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[+1]    #1 14/10/2022 20h51

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Bonjour à tous,

Je me permets de lancer cette discussion autour du lancement d’une nouvelle SCPI : Log In, de la société de gestion Theoreim.

La société de gestion est jeune (2020) et lance ici sa première SCPI.

Lien vers la société de gestion

La thématique est d’actualité et se consacre à l’immobilier logistique et industriel en Europe :

-entrepôts logistiques, entrepôts du dernier kilomètre
-murs d’usines
-locaux d’activité
-laboratoires & centres de recherche
-data centers

J’y vois une concurrente directe d’Activimmo avec quelques différences, notamment l’investissement dans les data centers et la cible géographique plus axée vers l’Europe

Quelques chiffres :

-prix de souscription 250€ / valeur de retrait 225€
-minimum de souscription 4 parts / 1000€
-délai de jouissance 1er jour du 6e mois
-distribution trimestrielle
-frais : 12% souscription / 12% gestion, portés à 14,4% si collecte insuffisante
-objectif de rendement annuel de 5%
-endettement possible à hauteur de 40% maximum de la valeur du patrimoine

J’avais Activimmo dans le viseur de par la thématique, mais la fiscalité punitive des SCPI 100% françaises pour les TMI élevés avec une détention en direct me fait réfléchir sur cette petite nouvelle.

-Ce qui me plaît : la thématique, l’investissement en Europe, la petite ristourne pour les investisseurs de la première heure
-Ce qui me plaît moins : pas d’historique, l’endettement maxi qui me semble élevé

A vos avis.

Mots-clés : europe, logistique, scpi

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#2 14/10/2022 21h30

Membre (2021)
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Bonne idée ce fil, encore une effectivement !

A l’inverse de vous la thématique ne m’emballe pas, il me semble y avoir trop de monde dessus. Et quand j’entends alderan justement dire qu’ils diversifient activimmo faute de matière et de rendements intéressants…
Je crois même qu’ils lancent une autre scpi bientôt.
Je trouve surprenant d’avoir aujourd’hui des scpi spécialisées sur une classe d’actifs unique, dangereux. Là, j’ai l’impression qu’ils veulent surfer sur la vague.
Je suis curieux de voir les rendements réels qu’ils vont sortir. La logistique offre une prime de risque très faible aujourd’hui.

Et les 40% d’endettement, je trouve ça bien. La réalité c’est qu’ils n’iront jamais sur ces niveaux, d’autant plus avec la hausse du coût du crédit. Même pour un instit, il va devenir inaccessible.

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[-1]    #3 14/10/2022 22h23

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Des frais de souscription et de gestion dans le haut de la fourchette des frais de SCPI ..
Classement par ordre dégressif par France SCPI
Frais SCPI : ce que vous allez réellement payer


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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#4 15/10/2022 08h45

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Pour info, une offre promotionnelle pour les titulaires d’un contrat assurancevie.com (Assurancevie.com et Theoreim sont des sociétés sœurs disposant d’un lien capitalistique commun au travers de la société MCO Participations)

Dernière modification par Geronimo (15/10/2022 08h50)

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#5 15/10/2022 09h41

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Par contre, Assurancevie.com n’a pas dit quand la souscription serait ouverte…. pour l’instant, je ne crois pas que ce soit le cas !

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#6 15/10/2022 11h28

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Je viens de recevoir un mail de Linxea me proposant cette Scpi avec les conditions suivantes :

"Conçue pour accompagner le développement des chaînes de production européenne,
LOG IN vous fait bénéficier – jusqu’au 30 novembre 2022 – de frais réduits avec un prix de part à 238 € au lieu de 250 € (soit des frais de souscription de 5,46% au lieu de 10%)."

Elle est accessible en direct (pleine propriété ou nu propriété), pas en UC via un contrat AV.

Investir dans une scpi en création est toujours un coup de poker, la situation géographique en Europe peut être attractive fiscalement mais ne doit pas être l’unique critère de choix,surtout si la société de gestion n’a aucun représentant dans le ou les pays visés.


ENFJ "le protagoniste" Code Parrainage : AssuranceVie.com : STLE99829 - Epargnoo : STLE7384 - Fortuneo 12587490 - Trade Republic : 93qrbs0n (avec reversement de 50% de ma prime)

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#7 15/10/2022 13h42

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@NicolasV

En dehors du -1, vous pouvez développer en quoi cet article est trompeur ?


