Analyse approfondie de la SCPI Pierval Santé : stratégies, diversification, performance récente, défis de la collecte et perspectives
Cette discussion porte sur la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale AM et commercialisée initialement par La Française AM. Lancée fin 2013, cette SCPI se spécialise dans l'immobilier de santé (EHPAD, cliniques, locaux d'activités liés à la santé). Les participants notent sa croissance rapide, alimentée par une forte collecte, et sa stratégie de diversification géographique précoce, notamment en Allemagne, puis en Irlande, Pays-Bas, Espagne et potentiellement au Canada. Le rendement initial visé et atteint tournait autour de 5,05% à 5,15%. Un partenariat avec l'ICM (Institut du Cerveau et de la Moelle épinière) via des dons annuels est également mentionné.
Un débat technique récurrent concerne la déduction des intérêts d'emprunt pour l'acquisition de parts en nue-propriété, avec des avis divergents sur l'applicabilité aux SCPI et des clarifications apportées au fil du temps, notamment par GoodbyLenine et PatN. Les stratégies d'investissement des membres incluent l'achat en pleine propriété, en démembrement (nue-propriété ou usufruit sur diverses durées), parfois financé par crédit. La SCPI est comparée à sa concurrente Primovie, Pierval Santé étant perçue comme plus spécialisée "santé" mais plus jeune et initialement plus petite. La forte collecte soulève des interrogations constantes sur la capacité de la société de gestion à investir judicieusement sans diluer le rendement, malgré des acquisitions à des taux AEM jugés corrects au départ.
La stabilité du prix de la part (initialement 1000€, puis 200€ après division par cinq) pendant de nombreuses années, malgré une valeur de reconstitution croissante, a été un sujet de discussion avant une première revalorisation (+2%) fin 2022. Cependant, la valeur de reconstitution a ensuite baissé en 2023. Des problèmes récurrents de communication et de gestion administrative (difficultés d'accès à l'extranet, erreurs ou retards dans les IFU, délais de paiement des dividendes, complexité des demandes de retrait) sont fréquemment rapportés par les participants, particulièrement depuis qu'Euryale a repris la gestion directe des associés. La résilience face aux crises sectorielles (scandales Orpea, faillite Medicharme) est discutée ; Pierval Santé semble moins exposée mais a dû consentir des ajustements de loyers pour certains actifs repris après la faillite de Medicharme. La difficulté à relouer certains lots vacants est également une préoccupation soulevée.
La baisse notable de la distribution par part depuis 2023 (passant de 2,34€/part/trimestre début 2022 à 1,70€/part au T2 2024) constitue un point central des échanges récents. L'explication officielle de la société de gestion pointe l'impact transitoire des investissements massifs en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), qui ne génèrent pas de revenus immédiats. Cependant, une analyse de GoodbyLenine montre une baisse du montant total distribué en euros, suggérant que les VEFA n'expliquent pas tout. La baisse du rendement AEM des nouvelles acquisitions est aussi notée. Cette situation, combinée à la communication jugée insuffisante, a conduit plusieurs membres à vendre leurs parts, malgré l'apparition récente de parts en attente de retrait. La société de gestion vise une remontée du rendement en 2025-2026 avec la livraison progressive des VEFA.
Mots-clés : SCPI, Pierval Santé, immobilier de santé, rendement, collecte, VEFA, diversification géographique.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Pierval Santé à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 45% - 35 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 14% - 11 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 5% - 4 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 14% - 11 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 20% - 16 | |||||
Nombre de recommandations : 77 Recommandation moyenne : 2,5/4  |
||||||
loulou75015 a écrit :
Vous devriez passer par la plateforme de la française qui vous offre un discount.
Moniwan : Solutions d’investissement - Epargne patrimoine immobilier - Moniwan by La Française
Moniwan propose-t-il des crédits pour financer les parts ?
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Bonjour
Il semble que oui
SCPI à crédit - Moniwan by La Française
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Les taux de moniwan sont pas intéressants
3,04% sur 10 ans c’est prohibitif
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OK c’est bon à savoir, je devrais avoir ces ces statuts et le reste courant Février et cette partie de mon investissement aura lieu qu’après avoir vendu mes Fructipierre. Thanks.
