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#151 14/09/2023 15h52

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Il n’y a pas que chez vous.

Chez moi aussi, il n’y a juste plus d’acheteur, le téléphone ne sonne plus dans les agences immobilières.

Mais les prix ne s’ajustent pas (encore ?).

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#152 14/09/2023 16h01

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Cash is king : il va y avoir de sacrées opportunités pour ceux qui ont des liquidités disponibles.

Ceux que je connais, et qui sont dans ce cas, attendent début 2024 pour un début d’éclatement de la bulle immobilière dans le coin ( "il suffira de se baisser pour ramasser à vil prix des biens d’exception ).


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#153 14/09/2023 16h01

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Idem à Charenton-Le-Pont, des "promos" sur le neuf (10/12 k€ le m2 quand même), et strictement aucune baisse de prix sur l’ancien. Il y a très peu d’offres, si bien que les prix dans l’ancien ne baissent pas. En somme personne ne peut acheter donc personne ne vends, le marché est complètement gelé. Et c’est pas demain que ça va commencer à baisser si vous voulez mon avis…


𝓛1𝓿𝓮𝓼𝓽𝓲𝓼𝓼𝓮𝓾𝓻. 𝒫𝒶𝓇𝓇𝒶𝒾𝓃 𝐵𝒾𝓉𝓅𝒶𝓃𝒹𝒶, 𝐵𝑜𝓊𝓇𝓈𝑜𝓇𝒶𝓂𝒶 (𝒸𝑜𝒹𝑒 𝒟𝒜𝐻𝐸𝟩𝟫𝟣𝟨), 𝐵𝒻𝑜𝓇𝐵𝒶𝓃𝓀 (𝒸𝑜𝒹𝑒 NG0K), 𝐼𝓃𝓉𝑒𝓇𝒶𝒸𝓉𝒾𝓋𝑒 𝐵𝓇𝑜𝓀𝑒𝓇𝓈 𝑒𝓉 𝒟𝑒𝑔𝒾𝓇𝑜

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#154 14/09/2023 16h14

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madame trucmuche ne veut pas "brader" sa maison achetée 300kf il y a 30 ans et qui valait encore 300ke il y a 6 mois.

Au bout de 6 mois madame trucmuche changera d’avis, quand elle aura toujours son logement sur les bras sans aucune touche sérieuse, avec un prix qui deviendra petit à petit complètement décorrélé du marché.

Ce marché se corrigera dans un premier temps par les ventes "forcées". Ceux qui ont la possibilité d’attendre feront le chemin eux aussi, juste avec du retard, et potentiellement avec des prix encore plus bas. Je ne suis pas certain pour les vendeurs que la stratégie de faire le dos rond en attendant des jours meilleurs soit la meilleure en ce moment. Les taux élevés risques d’être là pour un certain temps. C’est l’inflation qui risque de remettre les compteurs à zéro au final (=Madame trucmuche vendra sa maison 280ke avec 3 ans de retard, avec 20% d’inflation entre-temps).

Ceci dit, si madame trucmuche vend sa RP pour racheter une autre RP, la correction des prix se fera de manière symétrique pour son achat futur, c’est donc plutôt neutre pour elle. Tout dépend si elle est pressée ou pas de changer de logement.

Dernière modification par Flouzamax (14/09/2023 16h15)

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#155 14/09/2023 16h16

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Dans le sud Manche, les artisans ont toujours autant de boulot, la plupart des biens sont vendus à des retraites ou futur retraités préparant leurs retraites qui payent bien souvent cash.

La demande est encore présente car on a la chance d’être auprès de la mer, mais un peu plus dans les terres, la bulle risque d’éclater je ne vois pas comment on pourrait continuer comme ça avec les matériaux qui eux, ne baissent pas.

Pour les jeunes actifs qui n’ont pas Papa et Maman derrière ça va être très compliquée, avec le locative où le marché est ultra tendu, et je ne vois pas comment ça va s’améliorer dans les années qui viennent.

