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[+1]    #201 28/03/2024 10h03

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Un retour sur l’obtention de mon dernier crédit cette semaine : j’ai obtenu au Crédit agricole un taux de 3,7% sur 20 ans. Le crédit était demandé en nom propre, sur ma seule tête. Comme je l’expliquais sur l’étude de cas correspondante (Vierzon), Crédit agricole propose une ligne à 0% sur 10% du crédit si le DPE est A, B ou C.
Donc en taux moyen (3,7% sur 90% du crédit, 0% sur 10% du crédit), je suis à 3,33%. Je suis content !

Points positifs :
- j’étais largement au dessus des 35% d’endettement théorique (à cause du fait que mon crédit RP était compté à 100% sans tenir compte des revenus de ma conjointe indivisaire qui paye pourtant la moitié de la mensualité). Mais j’ai obtenu une dérogation, sans avoir trop à négocier, preuve que le crédit repart bien
- crédit à 100% de l’achat (l’apport finance seulement les frais)
- indemnités de remboursement anticipé offertes après 5 ans sur fonds propres. Sachant que je peux racheter la ligne à 3,7% et laisser la ligne à 0%

Points négatifs :
- j’ai dû passer par Crédit logement (qui d’ailleurs a validé sa garantie malgré le dépassement des 35%), et non CAMCA (visiblement ils sont réticents à passer par CAMCA pour du locatif en province)
- deux lignes de crédit = deux garanties. Et, on se retient, la garantie Crédit Logement pour un crédit de 4000€ est de plus de 400€. Soit plus de 10% ! En fait, un petit crédit immo pâtit d’une part fixe minimale pour la garantie Crédit logement. Heureusement que le crédit est à taux zéro, et que je déduis des revenus fonciers la part non récupérable, je reste quand même largement gagnant.

Dernière modification par Plutarque (01/04/2024 10h11)


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#202 28/03/2024 11h26

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Crédit Logement vous remboursera une partie de la garantie, à l’échéance.

Dernière modification par Oblible (28/03/2024 11h27)


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#203 28/03/2024 11h41

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Je confirme qu’il est bien possible de ce financer en ce moment même sur du projet hybride avec sur le même site de l’immobilier d’habitation et de l’immobilier d’activité. Nous venons de nous faire financer par la BNP à 100% en sci is sur 20 ans, nous avons obtenu du 3,90% avec prise de caution personnelle en plus de l’hypothèque. Le taux d’endettement, j’avoue ne pas réussir à comprendre comment il est calculé maintenant au vu des loyers que nous avons par rapport à nos revenus. C’est encore actuellement un peu un mystère pour moi car la banque passe par un logiciel qui n’a pas les cases qui correspondent à notre cas mais qui a le mérite d’être plus souple que leur logiciel plus récent ou ils n’ont pas pu monter le projet car trop de blocage.

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#204 28/03/2024 15h16

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Oblible a écrit :

Crédit Logement vous remboursera une partie de la garantie, à l’échéance.

Non seulement Crédit Logement rembourse une partie de la garantie à la fin, mais aussi, comme je l’indiquais, la partie non remboursable est déductible des revenus fonciers dès l’année 1, donc j’en récupère immédiatement 47,2%. Au final, cette garantie ne me coûte pas grand chose.

Il n’empêche que demander plus de 400€ pour garantir un crédit de 4000€ est absurde !

Dernière modification par Plutarque (28/03/2024 15h17)


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#205 31/03/2024 22h30

Membre (2016)
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AuteuilNeuillyPassy, le 17/10/2023 a écrit :

jackpearson a écrit :

Bonjour,

De facon assez mathématique, et toutes choses égales par ailleurs (apport) quelqun qui pouvait acheter un appartement en 2021 pour 1,3M€ à Paris par exemple (un 4p on va dire en faisant un gros raccourci) avec 300k€ d’apport et 1M€ d’emprunt a perdu environ 200-250K€ de pouvoir d’achat donc ne peut plus mettre que 1,05M€.

Bah non. A 1.2%, ce quelqu’un avait une mensualite de 4972 euros

Avec augmentations de salaire, ce 4972 devient 5377 en 23 et 5593 en 24

a 4.2% il emprunte 872k en 23 soit 128 de moins et 907k en 24 soit 93 de moins

Et il gratte 10% (DDM + FAI) du delta soit 13k donc au global son pouvoir d’achat est de 300+872+13=1185

Au global, son pouvoir d’achat s’est contracté de 115k soit 8.8% en 23 et 84 soit 6.5% en 2024

Et si le consensus a raison et que le taux repasse a 3%, il pourra alors emprunter… 1008k

jackpearson a écrit :

Ca c’est factuel. Certes, il y a eu des augmentations de salaires, mais pour les salaires à fort pouvoir d’achat en moyenne très peu voire pas du tout

Ce n’est pas ce que disent les sources que j’indique supra, ni les autres

En France, les augmentations de salaire vont presque compenser l’inflation en 2023

7% pour les Non cadres et 3% pour les cadres, c’est une moyenne hein…

jackpearson a écrit :

Je ne crois pas au grand soir mais entre le grand soir et pas de baisse ou -4% il y a une respiration saine du marché qui est un scénario possible et qui pourrait avoir lieu par exemple -20 à -35 % sur plusieurs années.