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Je réfléchis à investir de nouveau sur Pierval Santé. Pensez-vous que cela soit avisé, ou bien vaudrait-il mieux diversifier vers Primovie (sachant que mes parts SCPI sont déjà réparties sur 7 SCPI) ?
NB: La réduction sur Moniwan n’est plus que de 2% et non 3%.
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CarolusM a écrit :
loulou75015 a écrit :
Vous devriez passer par la plateforme de la française qui vous offre un discount.
Moniwan : Solutions d’investissement - Epargne patrimoine immobilier - Moniwan by La FrançaiseMoniwan propose-t-il des crédits pour financer les parts ?
C’est effectivement possible comme dit en dessous.
investirpat a écrit :
Les taux de moniwan sont pas intéressants
3,04% sur 10 ans c’est prohibitif
Merci pour ce retour. Nous allons réfléchir rapidement à une autre solution…
Benjamin de Moniwan
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Hall of Fame Le BTI 4T2019 de Pierval Santé est disponible.
Il confirme le montant de la distribution 2019 (50.50€) (mais on ignore pour l’instant si ceci a permis de ponctionner ou d’abonder le RAN), et la poursuite de la forte croissance de cette SCPI (pour 2019 et T4/2019 : collecte =371 et 130 M€, investissements = 350 et 128 M€, pour une capitalisation fin 2019 de 885 M€) avec des investissement rentables (6.34% de rentabilité immo brute moyenne sur les investissemenst 2019, vs 6.12% en 2018) et des baux fermes très longs (12.96 années de durée ferme résiduelle moyenne).
Pas d’investissement au Canada (autorisés lors de la dernière AG), mais en plus de France(42%), Allemagne(33%), Irlande(23%), il y a un peu de Portugal (2%) dans le patrimoine à fin 2019. A noter 2 livraisons de VEFA en T4/2019 (une autre particularité de cette SCPI est le nombre important de VEFA).
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2 #133 29/01/2020 08h39
Hall of Fame La SCPI annonce un excellent TOF
Pierval Santé a écrit :
Taux d’occupation financier (%) (2) 99,03 %
Quoique si on lit la note écrite en petits caractères
Pierval Santé a écrit :
(2) Certains immeubles nouvellement acquis disposent de baux comportant un loyer progressif ou une franchise
permettant d’accompagner la montée en puissance de l’exploitation du locataire au moment du démarrage de son
activité. La prise en compte de ces mesures d’accompagnement ramènerait le TOF du 4T2019 à un niveau de 95,17 %.
C’est encore très bon, mais la communication est trompeuse …
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2 #134 29/01/2020 09h02 Hall of Fame Absolument.
De la même manière que je dénonce la course au meilleur rendement faite par les SCPI en annualisant un taux, en comptant des revenus brut qu’ils soient en France ou à l’étranger sur les loyers ou plus-value, je dénonce ici la course au TOF dans laquelle s’engage le gérant Euryale qui ne respecte pas les recommandations de l’ASPIM en procédant ainsi pour la publication du TOF, qui du coup n’en est pas un.
Euryale qui est bien adhérent de l’ASPIM.
TOF ASPIM a écrit :
Sous sa responsabilité, la société de gestion peut employer un ratio complémentaire
intégrant des éléments constitutifs de la vacance financière de la SCPI. Dans ce cas,
la société de gestion :
• présente le « TOF ASPIM », calculé aux termes de la présente méthode, comme le « taux reconnu par la profession » permettant une comparaison rigoureuse entre les sociétés ;
• peut publier un ratio complémentaire, en justifiant brièvement cette publication, mais en s’interdisant en ce cas d’utiliser les termes de « taux d’occupation financier (TOF) ».
calculs_aspim_tof.pdf
Le gérant n’a pas à utiliser de conditionnel, le TOF de la SCPI Pierval Santé au 31/12/2019 est bien de 95,17%.
