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#101 03/04/2023 10h45

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Quand je pense que la BCE ose dire que les banques européennes sont en bonne santé alors qu’elles ont 4100 milliards d’euros de prêts et d’avances gagées sur des biens immobiliers à des taux très bas et majoritairement à taux fixe..
Après on sait pourquoi elle ment, c’est son boulot.

Faudra bientôt payer les dépôts 3, 4, 7% si la BCE veut continuer à combattre l’inflation et c’est ça les actifs au bilan des banques en face de ces dépôts ?  Des prêts a long terme à taux fixe de 1% ?
ou des obligations d’état qui rentrent même pas dans le calcul du ratio de solvabilité de bale car considérés comme sans risque, la belle blague ^^

Un jour le peuple il va comprendre tout ça et faudra imprimer beaucoup d’argents pour sauver le système.
ce n’est pas un contexte inflationniste mais hyper-inflationniste qui est latent ici.

Dernière modification par vbvaleur (03/04/2023 10h54)

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[+1]    #102 03/04/2023 11h18

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Attentions avec vos simplifications collapsionnistes.

Les crédits immo dans les livres des banques ont en général une LTV autour de 50%.
Parce que de nombreuses personnes ont commencé à rembourser : il n’existe pas de grandes banques qui n’ont que des emprunts immo des 3 dernières années dans leurs livres.

Une baisse forte des prix est donc gérable, en général.
Un blocage du marché avec peu de transactions n’est pas fatalement un problème SI les emprunteurs conservent leur solvabilité.
Dans ce cas, la LTV baissera très vite.
A 50% de LTV, on est plutôt proche du dernier tiers de la vie du crédit.
Chaque année qui passe est donc une année de gros remboursement en capital, ce qui réduit encore plus le risque de crédit. Bref, on peut forcer l’emprunteur à vendre son bien et récupérer sa mise.

Le PNB des banques est par ailleurs constitué de produits d’intérêts et de frais.
La BNP fait €20bn de Net Interest Income et €26bn de non-interest income.
Pour un profit opérationnel de €13bn.
Il y a donc du gras qui va amortir le choc.

Il me semble par ailleurs improbable que les taux restent durablement à 4%. Les pays de la zone euro ne sont pas solvables à ces taux. Une baisse à 2% en 2024 ou 2025 semble être le scénario.


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#103 03/04/2023 11h33

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Le problème réside dans :
la différence entre les intérêts reçus de la distribution de crédits et les intérêts versés.
Vous pensez qu’il y’a du gras,
Vous pensez que l’inflation va repartir à la baisse.

Je pense l’inverse, la BCE va faire fondre le gras, et le sauvetage du système va faire s’emballer l’inflation.

Les actifs des banques ne sont pas rentables, il va y’a voir de plus s’en plus de prêts en souffrance. Et il faudra bien payer les déposants sinon ils vont se barrer.

Il y’aurait jamais fallu que la situation des taux bas dure si longtemps, que les banques prennent le risque de fixer les credit, et surtout il aurait fallut monter les taux de façon très très très progressive pour laisser le temps au système bancaire d’encaisser sur une bonne dizaine d’années.

Je simplifie dans mon message mais mon raisonnement est plus sophistiqué que le vôtre car il prend en compte plus de paramètres  en dehors de ceux déjà évoqués ici.
(Il faudrait prendre le de tous les coucher sur le papier et d’ailleurs faudrait que je soit payer pour ca)
D’ailleurs les risques ont tellement étés mal évalués car ils ont oubliés que plusieurs facteurs étaient corrélés entre eux et se désagrégeront en même temps.

Maintenant le système va imploser il n’y a pas d’échappatoire possible.
Et à mon avis c’est l’inflation qui se chargera de le faire exploser, en essayant de faire tout ce qu’ils peuvent pour le maintenir ils ne vont que continuer à nourrir la bête.

Peut-être bien que notre mission ces prochaines années dans ce contexte grave, c’est de sauver une partie des épargnants avec nos connaissances.
Je vais sérieusement penser à m’y atteler.

