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#76 05/01/2023 16h03

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lau26 a écrit :

Bien sûr, si la banque octroie trop de crédits immobilier elle va devoir emprunter à la BCE pour garder son ratio de liquidité conforme

Je précise que les ratios de liquidité LCR et NSFR sont apparus après la crise financière de 2008. Les banques empruntaient déjà avant (pas forcément assez pour certaines wink), parce qu’elles pilotaient déjà leur risque de liquidité avec des indicateurs internes.

lau26 a écrit :

mais parler d’un prix de revient du crédit me semble être un abus de langage un peu simpliste.
Après, je ne nie pas que les banques font certainement une "tambouille" qui leur permet de définir à partir de quel taux minimum elle ne veulent plus prêter.

Plus techniquement, le prix de revient dans une banque de détail s’appelle le taux de cession interne (*). Voici ce qu’en dit la Banque de France dans un article de sa revue de la stabilité financière, mais peut-être n’est-ce qu’un abus de langage un peu simpliste de leur part…

Banque de France a écrit :

Les taux de cession interne (TCI) sont les taux d’intérêt auxquels les unités commerciales placent leurs ressources et refinancent leurs emplois auprès d’une unité centralisée (direction financière, département gestion de bilan etc.).

Ils doivent refléter les prix de marché, c’est-à-dire les taux que l’unité commerciale devrait payer si, au lieu de s’adresser à l’unité interne en charge de la gestion de bilan, elle devait s’adosser directement sur les marchés. Ils sont établis selon une méthodologie identique sur les crédits et sur les dépôts et sont référencés par rapport à des taux de marché en fonction de la maturité des opérations. Les TCI peuvent être calculés opération par opération pour tous les éléments de bilan « contractuels » en fonction de la devise, de la génération, de la durée, de la nature des taux et des options éventuellement attachées. Pour les opérations à échéance, ce taux correspond au taux de swap, augmenté du coût de liquidité (ce dernier « coût de funding » peut représenter quelques points de base supplémentaires). Pour les autres éléments de bilan, dits « à vue », l’échéancier de chaque produit est modélisé et le TCI traduit l’adossement flux par flux de ces encours.

Source

(*) Pour être très exact, il n’y a pas tous les coûts dans le TCI, seulement les coûts liés à la couverture des risques dits de marché, donc ce n’est pas exactement le prix de revient pour la banque.

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#77 05/01/2023 16h22

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wlk0 a écrit :

La banque n’a pas besoin de se financer ni de se couvrir pour octroyer un crédit (elle n’a pas besoin de preter de l’argent qu’elle emprunte ailleurs).
Elle va juste créer la monaie ex-nihilo (en gros une écriture dans leur bilan), c’est justement la fonction et le privilège des banques, puis la détruire quand le crédit est remboursé.
Elle doit seulement respecter des contraintes reglementaires (pour éviter de créer du crédit sans fin).

https://www.economie.gouv.fr
et plus ludique: D’où vient la monnaie ?

Elle a le pouvoir de créer sa propre monnaie scripturale (ex-nihilo modulo les contraintes réglementaires) mais aussi le devoir d’en assurer la conversion vers d’autres formes : billets, monnaies scripturales des autres banques … Cela peut nécessiter de disposer de monnaie centrale et donc de refinancement, avec un taux qui est passé de 0.5 à 2.5% en quelques mois, d’où un fort renchérissement du coût de crédit qui a pu dépasser le taux de l’usure.

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[+1]    #78 06/01/2023 12h04

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Pardon, mais dans vos derniers messages sur le coût de revient du prêt, vous êtes tous hors sujet en disant "la banque ceci, la banque cela". Vous faites justement ce que j’appelle considérer cette entreprise comme un monolithe. Or, ce qu’expliquait fort justement Caine, c’est que ce n’est pas le monolithe "la banque" qui vous attribue le crédit ou non, c’est, en général, un responsable du centre de profit (l’agence, ou le groupement d’agences, ou la direction régionale, selon comment est structuré cette banque). Ce responsable a ses propres raisonnements, ses propres objectifs, et ses propres coûts. Pour savoir si vous allez être financé ou non, il est bien plus intéressant de savoir comment raisonne ce responsable, que d’établir si un crédit coûte ou rapport à "la banque" théorique et monolithique dont vous parlez.


Les vacances sont finies, au travail !