Jamais à ma connaissance un gérant n’a, par le passé, mélangé franchise de loyer et "loyer progressif", le fait de ne pas les distinguer ne permet pas à l’investisseur d’évaluer correctement le vrai TOF.
Dernière modification par Surin (29/01/2020 09h20)
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Hall of Fame La rumeur dit que pour maintenir le dividende, ils ont coupé le paiement pour les associés les plus récents. Mais rassurez-vous l’an prochain vous en percevrez la totalité.
Non franchement ce genre de demande est à faire auprès du gérant, les mises en paiement des SCPI se font ces jours-ci, chacun est logé à la même enseigne, au pire à un jour près, vous n’avez pas à vous en inquiéter. Ca viendra !
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1 #137 30/01/2020 10h57 Hall of Fame Cette SCPI publie régulièrement son BTI quelques jours avant le versement (contrairement à presque toutes les autres), lequel intervient en général vers le 31/1 (30/4, 31/7, 30/10), donc tout est "comme d’habitude".
(Le 1er paragraphe du message de Surin est à prendre au second degré).
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Ok.
C’ est mon premier versement avec Pierval.
Mes autres scpi ont versées depuis 1 semaine.
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A noter également, comme EFIMMO, que PIERVALSANTE prévoit d’augmenter très fortement son capital social maximum.
PIERVALSANTE bulletin du 4t19 a écrit :
D’autre part, afin de permettre la poursuite de la stratégie de mutualisation du patrimoine de votre SCPI sur le secteur de l’immobilier de Santé en France et en Europe, vous serez prochainement convoqués en Assemblée Générale Extraordinaire en vue d’autoriser la Société de Gestion à porter le capital social statutaire plafond de Pierval Santé de 800 millions d’euros à 1,5 milliard d’euros.
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Bonsoir , pour de l’usufruit sur pierval, ils le font en direct ou est ce obligatoire de passer par un cgp ?
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Hall of Fame La Francaise, qui gère la collecte de cette SCPI accepte des mandats pour trouver la contre-partie (et la trouve souvent, si j’en crois mon expérience et divers témoignages).
Donc pas d’obligation de passer par un CGP (qui vous fera bien souvent signer le mandat évoqué ci-haut) ou de trouver vous-même la contre-partie (ce qui est difficile en pratique).
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pommer452 a écrit :
Bonsoir , pour de l’usufruit sur pierval, ils le font en direct ou est ce obligatoire de passer par un cgp ?
Bonjour,
les informations sur le démembrement temporaire sont ici -> La SCPI en démembrement temporaire - Moniwan by La Française
A votre dispo au besoin
Benjamin
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Moniwan a écrit :
Bonjour,
les informations sur le démembrement temporaire sont ici -> La SCPI en démembrement temporaire - Moniwan by La Française
A votre dispo au besoin
Benjamin
Bonjour,
Est-il possible de souscrire en démembrement viager à la société Pierval Santé par Moniwan ?
Merci
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Franchement c’est écrit dans le lien : « Un projet en démembrement ? Nos experts se proposent de l’étudier gratuitement. De plus, Moniwan vous rembourse 2% du montant total de votre investissement dès le mois suivant. »
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1 #145 12/02/2020 15h51Je parle de démembrement viager comme précisé dans ma question et non de démembrement temporaire. Si c’était aussi simple je ne leur aurai pas posé la question.
Je n’ai d’ailleurs pas reçu de réponse après un premier contact par mail.
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Oui c’est possible en démembrement viager, mais l’offre n’est pas encore disponible en 100% numérique. Vous pouvez contacter le service client, ils vous donner les bulletins de souscription, et vous bénéficierez des avantages Moniwan classiques.
Sur quel e-mail n’avez vous pas eu de réponse ? N’hésitez pas à contacter les conseillers et experts sur contact [at] moniwan.fr
Benjamin
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4 #147 19/02/2020 18h34 Hall of Fame J’envisage de déposer ma candidature pour le Conseil de Surveillance de cette SCPI.
