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#126 13/05/2023 03h04

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MathieuL, le 12/05/2023 a écrit :

Hello,

Quand on voit l’impact des taux sur une mensualité cela mal, des centaires d’euros de perdu et donné au banques.

Exemple pour 200 000 € sur 25 ans:

Taux d’intérêt    Durée du prêt    Mensualité
2%            25            794 €
3%            25            1 043 €
4%            25            1 255 €

source : https://www.gignac-notaires.fr/impact-d … s-en-2023/

C’est quoi votre stratégie face à cela, attendre ou continuer coûte que coûte ?

J’ai acheté ma maison début 2022. Un "gros" apport, un taux inférieur à 1% pour le reste. J’ai regardé les taux du moment et on pourrait emprunte presque 20% de moins.
En regardant aussi le marché, ma maison peut avoir perdu 10%.

Alors ok, si un acheteur devait l’acheter maintenant, il aurait des mensualités supérieur (la baisse compense par la hausse des taux). Mais si je vend maintenant, je perds quelques dizaines de millier d’euro.

Sachant qu’on garde rarement une maison jusqu’à la fin du crédit, je préfère largement acheter une maison "pas trop cher" à un taux + gros (renégociable ou soldable si revente) qu’une maison "chère" à un faible taux.

Maintenant on peut pas prévoir l’avenir et je ne regrette pas l’achat car c’est un projet de vie avant d’être un investissement, mais je trouve pas ma situation (malgré un taux <1%) enviable.

Dernière modification par JoeLeFaux (13/05/2023 03h05)

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#127 13/05/2023 04h57

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Je partage cet avis du moment que c’est pour residence principale. Mais pour du secondaire ou du locatif, je prefere l’inverse (considerer l’impot sur la plus value).

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#128 13/05/2023 08h36

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Ce qui compte, Joe, c’est ce que vous tirerez de la maison quand vous la vendrez. Si c’est dans moins de 5 ans, ce n’est pas très enviable en effet. Dans 10-15 ans, le plus probable est que les prix auront rattrapé la baisse en cours, ce qui pourra correspondre a une perte en euros constants mais pas en euros courants. Les prix en 2001 avaient rattrapé ceux de 1991.
Dans ces conditions ou mieux si c’est dans 20 ans ou si mieux encore si c’est vos héritiers qui la vendent dans un futur aussi éloigné que possible, c’est très bien d’avoir un taux <1% et une maison qui vous convient.

Pour l’immobilier locatif, à part pour acheter des biens à haut rendement qui s’autofinancent, je ne vois pas l’intérêt d’acheter un bien locatif avec une rentabilité locative brute de 4% à crédit aujourd’hui.

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[+4]    #129 14/06/2023 09h38

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On peut télécharger ici des données très intéressantes sur les prêts à l’habitat :
Suivi mensuel de la production de crédits à l?habitat  | Banque de France

Il y a énormément d’informations intéressantes dans ces données.

Par exemple, j’en ai tiré un petit graphique de la production mensuelle des crédits à l’habitat (total, en millions d’euros, des crédits à l’habitat accordés par les banques, chaque mois). J’ai ajouté en noir une courbe de tendance (polynomiale de dégré 5, choix qui peut se discuter) :


Les vacances sont finies, au travail !

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#130 14/06/2023 11h46

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Une autre approche pour lisser les fortes variations mensuelles serait de recalculer les montants de crédit par trimestre.
Mais cela ne changerait pas grand chose à la conclusion : la production de crédit immobilier diminue rapidement et fortement !

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#131 15/06/2023 20h59

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La BCE a relevé les taux d’intérêt et prévoit encore une augmentation en Juillet.

D’ici la rentrée, les taux des crédits immobiliers vont sans doute atteindre les 5%, de quoi assommer un marché immobilier déjà moribond.

La BCE relève à nouveau ses taux, pas de pause en vue - 15/06/2023 à 16:22 - Boursorama

La Banque centrale européenne (BCE) a décidé jeudi de relever ses taux d’intérêt pour la huitième fois d’affilée et a laissé la porte ouverte à d’autres hausses, poursuivant le resserrement de sa politique monétaire malgré les signes de faiblesse l’économie en zone euro.

