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#1 15/09/2022 23h01

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je me pose une question ou je demande plutôt vos avis…

Aujourd’hui, avec la montée des prix de l’immobilier, il est de plus en plus rare de trouver de "bonnes affaires"…Enfin en tout cas dans ma région.

J’habite sur la Côte Atlantique et les prix ont grimpés ces dernières années…

Depuis quelques temps je cherche à faire un investissement locatif mais difficile de trouver la perle rare…

On m’a toujours dit qu’un bon investissement locatif est un investissement qui s’autofinance. Mais difficile de trouver un bien qui puisse me permettre de générer un cash flow positif. (Je ne souhaite pas investir trop loin de chez moi pour des questions de gestion).

Aussi, j’aimerai savoir si, dans le contexte actuel, il est envisageable de baisser ces critères de rentabilité.

Pour vous donner un exemple : j’ai visité un studio à 100 mètres de la mer à 115 000 € (122 FAI) pour lequel je souhaite faire de la Location Courte Durée. Entre l’augmentation des taux et le taux d’occupation, j’obtiens une rentabilité brute à 6 %.

L’emplacement est top et le bien est à son prix. Je ne sais plus trop quoi en penser…

Peut-être que la région n’est plus adaptée pour de l’investissement locatif avec ces prix au m², tout simplement.

Merci d’avance pour vos avis ou conseils.

Mots-clés : investissement, lmnp, locatif, rentabilité

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#2 15/09/2022 23h47

Membre (2022)
Réputation :   19  

INTP

Bonsoir,

Pour suivre le marché de l’immobilier depuis un peu plus de quinze ans, je dirais que ce marché est comme les autres, un marché d’offre et de demandes…

On a vu (par chez moi, ville de 70k habitants, 80km de Paris) exploser l’offre de LCD avec Air bnb en proue, qui a évidemment tiré les prix vers les hauts. Les rentabilités ont de fait baissé, permettant aux personnes avec du stock (argent liquide) d’équilibrer les comptes par l’apport.

Nous sommes aujourd’hui AMHA à la croisée des chemins avec les nouvelles règles édictées par le HCSF (j’en veux pour preuve l’évènement sans précédent de la mobilisation d’un des syndicats des courtiers).

J’observe dans mon secteur plusieurs biens, assez atypiques subir des baisses de tarifs régulières sur le bon coin (la petite flèche verte qui descend à coté du prix).

Tout cela me laisse penser que l’on va vers une stagnation partielle ou une légère compression des prix de l’immobilier tant que les règles n’auront pas étées assouplies.

Après, c’est VOTRE objectif qui prime : est-ce en partie un autofinancement pour diversifier, un investissement 100% financé par la banque pour la retraite…

Depuis combien de temps et comment cherchez-vous (passif, via les annonces, actifs via du démarchage direct et/ou apporteurs d’affaires en off) ?

Je partage également de mon côté cette baisse de rentabilité. il faut maintenant se pencher sur des biens avec travaux/partages/créations de nouveaux espaces pour arriver à la même rentabilité qu’il y a dix ans…

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#3 16/09/2022 01h08

Membre (2019)
Réputation :   42  

Pour de la location saisonnière ou courte durée je vous conseille de prendre un deux pièces qui vous permettra de trier naturellement les locataires pour avoir des gens normaux et faire aussi de l’inter saison.
Studios à éviter pour du booking / airBnB / …. le mieux trouver un T2 au prix d’un T1.
Il y a de nombreuses raisons à ça je vous en cite une facilement compréhensible :
les charges augmentent fortement —> il faut faire de l’inter saison pour rentabiliser —> les prix s’adaptent à la saison —> le différentiel de prix entre grandes surfaces et petites surfaces se resserre —> vous ne louez pas votre studio en inter saison.

Dernière modification par Double6 (16/09/2022 01h53)

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#4 16/09/2022 02h12

Membre (2020)
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Une rentabilité brute à 6% en location saisonnière, vous avez toutes les chances du monde d’avoir une rentabilité réelle négative si vous intégrez dans les charges les coûts de gestion (valorisez votre temps passé à 10 euros de l’heure) ; l’augmentation de la taxe foncière, les coûts de rénovation régulière, d’entretien…

Ce qui vous fera gagner ou perdre de l’argent sur le long terme c’est l’évolution des prix de l’immobilier dans le secteur sur un temps de détention long, pas le rendement locatif.


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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[+1]    #5 16/09/2022 08h08

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Votre question revient régulièrement. Voici une liste (non exhaustive) de fils qui l’abordent. Lisez les attentivement et vous y découvrirez des pépites :
Comment bien démarrer dans l’immobilier locatif ?
Rentier en 20 ans : comment lancer sa fuse?
Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?
Investissement locatif  + de 10% de rentabilit :  Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers
Investissement locatif avec un cashflow positif : ralisable ou non ?