Dernière modification par vbvaleur (03/04/2023 11h56)

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#104 03/04/2023 11h36

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Petit partage d’expérience sur ce sujet (actuellement en recherche sur Paris)

- poids des intérêts dans la première mensualité (hors assurance) du crédit immo RP obtenu en 2018 sur 25 ans : env. 33%

Note : les taux obtenus en 2018 pour cet achat ont continué à baisser dans les 2 ans qui ont suivi cet achat

- poids des intérêts dans la première mensualité (hors assurance) de la simulation du courtier pour crédit immo en mars 2023 sur 25 ans : 54%

Capacité d’emprunt perdue vs. printemps 2022 : environ 20% du montant empruntable en 2022 (cf échanges avec le même courtier)

Niveaux de prêts observés sur 25 ans dans mon cercle perso et pro : 3,7- 4% pour RP (assurance incluse)

Conclusion personnelle : wait and see ce qui se produit dans les 6 mois à venir, je ne vois pas bien comment les prix pourraient mécaniquement rester au-dessus de 10k€ du m2 (atteints avec des taux à 25 ans proches des 1-1,2%) avec des taux à 4%…

La réflexion sur le non-impact pour les acheteurs « cash » est intéressante, mais elle me semble assez réduite du point de vue de son périmètre d’application (notamment dans le cas de Paris, pour ce qui me concerne, vu les montants des biens en valeur absolue).

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#105 03/04/2023 12h54

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Je comprends votre point de vue. Toutefois, aussi paradoxale que cela puisse paraître, pour les RPs dans Paris, selon les quartiers, je m’attends paradoxalement à une faible baisse en raison de la rareté du marché, en tout cas sans commune mesure avec ce qui devrait être impacté suite à la hausse des taux.
Il est extrêmement difficile pour un vendeur d’accepter de baisser de 10% à 20% la valeur de son bien, d’autant plus que le marché est très tendu malgré tout, et que bon nombre d’observateurs annoncent la baisse des taux d’ici 1 an. Vrai ou Faux, peu importe, le vendeur ne peut accepter de dévaloriser son bien à ce point, avec en vue cette possible fenêtre de sortie.
Je pense que toutefois, que cela s’applique à un micro-marché, et ne reflète en rien l’ensemble du marché, parisien et encore moins national.
Il y a enfin un dernier point, cela va avoir un coût social et budgétaire important pour l’Etat, je doute que cela laisse de marbre notre très cher Bercy.

@vbvaleur: J’ai dû mal à comprendre votre conclusion, peu importe la mienne.
Vous dites que le marché immobilier et boursier va imploser ?

New York a continué à augmenté avec un tx à 7%. A n’y rien comprendre.
L’ouest américain lâche du lest.

En France, probable que l’offre de marché locatif se prenne un méga-choc, d’autant plus que les loyers cappés s’étendent, peu probable que les investisseurs suivent.

Dernière modification par Bobinv (03/04/2023 13h05)

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#106 03/04/2023 12h58

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R3dSqu4re a écrit :

je ne vois pas bien comment les prix pourraient mécaniquement rester au-dessus de 10k€ du m2 (atteints avec des taux à 25 ans proches des 1-1,2%) avec des taux à 4%…

Si vous imaginez que la majorité des acquéreurs (surtout à 10k€/m² à Paris) achètent avec un apport minimal et un énorme emprunt, je pense que vous faites une erreur.
Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.


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[+1]    #107 03/04/2023 13h10

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vbvaleur a écrit :

Le problème réside dans :
la différence entre les intérêts reçus de la distribution de crédits et les intérêts versés.
Vous pensez qu’il y’a du gras,
Vous pensez que l’inflation va repartir à la baisse.

La gestion ALM d’une banque digne de ce nom souscrit des swaps de taux.

La majorité des actifs et passifs sont en fait à taux variable au niveau de la banque.

C’est ce que j’ai compris de mon court passage en CIB. Si qqn veut compléter, je suis preneur smile

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#108 03/04/2023 13h35

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vbvaleur a écrit :

Le problème réside dans :
la différence entre les intérêts reçus de la distribution de crédits et les intérêts versés.
Vous pensez qu’il y’a du gras,
Vous pensez que l’inflation va repartir à la baisse.

Je pense l’inverse, la BCE va faire fondre le gras, et le sauvetage du système va faire s’emballer l’inflation.

Les actifs des banques ne sont pas rentables, il va y’a voir de plus s’en plus de prêts en souffrance. Et il faudra bien payer les déposants sinon ils vont se barrer.