Concernant les entreprises, je peux vous dire que ça va faire très mal en 2024, les dépôts de bilans vont considérablement augmenté, dans mon portefeuille (TPE), de nombreux clients sont à la peine, entre le PGE qui doivent rembourser, les retard de RSI accumulés pendant le COVID, la hausse des frais généraux et la baisse de leurs chiffres d’affaires, c’est là qu’on va voir qui sont les meilleurs gestionnaires.

Dernière modification par CaptainSto (14/09/2023 16h20)

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[+1]    #156 14/09/2023 16h28

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Oreve a écrit :

Voyons le verre à moitié plein, il semblerait que ce soit la dernière hausse avant une longue pause
Les entreprises et les ménages vont pouvoir se projeter plus facilement  en ce qui concerne les investissements.

Christine The Guard a écrit :

Il est trop tôt pour dire si les taux d’intérêt de la Banque centrale européenne ont atteint leur pic, a déclaré jeudi Christine Lagarde, présidente de la BCE, après l’annonce d’une dixième hausse consécutive destinée à combattre l’inflation. «Nous ne pouvons pas dire que nous avons atteint le pic», a déclaré Christine Lagarde à la presse.

La BCE augmente son taux de référence à un niveau record

D’où venez-vous votre information?


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[+1]    #157 14/09/2023 17h23

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La banque centrale indique, en effet, que le niveau actuel des taux est suffisamment restrictif pour ramener, avec le temps, l’inflation vers l’objectif cible (2%).

Source: DIRECT - La BCE a peut-être relevé ses taux d’intérêt pour la dernière fois, le Cac 40 en hausse de 1% | Investir

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[+2]    #158 15/09/2023 07h20

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Quelques données pour factualiser la baisse de marché immobilier issus du site notaires.fr que je trouve bien réalisé - et sur la raison pour laquelle Mamie Trucmuche fait de la résistance :
"D’après les projections issues des avant-contrats à fin juillet 2023, les prix des logements anciens en France métropolitaine semblent entrer dans une phase de baisse : après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix diminueraient de 1 % sur un an. La baisse enregistrée sur le marché du collectif (-1,4 % sur un an) serait plus forte que celle enregistrée sur celui de l’individuel (-0,7 %)."
- Le nombre de transactions reste lui à un niveau relativement haut si l’on regarde sur les 20 dernières années même si la baisse était déjà sensible à fin mai "le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 029 000 transactions à fin mai 2023. Depuis août 2022, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois se contractait autour de 5 % mois après mois, mais depuis le début de cette année, les baisses prennent une plus grande ampleur, de presque du double (-12,6 % à fin mai 2023)."



"En province, les prix des logements anciens résisteraient encore à fin juillet 2023, avec une évolution annuelle de +0,2 %"

"En Île-de-France, une dégradation de plus en plus marquée de l’activité et la baisse de la demande conduisent à de nouveaux ajustements sur les prix "

Il me semble donc qu’effectivement nous arrivons au point de basculement et nous allons commencer à voir progressivement arriver les panneaux "fermeture définitive " sur les agences … Période que certains d’entre nous ont déjà connu sans que cela est laissé une trace forte dans nos esprits de consommateurs lambda (évidemment ce ne sera pas le cas des personnes directement concernées de part leurs professions).

Avec l’effet ciseaux entre :
- le nombre d’agence qui a pululé ces dernières années,
- les taux de prêts qui augmentent et le nombre de prêt qui baissent,
- une baisse programmée du nombre de vente dans les trimestres à venir,

… J’ai vraiment l’impression d’un déjà vu :

"Entre mai 2022 et avril 2023, près de 528 agences immobilières en France ont fermé leurs portes ou ont été placées en redressement, parmi les plus de 43 000 agences présentes sur le territoire. Un an auparavant, ce chiffre s’élevait à 327. Ces niveaux de défaillances n’avaient pas été observés depuis septembre 2016. source.

