Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Sondage

#126 15/02/2023 12h22

#127 15/02/2023 17h57

#128 15/02/2023 19h24

[+1] #129 15/02/2023 19h47

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#137 22/04/2023 18h59

#138 22/04/2023 19h28

#139 22/04/2023 19h56

#140 22/04/2023 20h04

#141 22/04/2023 20h26

[+1] #142 22/04/2023 20h51

#143 22/04/2023 20h55

#144 22/04/2023 21h04

#145 22/04/2023 21h11

#146 10/06/2023 09h37

#147 10/06/2023 10h13

#148 27/06/2023 15h09

#149 04/07/2023 16h40

#150 04/07/2023 19h11

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Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

HerculePoivrot a écrit :

Fanscpi a écrit :

Massachusetts, le 12/02/2023 a écrit :

CHAT-GPT3 a écrit :

Franckielestore a écrit :

HerculePoivrot · #126

Ouh la la ! Me voila rhabillé pour l’hiver

au contraire, les scpi sont les grandes gagnantes du contexte économique actuel

Ok, dont acte.

La collecte ne sert pas à verser des dividendes aux associés !

Euh… faites-moi la grâce de croire que je suis au courant ;-) Je parlais d’un contournement façon Ponzi.

complètement hors sujet sur ce fil compte tenu de la composition de la scpi

Bah, j’ai regardé, il y a pas mal de bureaux et de commerces, et des "portefeuilles" rachetés tels quels, qui sont ce qu’ils sont. Mais bon, c’est diversifié.

regardez la vacance des bureaux dans les grandes villes, elle n’a jamais été aussi basse

J’en suis ravi. Mais je reste convaincu que la part du télétravail va continuer à croître un certain temps. On a désormais tous les outils pour, et la plupart des salariés y sont favorables, c’est bien normal.
Télétravail, une tendance à la hausse

Pour la fréquentation des centres commerciaux, avez vous des éléments chiffrés et tangibles à exposer au delà d’un sentiment qui vous est propre ?

Les nombreuses fermetures de boutiques parmi de grandes enseignes, des articles sur le sujet :
Centre commerciaux délaissés
Mais surtout, c’est vrai, mon expérience et celle de mes proches : mes ami.e.s et moi avons pas mal fréquenté les 4 temps, Vélizy, Parly2, la patte d’oie d’Herblay… il faut bien habiller Madame qui, 4 fois par an, n’a "plus rien à se mettre".
Il y a peu, les soldes c’était "l’enfer", trop de monde ! Désormais, il y a parfois autant de vendeurs que de clients. Même chez Ikea.
Un exemple concret, le centre commercial Charras, à Courbevoie, est désormais vide à 95%, et la mairie ne trouve pas de solution pour occuper ces m2 vacants.

=> santé oui mais à quel prix et résidentiel, justement c’est de l’immobilier qui n’est pas ou peu indexé..

Toutafé, c’est ce que je voulais dire, on ne peut pas trop compter là-dessus.

Mais bon, j’ai des SCPI bien sûr, et j’en suis jusqu’ici satisfait.

loicd · #127

Loin de moi l’envie de vous rhabiller pour l’hiver et toutes mes excuses si ça a été pris comme tel.

Pour continuer sur la discussion :
- toujours pas compris le sujet de ponzi
- composition du portefeuille : justement et quitte à être précis, celle-ci a proportionnellement peu de bureaux. Et le commerce, ça dépend de quoi on parle, si c’est une pharmacie ou un supermarché. Pour y aller aussi ils sont encore très fréquentés
- tapez "vacance locative" sur google, vous seriez surpris ! La preuve par les chiffres reste le seul juge de paix. Oui le télétravail est une réalité, oui il a une incidence sur les bureaux notamment, non les bureaux ne sont pas désaffectés, non tout le monde ne veut pas être en télétravail et certains jobs sont incompatibles. Au final une partie du bureau va souffrir, l’autre non.
- votre article sur les centres commerciaux est limite un argumentaire pour la scpi sur laquelle vous écrivez puisqu’ils achètent du supermarché et il est écrit dans cet article que seul carrefour tire son épingle du jeu.