Vous croyez a un -20 / -35 ou vous espérez?

Je ne vois moi aucune base rationnelle pour une telle correction en euros courants

En euros constants, la baisse est deja tres forte (-5 en courant + 2 annees d’inflation a 5 = ~-15)

Et voila, les barèmes d’avril sont a 3.6%, avant meme la detente des taux qui demarrera en juin

Avec 10% de hausse salariale 22/23 (Dares Salaires) et des taux passes de 1% a 3.6% ca fait 13% de baisse de capacité d’emprunt

Avec 20% d’apport ca fait 10% de correction des prix

En idf, les prix ont baisse de… 10% sur la meme periode. La baisse est donc finie et les prix ajustés sur la nouvelle donne des taux.

Ceux qui attendent -30% pour acheter vont être déçus

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (31/03/2024 22h31)

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#206 31/03/2024 23h30

Membre (2022)
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En idf, les prix ont baisse de… 10% sur la meme periode. La baisse est donc finie et les prix ajustés sur la nouvelle donne des taux.

Quelle est votre source ? Sur quoi vous appuyez vous pour annoncer cela ?

https://www.hosman.co/blog/baisse-prix-immobilier-paris a écrit :

Prix immobilier Paris : la baisse va-t-elle perdurer sur les prochains mois ?

Il y a peu de chances de croire que les prix vont repartir à la hausse sur les prochaines semaines et ce, pour plusieurs raisons. Si les taux d’emprunt immobilier amorcent une légère baisse et se stabilisent autour de 4%, les prix ne devraient pas inverser leur tendance dans l’immédiat. La hausse des taux en 2023 a eu un effet direct sur les prix de l’immobilier puisque les acheteurs ont moins pu emprunter d’argent, ils ont alors observé une baisse de leur pouvoir d’achat et cela a tiré les prix de l’immobilier à Paris à la baisse. L’inflation galopante a accéléré le processus et la faible baisse des taux d’emprunt en ce début d’année 2024, bien qu’il s’agisse d’une nouvelle encourageante, ne permet pas de s’avancer sur un potentiel renversement de tendance sur les prochains mois.

Je vous invite aussi à consulter le communiqué de conjoncture immobilière des notaires :

Conjoncture immobilière francilienne en janvier 2024 | Chambre de Paris


Big Three

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#207 31/03/2024 23h42

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Entre T3 2021 et T4 2023 les prix a Paris ont baisse de 10% Evolution trimestrielle des prix selon notaires IdF

Et avec hausse de 10% des salaires sur la periode (voir source dans mon lessage precedent) et taux qui passent de 1% a 3.6% sur la periode, avec 20% d’apport, le pouvoir d’achat est contracte de 10%

Je constate juste que la baisse des prix correspond a la baisse du pouvoir d’achat. Les conditions economiques sont dans le prix.

Ensuite, je suis d’accord, les prix resultent d’abord de l’offre et de la demande; et le debat est alors différent

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[+2]    #208 01/04/2024 18h19

Membre (2021)
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Bonjour AuteuilNeuillyPassy,

Je suis d’accord avec vos calculs, mais ils ne concernent que les primo-accédants. J’ai donc essayé d’apporter un complément à votre analyse, en intégrant les secundo-accédants et les investisseurs locatifs.

En ce qui concerne les secundo-accédants :
- La baisse des prix ne concerne que le différentiel de m2 entre l’appartement actuel et le suivant.
- Plus cette augmentation de m2 est importante, plus on se rapproche du cas du primo-accédant.
- Inversement, si l’augmentation de m2 est très faible - un simple déménagement par exemple -, la baisse des prix de l’immobilier n’a qu’un impact très faible sur la capacité d’achat (un bénéfice marginal sur les frais de notaire). Alors que casser le crédit en cours pour acheter un nouveau bien va augmenter mécaniquement la mensualité à hauteur de la quote-part du capital restant du. Dans ce cas, il faut que l’inflation des salaires compense à elle seule la hausse de la mensualité.
  * sur 15 ans de durée résiduelle de crédit, cela représente une hausse de l’ordre de 21%.
  * sur 10 ans de durée résiduelle de crédit, cela représente une hausse de l’ordre de 14%.
- Ainsi, dans l’exemple d’un simple déménagement, on a parcouru un peu plus de la moitié du chemin pour retrouver l’équivalent économique de 2021 (10% d’inflation de salaires vs 14% à 21% d’augmentation des mensualités). Bien sur, dans ce cas on aura toujours l’option de rallonger de nouveau son crédit pour faire baisser les mensualités, mais ce n’est pas économiquement équivalent.
- Les exemples classiques de secundo-accédants sont le passage d’un T1 à un T2 voire un T3 (célibataire => couple), le passage d’un T2 / T3 a un T4 (passage d’un a deux enfants), ou encore le passage d’un T4 à 1 T1 + 1 T3 (divorce).
- Dans ce modèle, la les secundo-accédants se situe donc quelque part entre l’augmentation significative de surface et le simple déménagement et donc
  * certains sont déja proches de l’équilibre
  * d’autres ont encore besoin d’une inflation de 4 à 11% de salaire