"Entre 3.000 et 3.500 agences immobilières, sur un total de 25.000, ont fermé leurs portes en 2008 en France en raison de la crise qui affecte le secteur, selon Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi.
Cette chute du nombre d’agences s’explique par la forte baisse du nombre de transactions dans l’ancien (650.000 en 2008, soit un recul de 25% par rapport à 2007), a indiqué M. Cadeau lors d’une conférence de presse." Source

Cela ne me semble donc être que le commencement du blocage du marché  immobilier ….

Yvan

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#159 15/09/2023 08h57

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Blocage c’est le terme.

Pour mémoire les taux sont maintenant plus ou moins alignés avec les taux pratiques en 2012, et on devrait atteindre les taux des années 2008 ( 5%) d’ici la fin de l’année.

Sachant en parallèle que les dettes immobilières des ménages étaient de 1300 milliards d’euros au T1 2023, une bonne partie de cette dette doit être à des taux inférieurs a 5%, et d’assez loin. La durée moyenne des prêts immobiliers était légèrement inférieur à 20 ans, je n’ai pas trouvé de données sur la durée moyenne des prêts en stock.

Tout ça pour dire que je pressens qu’un nombre non négligeable de ménage va se retrouver coincé dans sa maison, avec un crédit a taux bas mais supérieur à la potentielle valeur de revente à un instant T. Il va y avoir des affaire à faire avec les impondérables de la vie, mais la décision rationnelle serait de laisser courir son crédit et de voir demain si les temps seront meilleurs

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#160 15/09/2023 09h39

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Ceux qui ont acheté ces 5 dernières années sont en effet coincés : peu ou pas de PV et capacité d’emprunt fortement réduite.

Les contentieux avec les banques vont augmenter :
- les cas de "negative equity"
- les prêts relais souscrits avant la hausse des taux
- les petits malins qui vont vendre leur bien et racheter un autre, sans rien dire à la banque


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#161 15/09/2023 09h46

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J’identifie plusieurs profils:

A) Le vendeur/racheteur pas pressé: il vend sa RP pour racheter une autre RP, par confort.
B) Le vendeur (racheteur) pressé: il doit vendre sa RP (divorce, mutation) pour racheter (ou louer).
C) L’investisseur acheteur: il achète un bien pour le louer.
D) L’investisseur vendeur: il vend un bien loué (héritier ou investisseur)
E) L’acheteur primo-accédant: il achète pour ne plus louer.

Dans tous ces cas, seuls B et parfois D sont "pressés" par des contraintes extérieures à vendre. Actuellement tous les autres vont avoir tendance à attendre (contraints ou forcés). Je ne sais pas quelle proportion exacte cela représente, mais au final je ne suis pas étonné qu’il puisse y avoir un blocage en ce moment, tout le monde se regarde en chien de faïence.

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#162 15/09/2023 10h53

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Je ferais toutefois une remarque sur les graphiques fournis par Yvan : il y a en général une période de 3 à 6 mois entre l’offre d’achat et la transaction réelle (c’est-à-dire la signature de l’acte authentique).

Ce qui fait qu’il y a une latence dans l’observation des transactions : ce que l’on observe sur le graphique pour mai 2023 correspond en fait à des offres d’achat faites autour de Noël 2022. Ainsi, ces graphiques ne disent encore rien de la année 2023, qui s’annonce bien plus terrible que le second semestre 2022.

A noter que le retournement se fait sur le graphique en juillet 2022. Si on retranche le délai de latence, on arrive à une baisse du volume des offres d’achat autour de la date du 20 février 2022. Une date pas si anodine que ça.