Il y’aurait jamais fallu que la situation des taux bas dure si longtemps, que les banques prennent le risque de fixer les credit, et surtout il aurait fallut monter les taux de façon très très très progressive pour laisser le temps au système bancaire d’encaisser sur une bonne dizaine d’années.

Je simplifie dans mon message mais mon raisonnement est plus sophistiqué que le vôtre car il prend en compte plus de paramètres  en dehors de ceux déjà évoqués ici.
(Il faudrait prendre le de tous les coucher sur le papier et d’ailleurs faudrait que je soit payer pour ca)
D’ailleurs les risques ont tellement étés mal évalués car ils ont oubliés que plusieurs facteurs étaient corrélés entre eux et se désagrégeront en même temps.

Maintenant le système va imploser il n’y a pas d’échappatoire possible.
Et à mon avis c’est l’inflation qui se chargera de le faire exploser, en essayant de faire tout ce qu’ils peuvent pour le maintenir ils ne vont que continuer à nourrir la bête.

Peut-être bien que notre mission ces prochaines années dans ce contexte grave, c’est de sauver une partie des épargnants avec nos connaissances.
Je vais sérieusement penser à m’y atteler.

Votre raisonnement est "sophistiqué" et a beaucoup de "paramètres" mais juste dans votre tête.
Faites-nous une petite "preview" svp.

Vous avez trop dit ou pas assez.
Par exemple, je suis curieux de connaitre les nouvelles correlations que vous avez remarqué et que personne chez BNP, Goldman, JPM voire les banques centrales n’ont vu.

Quand aux différences prêts vs rémunération des dépôts, je suis d’accord avec vous que dans une configuration de montée des taux rapide, les banques souffrent sur cette activité le temps que le portefeuille de prêt soit repricé (ce qui est inévitable puisque les prêts arrivent à échéance un jour ou l’autre).
Mais elles ont des leviers pour amortir le choc, par exemple le fait que souvent, la moitié de leur activité n’en dépend pas.

Donnez-nous des exemples précis pour qu’on se rende compte.


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#109 03/04/2023 13h56

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kiwijuice a écrit :

Il me semble par ailleurs improbable que les taux restent durablement à 4%. Les pays de la zone euro ne sont pas solvables à ces taux. Une baisse à 2% en 2024 ou 2025 semble être le scénario.

Si tel est "le scenario", il ne faut surtout pas acheter et encore moins s’endetter à taux fixe pour acheter !

Ne faut-il pas plutôt acheter des obligations ? En d’autres termes être créancier plutôt que débiteur…..

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[+1]    #110 03/04/2023 14h03

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GoodbyLenine a écrit :

Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Poursuivons votre raisonnement : un couple de jeunes parisiens, anciens primo-accédants, propriétaires d’un T3 envisagent d’acheter un T4 pour s’agrandir.
1. Combien de chances que l’acquéreur de leur T3 soit un primo ? (donc particulièrement handicapé par la hausse des taux).
2. Ont-ils fini de rembourser leur prêt ? Ou bien vont-ils devoir re-souscrire à un prêt aux conditions de marché actuelles ?

Cela me fait penser à papi/mamie qui ont racheté mon T5 l’an dernier : "Notre dossier est avantageux car nous n’avons pas d’emprunt, nous vendons notre maison et aurons 100% du montant en cash le jour J." "Certes, mais si l’emprunteur pour l’acquisition de votre maison (des jeunes) voit son dossier refusé, on fait comment ?". Le risque n’était pas directement chez eux, mais conditionnait leur opération, tout comme dans l’exemple du couple qui vends un T3 pour un T4.

GoodbyLenine a écrit :

Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.

Il se trouve que j’ai justement beaucoup regardé dans le passé.

1. La dernière fois que les taux étaient autour des 3%, en 2014 (cf. graphique IH), les prix se situaient entre 7600 et 11200€ / m2, versus 9900 et 15000 aujourd’hui.

