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Oui, complètement (avis positif)

54% - 33
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

14% - 9
Je ne sais pas (avis neutre)

3% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

11% - 7
Non, certainement pas (avis négatif)

16% - 10
Nombre de recommandations : 61   Recommandation moyenne : 2,8/4 Avis plutôt positif

#801 24/05/2024 08h20

Membre (2020)
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Réputation :   43  

Nous sommes d’accord.

Je pense que 4BL n’est pas reporté automatiquement car il dépend de votre choix pour le régime réel ou micro-foncier.

Enfin dans votre cas 4BL=8TK car vous n’avez pas de revenus autres que fonciers concernés mais ce n’est pas le cas de tout le monde.

Le montant en rubrique 4 qui n’est pas reporté en 2042 pourrait en particulier servir à vous exonérer des PS comme je l’indiquais dans un message précédent.

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#802 12/06/2024 19h08

Membre (2023)
Réputation :   0  

Quelqu’un a-t-il participé à l’Assemblée Générale aujourd’hui ?
En parcourant le rapport annuel 2023, je m’inquiète d’une baisse de plus de 4% des valeurs de réalisation/reconstitution et d’une possible baisse de prix des parts si cette tendance persiste en 2024.
J’ai appelé Euryale pour avoir les formulaires de retrait, je vais préparer le dossier en réfléchissant encore à la possibilité de rester investi.

Dernière modification par GeorgeAbitbol (12/06/2024 19h09)

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#803 12/06/2024 21h42

Membre (2018)
Réputation :   18  

Étant donné que vous avez acheté vos SCPI en 2020/2021 et qu’il s’agit d’un investissement long terme, cela fait-il sens de revendre si tôt au premier doute?

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#804 12/06/2024 23h53

Membre (2020)
Réputation :   19  

Il faut bien 8 ans pour lisser les 10% de frais d’achat.
Alors, à moins d’une catastrophe nucléaire, il convient de garder son sang froid avant de s’enfuir, poussé par la panique.

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#805 13/06/2024 08h59

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Ce calcul ne tient pas, étant donné que quand les SCPI à capital variable baissent, elle n’y vont pas de main morte, à coup de -10 ou -15 % quand ce n’est pas plus.
C’est un calcul que j’avais fait pour sortir de Primovie et Primopierrre : la valeur de retrait est largement supérieure à la valeur des actifs, je sors à bon compte si j’en ai la possibilité.
Il est toujours temps de racheter après la baisse car la valeur de retrait avant baisse est supérieure à la valeur de prix de part si la SCPI baisse de 10 % ou plus (exemple Primopierre : valeur de retrait en 2022 185,92 €, prix d’achat à ce jour 168 € soit un gain de plus de 10 % en nombre de parts pour celui qui serait sorti en 2022 pour réinvestir en 2024, bien sûr personne ne fait cela).

Concernant Pierval Santé, la valeur de retrait est de 182,56 €, la valeur de réalisation 163,19 €, je me poserais sérieusement la question si j’étais associé de sortir à un prix près de 12 % supérieur à ce que vaut concrètement mon investissement.

A ce jour, le tunnel des 10 % indique une fourchette de prix entre 179,23 € et 219,05 € pour un prix de part de 204 €. Le gérant peut se passer de baisser le prix de part d’autant plus qu’il y a de la collecte à ce prix (!), on en reparle aux prochaines expertises, il ne faudrait pas que la tendance de fond se prolonge trop longtemps.


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#806 13/06/2024 09h07

Membre (2023)
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"Panique" plutôt raisonnée et réfléchie pour ma part : une baisse du prix de la part de 10% correspondrait aux frais d’achat. Sans compter la possibilité d’être collé avec ses part pendant de nombreuses années et la baisse de rentabilité.

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#807 13/06/2024 09h53

Membre (2021)
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BenBBB, le 12/06/2024 a écrit :

Étant donné que vous avez acheté vos SCPI en 2020/2021 et qu’il s’agit d’un investissement long terme, cela fait-il sens de revendre si tôt au premier doute?

La date d’achat ne doit pas intervenir dans la décision de vendre ou pas. C’est à l’instant T que la décision doit se prendre. Idem avec les actions, le PRU ne devrait pas intervenir dans la décision de vendre (à part si il y a des raisons fiscales bien sûr).

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#808 13/06/2024 09h57

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La valeur de reconstitution étant à 199,14 € pour un prix de souscription de 204 € (source: rapport annuel), cette SCPI est en surcote de 2,44 %.

