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#1 30/07/2022 13h56

Membre (2020)
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Bonjour à tous,

Je viens de plus en plus à me poser cette simple question :

Comment va évoluer le marché de l’investissement immobilier dans les années à venir ?

Pour commencer, du haut de mes 28 ans (oui petite expérience comparée à certains ici), j’ai vu un marché, qui il y a 10 ans qui poussaient à l’achat locatif, et qui accordait des crédits immobiliers assez facilement.

Aujourd’hui la donne à changer, et il est de plus en plus difficile d’acheter.

Perso, on me demande pour chaque achat un apport personnel conséquent qui couvrirait les frais de notaire, frais de dossiers, et dans certains cas jusqu’à 30% des travaux.
Que ce soit pour un immeuble, une maison individuelle ou un T3 cela devient très vite compliqué

De ce fait, se construire un patrimoine immobilier aujourd’hui me semble bien plus compliqué qu’il y a 10 ou les banques finançaient jusqu’à 110%.
En plus de tous ces problèmes, le calcul du taux d’endettement à changer et on est retourné sur un calcul simple de 35% sans prendre en compte la réalité des charges et des revenus

Pour l’exemple, dans mon cas de figure, salarié du privé à 6500 € par mois, on me calcule un reste à vivre minimum viable de 4225 €. Calcul ridicule, j’essaie de l’expliquer aux différents conseillers que je vois, mais aucun ne parais être capable de prendre en compte la réalité de la situation.
Je ne peux donc pas m’endetter auprès d’une banque à plus de 2275 € par mois. Condition qui s’ajoute à la demande d’apport personnel conséquent et de la prise en compte des revenus locatif à 70%.
Moi qui espérais pouvoir vivre principalement de mes investissements locatifs dans un futur plus ou moins proche, je désespère de plus en plus.

Quand on ajoute à tout ça le prix des biens atteignant des sommets sur la période 2012-2022, je me pose les questions suivantes.

Est-ce qu’en 2022, la pierre est toujours un investissement viable.
Si oui, subissez-vous les mêmes difficultés ?
Si non, quels investissements seraient plus intéressants en cette période ?

Merci à ceux qui auront pris le temps de lire !

Mots-clés : banque, immobilier, location, rp

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#2 30/07/2022 15h12

Membre (2013)
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INTJ

Bonjour Loasis67

Pour ma part j’ai démarré il y a exactement 10 ans dans l’immobilier.
Avec des taux a 2,75% et il fallait un apport conséquent si c’était pour du locatif dans mon cas 20%.

Donc je trouve que le marché est entrain de revenir petit à petit dans ce genre de configuration.
J’ai également jamais bénéficié d’un financement a 110% malgré un bon dossier.

Si je devais recommencer à zéro aujourd’hui
J’epargnerai afin de pouvoir faire une apport sur UN bien. Et ensuite digérer l’opération après 1-2 ans recommancer.
Vous allez voir que l’accès au crédit est plus facile une fois que vous avez une historique de gestion.

Je pense qu’il y a aussi eu une période avec beaucoup de youtubeurs qui encourage des gens avec des faibles revenus a acheter des immeubles entier sans avoir aucune expérience. Et cela a sans doute biaisé l’image de l’investissement immobilier.

Pour moi l’immobilier reste un énorme tremplin patrimonial avec l’effet de levier. Même si vous devez y mettre un apport.

PS: avec vos revenus et 2275/mois +70% de loyer ça vous donne quand même la possibilité d’acheter une dizaine d’appartements avant d’être bloqué.


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#3 30/07/2022 15h42

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@loasis67 : Je me demande si dans le contexte actuel le viager ne va pas devenir plus intéressant. Si le bouquet est raisonnable, l’inflation et la hausse des taux peuvent rendre la rente demandée comparativement attractive pour une personne disposant de bons revenus mais pouvant difficilement emprunter ? La dégradation du système de santé et de l’économie jouant pour vous.


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#4 30/07/2022 16h00

Membre (2019)
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loasis67 a écrit :

Quand on ajoute à tout ça le prix des biens atteignant des sommets sur la période 2012-2022, je me pose les questions suivantes.

Si les acheteurs se font plus rares du fait d’un accès au financement plus difficile, il est fort à parier que le marché immobilier en tiendra compte. Dit autrement les prix à la vente vont probablement baisser (sauf zones hyper tendues)

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#5 30/07/2022 16h14

Membre (2014)
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Bonjour Loasis67

JR a écrit :

Pour ma part j’ai démarré il y a exactement 10 ans dans l’immobilier.
Avec des taux a 2,75% et il fallait un apport conséquent si c’était pour du locatif dans mon cas 20%.

Comme JR j’ai commencé il y a 9/10 ans. 20% d’apport et mon 1er taux était à 2,80… donc les chiffres correspondent. 