Source : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier

2. Un crash sur le marché immobilier Parisien s’est déjà produit (1991, -40% à Paris en 5 ans) non-déclenché par des effets d’offre-demande

3. Si vous regardez l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis les années 2010, vous verrez qu’il existe une forte corrélation entre la baisse des taux et la hausse de la pierre. Globalement, les ménages ont continué à utiliser l’effet de levier du crédit en s’endettant. La fraction de revenus mobilisable pour un crédit immo étant capée, toute baisse des taux à rendu possible une augmentation des prix indolore d’un montant au moins équivalent.
Si le chemin ne se fait pas en sens inverse avec un coût du crédit qui se renchérit fortement, cela veut dire que les acquéreurs accepteront de se saigner davantage pour acquérir leur RP. C’est une possibilité, pour ceux qui sont en mesure de le faire, mais il est possible que les autres se retrouvent mécaniquement sortis du marché.

Dernière modification par R3dSqu4re (03/04/2023 14h04)

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#111 03/04/2023 14h08

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R3dSqu4re a écrit :

La réflexion sur le non-impact pour les acheteurs « cash » est intéressante, mais elle me semble assez réduite du point de vue de son périmètre d’application (notamment dans le cas de Paris, pour ce qui me concerne, vu les montants des biens en valeur absolue).

Je pense au contraire que cette réflexion n’est pas si marginale que ça :
- à Paris, cela a déjà été dit, beaucoup d’acheteurs ne sont pas des primo-accédants, c’est donc presque comme si ils arrivaient avec du cash (le "presque" étant illustré par le cas donné par R3dSqu4re)
- dans les zones moins tendues, l’impact va être très fort entre celui qui achète cash et celui qui achète à crédit. L’acheteur cash va réellement devenir roi dans les négociations et pourra faire de très belles affaires.

Dernière modification par Plutarque (03/04/2023 14h10)


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#112 03/04/2023 14h10

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InvestisseurHeureux, le 02/04/2023 a écrit :

Ca monte toujours :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … r-2023.gif

Avec une hausse pareille, si l’immobilier dans les zones non tendues (pour les zones tendues, cela dépend surtout du marché local) ne baisse pas de 10-15%, là je comprends plus rien !

J’avais tiré la meme conclusion ici avec le tunnel de friggit 2.0 : Le tunnel de Friggit 2.0 : baisse des prix de 10% prochainement ?
Par contre plutot l’inverse, 10% de baisse sur les zones tendues. Pour les zone non tendues, ca dépend si demande ou non, ca peut stagner comme baisser encore plus.

Et retour terrain, sur Lyon Est (Genas, Chassieu, Décines pour les quartiers un peu cossus) donc zone tendue, j’observe 10% de baisse sur les maisons. Mais a mettre en relation avec les 20-30% de hausse depuis 2020 :-)
Et meme tendance pour Lyon Nord, mais peut etre plutot -5% à -10%. Il y a cependant moins de maisons a vendre donc le marché se bloque plutot qu’il ne baisse. A l’Est c’est plutot dortoir donc plus de points de comparaison pour faire une moyenne.

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#113 03/04/2023 14h39

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R3dSqu4re a écrit :

Cela me fait penser à papi/mamie qui ont racheté mon T5 l’an dernier : "Notre dossier est avantageux car nous n’avons pas d’emprunt, nous vendons notre maison et aurons 100% du montant en cash le jour J." "Certes, mais si l’emprunteur pour l’acquisition de votre maison (des jeunes) voit son dossier refusé, on fait comment ?". Le risque n’était pas directement chez eux, mais conditionnait leur opération, tout comme dans l’exemple du couple qui vends un T3 pour un T4.

C’est les aléas, vous ne pouvez pas tout contrôler. Tout comme les acheteurs peuvent aussi se désister tout simplement.
J’ai eu cette situation et malheureusement, j’avais pas de solution directement pour parer au fait que leurs acheteurs aient leur crédit. En revanche, j’ai couvert tous les autres sujets qui n’étaient pas des clauses suspensives de leurs acheteurs dans ma propre promesse de vente. Pas parfait mais au moins, j’avais fait le max pour nous couvrir.

Autour de moi, tous ceux qui ont vendu, l’ont fait sans clause suspensive de crédit avec des appartements à plus de 900k€. Donc je dirais qu’il y a bien une frange de la population qui peut acheter.

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#114 03/04/2023 15h54

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R3dSqu4re a écrit :

1. La dernière fois que les taux étaient autour des 3%, en 2014 (cf. graphique IH), les prix se situaient entre 7600 et 11200€ / m2, versus 9900 et 15000 aujourd’hui.