Comme attendu par les marchés, la BCE a choisi de relever ses taux d’un quart de point, ce qui porte son taux de dépôt à 3,50%, son plus haut niveau depuis 22 ans.

"A moins d’un changement important de notre scénario de base, il est très probable que nous continuerons à augmenter les taux en juillet", a annoncé Christine Lagarde. "Nous n’envisageons pas de faire une pause."

De nombreux responsables de la BCE ont déjà fait savoir qu’ils étaient enclins à augmenter les taux à nouveau en juillet. En ce qui concerne la réunion de septembre, leurs positions n’est pas encore faites.


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[+1]    #132 27/07/2023 12h36

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Petit retour du terrain :

- la caisse régionale de la banque "des agriculteurs" a augmenté ses taux de 0,8% ce mois-ci et le mot d’ordre de la direction est "on ne fait plus de crédits, sauf dossiers sexys de la clientèle patrimoniale historique ou de csp+++ ", pour deux raisons : il y a peu de gens solvables et la banque anticipe une baisse générale de l’immobilier.

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

- une connaissance, courtier en crédits immobiliers, est quasiment au chômage technique tellement il n’y a plus de clients solvables et de refus de la part des banques.

- les promoteurs immobiliers locaux sont aux abois : les crédits des clients ne passent plus donc quasiment pas de réservation, du coup les banques ne suivent plus.


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#133 27/07/2023 13h03

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Bonjour Odible,
sur quelle région?
cordialement
Stocri

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#134 27/07/2023 13h50

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Sud ouest, au-dessus de Toulouse smile

La morosité doit être pareille ailleurs, excepté région Parisienne, régions côtières et régions frontalières de la Suisse/Luxembourg ?

Dernière modification par Oblible (27/07/2023 13h51)


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#135 27/07/2023 13h55

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Oblible a écrit :

Petit retour du terrain :

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

Je confirme avoir eu également l’information de source sûre de la mise en redressement d’un groupe possédant 18 agences immobilières dans mon secteur géographique suite au relèvement des taux. Ça sent sérieusement le roussi pour les pros de l’immobilier qui ont profité d’une magnifique décennie, mais dont le métier est devenu par conséquent extrêmement concurrentiel.

Dernière modification par nexus (27/07/2023 13h55)

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#136 27/07/2023 13h56

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Oblible a écrit :

Petit retour du terrain :

- la caisse régionale de la banque "des agriculteurs" a augmenté ses taux de 0,8% ce mois-ci et le mot d’ordre de la direction est "on ne fait plus de crédits, sauf dossiers sexys de la clientèle patrimoniale historique ou de csp+++ ", pour deux raisons : il y a peu de gens solvables et la banque anticipe une baisse générale de l’immobilier.

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

- une connaissance, courtier en crédits immobiliers, est quasiment au chômage technique tellement il n’y a plus de clients solvables et de refus de la part des banques.

Je suis désolé mais comme on dit par chez moi : ça m’en touche une sans faire bouger l’autre.

Les deux professions que vous citez agent immobilier et courtier ont largement abusé du système et contribué à son inflation.

Ces dernières années les offres d’emplois pour les agents immobiliers en tant que je cite : conseiller immobilier précaire avec statut auto entrepreneur , ont pullulé sur les sites d’annonces pros, sans que cela gêne les dirigeants des agences immobilières.

Idem pour les courtiers, quand j’étais aller voir ma première banque pour un prêt immobilier avec l’offre du courtier  le conseiller bancaire m’avait tout simplement dit que si j’étais passé directement par lui j’aurais eu exactement le même taux, juste j’aurais pu économiser 1000 €….

Je pense que ce sont des professions qui surfent un peu sur la cupidité des gens pour faire leur beurre….même si ce sont des professions qui ont leur utilité.


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#137 27/07/2023 13h57

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Tant mieux

Le secteur a besoin d’un bon nettoyage à tout niveau

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#138 27/07/2023 14h09

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Loin de moi (nous ?) l’idée de se réjouir du malheur des autres mais il y a effectivement un juste retour de bâton face à une situation tendue - voire pivot dorénavant - à laquelle ces professions ont grandement contribué par le renchérissement de leurs honoraires.