Dernière modification par Plutarque (15/09/2023 10h55)


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[+1]    #163 15/09/2023 16h48

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Un retour concret en ce qui me concerne dans ma ville de prédilection : j’ai fait une offre d’achat pour un appartement début juillet, validité 8 jours, retoquée au 3ème jour.
L’agence m’a rappelé hier en me disant que mon offre d’alors serait aujourd’hui accepté. J’ai proposé un peu moins en actualisant ma perception du marché, ce type de bien ce serait vendu en quelques jours il y a un an et traîne sur le marché depuis fin juin.  La liquidité restant mon critère numéro 1, le prix est à considérer avec une attention plus soutenue.

Je viens de faire une offre pour une maison ; l’agence me dit que la vendeuse très âgée, conseillée par un tiers de confiance, fait un blocage sur un prix (que je pense trop élevé dans le contexte actuel).
Cette maison est en plein centre d’une sous préfecture, au calme en fond d’impasse, déco des années 90, construction de qualité, donc travaux de mise aux goût du jour à prévoir. Elle tourne depuis 4 mois, toujours pas vendue. Mon offre raisonnable (-5%) sans clause de rétractation semble en voie d’être retoquée.

Sur la perception que l’on peut avoir d’une baisse des prix :
- comme à chaque crise, les gens acculés perdront leur chemise
- les biens les moins attractifs chutent fort
- Les investisseurs à crédit qui ont les moyens de conserver leurs biens feront gonfler leur pelote par l’effet de levier du crédit, s’enrichissant toujours mais peut-être juste un peu moins

Les agents immobiliers de mon "réseau" confirment que les acheteurs ont la main comme ils ne l’ont pas eue depuis longtemps, mais que les vendeurs n’ont pas encore intégré le retournement.
Mon point de vue : nous sommes dans une période transitoire avec beaucoup d’incertitudes sur l’inflation, les taux, les coûts de l’énergie. Si l’inflation et les taux élevés s’installent, il y aura certainement du grabuge.
En 2008, j’ai vu des agents immo et notaires déposer le bilan.

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#164 16/09/2023 09h26

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Yumeria, le 15/09/2023 a écrit :

Blocage c’est le terme.

Pour mémoire les taux sont maintenant plus ou moins alignés avec les taux pratiques en 2012, et on devrait atteindre les taux des années 2008 ( 5%) d’ici la fin de l’année.

Sachant en parallèle que les dettes immobilières des ménages étaient de 1300 milliards d’euros au T1 2023, une bonne partie de cette dette doit être à des taux inférieurs a 5%, et d’assez loin. La durée moyenne des prêts immobiliers était légèrement inférieur à 20 ans, je n’ai pas trouvé de données sur la durée moyenne des prêts en stock.

Tout ça pour dire que je pressens qu’un nombre non négligeable de ménage va se retrouver coincé dans sa maison, avec un crédit a taux bas mais supérieur à la potentielle valeur de revente à un instant T. Il va y avoir des affaire à faire avec les impondérables de la vie, mais la décision rationnelle serait de laisser courir son crédit et de voir demain si les temps seront meilleurs

Et ces taux ont baissé de 2009 à 2015 jusqu’à atteindre la barre du 2%.
Ils sont passés sous la barre de 2% dès 2016 pour continuer à baisser…
Et encore il n’y avait pas ce sujet inflationniste…

Même constat sur les années 80,90.
Le cycle des taux semble être plutôt de 4-5 ans historiquement.

Je vois mal comment les taux peuvent baisser avant 2025-2026…

Affaire à suivre.

Si des financiers en salles de marchés taux passent par ici j’aimerai bien leur point de vue.

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#165 19/09/2023 20h41

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Article intéressant. La Banque de France estime qu’il y a "un petit malentendu" sur les crédits immobiliers

Extrait :

Le gouverneur [de la banque de France] assure que "les banques nous disent qu’elles continuent de faire du crédit immobilier. Il y a un petit malentendu parce que c’est vrai que les Français ont l’impression que les banques ne font plus crédit, ça n’est pas le cas. Et nous serons très attentif à ce que cette offre de crédits continue. Allez demander du crédit immobilier à vos banques, elles sont en position de le faire. Je crois qu’elles souhaitent le faire dans l’ensemble. Il n’y a pas de raison d’attendre à cause du crédit, il est disponible. Il est plus cher qu’avant mais il n’est pas plus rare".

wink


Les vacances sont finies, au travail !