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[+1]    #8 15/10/2022 14h22

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mimizoe1, le 14/10/2022 a écrit :

Des frais de souscription et de gestion dans le haut de la fourchette des frais de SCPI ..
Classement par ordre dégressif par France SCPI
Frais SCPI : ce que vous allez réellement payer

Merci de ne pas renvoyer les lecteurs vers un courtier qui diffuse des contre-vérités :
- il est indiqué que la commission de souscription sert à payer les frais de notaire : c’est faux, les frais de notaires s’ajoutent à la commission de souscription.
- il est indiqué à plusieurs reprises que cette commission est "appelée à tort des frais d’entrée" ou encore que ces frais "ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts". C’est faux, ces frais sont bien payés lors de la souscription (d’où le nom…) et sont donc des frais d’entrée comme indiqués dans le DICI (un document réglementaire).

C’est grave car en tant que courtier spécialiste en SCPI : 1) ils ne peuvent pas ignorer ces points 2) ils trompent leurs éventuels clients 3) ils en tirent profit. Dommage que l’AMF ne fasse rien.

Attention aussi à ce classement car certaines SDG communiquent sur une com de souscription TTC, d’autres TTI, d’autres HT. Ensuite certaines répercutent la TVA sur le calcul du prix de retrait (par ex Pierval santé), et d’autres (la majorité) non. Et pour pimenter le tout je ne suis même pas sûr qu’il y ait un lien entre ces différences d’affichage et la façon dont la TVA est véritablement payée.

Dernière modification par NicolasV (15/10/2022 17h38)

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#9 15/10/2022 14h53

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NicolasV a écrit :

- il est indiqué que la commission de souscription sert à payer les frais de notaire : c’est faux, les frais de notaires s’ajoutent aux frais de souscription.

Il est exact que la "commission de souscription" ne sert nullement à  payer les frais de notaire, que la SCPI doit payer quand elle achète un bien, mais à rémunérer la société de gestion, afin qu’elle puisse  rémunérer son réseau de distribution (ceux qui lui apportent des clients qui vont souscrire des parts) et financer ses frais de fonctionnement (notamment pour identifier des biens à  acquérir, les négocier, etc.) et générer un bénéfice.

Néanmoins, pour un associé achetant des parts, d’une SCPI détenant déjà un patrimoine immobilier, il n’est pas complètement absurde de considérer que cette commission de souscription puisse en partie être assimilée aux frais de notaire (et autres frais d’acquisition) que la SCPI a déjà acquittés pour se constituer ce patrimoine : dans les 2 cas l’investisseur paie un patrimoine + des frais (commission de souscription/frais de notaire et d’agence) afin de pouvoir percevoir les produits de la location du patrimoine.
A noter que le prix d’achat d’une part (commission de souscription incluse) se compare (mais n’est pas égal) à la valeur de reconstitution, laquelle inclut la valeur du patrimoine (à dire d’expert),  plus les frais de notaires (et autres frais d’acquisition) sur ce patrimoine,  plus la commission de souscription.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 15/10/2022 16h11

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@NicolasV
-

il est indiqué que la commission de souscription sert à payer les frais de notaire : c’est faux, les frais de notaires s’ajoutent aux frais de souscription.

Ah bon ? où avez-vous vu cela  ?

Dans les détails de frais de souscription, on parle de frais de cherche, de collecte, ETC  : Les frais de notaires ne sont pas gratuits pour les SCPI en cas d’ achat de nouveaux biens ! Ils sont "réduits" dans l’ ancien, et le surplus % des frais de souscription sert à rémunérer le travail cité des gestionnaires ….
   Ils sont donc inclus, ils n’ ont pas mystérieusement disparus, ni exonérés, ni demandés en frais supplémentaires à l’ investisseur …
   Pour les nouveaux investisseurs, bénéficiant de biens déjà achetés, cela peut s’ assimiler à un" remboursement de quote-part"? (quoiqu’ inclus dans la valeur de part), ou de participation aux prochains achats ?  de frais de notaire … Des frais de SCPI globaux …

- il est indiqué à plusieurs reprises que cette commission est "appelée à tort des frais d’entrée" ou encore que ces frais "ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts". C’est faux, ces frais sont bien payés lors de la souscription (d’où le nom…) et sont donc des frais d’entrée comme indiqués dans le DICI (un document réglementaire).

