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#51 27/11/2022 21h08

Membre (2022)
Réputation :   0  

Oups quel accueil glacial !
J’ai eu 2 fois ma banque au téléphone (fortuneo), ils m’ont dit que je dépassais le taux d’usure avec leur proposition, donc refus. Si je veux proposer mon assurance je devrais d’abord signer le compromis et demander une dérogation puis envoyer les éléments par courrier .
Mais si c’est non direct,pas d’analyse de dossier donc refus d’attestation de non financement et 10% à payer pour moi (je résume mais c’est ça)
je suis allée voir en agence, mais n’étant pas cliente on m’a renvoyée vers "ma banque en ligne"

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#52 27/11/2022 21h23

Membre (2020)
Réputation :   11  

Mais si c’est non direct,pas d’analyse de dossier donc refus d’attestation de non financement et 10% à payer pour moi (je résume mais c’est ça)

Comment peut il y avoir un non direct sans analyse ? Certaines personnes arrivent encore à se faire financer, le marché de l’immobilier n’est pas à l’arrêt complet. en fonction des profils, les banques arrivent à faire des taux inférieurs au taux d’usure, encore heureux…
Vous ne vous êtes clairement pas compris avec votre banque. Je le répète, le taux d’usure pour un prêt de 20 ans est à 3.05% à ce jour. information récupérable sur le site de la banque de France : Taux d’usure | Banque de France

De la même façon, j’ai toujours été reçu par les banques chez qui je n’étais pas clients meme actuellement…

Après, forcément, si vous espérez un oui définitif et assuré avant même d’avoir signer le compromis, vous n’y arriverez pas. De la même façon, aller voir une autre banque sans compromis, elle ne pourront rien proposer, donc elles n’ont aucun intérêt à perdre du temps inutilement avec vous.

Si je veux proposer mon assurance je devrais d’abord signer le compromis et demander une dérogation puis envoyer les éléments par courrier .

Oui, cela fonctionne comme ca en effet. Enfin à 2.5%, vous pouvez prendre votre assurance dans votre banque sans dépasser le taux d’usure, à moins de vraiment vous faire avoir sur l’assurance.

Ceci n’est pas un accueil glacial, c’est juste factuel.

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Favoris 1    #53 27/11/2022 21h30

Membre (2022)
Réputation :   0  

Merci pour votre réponse.
C’est ça que j’ai du mal à comprendre justement, le conseiller dit que je dépasse le taux d’usure avec un taux de crédit à 2,54%. Je me dit que c’est mon age qui fait que l’assurance fait dépasser le taux d’usure ? Oui je sais qu’il est à 3,03 et doit être revu en janvier, mais les banques risquent de monter leurs taux aussi.
Lors de mes2 précédents achats je faisais dans le "bon" sens : offre,compromis et aller voir les banques en faisant jouer la concurrence. Mais là pour la première fois je vois les demandes internet refusées ! Même par fortuneo, même si je mets que j’ai signé le compromis avec des dates bidon pour tester…
Et j’ai surtout peur de devoir payer les 10% de pénalité.
Désolée encore si mes questions font cruche, j’ai pourtant lu pas mal de pots dans les forums du site, sur le LMNP et les DPE notamment.

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#54 27/11/2022 22h22

Membre (2022)
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La non attestation de financement de la banque pour sortir sans payer la pénalité ne peut pas être remplacée par une copie de la non prise en charge de votre dossier ? Vous ne devez pas être le seul à être bloqué par le taux d’usure et cela m’étonnerait que tout le monde à qui ça arrive doivent réellement payer…

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#55 28/11/2022 07h59

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#56 28/11/2022 08h45

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Pourquoi ne demandez vous pas à votre notaire de vous conseiller vu que vous pourrez lui demander de participer à la vente en parallèle du notaire du vendeur? Le notaire vous dira probablement quelles pièces vous devez fournir et quelles pièces la banque ou le courtier doit vous fournir si elle refuse d’étudier votre financement.

La clause suspensive d’obtention de prêt est là pour vous protéger,  pas pour vous faire stresser. Si on risquait de perdre le  dépôt de garantie, qui n’est qu’un usage et ne se monte pas forcément à 10%, à quoi donc servirait cette clause?