Source : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier

2. Un crash sur le marché immobilier Parisien s’est déjà produit (1991, -40% à Paris en 5 ans) non-déclenché par des effets d’offre-demande

3. Si vous regardez l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis les années 2010, vous verrez qu’il existe une forte corrélation entre la baisse des taux et la hausse de la pierre.

1. Et la "hausse" des taux qui avait amené les taux à ce niveau en 2014, avait-elle été accompagnée d’une baisse des prix de l’immobilier parisien ? Je ne crois pas…

2. Le crash de 1991 est multi-factoriel, et largement du à une accumulation de plein d’excès pendant toute la décennie précédente, au cours de laquelle les taux étaient d’ailleurs bien plus hauts que 4% (voir analyse sur Logement et or, les prix sur sur 50 ans évolutions comparées ). J’ignore si une telle conjonction de facteurs pourrait se reproduire, mais actuellement on n’a clairement pas tous ces facteurs poussant les prix à la baisse.

3. Je ne vois pas vraiment la même évolution que vous : depuis 2010, les prix de l’immobilier parisien (net d’inflation) ont assez peu variés, avec une hausse modérée de ces prix (tout comme une inflation faible) : selon M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier de 2011 à 2023 les prix de l’immobilier parisien ont augmenté de l’ordre de 10% à 20%, quand l’inflation faisait à peu près pareil (cumul 2011-2021 : 12.3%, 2011-2022 : 18.2% source). Les gros de la hausse (le x3) des prix de l’immobilier parisien a eu lieu entre 2000 et 2010 (quand les taux des emprunts immobiliers 20 ans sont passé d’environ 7% à 4%, selon source).
Après, il est clair qu’en 2022, avec une inflation de 5.2%, les prix de l’immobilier parisien n’ont pas suivi l’inflation, et leur valeur nette d’inflation a baissé. Mais c’est juste une année, avec une conjoncture particulière, qui ne se reproduira sans doute pas 5 ou 10 fois de suite.


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#115 03/04/2023 17h05

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Je partage les complexités de la corrélation taux d’emprunt/prix de l’immobilier, surtout pour les zones tendues ou touristiques.

L’investisseur n’aurait-il pas intérêt à vendre à prix fort ses biens en zones tendues (je pense à la Côte d’Azur pour mon cas perso) et racheter cash des appartements au rabais dans des zones moins attractives pour miser sur :
- la probable baisse des prix à venir
- l’avantage concurrentiel que procure un achat cash (pas de clause suspensive) et de l’impact qu’il peut avoir dans une négociation dans ce contexte où le crédit est difficile à obtenir…

Parce que si les prix baissent, les loyers quant à eux, auront du mal à suivre la même tendance. On peut donc imaginer rencontrer de belles opportunités en termes de rentabilité.

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#116 03/04/2023 18h42

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GoodbyLenine a écrit :

1. Et la "hausse" des taux qui avait amené les taux à ce niveau en 2014, avait-elle été accompagnée d’une baisse des prix de l’immobilier parisien ? Je ne crois pas…

Veuillez m’excuser, mais je ne vois pas de hausse des taux en 2014 dont vous parlez, je les vois en baisse constante de 2009 à 2022, avec l’immobilier parisien qui évolue dans le sens inverse sur cette période.

J’ajoute que ce graphique minimise potentiellement la réelle baisse des taux, puisque la décennie 2010 a vu les durées d’emprunt augmenter (les taux moyens ont baissé pendant que la durée moyenne augmentait ->les taux pour une durée donnée ont donc davantage baissé que ce qu’indique le graphique)

Il en reste que les prix sur Paris à l’époque où les taux étaient à 3% ou 4% n’ont jamais été au niveau actuellement constaté.



GoodbyLenine a écrit :

2. Le crash de 1991 est multi-factoriel, et largement du à une accumulation de plein d’excès pendant toute la décennie précédente, au cours de laquelle les taux étaient d’ailleurs bien plus hauts que 4% (voir analyse sur Logement et or, les prix sur sur 50 ans évolutions comparées ). J’ignore si une telle conjonction de facteurs pourrait se reproduire, mais actuellement on n’a clairement pas tous ces facteurs poussant les prix à la baisse.