Il faut à mon sens nettoyer les écuries d’Augias du milieu et revenir à une certaine forme de raison dont la profession s’était nettement éloignée par le passé.
Il y a aura de la sueur et des larmes chez ces intermédiaires, c’est certain. On peut le déplorer mais c’est un passage obligé.

L’Etat en prendra aussi pour son grade en étant en partie l’un des responsables directs (abandon brutal du soutien au neuf) et victime indirecte de la situation (via les droits de mutation qui ne rentreront plus).
De même, l’avenir proche semble assez incertain. Mais comme dans tous les cycles, l’alternance devait fatalement arriver.
"Les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel" lit-on souvent dans un autre milieu, c’est aussi vrai ici.

Dernière modification par Kiwiste (27/07/2023 14h12)

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#139 08/09/2023 18h20

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Oblible, le 27/07/2023 a écrit :

Petit retour du terrain :

- la caisse régionale de la banque "des agriculteurs" a augmenté ses taux de 0,8% ce mois-ci et le mot d’ordre de la direction est "on ne fait plus de crédits, sauf dossiers sexys de la clientèle patrimoniale historique ou de csp+++ ", pour deux raisons : il y a peu de gens solvables et la banque anticipe une baisse générale de l’immobilier.

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

- une connaissance, courtier en crédits immobiliers, est quasiment au chômage technique tellement il n’y a plus de clients solvables et de refus de la part des banques.

- les promoteurs immobiliers locaux sont aux abois : les crédits des clients ne passent plus donc quasiment pas de réservation, du coup les banques ne suivent plus.

- 2 courtiers immobiliers du département sont en liquidation judiciaire
- le courtier que je connais personnellement ( franchise d’un grand groupe national ) avoue avoir 2 coups de téléphone … par semaine et 0 rendez-vous clients
- une connaissance a une maison à vendre depuis plus de six mois et refuse de "brader" son bien, du coup il se lance dans une division des lieux pour les louer
- le marché locatif est bloqué, il y a très peu d’offre car les gens n’achètent plus et ne déménagent plus


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#140 08/09/2023 21h23

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Avec des taux à 4%, il faut une sacrée bonne raison pour vendre racheter.

Et comme je l’ai dis sur d’autres files, le marché immobilier ne va pas perdre 20% en 6 mois.

Non on va tout doucement vers le blocage. Et quand la situation sera totalement paralysé, que les collectivités ne boucleront pas leur budget, le gouvernement sortira des mesures de soutien.

Ça bruisse de rumeur de nouvelles taxes, de hausse de tva, mais ça me paraît tellement irréel et hors sol … Je n’y crois pas

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#141 09/09/2023 05h27

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Je veux bien croire a un blocage des transaction a 6 mois, mais  il y aura quelques vendeurs forcés ( séparations, successions ) donc bien possible que les quelques transactions qui se fassent se fassent a une valeur faciale plus basse. 

Si on regarde en valeur réelle ( corrigée de l’inflation )  ca ne m’étonnerait pas qu’on ait une baisse des prix de de 10-20% / an ( juste le retour de balancier de la hausse des années précédentes).

Après, il y a un aspect plus macro du blocage : les emprunts immobiliers seraient une composante majeure de la création monétaire ( 50-80% selon les pays).
Si il y a moins de nouveaux emprunts immobiliers et que les nouveaux continuent de se faire rembourser, ca fait une diminution de l’encours des sommes dues, donc de la  quantité de monnaie disponible et une force plutôt déflationniste.

Estimations a la grosse hache :
hypothèses:   
  une durée moyenne des prets restant a rembourser  de 7.5 années
  un bocage total des nouveaux emprunts ( on n’en est pas la)
  des prêts immo représentent 50% de la création monétaire.

=> 13% de baisse annuelle des encours d’emprunts
=>  ~6.5% de baisse de l’encours total de monnaie.

Bien sur il y a d’autres forces a l’œuvre mais ça a un impact majeur dans toute l’économie. ( déflationniste + recessioniste )

Une poche de cash / monétaire / obligations gouvernementale dans un patrimoine permet d’amortir ce genre de choc.