Voili voilou

HerculePoivrot · #128

Parfait, c’est clair

Pour les commerces de proximité, nos avis divergent et les forums c’est aussi fait pour ça, aucun souci.
D’accord pour les pharmacies (mais quand-même de moins en moins la para), mais pas pour les supermarchés/supérettes.
Par exemple le groupe Carrefour justement, dont je suis client régulier et qui se porte plutôt bien, développe et encourage son commerce en ligne : Drive, casiers aux entrées des Markets, livraison gratuite pour les + de 65 ans…

Ce serait bien que d’autres forumeurs donnent leur avis sur les thématiques du télétravail et de l’évolution des surfaces commerciales.

Pour Ponzi, oublions, ça peut concerner n’importe quel investissement nouveau et alléchant s’il est géré par des coquins. Et heureusement le monde n’est pas peuplé que de malfaisants !

Yoda · #129

HerculePoivrot a écrit :
Ce serait bien que d’autres forumeurs donnent leur avis[/b] sur les thématiques du télétravail et de l’évolution des surfaces commerciales.

Cette file de discussion concerne Iroko Zen.

Ces sujets de l’impact du télétravail et du ecommerce ont été maintes fois débattus sur ce forum, vous pouvez utiliser la barre de recherche en haut, qui vous renverra par exemple vers
p.5 Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

HerculePoivrot · #130

Je viens de consulter la dernière page du sujet linké ci-dessus par Yoda.

Mes modestes observations et conclusions sont partagées par Risirama, Smith, Kundera et Gimli, arguments à l’appui.
Malheureusement.

J’émigre donc dans la file kivabien.
A plus !

Dernière modification par HerculePoivrot (16/02/2023 16h46)

Fanscpi · #131

Valeur de reconstitution
207,17 €
En hausse de 0,03%
par rapport à 2021

Valeur de réalisation
186,81 €
En baisse de -4.50%
par rapport à 2021

Prix de souscription
200,00 €, soit 96,5% de la valeur de reconstitution à 207,17 €

Le point important : la valeur de reconstitution est stable, alors qu’elle baisse de -2% à -3% pour d’autres SCPI qui ont déjà publié leur rapport annuel 2022.

Source : rapport annuel 2022

Dernière modification par Fanscpi (22/04/2023 11h23)

gigifred · #132

Fanscpi a écrit :
Le point important : la valeur de reconstitution est stable

Plutôt logique et rassurant pour une SCPI récente

Surin · #133

Pas de quoi se réjouir dans la mesure où la valeur de réalisation baisse, il faudrait creuser ce différentiel qui se créé entre une valeur de reconstitution qui stagne et une valeur de réalisation - reflet de la valeur des actifs moins les dettes - qui baisse.
N’est-ce pas la structure de frais qui fait que l’écart entre ces deux valeurs risque de s’accentuer au fil des années (et de la collecte) ?
Ca sera intéressant de surveiller cet indicateur d’une année sur l’autre.

Franckielestore · #134

Massachusetts, le 12/02/2023 a écrit :
Voici les TRIs actuels de la nue-propriété de IROKO Zen dans l’hypothèse d’une stabilité de prix de part, prenant en compte le délai de jouissance de 4 mois.

durée
(années) clé NP TRI
3    13,0% 4,3%
4    17,0% 4,4%
5    21,0% 4,5%
6    24,5% 4,5%
7    27,5% 4,5%
8    30,0% 4,4%
9    32,0% 4,2%
10    34,5% 4,2%
11    36,0% 4,0%
12    37,0% 3,8%
13    38,0% 3,7%
14    39,0% 3,5%
15    40,0% 3,4%
16    41,0% 3,3%
17    42,0% 3,2%
18    43,0% 3,1%
19    44,0% 3,0%
20    45,0% 3,0%

Bonjour Massa.

Vous tenez compte dans vos calculs du délai de jouissance pour un achat en nue-propriété.
Ceci m’a plus qu’interpelé puisque le délai de jouissance s’applique à la perception de dividendes donc à l’usufruit de la SCPI.