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#79 12/01/2023 07h35

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Bonjour,

Dans ce contexte tendu, qui nécessite encore plus de trouver le "bon" banquier qui trouve son intérêt à vendre un prêt immobilier pour du locatif.
Avez vous des recommandations à me fournir, sur la région Lorraine, de banquiers et/ou courtiers à démarcher dans le cadre d’un nouveau projet d’achat en SCI à l’IS.

PS : Ma banque principale m’a clairement fait comprendre que pour les 6 prochains mois, sauf pour cas dérogatoire et résidence principale, il n’y a pas de volonté commerciale de faire de prêt : son objectif a été  divisé par 3 par rapport à l’année dernière.

Merci

Paul


A la recherche d'échanges et de rencontres avec des investisseurs de la Lorraine.

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#80 12/01/2023 07h51

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Bonjour,

Je suis exactement dans le même cas que vous : impossible de déroger à la règle des 35% du HCSF pour du locatif, malgré un bon reste à vivre et un projet viable…

Les conditions ont clairement changées depuis début janvier, ça va vraiment se compliquer de plus en plus pour les investissements locatifs…du moins en nom propre de mon côté.

Je ne sais pas si un courtier aurait pu me débloquer la situation, je n’ai pas tenté le coup pour différentes raisons…je vais attendre quelques mois pour voir si les banques lâchent un peu de lest, mais ça va devenir bien plus dur d’emprunter c’est certain…

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#81 13/01/2023 19h30

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Bonjour à tous,

J’ai l’impression en lisant ce fil qu’il n’est pas très simple d’obtenir un crédit en ce moment…

J’ai pour projet d’acheter un bien avec mon frère en SCI => lui par le biais de sa holding apporterait 50k et on compléterait les 70k restant avec ma capa d’emprunt. Soucis, mon frère est indép depuis moins d’un an, ça a l’air de compliquer le dossier mais théoriquement j’ai suffisamment de "marge" pour prendre.

J’ai eu un premier courtier qui m’a fait des simulations qui nous montre que le projet serait viable.
A ce stade, avec 50k d’apport et les 70k de prêt, j’atterirais à 33% d’endettement (mon crédit immo actuel + un prêt perso que j’avais fait chez Bourso pour profiter du taux à 0,75 comptés dans mes charges)

Nous devons monter le dossier pour déposer en banque, je cherche à maximiser nos chances. Quel serait le meilleur levier à activer selon vous :
- solder mon prêt bourso => 10k restant jusqu’à mi 2025
- ajouter les 10k dans l’apport

Pour la petite histoire, la courtière m’a aussi dit que j’avais la capa pour emprunter seule si je soldais le crédit. J’ai tenté de faire une simulation chez Bourso avec juste mon crédit immo (= 20% d’endettement) pour connaître ma capa d’emprunt, je me suis faite jeter :-) )

Dernière modification par Elearan (13/01/2023 19h32)

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#82 14/01/2023 11h57

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Bonjour,

Boursorama a fixé un montant minimum pour ses prêts immobiliers : je crois que c’est 100k€. Si vous avez demandé moins dans votre simulation, ou si votre capacité d’emprunt est inférieure à ce plancher, c’est sans doute la raison pour laquelle vous vous êtes fait jeter malgré un endettement conforme aux exigences des banques…

Pour ce qui est du montage du financement de l’opération que vous envisagez avec votre frère, je trouve qu’il serait dommage de rembourser par anticipation votre prêt conso à 0.75% : c’est un taux qu’on ne trouve plus et vous avez là une petite réserve d’argent qui travaille pour vous quasi gratuitement.

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#83 14/01/2023 13h32

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Merci pour votre retour.
J’ai retenté sur Boursorama, en réalité ils n’acceptent plus du tout de prêt ou leur simulateur est cassé
J’ai simulé un achat de RP avec un salaire fictif de 8000€, aucune charge, pour un montant de 100k : j’ai toujours l’info que le TAEG dépasse le taux d’usure…

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[+1]    #84 14/01/2023 14h00

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Bonjour,

La dernière fois que j’ai essayé, il y a environ un mois, il fallait faire un emprunt d’au minimum 600k€.