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#57 28/11/2022 08h56

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Bernard2K a écrit :

Quand on n’y arrive pas, on délègue à un pro : courtier.

Je me posais la même question que Bernard2K, qui est autrement plus compétent que moi dans le domaine : pourquoi ne testez vous qu’une seule banque ? J’ai entendu des proto-investisseurs qui expliquaient avoir démarché 50 agences avant d’obtenir un financement pour leur premier investissement, pour les rejoindre il vous faut en contacter encore 49.

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#58 28/11/2022 09h51

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En vous multicitant

steffi a écrit :

- J’ai un bon dossier, un apport de 70 000; salaire 1800 en CDI, 47 ans, l’appartement est à 135000.
- Lors de mes2 précédents achats je faisais dans le "bon" sens : offre,compromis et aller voir les banques en faisant jouer la concurrence. Mais là pour la première fois je vois les demandes internet refusées ! Même par fortuneo, même si je mets que j’ai signé le compromis avec des dates bidon pour tester…
-47 ans,infirmière, je réside en ile de france (94), je souhaite pouvoir dans l’idéal arrêter de travailler
Je suis propriétaire de ma RP, j’a un petit apport

Vous êtes propriétaire, ce qui limite vos dépenses contraintes, mais vous avez néanmoins  des charges d’entretien et d’usage, ainsi que des dépenses contraintes habituelles, mais vous ne donnez aucun élément.

1700 euros de salaire, un emprunt de 75k en vidant votre apport. Aucune donnée concernant une épargne de précaution en sus. Une mensualité dans les 400 / 450  euros sur 20 ans, un loyer inconnu, mais en prenant un taux moyen de rendement (ce que va faire le moteur financier pour écrémer les dossiers), le loyer HC sera de l’ordre de la mensualité, peut être un peu plus … des charges non récupérables, des vacances locatives, des risques d’impayés, des travaux et réparations non chiffrés (il y aura toujours des travaux ou réparations qui devront être financés), le tout supporté par votre épargne de précaution et votre salaire diminué de vos charges de vie contraintes et courantes.

Aucun bien locatif préexistant annoncé, quoi que vous parliez de vos achats précédents. Donc a priori novice en tant que bailleur, pas d’expérience justifiant que vous pensiez pouvoir louer mieux que ce que la banque va utiliser pour tester votre hypothèse.

Je ne sais pas trop pour le Val de marne, mais en quoi estimez vous avec ces éléments que votre dossier est bon ? Bon ne signifie pas défendable.

Les agences vous ont renvoyée vers votre propre banque ? En ce moment, même avec un bon dossier, vu la hausse des taux et le retard de l’usure en actualisation, elles jouent la montre. Ne pas perdre de temps sur un dossier trop juste, ne pas prendre le risque de préparer une offre avec les taux de décembre, alors que l’offre réelle sera dans … (compromis, vacances, etc …) et que les conditions ne seront peut être plus acceptable d’ici là.

Dernier point de détail : "Si je trouve moi même l’assurance, j’ai pu avoir des propositions à 0,19%"

Je crois comprendre que vous "additionnez" le taux d’emprunt (2.53) et le taux d’assurance (0.19), donc vous estimez que vous ne dépassez pas le taux d’usure. Attention, pas si simple. Une assurance peut être sur capital emprunté/initial ou sur capital restant dû. Simple problème de fraction : vous ne pouvez pas additionner des taux qui ne se basent pas sur les mêmes données.

Conséquence : il ne faut pas se fier au taux d’assurance seul.

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#59 28/11/2022 10h25

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Bonjour,

Il faut tenir compte des frais de dossier, du cout de la garantie et du cout du courtier si vous passez par un courtier.

Paradoxalement, le montant de votre apport peut jouer contre vous.
En effet, certains frais etant fixe, ils representent un cout plus important inversement proportionnel au montant du credit.

Bonne chance

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#60 20/12/2022 20h18

Membre (2018)
Réputation :   73  

Désolé du retard,

Pour la question du chauffage collectif, mon avis personnel : à fuir direct

C’est une plaie pour les charges, la gestion de la consommation, l’usure qui est collective et j’en passe..