Vous m’avez quand même mis le doute et ne trouvant pas la réponse , j’ai décidé de poser la question suivante à CHAT-GPT (ce qui permet de tester cette IA par la même occasion).

Lors de l’achat de scp en nue propriété, le délai de jouissance intervient il?

Voici sa réponse :

CHAT-GPT3 a écrit :
En général, lors de l’achat d’une SCPI en nue-propriété, le délai de jouissance n’intervient pas. Le délai de jouissance correspond à la période pendant laquelle un investisseur qui acquiert des parts de SCPI n’a pas droit aux revenus générés par ces parts.

Dans le cas d’un achat en nue-propriété, l’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété des parts de la SCPI, ce qui signifie qu’il en devient propriétaire, mais qu’il n’a pas droit aux revenus générés par ces parts pendant la période de démembrement. En effet, pendant cette période, l’usufruit des parts est détenu par un tiers, généralement une personne physique ou morale qui a acquis les parts en usufruit temporaire.

Le délai de jouissance est donc un concept qui ne s’applique pas dans le cadre d’un investissement en nue-propriété de parts de SCPI. Cependant, une fois la période de démembrement terminée, l’investisseur en nue-propriété devient automatiquement plein propriétaire des parts et peut alors bénéficier des revenus générés par celles-ci.

Alors là je suis plus que perplexe!

Est ce CHAT-GPT qui se trompe?
Est-ce Massachussets?

Dernière modification par Franckielestore (22/04/2023 17h52)

GoodbyLenine · #135

Si vous achetez ma NP d’une part de SCPI qui a un délai de jouissance de 5 mois, et qu’un autre investisseur achète l’usufruit temporaire pour 10 ans de cette part, alors :

- l’usufruitier percevra les revenus pendant 10 ans, donc pour la période entre dans 5 mois et dans 10 ans et 5 mois.
- vous (ayant acquis la NP) percevrez les revenus ensuite, c’est à dire pour la période après 10 ans et 5 mois.

Donc, de toute évidence, le délai de jouissance a un impact sur le moment a partir duquel vous, en achetant de la NP, commencerez à percevoir des revenus.

PS: C’est ainsi que toutes que les conventions de démembrement que j’ai pu lire le prevoient, et c’est ainsi que ça s’est passé pour tous mes investissements en US de SCPI, dont un certain nombre sont arrivés à terme à présent.

CHATGPT ne fait que répéter ce qu’il a cru comprendre de ce qu’il a ingurgité. S’il a été nourri de fake (et n’a pas pu les identifier comme tels), il répondra des fakes (un humain fera d’ailleurs de même, en ingurgitant moins de données cependant…). Le questionner revient un peu à questionner votre concierge, qui pour vous répondre ferait plein de recherches sur internet, mais n’aurait guère d’expertise réelle du domaine de la question.

Franckielestore · #136

Merci GoobyLenine.

Mais je ne me place pas dans ce cadre là.

Je me place dans le cadre exclusif où je ne souhaite pas percevoir de revenus.
Dans votre exemple de 10 ans je souhaite la nue-propriété d’un démembrement pour 10 ans, et seulement 10 ans (avec revente au bout des 10 ans)

Dans votre exemple de 10 ans je ne chercherai donc à calculer que le TRI propre à la nue-propriété.

Dernière modification par Franckielestore (22/04/2023 18h55)

GoodbyLenine · #137

Certes, mais celui qui achetera vos parts ne paiera pas le même prix s’il les achète dans 10 ans, que s’il les achète dans 10 ans et 5 mois, car il ne bénéficiera pas des mêmes flux de revenus.

Dans l’exemple que j’ai évoqué, ce n’est qu’après 10 ans et 5 mois que le remembrement intervient (c’est la date à laquelle celui qui avait initialement la NP commence à avoir la jouissance des parts, date généralement matérialisée par un courrier envoyé par la société de gestion à l’usufruitier et au nu-propriétaire), et que celui qui avait acquis la NP retrouve la PP.