(Note : c’est bénévole, pour cette SCPI, et j’espère que ça le restera, contrairemenet à la quasi totalité des autres SCPI. Il y a aussi eu dans le passé bien moins de candidats que pour d’autres SCPI (mais j’ignore s’il y a un lien de cause à effet) donc peut-être une réelle chance…).
Si certains membres sont associés de cette SCPI, et souhaitent voter pour moi : me l’indiquer par MP en précisant le nombre de parts (je leur indiquerai mon n° de candidat le moment venu).
EDIT : Je précise qu’en cas de démembrement, seul l’usufruitier vote.
A ce jour (1/03/2020), 26 membres se sont signalés, détenant (avec les miennes) 3478 parts/voix en tout (soit environ 0.3% des parts), sachant qu’il faudra sans doute entre 50 000 et 150 000 voix pour être élu, c’est encore loin d’être gagné…
J’ai envoyé ma candidature, mais j’ignore si elle sera acceptée, car je n’ai que des parts en usufruit (certes sur des durées longues >10 ans).
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Bonjour,
Cette SCPI vient d’acquérir une clinique de soins et de rééducation dans les Yvelines pour 25 millions d’euros. Livraison prévue T2 - 2021
Source : Acquisition PiervalSanté Yvelines
Ainsi qu’une clinique à Saint-Estève (66) pour 26 millions d’euros. Bail de 12 ans ferme qui débute le 01/07/20
Source : Acquisition Pierval Santé Saint Estève
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Bonjour,
J’envisage d’investir dans Pierval Santé dans un objectif de diversification de mon poste SCPI. Je suis par ailleurs déjà propriétaire de parts Allianz pierre.
Pierval me semble une bonne stratégie de diversifications à plein d’égards :
- société de gestion relativement indépendante, quoique investie en capital pour partie par la Française. C’est peut être un bon compromis entre une petite sdg compétente dans son domaine et un grosse et ancienne sdg impliquée ?
- diversification du point de vue économique: santé même en temps de crise on a besoin de services de santé. les courbes démographiques vont aussi dans ce sens.
- un rendement stable + baux longs, donc usage du crédit plus sécurisant
- diversification géographique
Je m’interroge toutefois sur plusieurs aspect :
- Le RAN et le PGE sont faibles comparativement à Allianz par exemple. Cela s’explique t’il par la jeunesse de la SCPI ? le modèle de contractualisation avec le secteur d’activité santé ? est ce que la qualité du patrimoine ne nécessite pas de PGE significatif ? ou est ce un point faible ?
- On ne peut pas avoir de vision sur le TRI à ce stade. Mais des échanges dans ce fil laissent penser qu’il ne faut pas compter sur des revalorisation de parts. Si c’est la cas à long terme, le TRI tendrait alors vers la valeur du dividende. Si je compare encore à Allianz, le dividende est de 4,2 % (avec un bon RAN & PGE) et un TRI 10 ans de 6,22 %.
Je ne comprend pas pourquoi.
- Est ce que la valorisation de l’immobilier des biens de santé ne suit pas les évolutions des autres segments ?
- est ce que le prix d’achat de pierval est élevé ? je cite maxicool :
Parce qu’actuellement, la valeur de la part de Pierval Santé est 11.74% plus chère que la valeur de réalisation. Il n’y a pas de décote sur la valeur de l’immobilier détenu, donc pas de hausse de part. a écrit :
la valeur d’achat est de 1000 €, dans le rapport 2018 on trouve une valeur de reconstruction de 1 038,63 €. J’avais compris que cela signifiait que j’achète une part "moins chère que ce qu’elle vaut" et que le différenciel est une plus value latente.
- il faut ajouter également que l’allongement du délai de jouissance est finalement une augmentation du prix pour les nouveaux entrants.
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Si vous achetez cette SCPi, vous pouvez passer par Moniwan.
En effet vous pouvez obtenir 2% de remboursement de votre placement.
On peut lire un peu partout que plus le RAN est est élevé plus la SCPI concerné fait des provisions en cas de vacances locative, par exemple.
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