Essayez d’avoir un chauffage individuel ou mieux, du chauffage électrique en petite surface avec un logement bien isolé, c’est le meilleur compromis possible entre le rapport cout / entretien / investissement / problèmes

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Favoris 1    #61 21/12/2022 00h32

Membre (2018)
Réputation :   98  

ISTP

Bonjour,

Pour rebondir sur le chauffage collectif. C’est clairement une très mauvaise idée. J’ai vu des résidences avec des chauffages ne se réglant pas d’un étage à l’autre. Des locataires se gelaient au premier et d’autres crevés de chaud et ouvraient les fenetres en hiver… Il n’y a aucune optimisation ni régulation possible par les locataires donc ils vont le mettre à fond. Le mieux c’est des solutions individuelles comme le chauffage electrique à fluide caloporteur programmable. C’est pas très cher, avec une chaler douce et on régule à 0,5°c près.

Les autres choses à fuir sont par exemple : appart sans ascenseur au delà du 2eme étage, l’ascenceur en général, le jardin nécessitant un jardinier, la piscine, les espaces communs nécessitant un entretien de nettoyage très fréquent, certaines infrastructures qui tombent souvent en panne car obsolète ou mal foutu (portail ou portillon ancien ou trop fragile, certains type d’interphones…).


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#62 21/12/2022 07h50

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Pout en revenir au sujet initiale (le chauffage est un sujet.de saison mais reste H.S.)
Y a-t-il eu des dossiers de crédits signés pour avoir une idée des taux?
Chez boursorama je suis aussi bloqué dès la simulation pour une histoire de dépassement de taux d’usure quelque soit les montants choisis.
Les banques semblent bien frileuses en ce moment.

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#63 21/12/2022 09h09

Membre (2018)
Réputation :   19  

INTJ

@Letuche57. Oui, il y a des dossiers qui passent. J’ai eu 2 offres de prêt pour un achat d’une grande maison découpée en appartements. 2 réunis nous serviront de résidence principale et le 3 ème loué en meublé.
Prêt de 320k + apport conséquent. Le Crédit agricole où je suis déjà client m’a fait une offre début décembre à 2.36 et banque postale contre offre la semaine dernière à 2.26 pour me récupérer. Pour LBP, ils restent très sélectifs. Je ne sais pas si c’est spécifique à ma localité, mais ils prennent des nouveaux clients aux revenus minimum de 5k€/mois net pour un financement immobilier (investissant seul, je n’ai pas posé la question pour savoir s’ils parlent de revenus du foyer ou par tête).

Dernière modification par PimPamPoum (21/12/2022 09h14)

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[+1]    #64 26/12/2022 15h02

Membre (2022)
Réputation :   21  

INTJ

Bonjour,

Pour mon dernier achat dont le déblocage des fonds a eu lieu il y a une semaine, voici les chiffres : 1,85 % au Crédit Agricole avec plusieurs points d’attention :
- La première simulation date de début septembre (1,75%).
- Les simulations ont une durée de vie de 15 jours au Crédit Agricole et je ne suis pas parvenu à "bloquer" ce taux
- Le Crédit Agricole a été très correct en revalorisant le taux uniquement de 0,10 %.
- Le financement porte sur 93% du cout total du projet.

Pour un tel projet, le taux aurait été d’environ 2,50 % avec des taux de mi-décembre.

Pour mon prochain achat, je considère que des taux entre 2.5 et 3 % sont intéressants compte tenu des prévisions d’inflation.

Par contre, le marché immobilier semble "bloqué" dans ma région .Les vendeurs ne semblent pas avoir intégré la tendance baissière du marché et l’impact des hausses de taux. Les prix restent haut et certains biens sur lesquels je m’étais positionnés sont en vente depuis 6 mois.

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#65 26/12/2022 15h22

Membre (2018)
Réputation :   98  

ISTP

Merci pour votre retour d’informations.

Il sera intéressant de voir la progression des taux et surtout l’acceptation des dossiers.

Pour le côté immobilier, je pense que comme dit plus haut nous allons entrer dans une phase d’ajustement. Les prix ont  eu un gros coup de chaud suite au COVID. De nombreux biens ont été surcôtés et d’autres étaient invendables
Autant en bourse cet ajustement peu être brutal et rapide mais le temps que les propriétaires intègrent cela et fassent une croix sur leurs plus values espérées cela va être long….