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#166 19/09/2023 20h52

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Il n’a qu’à demander aux banques l’encours des crédits immobiliers octroyés en 2023 et il verra qu’il y a un gros malentendu.


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#167 20/09/2023 11h22

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Bonjour,

Je confirme le propos d’Odible.
Je rentre d’un échange avec le CA Aquitaine suite à une offre d’achat acceptée. L’obtention d’un crédit me semble extrêmement difficile.

Pourtant, tous les voyants concernant mon projet et mon profil sont au vert :
  - Le projet : T2 "petit prix" avec un prix  20 % en dessous du marché, Marché locatif très tendu, Renta Brut 13 % et Net Net 7 %
  - Investisseur : Bon profil, Patrimoine Net > 25 fois le prix du bien, 2 CDI stables.
Je pense avoir présenté mon projet de manière très professionnelle.

A ce stade, je n’ai aucune assurance d’être financé par le CA.
Visiblement, la directive générale est de ne plus financer de projet locatif. Quelques exceptions seront acceptées.
Mon dossier va être instruit et une compensation me sera demandée en compléments des assurances souscrites au CA. La compensation sera l’ouverture d’un CAT ou d’une A vie.

Mon conseiller m’informe que 2024 sera encore plus dure.
L’obtention du financement devient donc Le principal facteur clé de succès. A nous de le transformer en avantage compétitif.

Bonne journée à vous.

Dernière modification par PascalD (20/09/2023 11h22)

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#168 20/09/2023 12h02

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Je pense que le sous-entendu dans l’article de Bernard2k etait que le financement pour les RP était toujours disponible.
Pour le locatif (votre cas) ca semble plus compliqué effectivement.
Si je prends mon cas, mon banquier me suit sans problème mais pour une RP, pas pour du locatif, ou alors avec beaucoup d’apport.

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[+2]    #169 20/09/2023 16h52

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Données sur le crédit : montants et taux

Source : banque de France Page de recherche | Banque de France



De 12,1 Mds € en mensuel pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 10,1 Mds en juillet



De 2,72% pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 3,43% en juillet (estimation avancée à 3,63% pour août)

Dernière modification par R3dSqu4re (20/09/2023 16h53)

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#170 20/09/2023 19h34

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Bonjour,
J’ajoute ma petite contribution, étant moi-même actuellement en phase de montage d’une demande de prêt auprès de ma banque.
Autant je n’ai eu aucun frein lors de mes deux premiers investissements locatifs (2019 et 2020 où les taux étaient à 1.5% environ), autant pour celui-ci, ma banque se montre beaucoup plus regardante sur beaucoup de points, même si notre dossier est solide (DPE, estimation de loyer par une agence, date de construction, travaux nécessaires, autres crédits en cours…).
Mon conseiller m’a dit qu’ils attendaient une montée des taux à 4.32% hors assurance sur 20 ans pour le mois d’octobre…
Il va devenir de plus en plus difficile de générer un cash flow satisfaisant.

Dernière modification par Cami89 (20/09/2023 19h35)


"La vie, ce n’est pas d’attendre que l’orage passe, c’est d’apprendre à danser sous la pluie." Sénèque

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#171 21/09/2023 11h27

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Bonjour,

Je me permet de partager ma modeste expérience dans l’immobilier.

Investisseur depuis 2018, j’ai acheté plusieurs biens, appartement, maison en achat / revente et en 2023 c’est l’année ou je l’ai le plus acheté.

Crédit obtenu il y à quelques semaines, montant 140K€ pour un achat de 100K, apport notaire seulement

Crédit accepté et qui est obtenu cette semaine, montant 75K€ pour un achat de 70K€, apport notaire seulement

Revenus pas si élevé, je gagne surement moins sur mon revenu fiscal que 80% des personnes de ce forum.