C’ est exact qu’ ils sont PAYES au moment de la souscription , MAIS ils ne sont PAS DEDUITS de L’ INVESTISSEMENT
Vous investissez 90€ de SCPI + 10€ de souscription ---> 100€ sont investis et "travaillent"
Ce n’ est qu’ à la sortie, qu’ on ne vous rend pas vos 10€

Edouard Petit" (sur le forum : bonjour !) l’ a bien expliqué dans son blog :
SCPI : tout savoir sur les frais et comment les réduire facilement ? - Epargnant 3.0

Certains appellent cela des frais de sortie. Cela est aussi faux. Certes les rendements (appelés DVM sont calculés sur la base du prix des parts de SCPI, contenant les frais). Cependant, les frais sont bien versés au moment de l’investissement.

Pour un courtier qui diffuse des contre-vérités, TOUS les sites disent la même chose
Quelques exemples :

Quels sont les frais prélevés sur une SCPI ? - Boursorama
Commission de souscription d’une SCPI : définition et mode de calcul
   

Surtout, la rentabilité locative lors d’un investissement en SCPI est bien calculée sur la totalité de la somme investie (prix de souscription multiplié par le nombre de parts). A contrario, la rentabilité d’un achat immobilier classique est calculée sur le prix d’acquisition sans tenir compte des frais de notaire.

SCPI de rendement : la vérité sur les frais - SCPI

Un point important à souligner. Bien qu’on les appelle « frais de souscription », ces derniers sont en fait retranchés au moment de la revente des parts. Ce qui signifie que c’est la totalité du montant investi qui travaille durant toute la période de conservation des parts.

a écrit :

Pour ainsi compenser les dépenses (frais de courtage à 5%, frais de notaire 7%, droits d’enregistrement) et les efforts de la société dans ce long processus (qui plus est obligatoire dans toute acquisition immobilière), il paraît logique de les inclure dans les frais d’acquisition. On peut d’ailleurs s’attendre aux mêmes frais lors d’un investissement direct.

Commission de souscription, des parts de SCPI, frais du gestionnaire | CORUM L’Épargne

Les frais pour le travail du gestionnaire du fonds

En investissant dans une Société Civile de Placement Immobilier, l’épargnant devra verser une commission de souscription lors de l’achat de parts. Cette dernière représente une contrepartie aux services rendus, comme :

    la valorisation du patrimoine pour garantir le niveau de rentabilité du fonds,
    les frais de collecte, qui varie d’un administrateur de biens à un autre,
    les diverses études de marché qui permettent de réaliser de nouveaux investissements,
    Etc.

Commission de souscription ou droits d’enregistrement ?

La déduction de la commission de souscription interviendra au moment de la revente des parts, ce qui donnera le prix de retrait. D’autres charges, comme les droits d’enregistrement, sont applicables lors de l’acquisition de parts.

Les droits d’enregistrement, qui ne sont prélevés que pour des investissements dans des SCPI à capital fixe, seront à verser directement au Trésor public et non à l’administrateur du fonds.

Pour les frais HT/TTC, je n’ ai pas creusé, mais j’ ai trouvé vite-fait ceci
Frais de souscription de SCPI : HT ou TTC ? | Forum banque et argent
Il semblerait donc que cela varie selon les SCPI ?  ("forum"-- > pas textes, et en 2021)
Ou la législation a changé selon les dates d’ achat ---> revente des parts ?
Ou la TVA est comptée "incluse" ou "à part" ? mais de toute façon facturée ? (Il n’ est pas normal que certaines SCPI la factureraient, d’ autre pas !)

Attention donc AUSSI à ce que vous dites
1/ S’ appeler "frais d’ entrée" certes, mais ne PAS fonctionner comme des frais d’ entrée : fait toute la différence que vous n’ avez pas su relever … Donc juste un ergotage sur des mots …
2/ Des frais de notaire en plus ? Et puis quoi !
3/ Pas de références sur l’ application ou pas de la TVA, dans le tableau des comparaisons : Qu’ est-ce qui est donc faux et vrai dans ces sociétés citées ? on ne sait pas du coup, puisque vous mettez le doute sur des résultats sans justifier lesquels seraient faux

Dernière modification par mimizoe1 (15/10/2022 16h16)


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[+2]    #11 15/10/2022 16h27

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mimizoe1 a écrit :

- il est indiqué à plusieurs reprises que cette commission est "appelée à tort des frais d’entrée" ou encore que ces frais "ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts". C’est faux, ces frais sont bien payés lors de la souscription (d’où le nom…) et sont donc des frais d’entrée comme indiqués dans le DICI (un document réglementaire).