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#66 30/12/2022 14h19

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De mon côté, j’ai observé une sérieuse hausse de la difficulté à obtenir un prêt, contexte ou directives HCSF je ne sais pas mais toujours est-il que j’ai acheté deux appartements (LMNP) et ma RP entre 2018 et fin 2020 sans aucun apport et sans aucune difficulté pour un total de 220 k€ (si je ne compte grossièrement que 50% de la RP car emprunté avec ma femme) pour un salaire de 2000-2300 €.

Fin 2022, RDV avec la banque : impossible d’emprunter seul à nouveau pour faire du locatif parce que les banques ne pratiquent plus le calcul du taux d’endettement par différentiel 70% des loyers - mensualités => je dois investir avec ma conjointe.
Nous trouvons donc un petit appartement avec ma femme (64 k€) et là le process d’obtention du prêt est beaucoup plus long et complexe que les précédents.

Il nous a par exemple été demandé des documents qu’on ne m’avait jamais demandé auparavant (comme une attestation de valeur locative, preuve de nos épargnes respectives etc.). Malgré cela, la première demande de prêt rédigée par mon conseiller sans apport (mais 20k€ de crédits perso soldés et 5k de travaux et ameublement financés par fonds propres quand même) a été rejetée.

Il nous est finalement demandé d’ajouter en plus un apport de plus de 11% de l’achat (frais de notaire, frais bancaires et le mobilier qui est vendu avec l’appartement) en plus des petits travaux de rafraichissement qui étaient déjà initialement prévus.

Le déblocage des fonds a lieu la semaine prochaine. L’opération se fait à un taux très favorable (1,10%) car j’ai la chance de bénéficier d’une grille de taux salariés qui est encore décorrélée des taux pratiqués en ce moment.

On m’a déjà fait comprendre qu’après c’est stop, sauf à me séparer de mes premiers investissements avant d’en envisager de nouveaux.

Dernière modification par Dicci (30/12/2022 14h21)

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#67 30/12/2022 14h33

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Un banquier du crédit agricole de ma région m’a affirmé qu’ils rejetaient 90% des dossiers de crédits immobiliers ( y compris en banque privée ), ils ne prennent même plus la peine d’étudier les dossiers des nouveaux clients ( hausse des taux, taux d’usure vite atteint, directives HCSF … ).


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#68 30/12/2022 14h47

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Je pensais qu’il y avait eu allègement   et que le taux d’endettement des loyers se situaient à 90% au lieu de 70% ?actuellement.
J’ai lu ça quelque part.
Je suis déjà endetté à 35%.

Solutions :

- rallonger crédit immobilier locatif actuel pour diminuer les le mensualités
- rembourser par avance un crédit immobilier
- revendre un bien

Quoiqu’il en soit pour ma part j’ai fait une proposition pour un t2 dans un bourg  proposé à 39000€ j’en demande 33000€ FAI j’aimerais payé cash et empreinter l’année prochaine ou en 2024 pour les travaux à hauteur de 35000€ ( que je fais tous les travaux  par moi même )
J’attends toujours le retour de l’agence immobilière.

Dernière modification par Oreve (30/12/2022 14h48)


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Favoris 1   [+3]    #69 30/12/2022 15h46

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Bonjour,

Le contexte est très simple. Les centres de profit (agences, centres banque privée, directions régionales, en fonction des banques), empruntent à un certain taux. Par exemple, une agence X va acheter un taux auprès de sa direction (qui n’est donc pas le taux d’emprunt initial de la banque sur les marchés, mais un taux déjà majoré par rapport à ce dernier).
Ensuite, elle va revendre ce taux à ses clients emprunteurs. Le problème c’est que du fait du plafonnement du taux d’usure, le taux revendu est, de base, inférieur au taux d’emprunt (du centre de profit auprès de sa direction).
Donc sur chaque crédit le centre de profit est en marge négative, et de façon assez importante dans le contexte actuel.

Donc chaque dossier est regardé au cas par cas: j’accepte une marge négative sur ce crédit, vais-je la rattraper dans la durée avec ce client? Suis-je prêt à prendre ce risque? Voilà la réflexion des décideurs commerciaux.
Autant vous dire qu’en ce moment, à moins de très bonnes perspectives et/ou contreparties, le robinet est très difficile à débloquer. Le taux d’endettement est presque secondaire aujourd’hui. La difficulté c’est la marge négative sur le crédit immobilier pour les centres de profit…

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[+1]    #70 05/01/2023 09h14

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Désolé pour le -1, je me suis trompé de bouton ! C’est signalé et ça va être corrigé !