Les excès sont souvent détectés à posteriori. Que pensez-vous d’une décennie à taux 0 déréglant les repères de rentabilité de tous les actifs comme excès potentiel ? Ponctuée par la hausse des taux la plus rapide de l’histoire ? Avec des taux immobiliers actuels dont le niveau dépasse le rendement des actifs qu’ils sont destinés à acquérir ?

GoodbyLenine a écrit :

Je ne vois pas vraiment la même évolution que vous : depuis 2010, les prix de l’immobilier parisien (net d’inflation) ont assez peu variés, avec une hausse modérée de ces prix (tout comme une inflation faible) : selon M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier de 2011 à 2023 les prix de l’immobilier parisien ont augmenté de l’ordre de 10% à 20%

Idem, lecture très différente de la vôtre, peut-être parlez-vous du marché national, et non-de Paris.

On peut utiliser ce graphique, qui compare prix des logements et évolution des salaires, sans rentrer dans une discussion sur la pertinence du tunnel de Friggit (on y retrouve d’ailleurs bien l’effet de la forte inflation que vous évoquez sur 2022)



Ou simplement faire les calculs "pour de vrai" avec les données disponibles à ce lien : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier , (arrondissement choisis au pif) à mettre en regard des chiffres d’inflation que vous donnez.



Ou pour terminer, sur mon cas personnel :
achat d’un T5 dans une commune limitrophe de Paris, dotée d’un bois et d’un château (la commune, pas le T5)
- achat @7700€ /m2 début 2018
- revente @9470€/m2 mi-2022

Le tout sans aucune modification apportée au bien. Evolution de prix sensiblement supérieure à l’inflation.

Cordialement

Dernière modification par R3dSqu4re (03/04/2023 18h45)

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#117 03/04/2023 20h01

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vbvaleur a écrit :

Les actifs des banques ne sont pas rentables

Je dirais même plus  : ils sont peut-être risqués.

A moins que tout ou partie de ces actifs (dans le cas des crédits immobiliers) n’ait  été titrisés, auquel  cas le risque a pu être transmis à d’autres entités.

Je ne sais pas si la titrisation se pratique  toujours, ni qui porte le  risque au final le cas échéant, peut-être  des acheteurs de produits structurés?

Dans le cas des obligations d’Etat  à leur actif,  les banques se sont peut-être assurées  contre le risque de taux.  Question : l’ont-elles fait? Et si  oui, qui sont les assureurs (et les réassureurs)?

Dernière modification par karma (03/04/2023 20h16)

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#118 05/04/2023 12h41

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En France, 10 milliards d’euros de moins de prêtés en février 2023 pour des achats immobiliers qu’en février 2022 (-40%).

- Moins de demande ?
- Moins d’offre ?
- Baisse du nombre de transactions ? (moins de rencontre entre l’offre et la demande)
- Baisse des prix ?
- Compensé par un recours accru à l’épargne ? Pour tout ou partie ?

Probablement un peu de tout ça, difficile à dire dans quelles proportions.



Les prix sur Paris baissent, sur 1 mois et sur 1 an (attention, il s’agit des chiffres de Meilleurs Agents, je m’attache davantage à la lecture de la dynamique qu’au chiffre en valeur absolue, qui semble différer des chiffres des notaires de Paris)

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#119 12/04/2023 20h02

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Cela aura mis le temps, mais j’ai maintenant en effet deux offres éditées de crédits, conformes à ce que les banquiers avaient proposés.

Dernière modification par Bobinv (12/04/2023 20h03)

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[-1]    #120 12/05/2023 19h55

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Hello,

Quand on voit l’impact des taux sur une mensualité cela mal, des centaires d’euros de perdu et donné au banques.

Exemple pour 200 000 € sur 25 ans:

Taux d’intérêt    Durée du prêt    Mensualité
2%            25            794 €
3%            25            1 043 €
4%            25            1 255 €

source : https://www.gignac-notaires.fr/impact-d … s-en-2023/

C’est quoi votre stratégie face à cela, attendre ou continuer coûte que coûte ?


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#121 12/05/2023 20h00

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INTJ

Les taux redescendront à un moment donné, à vous de rester attentif et de renégocier votre prêt à un moment plus opportun.