Quelques remarques :
- ça fait des années que les newbies se plaignent de ne pas trouver d’immobilier à haut rendement… et que des petits malins trouvent, dans le même temps, du rendement brut à 10 %, 15%, 20 %, et même, dans des cas très rares, 30 % et 50 % de rendement. Les pistes pour trouver du haut rendement sont données dans ces fils de discussion. Qu’est-ce qui fait la différence entre un newbie malheureux et un petit malin expérimenté ? Des compétences (et même du talent), un travail acharné confinant à l’obstination voire à l’obsession, de l’huile de coude, et une certaine prise de risque. Est-ce qu’un newbie peut devenir d’un seul coup un petit malin expérimenté ? Probablement pas. Il faut souvent commencer par un premier cas relativement simple pour se faire la main, quitte à ne pas avoir un rendement mirifique sur son premier investissement.
- pour autant, il est certain que les prix de l’immobilier sont montés tandis que les loyers stagnaient, d’où des rendements en baisse. C’est parfaitement normal : après des années de taux directeurs très bas, les rendements de tous les actifs ont baissé avec le temps. Donc les gens reportaient leurs investissements sur l’immobilier, le seul actif qui montrait encore un rendement élevé, donc les prix sont montés, donc le rendement a baissé. Application de la loi de l’offre et de la demande. Je l’ai expliqué assez longuement dans un message il y a quelques temps. Donc, c’est certain qu’il est devenu de plus en plus difficile de trouver des rendements élevés.
- la même loi de l’offre et de la demande fait que, plus un secteur est recherché, plus la demande est forte, donc plus les prix ont montés, donc plus les rendements sont bas. Un studio au bord de mer est la tarte à crème de l’investissement locatif, donc le rendement est bas. De même, le brave studio pour étudiants, que tous les parents achètent très cher depuis des dizaines d’années, "pour quand les enfants feront leurs études". Si vous voulez trouver du rendement, il va falloir penser à des solutions plus originales et à des secteurs moins recherchés. Ne me demandez pas quelles sont ces solutions : toutes les réponses sont déjà sur le forum. Et la solution qui vous convient à vous n’est pas la même que celle qui me convient à moi qui est encore différente de celle qui convient à X et à Y. C’est pour ça que c’est votre travail et que personne ne peut le faire à votre place.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2022 08h26)


Les vacances sont finies, au travail !

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#6 16/09/2022 08h32

Membre (2021)
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Vaste question qu’il est légitime de se poser.
Je pense que tout le contenu Youtube ou et podcast (j’en fait partie en tant que podcaster) autour de l’immobilier à tendance à décourager un bon nombres de personne.
On entend parler de cash-flow, de rentabilité à 2 chiffres et quand on se plonge sur leboncoin on est loin du compte.
Plusieurs réflexions à ce sujet.
- déjà les calculs de rentabilités peuvent varier énormément d’une personne à l’autre et d’un bien à l’autre du fait de la prise en compte des charges de copro. Un bien avec chauffage individuel aura une plus faible rentabilité brute qu’un immeuble années 70 avec le chauffage collectif à prix et loyer identique ce qui est un non sens.
- je connais votre problème de la cote atlantique. J’accompagne plusieurs investisseurs débutants pour qu’ils achètent leurs premiers biens aux 4 coins de la France dont un investisseur sur la cote Atlantique. Cette zone pose 2 problèmes, 1 les prix sont très élevés et on passe vite de la grande ville à des zones prisées des vacanciers qui sont toutes les 2 fait chère. Deuxièmement il est difficile de s’éloigner car on ne peut pas partir à l’Ouest vu qu’il y a l’océan. Cela semble couler de sens, mais par exemple les parisiens eux peuvent rayonner plus facilement vers des zones moins chères.
Pour ne rien vous cacher, sur les 10 membres qu’on accompagne, c’est celui sur la cote Atlantique qui a mis le plus de temps à trouver un bien rentable (4 mois peut être). Au final, il a un bien à bien plus de 10% de rentabilité brute à présent.
- tout dépend de votre objectif, parfois un bien à 6% de rentabilité peut s’avérer suffisant je pense, si vous êtes heureux avec le métier que vous exercez, si c’est un bien qui demande peu de gestion. Et du nombre que vous voulez. On ne connait pas le futur, mais historiquement, les loyers ont tendance à augmenter tout comme le prix de revente. J’ai détenu un bien à 5% de rentabilité dans une ville très chère. Après 2 ans de détention, je l’ai revendu avec 130 000 euros de plus values. Donc se focaliser uniquement sur la rentabilité locative n’est pas toujours approprié.

En outre, en tant qu’investisseur (j’achète environ 5 biens par an) et pour connaitre beaucoup d’investisseurs via mon podcast notamment, je peux vous garantir qu’on peut encore aujourd’hui en France trouver dans des endroits tout à fait corrects des rentabilités bien supérieures. Pour vous cela signifiera de vous déplacer. Donc c’est toujours un arbitrage à faire en fonction de sa situation personnelle.

Enfin, on a tendance à croire que la meilleure période pour investir est derrière nous. Cependant, pour moi c’est l’une des meilleures au niveau des conditions bancaires pour les débutants. Même si les taux ont augmenté, quand je vois les conditions auxquelles les personnes empruntent, notamment en termes de durée et de différé, cela change fortement les choses non pas au niveau de la rentabilité (qui n’est pas liée à l’emprunt), mais au niveau du cash.

Je vous souhaite de bonnes recherches et bienvenue dans le merveilleux monde de l’immobilier.


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#7 16/09/2022 09h18

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Cette discussion revient à peu près tous les six mois depuis douze ans.

La vérité est qu’investir dans l’immobilier locatif résidentiel "comme ça" n’a jamais été très rentable, sauf à avoir de la chance sur la revalorisation du bien immobilier.

A chaque fois il y a des stratégies particulières si on veut une bonne rentabilité indépendante d’une éventuelle perspective de hausse des prix : achat d’un bien décoté avec travaux, location meublée ou de courte durée, achat d’un immeuble en entier avec redécoupage des lots…

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