C’ est exact qu’ ils sont PAYES au moment de la souscription , MAIS ils ne sont PAS DEDUITS de L’ INVESTISSEMENT
Vous investissez 90€ de SCPI + 10€ de souscription ---> 100€ sont investis et "travaillent"

En fait, il n’y a que 90€ qui "travaillent".   (Ceci, même si le "taux de rendement" affiché par les SCPI sont le ratio entre "dividende par part" et "prix d’achat de la part".)

Si vous achetez des parts en gré à gré à un associé, échappant ainsi aux 10€ de souscription, mais ayant à payer 5% au fisc [voir Note) (cf cession de société à prépondérance immobilière, article 726 du CGI), et quelques frais fixe (indépendant du nombre de parts) à la société de gestion pour ses frais administratifs, ce sera aussi seulement le montant investi, hors 5% du fisc et frais fixe de la société de gestion, qui "travaillera"… 

Si vous étudiez en détail les données financières que chaque SCPI publie dans son rapport annuel, vous constaterez que seuls 90€ sont disponibles pour que la SCPI puisse les investir, et que les 10€ sont allés dans la poche de la société de gestion (qui a certes des frais et des prestataires à rémunérer).
Vous constaterez aussi que lorsque la SCPI achète un nouveau bien, c’est elle (et en aucun cas la société de gestion) qui paie les "frais de notaire" (avec une partie de ces 90€), et idem pour les autres frais liés à l’acquisition, et

a écrit :

Pour ainsi compenser les dépenses (frais de courtage à 5%, frais de notaire 7%, droits d’enregistrement) et les efforts de la société dans ce long processus (qui plus est obligatoire dans toute acquisition immobilière), il paraît logique de les inclure dans les frais d’acquisition. On peut d’ailleurs s’attendre aux mêmes frais lors d’un investissement direct.

semble effectivement "mensonger".

Note : Et vous devrez payer les 5% en cas d’achat en gré à gré, même pour des parts de SCPI à capital variable, contrairement à une autre de vos citations, qui contient un texte "approximatif" (et potentiellement trompeur).


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[+2]    #12 15/10/2022 16h45

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GoodbyLenine a écrit :

[…]
Néanmoins, pour un associé achetant des parts, d’une SCPI détenant déjà un patrimoine immobilier, il n’est pas complètement absurde de considérer que cette commission de souscription puisse en partie être assimilée aux frais de notaire (et autres frais d’acquisition) que la SCPI a déjà acquittés pour se constituer ce patrimoine : dans les 2 cas l’investisseur paie un patrimoine + des frais (commission de souscription/frais de notaire et d’agence) afin de pouvoir percevoir les produits de la location du patrimoine.
A noter que le prix d’achat d’une part (commission de souscription incluse) se compare (mais n’est pas égal) à la valeur de reconstitution, laquelle inclut la valeur du patrimoine (à dire d’expert),  plus les frais de notaires (et autres frais d’acquisition) sur ce patrimoine,  plus la commission de souscription.

Je ne suis pas sûr de vous suivre (c’est rare !). Comme vous le dites le prix de souscription comprend schématiquement les frais d’acquisition des immeubles dont les frais de notaires + la commission de souscription + le patrimoine immobilier sous-jacent.

Ainsi on peut dire que le prix de souscription sert en partie à couvrir les frais de notaires (des immeubles déjà achetés ou à venir, peu importe), mais en aucun cas on  peut dire que la commission de souscription sert à payer les frais de notaires. Ce sont 2 flux bien identifiés et distincts.

mimizoe1 a écrit :

@NicolasV
Ah bon ? où avez-vous vu cela  ?

J’ai vu cela en consultant les documents réglementaires des SCPI : DICI, notice d’information, compte de résultat de la SCPI dans le rapport annuel. Sources que j’estime plus sûres (car régulées / auditées) que les documents publicitaires des SDG, ou pire des vendeurs de SCPI. Je vous invite à faire de même.

Votre message me confirme surtout 2 points :
1) nombreux sont les vendeurs de SCPI qui racontent des salades (en jouant plus ou moins avec la ligne jaune selon leur probité). J’imagine donc que les contrôles sont plutôt rares.
2) A force, nombreux sont les épargnants à les croire

Concernant les "frais de notaires en plus", je vais reprendre un exemple chiffré pour que ça soit plus clair. Soit une SCPI dont le prix de souscription a été fixé à la valeur de reconstitution = 100€.