“Les hommes font des plans … et les dieux se marrent” - Proverbes 19.21

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#142 09/09/2023 07h44

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Ne pas oublier l’effet pro-cyclique en cas de baisse qu’est "l’effet pauvreté", l’envers de l’effet richesse des années où les prix des actifs gonflaient. Quand sur un bien immo vous avez une moins value, réalisée ou même latente, qui correspond à 10 ans du rendement locatif net dudit bien, vous vous sentez appauvri, et vous avez tendance à augmenter, consciemment ou pas, votre taux d’épargne. Ce n’est pas quelque chose de commenté ou de perçu la plupart du temps, mais ça a un effet dévastateur.

Les propriétaires sont dans une logique : "je veux vendre au moins au prix où j’ai acheté", alors que la réalité économique (le pouvoir d’achat déterminé par le revenu médian qui fixe la mensualité maximale; les taux) leur imposerait une baisse.

J’ai une connaissance qui essaie de vendre un bien locatif, le dernier locataire étant parti (plus envie de s’emm*** avec la gestion, pas envie de chercher un nouveau locataire, pas envie de vendre occupé avec une décote). La vente ne se fait pas parce que le niveau de prix où la vente pourrait se faire matérialiserait une moins value qui annihilerait tous les gains tirés du bien depuis son achat… Des acheteurs solvables (accord de principe de la banque pour le prêt) se sont présentés, mais avec un prix max à 15-20% en dessous du prix de départ…
Résultat des courses : pas de vente, et surtout un bien qui n’est plus sur le marché locatif… alors que localement il est déjà ultra tendu.

Des situations comme ça, il doit y en a voir des milliers. Donc, crise du logement en perspective…

Et en plus, la crise des finances publiques locales lié à l’assèchement des droits de mutation commence déjà. Paris a déjà un trou de 500 millions d’euros dans son budget 2023…

Je vous parie que le gouvernement finira par réagir, d’ici 2-3 mois max… On aura droit à un énième dispositif fiscal, à un prêt à taux zéro quelconque, etc.

Dernière modification par FXB67 (09/09/2023 07h54)

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#143 09/09/2023 14h00

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FXB67 a écrit :

Les propriétaires sont dans une logique : "je veux vendre au moins au prix où j’ai acheté", alors que la réalité économique (le pouvoir d’achat déterminé par le revenu médian qui fixe la mensualité maximale; les taux) leur imposerait une baisse.

J’ai une connaissance qui essaie de vendre un bien locatif, le dernier locataire étant parti (plus envie de s’emm*** avec la gestion, pas envie de chercher un nouveau locataire, pas envie de vendre occupé avec une décote). La vente ne se fait pas parce que le niveau de prix où la vente pourrait se faire matérialiserait une moins value qui annihilerait tous les gains tirés du bien depuis son achat… Des acheteurs solvables (accord de principe de la banque pour le prêt) se sont présentés, mais avec un prix max à 15-20% en dessous du prix de départ…
Résultat des courses : pas de vente, et surtout un bien qui n’est plus sur le marché locatif… alors que localement il est déjà ultra tendu.

On ne saurait faire boire un âne qui n’a pas soif, y compris si cela mène à ce qu’il perde beaucoup de plumes. Tant pis pour l’âne !


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#144 09/09/2023 16h31

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Petit retour d’expérience ici du micro marché où je vis, petite station familale Suisse avec 75% de résidence secondaire:
En 2022 tout se verdant au prix dans les 3 semaines.
En 2023 sauf un chalet à moins de 400k qui est parti dans les 2h, les biens ne trouvent pas preneurs, les acheteurs ne sont plus présents sur le marché. L’hypothèque est passée de 1 à 3% en 18 mois. Pour autant on observe très peu de baisse de prix pour le moment le marché semble figé ici aussi.

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#145 09/09/2023 22h33

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FXB67 a écrit :

Ne pas oublier l’effet pro-cyclique en cas de baisse qu’est "l’effet pauvreté", l’envers de l’effet richesse des années où les prix des actifs gonflaient. Quand sur un bien immo vous avez une moins value, réalisée ou même latente, qui correspond à 10 ans du rendement locatif net dudit bien, vous vous sentez appauvri, et vous avez tendance à augmenter, consciemment ou pas, votre taux d’épargne. Ce n’est pas quelque chose de commenté ou de perçu la plupart du temps, mais ça a un effet dévastateur.