Conclusion pour les secundo-accédants : On peut imaginer qu’au total, avec 5% d’augmentation supplémentaire des salaires, on sera déjà proche de l’équilibre en moyenne pour cette catégorie, ce qui est relativement proche. On l’atteindra probablement dans un an ou deux.

En ce qui concerne les investisseurs locatifs à Paris:
- On va être dans une logique de TRI / prime de risque, complètement indépendante de l’augmentation des salaires.
- Début 2022, un investisseur pouvait s’endetter à 1% et toucher un rendement net de 3%, sans apport, et garder de ce fait environ annuellement 2% de la valeur de l’investissement
- Aujourd’hui, le même investisseur peut s’endetter à 3,8% (3,6% + 0,2% d’assurance) et toucher un rendement net de l’ordre de 3,6% (j’intègre une baisse de l’immobilier de 10% et deux hausses de loyer de 3,5% qui correspondant à l’indice IRL plafonné par le gouvernement). On est donc passé de 2% à ~0% dans la poche de l’investisseur, et ce malgré la baisse des prix et l’inflation.
- J’avais regardé les points morts il y a un peu plus d’un an, voici ce que j’avais noté - "On observe qu’on pouvait début 2022 obtenir un TRI de 9% avec un bien a 3% net, alors qu’avec des taux a 3,5% il faut viser du 4,8% pour obtenir un TRI équivalent. Pour le cash flow, il faut du 4,4%."

TRI à 10 ans en fonction du rendement net / net et du cout du crédit


Cash flow mensuel en début de projection


Conclusion pour les investisseurs à Paris :
- Il faudrait une baisse bien plus conséquente des prix pour revenir à des niveaux acceptables de rentabilité, de l’ordre de 25% pour obtenir un cash flow équivalent à début 2022. Ou alors une baisse des taux supplémentaire, pour s’établir à 2,5% environ, ce qui semble encore un peu éloigné même si la tendance est à la baisse.

Quel est le poids de ces catégories dans la formation des prix immobiliers à Paris ?

D’après les chiffres de l’observatoire crédit logement, 1 acheteur sur 10 fait un investissement locatif, alors que les accédants représentent quasiment 9 acheteurs sur 10. Je n’ai pas trouvé simplement le chiffre de primo-accédants dans ces 9/10, mais même si ça représente 30 ou 40% solvabiliser ces ménages devrait permettre de recréer de la demande aux prix actuels. A noter quand même, les investisseurs sont marginalement très sensibles au prix, alors que les accédants le sont un peu moins car poussés par des évolutions de leur situation matrimoniale, patrimoniale, professionnelle… et la demande des investisseurs est encore loin de revenir, d’après les estimations ci-dessus.

Conclusion générale :
-  10% de baisse ont déjà eu lieu, le max qu’on pourrait attendre est une baisse supplémentaire de 15%, mais cela semble très improbable.
- En revanche, on n’est pas aujourd’hui à un niveau équivalent à 2021 / 2022 pour tous les acteurs économiques, il reste donc peut-être un peu potentiel de baisse. Si on se projette à un an ou deux, et complètement au pif dans ma fourchette [0%-15%], je dirais qu’on peut encore voire une baisse de 5% de l’immobilier parisien. Aller au delà de 10% me semble très difficile, et chaque année qui passe réduit encore la probabilité avec de l’inflation salariale / loyers supplémentaire.

Tout ce pavé pour dire que je suis assez en ligne avec vous, le gros de la baisse est probablement derrière nous.

Merci à ceux qui auront lu jusqu’au bout, et preneur de vos retours et commentaires.

Bien cordialement,

Deadpool

Dernière modification par Deadpool (01/04/2024 22h34)

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#209 01/04/2024 18h52

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Deadpool a écrit :

Conclusion pour les investisseurs :
- Il faudrait une baisse bien plus conséquente des prix pour revenir à des niveaux acceptables de rentabilité, de l’ordre de 25% pour obtenir un cash flow équivalent à début 2022. Ou alors une baisse des taux supplémentaire, pour s’établir à 2,5% environ, ce qui semble encore un peu éloigné même si la tendance est à la baisse.