Vous payez 100€ -> -10€ de commission de souscription -> 90€ sont disponibles sur le compte de la SCPI pour acheter des biens (= montant du prix de retrait) -> la SCPI (et pas la SDG) paye environ 7€ en frais d’acquisition pour l’immeuble (frais d’agence, droits de mutations dont frais de notaires…) -> 83€ c’est la valeur de l’immeuble = valeur de réalisation.

Ainsi pour 100€ investis 83€ "travaillent". Après libre à vous de calculer le rendement en choisissant le dénominateur que vous voulez, c’est juste une convention. Toujours est-il que la commission de souscription a été payée à l’achat et que si elle avait été nulle vous auriez pu acheter un immeuble plus grand et donc générer plus de loyers.

Concernant l’impact de la TVA sur le classement il n’y a pas de "résultat faux ou vrai", je dis simplement qu’il est difficile de comparer des frais si vous ne les calculez pas de la même façon pour toutes les SCPI.

Dernière modification par NicolasV (15/10/2022 17h32)

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#13 15/10/2022 19h35

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@NicolasV et GoodbyLenine

Bon, eh bien c’ est nettement plus clair ainsi dit !
et effectivement bien trompeur dans les sites piochés;
Et dans les annonces de SCPI : rendement x% sur votre "valeur de souscription/part" au lieu de "sur montant investi net"…

(Pourtant, ramené à ce dernier montant, les % seraient plus flatteurs …)

Je mérite donc encore un GROS -1 pour mon dernier message , qui ne raconte que des c…… !
Tiens, je me le mets moi-même !
Mea culpa sad  et vraiment désolée    …

EDIT : Ce sont deux messages TRES PEDAGOGIQUES que vous devriez mettre en lien dans une file généraliste SCPI ? genre :
SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI p.3
p.14 SCPI en pratique pour le dbutant : comment investir dans les SCPI ?
Ou autre plus adaptée ..

EDIT : (Tirés de mon message plus haut, avec les sources)

Ce qui veut dire que ça est "vrai, mais trompeur"
- la rentabilité locative lors d’un investissement en SCPI est bien calculée sur la totalité de la somme investie (prix de souscription multiplié par le nombre de parts).
- les rendements appelés DVM sont calculés sur la base du prix des parts de SCPI, contenant les frais

et ça carrément mensonger !
. Ce qui signifie que c’est la totalité du montant investi qui travaille durant toute la période de conservation des parts.

Eh ben dit donc …

Dernière modification par mimizoe1 (15/10/2022 20h38)


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#14 17/10/2022 09h27

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Merci à NicolasV et GoodByLenine d’oeuvrer à casser ces inepties sur les frais de souscription !
C’est un travail de longue haleine sur ce forum et autour de bières avec les copains !
Le client va bien toucher un revenu rapporté à son investissement mais ça ne veut pas dire que tout l’argent qu’il a mis dans la scpi travaille.
Pour aller plus loin, deux scpi, dont une qui prend 10% de frais de souscription et une autre comme remake à 0%, ne devront pas aller chercher le même niveau de risque pour servir le même dividende au client, par exemple 5% puisque l’argent investi par la scpi n’est pas le même.
Et les frais de gestion ont un impact limité, même s’ils sont plus élevés.
Je m’étais dit de faire un fichier excel, faut que je me lance et une fois vérifié par des gens comme GoodbyLenine et NicolasV, on pourra le mettre dans le topic : SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI p.3

Très inquiétants que des cgp ayant pignon sur rue communiquent de cette manière, France SCPI ne sont clairement pas les seuls, je l’ai déjà vu chez Euodia ou la Centrale des SCPI.
La question est de savoir s’ils comprennent vraiment le produit et son fonctionnement ou si c’est délibéré.

Dernière modification par loicd (17/10/2022 09h28)

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#15 17/10/2022 16h13

Membre (2022)
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Bonjour, je viens de parcourir la présentation (assez succincte) de cette nouvelle SCPI sur le site internet de la société de gestion. La thématique me paraît intéressante tout comme l’objectif de rendement. J’ai pris contact avec Louv Invest qui devrait référencer cette SCPI dès la semaine prochaine. J’ai seulement une question : à la fin de la présentation, les frais sont indiqués, notamment les "Frais de cession de parts" de 100 €. Savez-vous si ces frais sont appliqués à chaque vente classique de part ? Ou sont-ils appliqués uniquement aux cession "gré à gré"? Merci par avance

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[+1]    #16 17/10/2022 16h23

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Ces échanges illustrent bien l’évolution d’internet en matière d’information.