Sic itur ad astra

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#85 20/01/2023 10h43

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Elearan, le 14/01/2023 a écrit :

Merci pour votre retour.
J’ai retenté sur Boursorama, en réalité ils n’acceptent plus du tout de prêt ou leur simulateur est cassé
J’ai simulé un achat de RP avec un salaire fictif de 8000€, aucune charge, pour un montant de 100k : j’ai toujours l’info que le TAEG dépasse le taux d’usure…

J’avais le meme retour de Fortuneo (dossier refusé). J’ai tenté ma banque pro (mutualiste) hier, verdict : 3.25% hors ass sur 20 ans (avec independant + fonctionnaire, 7k mensuel, 30 à 40% d’apport), au lieu de 1.15% hors ass. sur 20 ans il y a un an (meme banque, memes revenus). Le banquier tablait sur un dossier ouvert aujourd’hui pour un taux d’usure vers 3.8/4% en mars ou avril.

18% de baisse de budget empruntable, ca fait réfléchir :-)
Aucune impact si emprunt seul (indépendant) ou à 2 avec une fonctionnaire, j’ai l’impression qu’ils mettent le taux au taquet et attendent que ca se stabilise pour revenir à des taux différenciés selon les profils.

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#86 20/01/2023 11h01

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Cela avait été annoncé comme une piste mais c’est officiel : le taux d’usure sera revu tous les mois et non plus tous les trimestres, même si la mesure est annoncée comme temporaire. Cela devrait assouplir l’accès au crédit puisque les banques pourront relever leurs taux plus rapidement (même si ça évidemment c’est un effet négatif pour les potentiels emprunteurs…) suite à la hausse des taux de refinancement très rapide connue en 2022. Et les banques seront probablement moins dures qu’elles ne l’étaient ces derniers mois sur l’octroi de nouveaux crédits notamment immobiliers.

Banque de France a écrit :

Aussi, la Banque de France, à titre exceptionnel pendant la période de plus forte remontée des taux propose un ajustement technique pour mieux « lisser » les relèvements du taux de l’usure. La publication se fera en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle pour les taux d’usure de toutes les catégories, et ce dès le 1er février, pour les taux applicables du 1er février au 1er juillet. Les taux d’usure resteront établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

Cette proposition, en accord avec le Ministre de l’Économie et des Finances, a fait l’objet d’une consultation de la fédération bancaire française, de l’association des sociétés financières et des associations agréées de courtiers. Elle a également été présentée au Conseil consultatif du secteur financier. Elle respecte pleinement l’esprit protecteur de la loi, tout en permettant un ajustement plus fin des taux de l’usure pendant les mois à venir.

Communiqué de presse

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#87 19/02/2023 11h47

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Bonjour à tous,

Je fais appel aux experts de l’investissement immobilier et notamment ceux qui ont investi dans la période 2005-2015.

Face au contexte de hausse des taux (dernière proposition à 3.7% sur 20 ans par ma banque en précisant qu’elle tablait sur 4% en mars…) et au fait que les biens immobiliers en vente n’ont pas encore baissé de 15% à 20% en moyenne pour compenser la hausse des taux, je m’interroge sur l’intérêt d’investir que ce soit sur un bien direct ou SCPI…

Il y a aussi le double effet passoire énergétique qui avec la hausse des prix de la rénovation entraîne aussi un potentiel de baisse de prix non négligeable.

Je vois certains biens rester sur le marché plusieurs semaines sans baisse de prix alors même que les taux explosent.

Force est de constater qu’on se trouve dans un contexte de taux d’intérêt qu’on a vu entre 2005 et 2015 avec un pic de taux d’intérêt moyen de 4% sur 20 ans entre 2007 et 2011.

Pour mémoire , 5 grandes phases se distinguent (source base Perval - Notaires de France)

• 1997-2005 : hausse des prix, phase
d’accélération jusqu’au pic atteint en
2005 à +18% sur le collectif et +14% sur
l’individuel ;

• 2006-2007 : hausse des prix, phase de décélération ;

• 2008-2009 : crise des subprimes, avec
des prix qui diminuent jusqu’à 8% pour les
maisons anciennes et appartements

• 2010-2011 : reprise de la hausse des
prix, autour de 5% ;

• 2012-2015 : légère baisse des prix ;

• 2016 : les prix sont stables sur le collectif et en légère hausse sur l’individuel.

On voit donc bien qu’historiquement, les prix n’ont pas baissé de plus de 8% en moyenne malgré une hausse des taux importantes comme celles que l’on voit actuellement.