N’oublions pas que si le délai d’entrée en jouissance des (nouvelles) parts d’une SCPI donnée est actuellement de 5 mois, dans 10 ans, il pourrait être différent (7 mois ? 2 mois ? par ex).

Franckielestore · #138

Je suis bien d’accord avec vos propos, pour ce qui concerne l’usufruit.

La société LouveInvest, dont la publicité est faite en haut de cette présente page via un lien de parrainage, est en tout cas du même avis que CHAT-GPT.

Le calcul du TRI d’un démembrement ne doit pas prendre en compte, pour la partie nue-propriété, le délai de jouissance de la partie usufruit.

Démonstration basée sur les calculs de TRI de LouveInvest

La clé de démembrement de la SCPI Iroko Zen, pour une durée de 5 ans est 79%.

S’il fallait prendre en compte le délai de jouissance de 4 mois de la SCPI pour calculer le TRI de la partie démembrement pure, le TRI serait égal à =(100/79)^(1/5,33)-1 = 4,52%

Si on ne prend pas en compte le délai de jouissance, c’est à dire qu’on peut revendre la nue-propriété au bout de pile 5 ans , le TRI devient =(100/79)^(1/5,0)-1 = 4,83%

Regardez ce que LouveInvestcalcule pour 5 ans de nue-propriété :

Donc soit c’est LouveInvest qui se trompe, soit c’est vous Goodbylenine, mais la vérité n’est pas entre les deux, avec tout le respect que je vous dois.

Auriez vous des exemples réels de convention de démembrement, pour que l’on puisse trancher?

J’ai cherché de mon côté et le premier et seul exemple sur lequel je suis tombé (SCPI Novapierre Allemagne 2) i semble vous donner raison et donner tort à la société LouveInvest qui serait alors prise en flagrant délit de publicité mensongère.

Dernière modification par Franckielestore (22/04/2023 19h31)

Greyna · #139

Dans la mesure où, si j’achète de la NP sur 5 ans pour une SCPI ayant un délai de carence de 5 mois, je ne serai plein propriétaire qu’au bout de 5 ans et 5 mois, alors il semble logique de calculer le TRI en tenant compte du délai de carence.

Franckielestore · #140

Pas nécessairement.

Oui si le contrat de démembrement se dénoue à l’échéance T0+durée du démembrement + délai de jouissance, à T0+ 5 ans + 5 mois.

Non si le du contrat de démembrement se dénoue à l’échéance T0+durée du démembrement (T0 + 5 ans) avec perception des dividendes par l’usufruitier à compter de T0 + délai de jouissance (To + 5 mois)

Ce sont deux modèles différents , et je ne sais pas quel est l’auge en vigueur, c’est bien la question posée.

Dernière modification par Franckielestore (22/04/2023 20h08)

Geronimo · #141

Comme GBL, toutes les conventions que j’ai vues sont hors délai de jouissance (i.e. l’usufruitier achète N années de revenus, or ces revenus arrivent après le délai de jouissance). Dont plusieurs de LouveInvest.

Le calcul du TRI d’un démembrement ne doit pas prendre en compte, pour la partie nue-propriété, le délai de jouissance de la partie usufruit.

La durée de l’usufruit est la même que celle de la nue-propriété dont elle est contrepartie ; si l’usufruitier doit patienter le délai de jouissance mais pas le nu-propriétaire, il faudra m’expliquer ce qu’il se passe pour le nu-propriétaire pendant ce délai.

Dernière modification par Geronimo (22/04/2023 20h32)

vertaco · #142

Extrait de ma convention de NP Iroko pour un versement en avril 2021 pour 7 ans :

Article 2- Date d’effet et durée du démembrement des parts de la SCPI
La présente Convention est conclue pour une durée de 7 ans à compter de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit, soit le premier jour du quatrième mois suivant la date de la souscription.
Elle prendra donc fin au 01/09/2028 anniversaire de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit.

Effectivement erreur assez surprenante de la part de Louve Invest…

Franckielestore · #143

@Geronimo : Je vous donne un exemple (fictif) pour vous expliquer, et je précise une nouvelle fois que je ne sais pas si ce cas peut se trouver dans la réalité.