Je pense qu’il ne faut pas s’arrêter à ça si le bien vous plaît vraiment mais,

Il faut juste être sûr de pouvoir honorer vos mensualités sans que cela vous porte de préjudice financier, si c’est pour manger des pâtes et des patates…

Stratégie :

- rajouter du cash si vous pouvez
- rallonger mensualités d’emprunt
- acheter moins cher ou et plus petit
- patienter en attendant la prochaine baisse de taux et renégocier

Dernière modification par Oreve (12/05/2023 20h09)


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#122 12/05/2023 20h42

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MathieuL a écrit :

C’est quoi votre stratégie face à cela, attendre ou continuer coûte que coûte ?

Étant donné que vous vous apprêtez à acheter un bien moins cher qu’au prix qu’il aurait été il y a un an et demi avec des taux à 2%, et que vous avez une marge de manœuvre plus importante pour négocier un bien qu’il y a un an et demi, il ne faut pas seulement voir le verre à moitié vide.

Avoir des taux très bas mais un marché immobilier en bulle n’est pas forcément mieux que de se voir proposer des taux normaux dans un marché normalisé.

Mes parents ont acheté leur maison en 1983 avec des taux à 10%. Pourtant on s’enrichissait plus facilement à l’époque que maintenant.

Ce n’est que mon avis. wink


𝓛1𝓿𝓮𝓼𝓽𝓲𝓼𝓼𝓮𝓾𝓻. 𝒫𝒶𝓇𝓇𝒶𝒾𝓃 𝐵𝒾𝓉𝓅𝒶𝓃𝒹𝒶, 𝐵𝑜𝓊𝓇𝓈𝑜𝓇𝒶𝓂𝒶 (𝒸𝑜𝒹𝑒 𝒟𝒜𝐻𝐸𝟩𝟫𝟣𝟨), 𝐵𝒻𝑜𝓇𝐵𝒶𝓃𝓀 (𝒸𝑜𝒹𝑒 NG0K), 𝐼𝓃𝓉𝑒𝓇𝒶𝒸𝓉𝒾𝓋𝑒 𝐵𝓇𝑜𝓀𝑒𝓇𝓈 𝑒𝓉 𝒟𝑒𝑔𝒾𝓇𝑜

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#123 12/05/2023 21h29

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Le problème se situe dans les situations où le prix de l’immobilier ne baisse pas à la vitesse et avec le même impact que les taux augmentent.

Personnellement (et parce que je peux me le permettre), j’attends la prochaine baisse des taux pour renégocier. En espérant que cela soit favorable dans l’horizon que je me suis donné (2 ans 1/2 à peu près).

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#124 12/05/2023 21h38

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Réputation :   76  

MathieuL a écrit :

Hello,

Quand on voit l’impact des taux sur une mensualité cela mal, des centaires d’euros de perdu et donné au banques.

Exemple pour 200 000 € sur 25 ans:

Taux d’intérêt    Durée du prêt    Mensualité
2%            25            794 €
3%            25            1 043 €
4%            25            1 255 €

source : https://www.gignac-notaires.fr/impact-d … s-en-2023/

C’est quoi votre stratégie face à cela, attendre ou continuer coûte que coûte ?

Ces chiffres ne vous ont pas interpellé ? Ces valeurs me semblent fausses

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#125 12/05/2023 22h36

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INTJ

MathieuL a écrit :

Hello,

Quand on voit l’impact des taux sur une mensualité cela mal, des centaires d’euros de perdu et donné au banques.

Exemple pour 200 000 € sur 25 ans:

Taux d’intérêt    Durée du prêt    Mensualité
2%            25            794 €
3%            25            1 043 €
4%            25            1 255 €

Vos chiffres sont faux.
Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans, sans assurance (il faut utiliser la fonction VPM sur Excel ou un simulateur fiable en ligne)
Mensualité avec taux de 2% : 848 €
Mensualité avec taux de 3% : 948 €
Mensualité avec taux de 4% : 1 056 €

L’effort supplémentaire reste significatif.
Toutefois si vous empruntez à 4% aujourd’hui puis (grâce à la baisse potentielle des taux) vous renégociez votre emprunt à 2% dans 3 ans, l’impact n’est pas si gros que cela.
Vous aurez payé 208 € par mois "en plus" pendant 3 ans, soit un surcoût de 7 500 € au total.

Dernière modification par Yoda (12/05/2023 22h50)


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