Alors il faut s’adapter aux attentes du moment. Surtout en prenant des crédits longs. J’avais lu il y a quelques années que les investisseurs ne vont pas au bout des crédits (soit par rachat, pas remboursements anticipés partiels ou simplement revente pour un autre projet).
En 10 ans, j’ai pu acquérir 4 biens (ça y est je suis au max pour ma part).
Chacun des apparts a eu un rachat (sauf le dernier l’année dernière) et je vais effectivement les terminer avant la fin des 20 ans (j’ai choisi un rachat pour diminuer la durée et non pour diminuer la mensualité en sachant que chaque contrat permet de jouet sur celle-ci à la hausse ou à la baisse… autant profiter des 2 points).

Si vos projets initiaux sont difficilement atteignables (immeuble, T3 ou appartement avec travaux), essayer peut-être de viser plus petit.

Fournir un apport a toujours été un gage pour la banque d’un client qui croit en son projet. Maintenant il est certain que si l’achat est possible à 110%, on aurait tord de s’en priver.

Autre point, les banques aiment bien voir aussi que vous maîtrisez le sujet (avec une expérience sur un 1er bien par exemple). Enfin c’était le cas il y a 10 ans dixit mon conseiller de l’époque.  Ne visez donc peut-être pas un trop gros projet pour ce coup-ci. Sans parler de studio à la lecture de vos revenus, mais une capacité plus petite "pour vous faire la main" mais surtout rassurer le prêteur (et ça permet aussi de limiter l’apport puisque les frais de notaire seront forcément moins élevé qu’un gros projet. 

En tout cas bon courage ! Vous arriverez !

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#6 30/07/2022 20h23

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Pour ma part, je pense aussi qu’on revient à une situation plus normale, où  il faut en général un apport pour faire un investissement locatif, faire preuve d’un peu de patience entre 2 investissements, (et des taux d’intérêt des emprunts plutôt plus élevés que le taux d’inflation à long terme, sachant que l’inflation pourrait bien se tasser), et que la situation d’il y a peu était une anomalie.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 30/07/2022 21h08

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doubletrouble a écrit :

@loasis67 : Je me demande si dans le contexte actuel le viager ne va pas devenir plus intéressant. Si le bouquet est raisonnable, l’inflation et la hausse des taux peuvent rendre la rente demandée comparativement attractive pour une personne disposant de bons revenus mais pouvant difficilement emprunter ? La dégradation du système de santé et de l’économie jouant pour vous.

Attention la rente est revalorisée annuellement selon les prix à la consommation hors tabac.
Il y a toutefois une année civile complète "gratuite" : ainsi, si vous achetez en viager en 2023 (idéalement en janvier), la rente définie à l’achat ne sera revalorisée qu’en janvier 2025 sur la base de l’inflation 2024, puis augmentera de nouveau en janvier 2026 suivant l’inflation 2025…
cf. mon topo ici
Est-il rentable d’investir dans un viager ? p.5

Si vous anticipez que l’inflation à horizon 10 ans soit plus faible que les taux d’intérêt actuels, le viager peut être approprié. Mais pour vous protéger d’une inflation forte et durable non, car il est conçu pour protéger le rentier.


« Celui qui croit en une croissance exponentielle dans un monde fini est fou, ou économiste. »

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#8 30/07/2022 21h33

Membre (2020)
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Merci à tous pour votre participation

Alors pour mon seul et unique emprunt, c’était il y a 6 ans exactement, une maison individuelle à 145000€ + 20000€ de travaux.
Financé entièrement par ma banque CM, taux à 1.9%, aucun apport requis.
Le plus intéressant et contradictoire, me direz-vous, c’est qu’à l’époque, j’étais à mon premier CDI, 1700€ net par mois…

Pour répondre :

JR a écrit :

PS: avec vos revenus et 2275/mois +70% de loyer ça vous donne quand même la possibilité d’acheter une dizaine d’appartements avant d’être bloqué.

Alors malheureusement non, du moins pas pour les différents banquiers que j’ai pu aller voir.

Ils prennent dans les 35% d’endettement mon loyer actuel qui donne un total de :
1200 € de loyer + 950 € de crédit immobilier
Reste pour investissement possible un crédit à 100 € par mois
Et minimum viable pour vivre 4225 €….Aucun sens.

JR a écrit :

Si je devais recommencer à zéro aujourd’hui
J’epargnerai afin de pouvoir faire une apport sur UN bien. Et ensuite digérer l’opération après 1-2 ans recommancer.
Vous allez voir que l’accès au crédit est plus facile une fois que vous avez une historique de gestion.

Alors oui tout à fait d’accord sur le principe, le fait étant que si vous voulez multiplier vos investissements, comme c’était mon projet, on est très vite limité par un facteur temps.
Avoir à 40 ans avec 4 appartements, j’aspirais à plus à vrai dire…

doubletrouble a écrit :

@loasis67 : Je me demande si dans le contexte actuel le viager ne va pas devenir plus intéressant. Si le bouquet est raisonnable, l’inflation et la hausse des taux peuvent rendre la rente demandée comparativement attractive pour une personne disposant de bons revenus mais pouvant difficilement emprunter ? La dégradation du système de santé et de l’économie jouant pour vous.