Sur le fond : alors que le profane voit une grande entreprise comme étant un monolithe, les gestionnaires la découpent en unités, et ils analysent la performance de chaque unité de façon individualisée, pour savoir combien elle coûte et combien elle rapporte. Ainsi, chaque agence ou chaque direction régionale est considérée comme un "centre de profit" qui doit faire de l’argent. Le terme "centre de profit" renvoie à une analyse de type comptabilité analytique, mais aussi stratégie d’entreprise, où l’on regarde combien chaque sous-ensemble de l’entreprise coûte et rapporte.

L’explication de Caine est très précieuse. Traditionnellement, la question de l’attribution d’un crédit est seulement celle de la solvabilité du client : est-il capable de rembourser, et est-ce que son taux d’endettement va rester sous les plafonds ?

Là, le directeur, ou le directeur commercial, doit se poser une question très différente : faut-il vendre à perte ? C’est un peu comme le directeur d’une filiale d’un grand réseau de garages, qui se trouverait obligé de vendre les pneus à 70 € (par un plafonnement national du prix des pneus), alors que ces pneus lui reviennent 75 €. Sa question va être : est-ce que j’ai intérêt à vendre des pneus à ce client, parce que je lui vendrai aussi des vidanges, de l’entretien, etc ? Et plus encore : est-ce que je vais vendre suffisamment de vidanges, entretien, voitures neuves, etc. dès cette année et même dès ce mois-ci, pour équilibrer la perte sur les pneus, et que mes chiffres restent dans le vert ? A la rigueur, un garagiste indépendant peut prendre cette décision au feeling "je veux garder mes clients fidèles, donc tous ceux que je connais, j’accepte de leur vendre des pneus, et tant pis si je passe temporairement en déficit, je m’y retrouverai au long terme". Mais le directeur d’une filiale ne peut pas raisonner au feeling. Il sait que le grand chef va lui demander des comptes. Il sait que le profit dégagé par son agence ou sa direction doit rester constant ou augmenter, s’il veut garder sa place et toucher ses bonus.
Avec un raisonnement poussé à l’extrême, un tel directeur d’une filiale de garage, dans cette situation, devrait arrêter de vendre des pneus. Ne plus vendre que des voitures et de l’entretien, mais renvoyer les clients qui viennent pour des pneus. Pourquoi irait-il vendre à perte ? Transposé à la banque, un tel raisonnement voudrait dire un assèchement total de l’accès au crédit, tant qu’il n’est pas redevenu rentable de vendre du crédit.

D’où le fait que je peux en ce moment me faire refuser un crédit, non pas parce qu’il y a un problème avec mon dossier à moi, mais parce qu’il n’est juste plus rentable de vendre des crédits en ce moment. Et c’est ce raisonnement très inhabituel que Caine a pris la peine de nous expliquer, ce qui vaut bien un +1 ! wink

Dernière modification par Bernard2K (05/01/2023 10h21)


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#71 05/01/2023 12h25

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Oui, sauf que l’argent n’est pas vraiment un produit comme les autres. Le crédit que va faire la banque n’a pas vraiment de prix de revient contrairement aux biens ou services du garagiste.
La banque doit par contre veiller à ce que son ratio de fonds propres respecte les règles définis par les accords de Bâle III.

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#72 05/01/2023 14h19

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Je ne suis pas d’accord : il y a un coût de revient.

Pour fabriquer un crédit par exemple d’une durée de 10 ans, elle doit :
- Financer le crédit sur 10 ans et donc emprunter sur la maturité du crédit
- Si le crédit octroyé est à taux fixe, acheter une assurance contre l’évolution des taux d’intérêt pendant 10 ans

Cette fabrication représente un coût intrinsèque pour la banque au-delà du respect de ses ratios réglementaires de capital.