Il y a 10 ans il n’y avait presque rien sur les SCPI sur la toile et ce qu’on trouvait était assez qualitatif.

Aujourd’hui il y a beaucoup d’informations, énormément d’informations.
Toutefois le contenu s’est considérablement appauvrit et la littérature abondante sur les SCPI qui est désormais en ligne est assez pauvre et peu qualitative.

Google nous a fait basculer dans cette société de l’information pauvre. Un jeune que je connais en a fait son métier (il est copywriter comme on dit) Cela touche tous les secteurs.

Petit tips :
- éviter les articles dit "SEO" (généralement peu de mots au total, des articles courts, optimisés et rédigés avant tout pour les moteurs de recherche) l’article de Francescpi en est un exemple parfait ! - le mot frais est utilisé systématiquement dans tous les titres, et 80 fois dans la page - je vois le sommaire, je reconnais que c’est un article SEO, je ferme sans allez plus loin.
- éviter les publi communiqués, articles partenaire, post sponsorisé etc qui n’ont pour seul but de placer des backlinks dans l’article qui renvoient vers un site commercial, et qui sont souvent écrit dans un style très flatteur quel que soit le sujet.

Toute cette littérature n’à que pour but de bien être référencé sur google, il n’y a pas d’intention d’informer, alors pourquoi s’embêter à être précis et juste ? 95% des gens n’y verront rien de toute façon.

Conclusion, il faut multiplier les sources, les recouper, lire avec un esprit critique. Le véritable exercice de s’informer nécessite un travail actif de sélection et diversification des sources.


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#17 19/10/2022 08h14

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AdrienDOR, le 17/10/2022 a écrit :

"Frais de cession de parts" de 100 €. Savez-vous si ces frais sont appliqués à chaque vente classique de part ? Ou sont-ils appliqués uniquement aux cession "gré à gré"? Merci par avance

Je comprends qu’ils sont systématiques, à chaque cession de part.
Pas trop gênant dans l’absolu pour un investisseur qui revendrait l’ensemble de ses parts après de longues années de détention mais cela nuit à ceux souhaitant effectuer des retraits partiels qui engendrent des frais à chaque fois.

Sur les frais de souscription, voici ce que l’on lit dans le bulletin n°109 Balo du 12/09/2022 (AVP) :

CONDITIONS DE SOUSCRIPTION a écrit :

Une commission de souscription de 8,93 % hors taxes (soit 10,72 % TTC au taux de TVA en vigueur au 1er janvier 2022) du prix de souscription, est prélevée sur le produit de chaque souscription. Sur la base du prix de souscription ci-dessus, la commission de souscription hors taxe s’élève à 75,01 euros par part.
Chaque souscripteur devra verser à la souscription la totalité du montant souscrit à ACCES VALEUR PIERRE.

https://fr.ftp.opendatasoft.com/datadil … 203913.pdf
Si après cela (8 fois le terme "souscription" ou dérivé ! ) certains continuent à parler de frais de sortie, c’est clairement une volonté de tromper le chaland.


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[+1]    #18 27/12/2022 09h47

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ISTP

J’ai regardé de plus près les statuts de cette SCPI. Je suis étonné que personne n’ait relevé que le premier membre fondateur en nombre de parts soit Suravenir soit un assureur vie. 37,5% du capital de départ.
Bien sûr cela ne veut pas forcément dire que Suravenir va rester aussi haut au capital (il peut se faire diluer par les nouvelles souscriptions) mais cette SCPI est clairement marquée par Suravenir. Il est donc assez probable qu’elle sera présente dans les contrats de cet assureur assez rapidement. A se demander même s’il ne s’agit pas d’une SCPI "de commande" où un assureur vie veut une SCPI logistique dans son offre et n’arrivant pas à en avoir une dans des conditions satisfaisantes, en fait créer une ad hoc.

Je suis en tout cas étonné que cela ne soit pas plus indiqué. Car ceux qui investissent dans des SCPI en direct, ce qui est le cas de tous ceux qui ont saisi l’offre "discount" n’aiment pas forcément se retrouver dans une SCPI gouvernée de fait par un assureur vie dont le principal objectif n’est pas d’optimiser la rentabilité pour les porteurs de parts mais de gérer ses ratios de solvabilité.