Le viager, pourquoi pas en effet. Il faudrait calculer l’éventuel gain. Au delà du coté un peu malsain (je suis peut-être un peu vieux jeu lol ce qui me fait un peu peur avec le viager, surtout actuellement, c’est qu’ayant un marché qui à mon sens est surévalué. On se retrouvera dans 10 ans avec des biens qu’on aura payés 10-20-30% plus que leurs valeurs initiales.  A voir au cas par cas.

SamyInvest a écrit :

Si les acheteurs se font plus rares du fait d’un accès au financement plus difficile, il est fort à parier que le marché immobilier en tiendra compte. Dit autrement les prix à la vente vont probablement baisser (sauf zones hyper tendues)

C’est bien ce que j’espere, votre conseil serait donc de mettre en pause l’idée d’investir pour le moment ?

Gwen11 a écrit :

Alors il faut s’adapter aux attentes du moment. Surtout en prenant des crédits longs. J’avais lu il y a quelques années que les investisseurs ne vont pas au bout des crédits (soit par rachat, pas remboursements anticipés partiels ou simplement revente pour un autre projet).
En 10 ans, j’ai pu acquérir 4 biens (ça y est je suis au max pour ma part).
Chacun des apparts a eu un rachat (sauf le dernier l’année dernière) et je vais effectivement les terminer avant la fin des 20 ans (j’ai choisi un rachat pour diminuer la durée et non pour diminuer la mensualité en sachant que chaque contrat permet de jouet sur celle-ci à la hausse ou à la baisse… autant profiter des 2 points).

Alors sincèrement félicitations, parcours et stratégie intéressante, c’est vrai qu’il est judicieux de réduire la durée pour profiter de la rente au plus vite.
De mon côté, quand j’ai renégocié, j’en ai profité pour me dégager un capital que je comptais utiliser comme apport pour un prochain investissement. La vie étant ce qu’elle est, j’ai joué et perdu cet argent big_smile

Gwen11 a écrit :

Si vos projets initiaux sont difficilement atteignables (immeuble, T3 ou appartement avec travaux), essayer peut-être de viser plus petit.

Autre point, les banques aiment bien voir aussi que vous maîtrisez le sujet (avec une expérience sur un 1er bien par exemple). Enfin c’était le cas il y a 10 ans dixit mon conseiller de l’époque.  Ne visez donc peut-être pas un trop gros projet pour ce coup-ci. Sans parler de studio à la lecture de vos revenus, mais une capacité plus petite "pour vous faire la main" mais surtout rassurer le prêteur (et ça permet aussi de limiter l’apport puisque les frais de notaire seront forcément moins élevé qu’un gros projet.

Bon point également, je devrais sûrement me diriger vers des studios ou petit appartement qui demandent un apport moins élevé.

J’ai toujours gardé ma ligne d’investissement qui était : Maison individuelle ou immeuble uniquement, pour éviter les tracas avec les charges d’un appartement dans un immeuble ou les vacances locatives plus importantes dans un petit studio.
Assurément qu’il serait temps de remettre en question cette philosophie qui n’a pas fonctionné jusqu’ici.

GoodByLenine a écrit :

Pour ma part, je pense aussi qu’on revient à une situation plus normale, où  il faut en général un apport pour faire un investissement locatif, faire preuve d’un peu de patience entre 2 investissements, (et des taux d’intérêt des emprunts plutôt plus élevés que le taux d’inflation à long terme, sachant que l’inflation pourrait bien se tasser), et que la situation d’il y a peu était une anomalie.

Tout cela ne présage rien de bon pour des investisseurs qui croient encore au reve du 110% au taux de 0.9% smile

Bien sûr, je suis conscient que mon manque d’apport n’aide pas, et qu’économiser pour avoir un apport conséquent à investir dans chaque projet pourrait aider. Mais bon, c’est un autre débat. Injecter 50k€ dans un bien, ces mêmes 50k€ qu’on aurait pu conserver pour palier aux vacances locatives…

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#9 31/07/2022 05h14

Membre (2014)
Réputation :   34  

L’idée d’une studio ou d’un T2 dans une copro ne peut être qu’un tremplin. Faute de pouvoir acheter plus grand dans l’immédiat, ça permet malgré tout d’augmenter son patrimoine tout en profitant d’un effet de levier.
Après il est toujours possible de le revendre dans quelques années pour servir d’apport pour le projet initial. Même si la rentabilité est plus faible qu’un immeuble sans copro par exemple, c’est toujours mieux que de rester inactif (bien entendu on évitera les projets "casse-gueule" puisque la revente sera envisager sous du moyen terme).

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