Un nu-propriétaire et un usufruitier signe un contrat de démembrement sur la SCPI MOUCHABOEUF pour une durée de 5 ans.
Délai de jouissance inscrit au contrat : 4 mois.
Début du contrat : T0

De TO à T0 + 4 mois : le nu propriétaire est propriétaire et ne touche pas de dividendes. L’usufruitier ne touche aucun dividende. C’est la société MOUCHABOEUF (SCPI) qui touche l’intégralité des loyers sans les reverser.

De T0+ 4 mois à T0 + 5ans  : le nu propriétaire est propriétaire et ne touche pas de dividendes. L’usufruitier touche les dividendes qui lui sont dus.

A T0+ 5 ans : le contrat arrive à échéance. Le Nu-propriétaire revend alors ses parts qui pourront trouver un autre autre propriétaire en nue ou en pleine propriété.

Dans cette affaire, le nu-propriétaire aura bénéficié en 5 ans de la décote à 79%. Son gain sera de 21/79% en 5 ans. L’usufruitier aura bénéficié de dividendes pendant 5 ans moins 4 mois (56 mois).

@ Vertaco : dans votre convention c’est le premier cas qui s’applique (pas celui que je viens de décrire à des fins pédagogiques), vous avez raison : énorme erreur de LouveInvest si la convention de Iroko Zen est similaire à la votre.

Dernière modification par Franckielestore (22/04/2023 20h59)

Geronimo · #144

Franckielestore a écrit :
@Geronimo : Je vous donne un exemple (fictif) pour vous expliquer, et je précise une nouvelle fois que je ne sais pas si ce cas peut se trouver dans la réalité.

Refaites votre exemple avec un démembrement signé pour 4mois.

L’usufruit est une charge qui grève la nue propriété pour une certaine durée de revenus.

Dernière modification par Geronimo (22/04/2023 21h05)

Surin · #145

Vous insistez un peu trop Franckielestore, dans 99 % des cas un nu-propriétaire ne pourra pas revendre avant la durée du démembrement (des années entières) + le délai de jouissance (quelques mois).
Il ne percevra aucun revenu sur cette période, le TRI doit donc tenir compte du délai de jouissance qui bien sûr est pénalisant.

Alto21 · #146

Bonjour,
Je cherche un parrain pour investir dans Iroko Zen.

Orpierre · #147

Bonjour Alto21

Je veux bien vous parrainer pour Iroko Zen

Investissez vous en direct ou via un CGP ?

Greyna · #148

Je viens d’apprendre que la SCPI Iroko Zen étant dispo dans le PER Compte-Titres "Mon PER" de chez Inter Invest.

Permet donc de profiter du potentiel de performance d’Iroko Zen dans le cadre fiscal PER.

Les parts sont fractionnées et l’investissement est possible dès 30 € (que ce soit en versement libre ou en versement programmé).

A ma connaissance c’est le seul contrat, assurance-vie et PER confondus, qui permette d’investir sur Iroko Zen. Peut-être que d’autres vont suivre (?)

Je n’ai pas testé et à ce stade c’est tout ce que je sais.

Greyna · #149

J’ai eu plus d’infos sur la SCPI Iroko dans le PER "Mon PER" d’Inter Invest donc je les partage avec vous:
-investissement à 100 % sur la SCPI possible
-les revenus de la SCPI sont réinvestis automatiquement en parts
-confirmation que le versement mini était de 30 € (et 30 € / mois si on veut mettre une épargne mensuelle)
-pas d’imposition sur les revenus de la SCPI puisque PER

Moi qui voulait mettre un ticket sur la SCPI en direct, ça fait réfléchir parce que l’avantage fiscal sur les versements est quand même bon à prendre (TMI 41 % dans mon cas).

Asn540 · #150

A prendre en compte : 1% de frais de gestion par an pour des supports libres comme les SCPI. Ca impacte pas mal le rendement.

Savez-vous s’il y a d’autres SCPI proposées ?

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