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#19 12/01/2023 00h55

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Bonsoir. smile Je suis "débutant" en SCPI, pour le moment je suis investi chez Corum Origin et Pierval Santé. Je privilégie plutôt les SCPI qui investissent à l’étranger. Actuellement ça ne change pas grand chose mais je serai vraisemblablement assez imposé d’ici 4-5 ans (TMI 30% avec les seuils actuels) donc ça me paraît être un critère important à prendre en compte.
Je suis tombé sur cette SCPI en m’intéressant aux SCPI spécialisées dans la logistique et les locaux d’activité. Je cherche à me diversifier un peu plus, les SCPI spécialisées dans ce domaine me paraissent être un bon choix (même si Corum sont un peu investis dans ce domaine, c’est une partie mineure de leurs investissements), peut-être moins risqué que les SCPI résidentielles ou hôtelières par exemple.
Les deux principaux concurrents dans le domaine sont Activimmo et LF Opportunité Immo. De ce que j’ai compris, ils commencent également à investir ailleurs qu’en France mais ça ne doit encore représenter qu’une part minoritaire de leurs investissements. De plus, le prix de la première souscription chez Activimmo est un peu élevé pour moi, sachant que je ne compte pas encore investir à crédit (dans l’absolu je peux le payer, mais je n’ai pas vraiment envie de mettre cette somme à court terme, surtout dans une SCPI qui ne serait pas là pour représenter la plus grosse partie de mon "portefeuille").

Bref, vu qu’il n’y a pas de sondage, recommanderiez-vous cette SCPI ? Sur le papier, elle me paraît rentrer dans mes critères mais elle est encore très récente donc on n’a encore aucun recul dessus. De plus, je ne sais pas encore analyser tous les indicateurs disponibles.  neutral De façon plus globale, le domaine de la logistique et des locaux d’activité vous paraît-il intéressant pour se diversifier en SCPI ?
Je vous remercie d’avance pour votre aide. smile

Dernière modification par ParsonAlltalk (12/01/2023 00h56)

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#20 12/01/2023 02h08

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Pour investir dans l’immobilier de logistique, je préfère Argan (ARG.PA) ?  dividendes et analyse graphique
Ok, le dividende n’est "que" d’un peu plus de 3%, mais il a beaucoup augmenté ces dernières années (j’y suis investi depuis pas mal d’années, j’ai acheté à moins de 20€/action, ça cote 80€ après avoir largement dépassé 100€), et ça devrait continuer.
Si vous creusez un peu (lire ceci par exemple), vous verrez que cette société maitrise cette activité (de la conception et construction des locaux à la relation long terme avec ses locataires) bien plus qu’une SCPI investie dans le même domaine (et qui se contente d’acheter des locaux et de les louer, avec le coeur de son activité plutôt sur la commercialisation des parts et la collecte), et devrait donc créer plus (qu’une SCPI) de valeur à long terme.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#21 12/01/2023 20h06

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@ParsonAlltalk

Bonjour,

Sur la SCPI Log in :

Je pense qu’il est pertinent d’attendre un petit peu car comme vous l’avez dit cette scpi est très récente et fin janvier début février nous aurons normalement la publication du premier bulletin trimestriel.

Nous aurons ainsi plus de détail sur les premiers achats éventuels et leur rendement, la capitalisation, le nombre d’associé, les anticipations etc…

Nous avons pour l’instant que quelques interviews de la responsable de la société de gestion et les documentations de base:

Comment la SCPI Log’In ache?te-t-elle des actifs ? - YouTube
L’interview - Gestion de Fortune - Nouvelle SCPI orientée réindustrialisation chez Theoreim - YouTube

SCPI LOG IN - Theoreim

J’ai de mon coté participé au début de cette scpi en profitant de prix préférentiels via louve, mais maintenant que ce n’est plus le cas je ne vois pas de raison de se presser avant ne serait ce que la première publication.