Les propriétaires sont dans une logique : "je veux vendre au moins au prix où j’ai acheté", alors que la réalité économique (le pouvoir d’achat déterminé par le revenu médian qui fixe la mensualité maximale; les taux) leur imposerait une baisse.

J’ai une connaissance qui essaie de vendre un bien locatif, le dernier locataire étant parti (plus envie de s’emm*** avec la gestion, pas envie de chercher un nouveau locataire, pas envie de vendre occupé avec une décote). La vente ne se fait pas parce que le niveau de prix où la vente pourrait se faire matérialiserait une moins value qui annihilerait tous les gains tirés du bien depuis son achat… Des acheteurs solvables (accord de principe de la banque pour le prêt) se sont présentés, mais avec un prix max à 15-20% en dessous du prix de départ…
Résultat des courses : pas de vente, et surtout un bien qui n’est plus sur le marché locatif… alors que localement il est déjà ultra tendu.

Des situations comme ça, il doit y en a voir des milliers. Donc, crise du logement en perspective…

Et en plus, la crise des finances publiques locales lié à l’assèchement des droits de mutation commence déjà. Paris a déjà un trou de 500 millions d’euros dans son budget 2023…

Je vous parie que le gouvernement finira par réagir, d’ici 2-3 mois max… On aura droit à un énième dispositif fiscal, à un prêt à taux zéro quelconque, etc.

Le problème de votre connaissance est certainement qu’elle a investi dans l’espoir de faire une plus value rapide, sans avoir réussi à la faire dès l’achat. Or, dans ce cas là, il faut non seulement que le marché soit haussier, mais aussi savoir vendre au bon moment.

Là en l’occurrence, il faudra certainement se résoudre à garder le bien, continuer à le louer (en espérant que le rendement n’est pas trop mauvais) et s’enrichir lentement par capitalisation tout au long du remboursement du crédit.

Bref de l’investissement locatif classique.

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#146 14/09/2023 15h05

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Les Echos a écrit :

La BCE relève à nouveau ses taux directeurs, à des niveaux jamais atteints

La Banque centrale européenne a justifié cette dixième hausse d’affilée par l’inflation en cours en Europe. Le taux de dépôt, qui fait référence, est porté à 4 %.

La BCE, qui niait l’inflation, puis la sous-estimait, puis maintenant qui en fait trop. Quand on disait avec humour que la BCE faisait toujours comme la FED (qui en fait probablement trop également), mais avec un train de retard…

4% ça commence à bien piquer, surtout si les dix ans français ou allemand finissent par suivre (ce qui n’est pas certain, même s’il y a une corrélation), puis les taux d’emprunt immobilier des ménages…

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#147 14/09/2023 15h23

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D’après les échos que j’ai au CA, les taux immobiliers vont passer à 5% avant la fin de l’année sad

Dernière modification par Oblible (14/09/2023 15h23)


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#148 14/09/2023 15h23

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Retour à la normalité.

L’anomalie c’étaient les taux à zéro,  pendant tant d’années,  qui ont créé cette bulle immobilière. Elle se dégonfle lentement.


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#149 14/09/2023 15h32

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Voyons le verre à moitié plein, il semblerait que ce soit la dernière hausse avant une longue pause…
Les entreprises et les ménages vont pouvoir se projeter plus facilement  en ce qui concerne les investissements.


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#150 14/09/2023 15h33

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Dans ma région, c’est simple : le neuf ne se vend plus du tout ( chantiers à l’arrêt, faillite de promoteurs, artisans aux abois ) et l’ancien ne baisse que faiblement : madame trucmuche ne veut pas "brader" sa maison achetée 300kf il y a 30 ans et qui valait encore 300ke il y a 6 mois.

Résultat : les agences immobilières et les courtiers se tournent les pouces et commencent à fermer, les notaires vivotent, les finances publiques vont souffrir ( droits de mutation ) et les locations sont devenues une denrée très rare ( le moindre bien se loue en 24h, même dans la cambrousse profonde ).

Dernière modification par Oblible (14/09/2023 15h34)


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