Deadpool

On peut aussi voir la chose d’une autre manière, en considérant qu’il est plus important de continuer à investir et ne pas perdre 1-3 ans sans achat en acceptant de perdre sur le moment en rendement et de renégocier quand il sera possible le crédit immobilier et dans le même temps engager un nouvel achat avec de nouveau un bon taux.

Résultat : Au lieu de n’avoir fait qu’un investissement sur les 1-3 ans, deux auront été fait. C’est la thèse actuelle que je suis.

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#210 01/04/2024 19h20

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Autant je suis relativement en phase avec la thèse selon laquelle le prix des biens a déjà bien baissé, que le gros de la baisse est derrière nous, et que je ne vois pas, comment certains en rêvent, une nouvelle baisse de 10%, autant les raisonnements précédents d’AuteuilNeuillyPassy et de Deadpool me semblent complètement occulter un point : l’investisseur locatif se moque complètement du prix moyen des biens.

Je m’explique. Un accédant, et à plus forte raison un primo-accédant, va toujours plus ou moins acheter au prix du marché. Il a un besoin, achète selon son besoin. A l’inverse, un investisseur locatif cherche la meilleure opportunité. Que le prix moyen des biens ait baissé de 10% n’aura aucun impact sur lui, ce qu’il cherche lui c’est la baisse de prix des biens les plus intéressants.

Et sur cet aspect-là, j’ai pour ma part l’impression que c’est le jour et la nuit depuis début 2022 et l’ère des taux à 1%. Dans des zones pas trop détendues, des biens à fort rendement sans trop de travaux étaient très difficiles à trouver en début 2022, à l’inverse aujourd’hui j’en vois passer beaucoup plus souvent.

Deadpool a écrit :

Il faudrait une baisse bien plus conséquente des prix pour revenir à des niveaux acceptables de rentabilité, de l’ordre de 25% pour obtenir un cash flow équivalent à début 2022.

Pour illustrer mon propos, voici un exemple sur un bien d’une valeur de 100k€ en début 2022, dans une zone pas trop détendue où il y a une certaine demande. Cette valeur de 100k€ représente la valeur du marché, à savoir le prix moyen payé pour un tel bien. Un investisseur aguerri essayait en début 2022 de payer un tel bien 90k€, ce qui représentait une décote de 10% sur la valeur du bien. Pour y arriver, il devait passer 2 mois à éplucher les petites annonces et/ou faire travailler son réseau, faire 20 visites, faire 10 offres. Pour au final une offre qui aboutit.

Le même investisseur en 2024 part déjà d’une valeur de marché à 90k€, puisque le marché a perdu 10%. Cet acheteur fait le calcul que, pour être rentable au niveau des taux, il doit acheter 25% plus bas que ce qu’il aurait acheté en début 2022. Il doit donc acheter le bien à 67,5k.

Eh bien, je pense qu’il passera moins de temps et fera moins de visites pour acheter un tel bien 67,5k en 2024, que ce qu’il aurait fait pour l’acheter 90k en début 2022. En fait, dans une situation extrêmement favorable aux acheteurs, le 1% des biens les plus intéressants correspondent à des situations où on peut réussir des négociations incroyables. Ce qui n’était pas du tout le cas en début 2022.

Je termine mon propos par rappeler une évidence : tout ce qui est discuté ci-dessus ne concerne que les investissements locatifs à crédit. Les investisseurs qui peuvent se permettre ponctuellement un achat au comptant sont dans une période dorée, ils peuvent multiplier les offres très très agressives, avec la certitude que ça finira par passer. Et sans subir les taux à 4%.


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#211 01/04/2024 22h20

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Tout à fait en phase avec votre ressenti Plutarque. Une remarque complémentaire toutefois quant à la période dorée de ceux qui ont du cash: sur trois bonnes affaires récentes j’ai eu la surprise de trouver, à chaque fois, au moins une personne qui a fait une offre sans condition suspensive d’obtention de crédit… Sur les zones tendues, avoir du cash permet surtout en ce moment d’être mieux placé pour remporter l’achat !

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#212 01/04/2024 22h45

Membre (2021)
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Bonjour,

Vous avez raison, mon message originel n’était pas clair. En réponse aux messages plus haut, je parlais de la dynamique des prix parisiens et donc des investisseurs qui ciblent Paris, souvent plus patrimoniaux car les rendements sont peu attractifs.

J’ai corrigé le message d’origine pour plus de clarté.

Note : si votre remarque s’appliquait également à Paris, il serait intéressant d’avoir des retours d’expérience d’investisseurs qui obtiennent de telles décotes dans cette ville.

Merci,

Deadpool

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