Pour le choix des SCPI en général :

Je pense qu’il y a beaucoup de facteurs en prendre en compte mais les principaux sont à mon avis :

La stratégie (type d’actif et localisation)
La qualité du management
Le taux d’occupation financier
Le taux d’occupation physique
Le rendement
La bonne gestion (endettement…)
La valeur de reconstitution qui a un impact sur la valeur de part puisque cette dernière doit se situer entre + ou - 10% de la valeur de reconstitution
La dynamique d’augmentation du capital

Pour le secteur logistique et locaux d’activité :

Vu que je suis investit la réponse est pour moi évidemment oui mais il ne faut pas perdre de vue qu’il y a toujours des risques sur un secteur (sinon on serait à la rentabilité du capital du taux sans risque). A vous de déterminer si les rentabilités du secteur vous semble suffisant compte tenu du risque que vous prenez.
Pour ma part j’aime beaucoup le secteur logistique, santé et résidentiel car ce sont qui sont à mon sens les moins menacés. Mais encore une fois ce n’est que mon avis. L’important est de rester diversifié.

Dernière modification par Daily (12/01/2023 20h12)

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#22 13/01/2023 01h05

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Merci pour vos deux réponses.
GoodbyLenine -> Je note le nom, merci. smile Je dois dire que je suis un peu réticent à investir en foncière cotée pour le moment. Je connais beaucoup moins, j’investis en bourse mais uniquement sur des ETF qui suivent des indices. Je ne ferme aucune porte mais je suis un peu refroidi par la volatilité des actions "individuelles" (foncières cotées ou autre), ça me paraît plus délicat à gérer.

Daily -> Oui vous avez raison, il vaut mieux que j’attende que le premier bulletin trimestriel sorte pour me décider. Le délai de jouissance est de 5 mois donc sauf erreur de ma part, je ne gagne même pas de dividende en investissant maintenant plutôt qu’en février. Merci pour vos conseils, il y a quelques indicateurs que je ne pense pas encore à regarder systématiquement quand je me renseigne sur des SCPI.
Dans le même secteur, connaissez-vous aussi la SCPI LF Opportunite Immo ? C’est principalement entre elle et Log In que j’hésite. D’un côté, le fait que Log In privilégie l’investissement à l’étranger tend à me faire préférer cette SCPI (pour les raisons que j’ai données dans mon premier message) mais d’un autre côté LF Opportunité Immo apparaît comme le choix de la "sécurité" avec 10 années de performance stables et derrière elle une des (la ?) plus grosses société de gestion de SCPI.
Je suis aussi intéressé par le secteur de la santé (et déjà investi chez Pierval Santé). Pour le résidentiel je suis plus hésitant, je crois que ces SCPI privilégient souvent la revalorisation du prix des parts aux dividendes alors que j’investis en SCPI pour commencer à me générer un revenu passif, je ne vendrai probablement pas mes parts avant très longtemps. Et la seule à distribuer de gros dividendes (Kyaneos Pierre) n’affiche pas forcément les indicateurs les plus rassurants (de mémoire notamment un TOF < 80%).

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#23 14/01/2023 23h24

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ParsonAlltalk, le 13/01/2023 a écrit :

Et la seule à distribuer de gros dividendes (Kyaneos Pierre) n’affiche pas forcément les indicateurs les plus rassurants (de mémoire notamment un TOF < 80%).

C’est normal que Kyaneos Pierre affiche un TOF < 80%. Les biens acquis sont mis en rénovation après l’acquisition et ne sont loués qu’après les travaux. Pour un montant d’investissement constant à chaque trimestre, le % de biens en travaux va diminuer avec les années (on le voit en regardant les derniers bulletins trimestriels).

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#24 11/02/2023 13h32

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Si comme moi vous attendez le bulletin trimestriel sans le voir arriver, je vous transmets cet article qui montre les premières acquisitions réalisées par log in

1 ensemble de bâtiments en Espagne occupé par un spécialiste du freinage 12.8 millions 6.3% de rendement

1 ensemble industriel multi locataire en Espagne 11.6 millions 5.6% de rendement

1 entrepôt en Allemagne occupé par un spécialiste de produits de climatisation pour l’élevage 8.9 millions 6.5% de rendement

En faisant un calcul rapide cela nous fait un rendement de 6.11% sur les premières acquisitions.

Dernière modification par Daily (11/02/2023 13h38)

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#25 11/02/2023 23h31

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Merci pour l’article, c’est bien d’avoir quelques infos.
J’ai écrit un mail à Theoreim il y a un peu plus d’une semaine pour avoir des renseignements. Le premier bulletin trimestriel doit apparemment être publié à la fin de ce mois de février, et le premier rapport annuel en juin. wink
Je suis toujours intéressé par cette SCPI pour sa thématique et son investissement à l’étranger mais je pense donc attendre au moins 2-3 mois avant d’acheter des parts.

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