Ce message, c’est tout simplement pour vous dire que oui, c’est encore possible de se faire financer, sans gros apport, sans être riche avec des banques frileuses et des taux qui explosent ( contrairement à ce qu’on entends sur internet ou tout le monde appelle au secours et dis que l’immo va tomber de 80% )

Les secrets, il n’y en a pas des millions :

- Projet rentable
- En dessous du prix du marché obligatoire, mini 20%
- Epargne de coté
- Bien présenter son bien, ne pas hésiter à y aller au culot et demander à parler au directeur en personne pour vendre son projet, je l’ai fait et il était " en rendez vous " j’ai attendu 1H pour parler avec lui, fin du rendez vous il à accepté mon crédit
- Mettre en avant le fait que la rénovation sera PARFAITE et que le DPE correspondra aux normes des prochaines années afin d’être en règle
- Acheter en SCI melangé en PERSO

Si vous avez d’autres conseils, je suis ouvert

Sinon je n’ai rien de spécial à " conseiller "

Au plaisir.

Dernière modification par michaelstaudi (21/09/2023 11h30)

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#172 21/09/2023 11h36

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ESTJ

Bonjour michaelstaudi et Cami89

Plusieurs petites questions par rapport à vos retours.

Est ce que la banque prend en compte les futurs revenus locatif de votre bien?

Avez vous de l’épargnede coté, ça représente combien par rapport au bien acheté ou aux biens que vous possédez déjà ?

Quel est votre taux d’endettement ?

Merci d’avance pour ces précisions car cela peut fortement jouer sur vos demandes

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[+1]    #173 21/09/2023 11h52

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Oblibe a écrit :

Il n’a qu’à demander aux banques l’encours des crédits immobiliers octroyés en 2023 et il verra qu’il y a un gros malentendu.

R3dSqu4re, le 20/09/2023 a écrit :

Données sur le crédit : montants et taux

…De 12,1 Mds € en mensuel pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 10,1 Mds en juillet

Effectivement. Et je me permet de compléter avec la même source mais sur la longue période :

Crédits nouveaux à l’habitat des particuliers
Banque de France

- Avril 2022 : pic à 26,7 milliards €
- Juin 2023 : 12 milliards €

Le crédit à l’habitat est bien toujours disponible. Il a simplement été divisé par plus de deux en une année (14 mois). Autre façon d’interpréter ces donénes : on revient à une situation "normale" (pré 2015/16).

Dernière modification par carignan99 (21/09/2023 12h12)

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#174 21/09/2023 13h36

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INTJ

Le crédit à l’habitat est bien toujours disponible. Il a simplement été divisé par plus de deux en une année (14 mois). Autre façon d’interpréter ces donénes : on revient à une situation "normale" (pré 2015/16)

Avec des prix qui ne sont pas encore au niveau de 2015/16

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#175 23/09/2023 09h07

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Lindo, le 21/09/2023 a écrit :

Bonjour michaelstaudi et Cami89

Plusieurs petites questions par rapport à vos retours.

Est ce que la banque prend en compte les futurs revenus locatif de votre bien?

Avez vous de l’épargnede coté, ça représente combien par rapport au bien acheté ou aux biens que vous possédez déjà ?

Quel est votre taux d’endettement ?

Merci d’avance pour ces précisions car cela peut fortement jouer sur vos demandes

Bonjour Lindo,
Pour ma part, oui la banque prend en compte 70% des loyers estimés.
Nous faisons un apport de 20%, ce qui nous laissera une épargne de précaution représentant 30% du prix du bien après achat. Notre taux d’endettement sera de 32% après remboursement de nos mensualités (studio et maison en RP).


"La vie, ce n’est pas d’attendre que l’orage passe, c’est d’apprendre à danser sous la pluie." Sénèque

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