques jours sur un éventuel arrêt de commercialisation :

"La remise des 2% que nous vous présentons est valable jusqu’au 31 décembre 2021 car à partir 1er janvier 2022  nous ne commercialiserons plus la SCPI Pierval Santé. En espérant avoir répondu à votre interrogation. L’équipe Moniwan"

Wow Jean-Marc Coly administrateur de Euryale ? Compte-tenu de ses performances désastreuses chez Amundi (sous sa mandature les SCPI Amundi ont vu leur rendement s’effondrer bien plus que les concurrentes), ce n’est pas une bonne nouvelle pour les associés Pierval.
Ces types veulent pas prendre leur retraite ?

GoodbyLenine, le 18/10/2021 a écrit :

loicd a écrit :

Pour info, la distribution de Pierval n’est plus sous-traitée…

Avez-vous une source sérieuse pour affirmer ceci ?
Vous me semblez transformer quelque chose qui est une éventualité future, en une certitude présente…

Pour ma part, je n’ai lu qu’un article (dont le lien est ici sur le forum, mais qui a depuis disparu du net) qui indiquait, si j’ai bien compris et si je me souviens bien, qu’Euriale :
  - avait embauché récemment une personne pour animer un réseau de distribution (Pierval Santé, entre autres,  serait alors distribuée par des partenaires, CGP ou CGPI, avec des accords commerciaux en direct avec Euryale, et non avec LF, mis en place et animés sous l’impulsion de cette personne) et ré-internaliser les système informatique de gestion des associés et le le back-office (actuellement sous-traité à La Française, voyez par exemple l’extranet qui est le "jumeau" de celui de LF),
  - envisageait que ceci serait mis en place courant 2022,
… ce qui ne signifie nullement que La Française ne distribuerait plus Pierval Santé,
ni surtout que ces changements soit déjà en place (actuellement, LF semble toujours "en charge", cf par exemple le carnet d’ordre pour le démembrement des SCPI de LF, où figure Pierval Santé). 
La récente interview du Directeur générale de Euryale Asset Management qui a déjà été indiquée sur ce forum ne me semble pas non plus évoquer ce point.

Désolé je n’avais pas vu votre question. Oui, ça m’a été confirmé par une personne gravitant de ce monde là !

Des avis suite à la publication du T3/2021 Iroko, dernières acquisitions, perspectives, collectes ?

Points positifs : Trés bonne diversification, rendement au dessus de l’objectif, moyenne des baux de 11 ans, ce qui supérieur à beaucoup de SCPI. investissement à l’étranger.

Points négatif : biens de petites surfaces assez spécialisées et pas forcément trés qualitatifs . Certainement difficiles à relouer si le locataire s’en va ( mais avec une moyenne des baux de 11 ans ça sécurise pas mal)

En bref, une SCPI qui continue à bien collecter et a se développer. Elle devrait rester quelques années dans le haut du panier rendement. Sans compter les frais d’entrée qui sont nuls. Aprés comment ils se rémunèrent, peu m’importe du moment que le rendement est là et que je puisse en sortir relativement rapidement (3 ans) sans perdre les frais d’entrée si elle périclite.

J’adhére complètement à ce nouveau modèle de SCPI sans frais d’entrée que je trouve inadmissible. Mon premier investissement avec NEO s’est ainsi retrouvé reluitif pour l’instant. J’espère que ZEN suivra la réussite de NEO et qu’elle acquérera des biens plus qualitatifs.

Deuxième achat enseigne Dia en Espagne. Encore une surface pas très qualitative, mais qui amène du rendement et de la pérennité dans les baux. Le magasin est excentré par rapport aux enseignes citées (500m). Mais ça fais joli dans la com.

🇪🇸 Nouvelle acquisition pour Iroko ZEN

Moins d’un an après son lancement et pour sa 18ème acquisition, Iroko ZEN vient de finaliser son deuxième investissement en Espagne dans le prolongement du supermarché DIA à Barcelone en juin dernier.

Cette acquisition porte à nouveau sur un supermarché DIA sous la marque « La Plaza » à Avilés dans la communauté autonome des Asturies.

Cette région se situe au Nord-Ouest de l’Espagne et regroupe plus d’un million d’habitants. Aviles est la 3ème ville des Asturies et accueille le 2ème port après celui de Gijon.

Les points forts de cette acquisition :

    L’actif se situe en plein centre-ville dans un environnement résidentiel, dense, et commercial, à proximité des enseignes Zara, Massimo Dutti ou Casa .
    Commerce Dia au dernier format de l’enseigne.
    Engagement long terme du locataire : 12 ans.
    Rendement à l’achat de 7.50%. Ce rendement n’est pas garanti et dépendra du bon paiement des loyers par le locataire.
    Activité pérenne et essentielle.

Día c’est le standing le pire des supermarchés. Staff tous pakistanais, produits sans rien de spécial. Ambiance a l’intérieur très calme avec quasi personne dedans. Rien de vraiment mal mais le dernier choix

loicd, le 26/11/2021 a écrit :

@IH : votre article milite plutôt pour une amélioration => de "négatif à stable" et "améliore sa probabilité de défaut"

En effet il s’agit de rating Moody’s, et Caa2 est meilleur que Caa3.
Néanmoins Caa3 était le dernier rating avant le ’Ca’, ce dernier signifiant quasi une faillite.