D’ailleurs, on peut très grossièrement estimer ce coût de fabrication. L’OAT 10 ans aujourd’hui vaut environ 2,90%. C’est le prix auquel l’Etat français emprunte à taux fixe. Evidemment, le risque d’une bancaire est supérieur donc il faut ajouter une prime lorsque c’est une banque. On peut approximer cette prime avec le prix du credit default swap, qui vaut environ 0,60% actuellement pour les grandes banques françaises. Cela nous donne un coût de fabrication du crédit de l’ordre de 3,50%.

Si l’on compare cela avec le taux de l’usure du T4 qui était de 2,65% (source), cela fait une perte pour chaque crédit de l’ordre de 1%. Sur un crédit de 100 kEUR et en tenant compte de l’amortissement, cela fait une perte de l’ordre de 5000 EUR par opération. Il faut en vendre ensuite d’autres produits d’équipement pour éponger une telle perte ! Pas étonnant que les banques rechignent à faire du crédit immobilier aujourd’hui et n’en octroient au compte-gouttes qu’à leurs meilleurs clients ou prospects.

La "bonne nouvelle", si l’on veut, est que le taux de l’usure vient de remonter très fortement : il vaut par exemple 3,53% pour un crédit immobilier entre 10 et 20 ans. Cela devrait donc desserrer la contrainte de rentabilité évoquée par Caine. En effet, la marge sur un crédit redevient autour de zéro à défaut d’être positive, et attraper (ou garder) un client redevient rentable compte-tenu du side business possible autour du crédit immobilier qui est souvent un "produit d’appel".

Dernière modification par Concerto (05/01/2023 14h25)

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#73 05/01/2023 14h50

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La banque n’a pas besoin de se financer ni de se couvrir pour octroyer un crédit (elle n’a pas besoin de preter de l’argent qu’elle emprunte ailleurs).
Elle va juste créer la monaie ex-nihilo (en gros une écriture dans leur bilan), c’est justement la fonction et le privilège des banques, puis la détruire quand le crédit est remboursé.
Elle doit seulement respecter des contraintes reglementaires (pour éviter de créer du crédit sans fin).

https://www.economie.gouv.fr
et plus ludique: D’où vient la monnaie ?

Dernière modification par wlk0 (05/01/2023 14h59)

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#74 05/01/2023 15h21

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Je ne nie pas l’aspect évidemment réel de la création monétaire de la part des banques de détail. Lorsque 1 euro de crédit est octroyé à l’actif de la banque, 1 euro de dépôt est créé à son passif par la magie d’une simple écriture comptable.

Mais qu’est-ce qui vous dit ensuite que la banque échéance de la même manière son euro de crédit et son euro de dépôt dans ses modèles internes de gestion du risque de liquidité ? Et comment gère-t-elle ses ratios réglementaires de liquidité LCR et NSFR ?

Aussi les banques ont besoin d’emprunter, et ce malgré leur privilège de création monétaire. Et par ailleurs elles ont besoin de couvrir leur risque de taux (lorsqu’elles octroient des crédits à taux fixe).

S’il n’y a à l’oeuvre qu’un phénomène de création monétaire qui dispenserait d’emprunter, comment réconciliez-vous cela avec les quelques observations suivantes :

1. La situation décrite par Cain, qui semble bien informé sur la réalité actuelle d’une banque de détail concernant le marché du crédit immobilier ? Pourquoi les banques refusent-elle de prêter en ce moment ?

2. Le fait que la BCE ait prêté aux banques des sommes astronomiques au titre de ses programmes dits TLTRO ? Et que les banques françaises par exemple ont massivement utilisé ce dispositif de financement, notamment lors de l’octroi des prêts garantis par l’Etat au début de la crise sanitaire ?

3. Le fait que le Crédit du Nord par exemple, une petite banque exclusivement de détail (sans banque d’investissement donc), dispose à son passif de dettes à terme avec des établissement de crédit à hauteur de 23 GEUR sur un total de bilan de 89 GEUR ? Dont d’ailleurs 11 GEUR de TLTRO.

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#75 05/01/2023 15h37

Membre (2017)
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Bien sûr, si la banque octroie trop de crédits immobilier elle va devoir emprunter à la BCE pour garder son ratio de liquidité conforme, mais parler d’un prix de revient du crédit me semble être un abus de langage un peu simpliste.
Après, je ne nie pas que les banques font certainement une "tambouille" qui leur permet de définir à partir de quel taux minimum elle ne veulent plus prêter.

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