A la fois c’est pénible, et en même temps ça n’est pas non plus la mer à boire.
Avec la détente des taux d’intérêts à venir, on peut espérer que les prix soient proches d’un point bas et que par conséquent une baisse de la valeur des parts de Pierval Santé ne soit pas nécessaire.

Au delà de ce point, les fondamentaux de la SCPI me semblent plutot rassurants:
-un TOF qui reste élevé > 98 %, c’est beau pour une SCPI qui a de l’ancienneté un patrimoine conséquent
-un rendement qui reste confortable (au dessus de la moyenne sans être non plus parmi les meilleurs mais on est sur de l’immo de santé donc c’est logique)
-des locataires engagés sur du long terme, gage de pérennité (hors défaut des locataires évidemment): plus de 15 ans d’engagement ferme, c’est énorme
-un patrimoine bien diversifié: plus de 250 actifs répartis dans 9 pays
-une collecte qui qui reste positive
etc

Au final si j’avais des parts, je pense que je les conserverais. En revanche si je devais investir en SCPI, j’investirais sur une autre SCPI.


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#809 13/06/2024 14h21

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Surin a écrit :

Concernant Pierval Santé, la valeur de retrait est de 182,56 €, la valeur de réalisation 163,19 €, je me poserais sérieusement la question si j’étais associé de sortir à un prix près de 12 % supérieur à ce que vaut concrètement mon investissement.

Ce n’est pas vraiment par rapport à la valeur de réalisation qu’il faut comparer votre prix de retrait mais par rapport à celle de reconstitution. Sauf à considérer que c’est gratuit d’acheter du patrimoine et qu’il n’y a pas de frais.

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#810 13/06/2024 16h51

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Cette valeur de reconstitution dépasse de 22% la valeur de réalisation, Pierval est aussi en bas de classement sur cet indicateur par rapport à d’autres SCPI.

Classement 2023 des SCPI

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#811 13/06/2024 17h10

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Je ne partage pas votre point de vue Asn, la valeur de retrait c’est comparable au net vendeur. En l’occurrence avec les SCPI, on peut sortir à un prix souvent supérieur de 10 % à la valeur réelle du patrimoine, soit le net vendeur qu’aurait un vendeur avec sa maison/appartement.
Il n’y a qu’avec le fonds de remboursement que l’on sort en deçà de la valeur du patrimoine (entre 0 et 10 % en dessous).

Comme le capital des SCPI à capital variable est fixe lorsque l’on est en période de décollecte, ça n’est pas dilutif d’avoir des vendeurs mais il est préférable pour les associés restants que les sortants le fassent via le fonds de remboursement (effet relativement relutif).


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#812 09/07/2024 16h18

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https://www.lefigaro.fr/societes/les-scpi-sante-rattrapees-par-la-crise-de-l-immobilier-de-bureau-20240708 a écrit :

Pierval Santé (3,2 milliards d’euros de capitalisation) a récemment annoncé une baisse de son dividende (- 15 %) au premier trimestre. Une première depuis son lancement, en 2014. Depuis trois ans, la SCPI a massivement investi dans des centres médicalisés sur plan (36 immeubles acquis neufs entre 2022 et 2023).

Or, acheter de la sorte implique de payer des traites, sans qu’il y ait de locataire en face, donc de rentrées d’argent. Lorsque les souscriptions se sont taries (- 63 % au premier trimestre 2024 sur un an), il a fallu piocher dans les loyers existants. « La SCPI a subi un ralentissement du rythme de sa collecte. Les engagements pris pèsent un peu plus sur le rendement », reconnaît Isabelle Clerc, directrice immobilier d’Euryale AM, la maison mère de Pierval Santé.

En espérant que cela soit temporaire…et que l’on retrouve un dividende appréciable rapidement


Parrain Boursorama (DAVO8063). Fortuneo (12796215). Bourse Direct (2021789046). LouveInvest SCPI (VOIS22).

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#813 09/07/2024 16h35

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On se croirait presque dans un ponzi smile

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#814 09/07/2024 16h52

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Oui sauf que l’argent qui rentre, les loyers, sert à payer les Vefa qui créeront de la valeur, de futurs loyers.
Il y a un flux d’associés souscripteurs et vendeurs à côté de cela, de manière indépendante donc pas de risque comparable à une chaine de Ponzi.


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