Sera-t-il donc illusoire d’attendre une baisse des prix de 15% à 20% afin d’acheter et se retrouver plus à l’équilibre face au surcoût des intérêts ?

Historiquement aussi, la période de hausse / baisse semble répondre à un cycle de 10 ans…
On pourrait donc se demander si on est pas reparti pour un cycle de taux d’intérêts important sur les 10 prochaines années.

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[+1]    #88 19/02/2023 19h38

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Votre postulat part du principe qu’il n’y a qu’une seule variable des prix immobilier : leur moyenne.

Il est totalement illusoire et trompeur de partir sur cela. Les prix ont augmenté quasiment sans discontinuer dans les grandes agglomérations entre fin 90’s et 2019, avec une pause suite à la crise des subprimes.
Crise dont ne se sont remis que récemment la plupart des campagnes et ville petites à certaines moyennes hors bords de mer et centres touristiques. Là on a vu une baisse des prix durer 10 ans, de 2008 à 2018.
Les prix ont alors baissé de 30 % dans beaucoup d’endroits. La moyenne indique une hausse car les plus grandes villes raflaient la majorité des transactions à des prix toujours en hausse et au prix unitaire 2 fois plus élevé qu’en campagne.

L’avenir reste à écrire, aujourd’hui on voit toujours une décorrélation entre les villes qui augmentent moins, stagnent ou baissent légèrement alors que les campagnes elles rattrapent les années de baisse.

Quant à vos prévisions de taux, chaque cycle est différent, vouloir anticiper l’avenir à partir de ce qui s’est passé auparavant risque de vous réserver des surprises.
C’est même contradictoire car la dernière période de hausse des taux a duré … 1 an et demi ? A peine. Loin des 10 ans.

Dernière modification par Surin (19/02/2023 19h39)


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#89 19/02/2023 21h14

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Personne ne pourra prédire l’avenir avec une certitude qui sera à même de nous rassurer tous, toutefois il y a des fondamentaux, assez simple.

La solvabilité « moyenne » de vos acquéreurs et la rareté du foncier dans le lieu que vous visez.
On ne peut pas parler de grandes villes, en mettant Paris dans le lot, on ne peut comparer le 7eme et le 20eme arrondissement.

Si l’actif est de qualité est de qualité, y compris dans le commercial, il a d’autant plus de chances de traverser les crises avec plus de facilité, même si cela peut paraître surprenant, sans pour autant affiche une progression folle.
La probabilité que des actifs survalorisés en raison d’un contexte temporaire et boosté par des taux très bas, trouvent un prix plancher nettement plus bas, est importante, mais ce n’est que mon avis.

La probabilité que l’ensemble du marché décroche à double chiffres, est pour l’instant quelque chose qui ne se matérialise pas. L’avenir le dira, même si en théorie, oui la hausse des taux est très importante et devrait impacter très significativement le pouvoir d’achat, même si je ne constate pas ces taux que vous indiquez dans toutes les banques.

Bref, une réponse de normand.
La bourse aurait dû s’effronder si on applique bêtement et simplement le schéma générique, hors ce n’est pas le cas, donc très difficile prédire.

Dernière modification par Bobinv (19/02/2023 22h16)

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#90 19/02/2023 23h03

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Est-ce qu’il ne faudrait pas, plutôt que de mettre en parallèle la hausse des taux directeurs des banques centrales et celles des taux d’emprunts des particuliers avec une hypothétique baisse de l’immobilier, s’intéresser à la relation (corrélation plus forte) qu’il pourrait y avoir entre la tenue du marché du travail et celle des prix de l’immobilier (même s’il n’y a pas un marché immobilier en France mais de multiples micro-marchés) ?

Je me demande si la dégradation du marché du travail n’impacterait pas de manière plus prononcée les prix de l’immobilier, en les tirant vers le bas, que l’augmentation des taux d’emprunts.

Donc :
Taux d’emprunt élevés + marché du travail résilient : pas de baisse marquée des prix immobiliers.
Taux d’emprunt élevés + dégradation du marché du travail : baisse significative des prix immobiliers.