Caa1    Rated as poor quality and very high credit risk.
Caa2 Rated as poor quality and very high credit risk.
Caa3 Rated as poor quality and very high credit risk.
Ca    Judged to be highly speculative and with likelihood of being near or in default, but some possibility of recovering principal and interest.

Bonjour ,

Vous ne pouvez acheter que l’usufruit sur 5 ans ,dans ce cas pas de risque de ne pouvoir les revendre, par contre le risque de moins value n’est jamais vraiment à écarter.

caramba a écrit :

Y a t’il un risque non négligeable de ne pas arriver à revendre les parts dans 5 ans ?

Absolument, vous n’avez aucune garantie de revente, que ce soit en terme de délai comme de prix.

caramba a écrit :

ou de constater une moins value importante ?

Oui, si blocage par ex, nécessité de revendre à -15% de la valeur de retrait environ via le fonds de remboursement.

caramba a écrit :

Est ce un risque plus important que sur d’autres SCPI avec frais plus classique ?

Nous n’avons aucun recul, je dirais pas forcément (ni plus ni moins) mais ça n’engage que moi. A voir si dans ce type de SCPI il y a davantage de va-et-vient des associés, ça pourrait jouer si c’est le cas (davantage de retrait à la moindre alerte car moins couteux, souscription moins engageante : vous en êtes la preuve).

@caramba

A priori, un investissement en SCPI (et en immobilier en général) est assez mal adapté à un horizon d’investissement de 5 ans seulement. Ceci est dû à différents facteurs :
   (a) des frais élevés pour acheter/vendre (10% ce niveau, sur 5 ans, font perdre environ 2% de rendement annuel)
   (b) le risque non négligeable de devoir vendre à perte ou de devoir attendre avant de pouvoir vendre (plus la durée s’allonge, et moins la date de cession est précise/définie à l’avance, plus ce risque diminue)
   (c) la fiscalité (plus pénalisante sur des durées de détention courtes, qu’on soit imposé à l’IR ou à l’IS, même si les durées couperets ne sont pas les mêmes)

Si votre SCI est à l’IS, vous pouvez envisager d’acquérir de l’usufruit temporaire (vous achetez juste les N prochains dividendes, qui seront liés aux loyers que la SCPI percevra). Le choix d’une durée ne sera pas aisé, et pas sur que 5 ans soit le plus pertinent (avec un usufruit 5 ans, vous aurez déjà perçu 50% des fonds vous revenant dans 2.5 années, et il sera difficile de le réinvestir dans de l’US 2 ans). Si la SCI est à l’IR, ce serait une très mauvaise idée, avec votre TMI 30% (cf votre présentation) et les PS, car vous seriez sur d’y perdre de l’argent. Attention cependant : acheter de l’US de SCPI dans une SCI IS n’est pas sans risque, et il est là aussi possible que cet investissement s’avère au final avoir généré une perte : il suffit que les dividendes distribués par la SCPI baisse suffisamment (et ceux qui ont de l’US de SCPI hotellières peuvent en témoigner). Vous devriez privilégier l’US de SCPI anciennes, avec un patrimoine diversifié, et un long track record de dividende (par ex. Immorente).

Il existe une autre possibilité, qui permet d’éviter largement les facteurs (a) et (c), qui est d’investir dans des UC SCPI sur un contrat d’Assurance-Vie (de préférence déjà ouvert depuis quelques années, pour maximiser l’évitement de (c)). De plus, ça permet généralement de s’exonérer du délai de jouissance qui fait perdre souvent les 6 premiers mois de revenus en cas d’investissement en direct en SCPI. Comme un contrat AV n’est pas accessible à une personne morale, pour votre SCI, c’est vers le petit frère des contrats AV qu’il faudrait aller, à savoir un Contrat de Capitalisation. J’ignore s’il y a des contrats de Capitalisation avec des UC SCPI et des caractéristiques (de frais, de % de redistribution) corrects. Si vous creusez cette piste, ne manquez pas de venir nous faire un retour !

Note 1 : Vous écrivez "l’usufruit est rare", qui me parait complètement faux. C’était un peu vrai (il fallait chercher plus) il y a 10 ans, quand j’ai créé ma SCI qui a investi en US. Actuellement, il existe maintes SCPI dont la société de gestion accepte un mandat pour marier un candidat usufruiter avec un candidat nu-propriétaire, et il existe pas mal d’intermédiaires (CGP) qui proposent des lots d’US aux clients qui leur ont indiqué être intéressés (par contre, il faut réagir vite, car c’est "premier acceptant l’offre, premier servi"). Et la dématérialisation a beaucoup simplifié et accéléré les démarches : j’ai déjà accepté le 29 du mois une proposition, et tout était réglé (tous les documents requis pour le dossier numérisés et transmis, dont kbis récent obtenu gratis sur monidnumerique.fr, souscription dématérialisées signées via Docusign, et fonds virés) le 31 du même mois !
Note 2 : Vous dites être pressé, alors que, pour un investissement de 5 ans, vous ne devriez clairement pas être à un ou trois mois près. En effet, ce ne sont assurément pas trois mois de plus ou de moins qui influeront le plus sur le rendement sur 5 ans de vos fonds !