Dernière modification par RadioInvest (19/02/2023 23h04)


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#91 19/02/2023 23h29

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Peut-être faut-il prendre en compte ceci:

graphique des prix de l’immobilier rapporté au salaire

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[+1]    #92 20/02/2023 11h53

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Attention, autant on paye son loyer avec son salaire donc la relation entre les deux peut rester dans un tunnel de friggit comme l’évoque l’auteur (loyer = 1/3 du salaire).
Autant, on ne paye pas un achat immo avec son salaire mais avec son apport plus l’argent preté par la banque (qui lui dépend en partie du salaire). Il y a donc aussi une sorte de tunnel dans lequel évoluent les prix des zones tendues et le "budget moyen" d’un acheteur, tunnel qui a été respecté depuis 40 ans environ à part la bulle de 1994. Alors que le tunnel de friggit évoqué par l’auteur (entre les prix et les revenus), on en est sorti depuis 10 ou 15 et on attend toujours le retour dans ce tunnel.
Il faudrait que je fasse un post la dessus, j’avais fait un beau graph sur le sujet.

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[+1]    #93 08/03/2023 15h33

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INTJ

Bonjour,

Je suis en phase active de recherche de mon prochain achat immobilier. L’augmentation des taux rend très difficile cette acquisition.
Je vous partage ma réflexion. Au besoin, je vous laisse la remettre en question. J’ai bien en tête que nous nous enrichissons mutuellement.

J’habite le sud ouest. Le marché a été clairement orienté à la hausse depuis une dizaine d’années. Depuis quelques mois, il stagne.

Jusqu’à maintenant mon objectif était de trouver des biens présentant le plus de potentiel avec un objectif de Cash Flow neutre.
   - Je souhaite investir via un SCI à l’IS. Si je trouve un bien aujourd’hui, le taux proposé post compromis sera d’environ 4.4-4.5% (l’estimation a été faite avant les prévision de la FED de revoir les taux à la hausse).
   - Dans mon cas et toute variable égale par ailleurs : pour rester neutre, si le taux augmente de 1 point, le prix doit s’ajuster de 7 %.

Afin de conserver un cash flow neutre, l’augmentation des taux de 3 points devrait engendrer une baisse des prix de 20 %. Aucun vendeur ne tient compte de cette réalité pour le moment, ce qui est bloquant pour acheter.

Personne ne peut prédire le futur. Néanmoins pour obtenu des flux de trésorerie équivalents à ceux d’il y a un an, il faudrait :
   - Soit une baisse de 17 % sur 1 an avec une inflation des loyers de 3 %
   - Soit une baisse de 10 % sur 3 ans avec une inflation des loyers de 3%. Dans mes hypothèses de travail, je retiens ce scénario central.

En termes d’enrichissement, ce second scénario est identique à l’achat d’un bien similaire aujourd’hui au prix fort.  (le capital remboursé en 3 ans est à peu prés de 10%).

Je vous laisse rebondir au regard des taux qui vous ont été proposés récemment.

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[+1]    #94 08/03/2023 20h00

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Bonjour PascalD.

Je me fais exactement la même réflexion que vous, et je suis très inquiet pour l’avenir à court et moyen terme concernant les investissements locatifs.

Effectivement, les prix devraient fortement baisser pour permettre de continuer à investir comme avant, et aucun vendeur n’en tient réellement compte, du moins pour l’instant. A cela s’ajoute les contraintes énergétiques, on est face à un chaudron bouillant qui n’attend que d’exploser.

A court terme, ce sont surtout les agents immobiliers qui vont très fortement pâtir de ce net recul des ventes, puisque leur CA en est directement dérivé. Les vendeurs mettront beaucoup plus de temps à accepter la baisse.

Encore plus qu’avant, l’investissement locatif va devenir un terrain s’opportunités : les belles affaires se feront avec des vendeurs pris à la gorge dans des zones où l’offre va surpasser la demande. Les zones tendues (IDF, Bordeaux, Toulouse, …) vont rendre complètement impossible l’investissement locatif, seules des ventes en RP se feront. A l’inverse, des villes de seconde zone seront des terrains d’opportunités.

Les ventes seront également plus faciles avec les vendeurs qui détiennent leur bien depuis longtemps, les autres refuseront de se rendre à l’évidence et de renoncer à la PV qu’ils imaginaient. D’ailleurs, la notion-même de PV ne sera bientôt plus qu’un lointain souvenir, le mot-clé qui sera bientôt sur toutes les lèvres dans les dîners sera : moins-value !

Enfin, dernier point, pour ceux qui ont de gros revenus, le cash va devenir roi. En réalité il l’est déjà, mais cela va très nettement s’accentuer. Le sacro-saint principe de l’effet de levier avec des intérêts qui sont des charges déductibles risque de voler en éclat avec des taux à 5%. Un gros revenu préfèrera faire des opérations en cash :
- ça évite de payer 5% d’intérêts
- ça simplifie les investissements (fini de courir derrière la banque)
- ça évite de payer les frais liés au crédit (frais de dossier, garantie)
- ça permet de négocier le prix d’achat
- ça permet de passer devant les autres

La baisse de 20% nécessaire pour garder un cash-flow neutre pour l’investisseur qui emprunte, ne concerne aucunement l’investisseur qui achète cash et qui peut ainsi faire de très belles affaires. Bien entendu, l’optimisation fiscale sous-jacente est celle du déficit foncier, que ces acheteurs rois mettront en place sur des biens avec travaux.

Dernière modification par Plutarque (08/03/2023 20h15)


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#95 02/04/2023 12h52

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INTJ

Ca monte toujours :



Avec une hausse pareille, si l’immobilier dans les zones non tendues (pour les zones tendues, cela dépend surtout du marché local) ne baisse pas de 10-15%, là je comprends plus rien !

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#96 02/04/2023 13h38

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Pour rappel, le taux d’ usure va être ajusté chaque MOIS par la Banque de France, à titre dérogatoire , pendant une période de 6 mois (dans un 1er temps ?)

Banque de France a écrit :

À titre dérogatoire, à compter du 1er février, et pour une durée de six mois (communiqué de presse du 20 janvier 2023, arrêté du 26 janvier 2023), la publication se fera en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle pour les taux d’usure de toutes les catégories à l’exception des découverts en compte des prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels.

Les taux d’usure restent établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

Voici les taux au 1er avril 2023, qui ont été (encore) remontés.

Taux d’usure mensuel | Banque de France

Peut-être de quoi donner un peu de marge aux banques et emprunteurs ?
(Je n’ ai pas recherché de prêts, ni immo, ni autre, donc je ne sais pas quelle "réalité" ces nouveaux taux couvrent)


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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#97 02/04/2023 15h06

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Si on suit une logique mathématique sur un crédit à 20 ans chaque augmentation de taux de 1% devrait donner 10% de baisse de prix à mensualité équivalente.
Il faudrait surtout revenir à des durées moyennes de crédit de 15 ans pour que la baisse soit significative ce qui veut dire que la différence de taux de crédit Immo entre 15 ans et 20 ans en durée soit assez significative pour rendre l’opération trop chère à 20 ans.

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#98 02/04/2023 16h01

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mimizoe1 a écrit :

Voici les taux au 1er avril 2023, qui ont été (encore) remontés.

Taux d’usure mensuel | Banque de France

Peut-être de quoi donner un peu de marge aux banques et emprunteurs ?
(Je n’ ai pas recherché de prêts, ni immo, ni autre, donc je ne sais pas quelle "réalité" ces nouveaux taux couvrent)

Franchement je ne sais pas si ça donne tant de marge de manoeuvre.
Deux biais forts sur les taux moyens utilisés pour le calcul :
- marge négative sur toute la production de début d’année
- prend en compte les offres acceptées (peut-être même décaissées) donc il y a un délai d’un mois avant que la hausse du taux d’usure de février se voit dans les chiffres. (Credit logement est en avance d’un mois environ sur les chiffres de la BdF)

L’Euribor 1 an ayant diminué de 12 bps entre le 01/03/2023 (3.745%) et le 31/03/2023 (3.62%), la situation est sûrement légèrement meilleure pour les banques. A 4.24% la marge commerciale est toujours aux abonnés absents quand on prend en compte le fait qu’à plus haute maturité les taux d’emprunt réels des banques doivent être plus élevés (cf. l’émission récente à 4% de la BPCE au sein de son réseau) et le coût que représente la renégociation ultérieure des taux dans un contexte très mouvant (edit : et l’assurance emprunteur & frais de dossiers accessoirement…).

Le volume de crédit sera le juge !

Dernière modification par Kaldabra (02/04/2023 16h02)

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#99 02/04/2023 16h02

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InvestisseurHeureux a écrit :

Avec une hausse pareille, si l’immobilier dans les zones non tendues (pour les zones tendues, cela dépend surtout du marché local) ne baisse pas de 10-15%, là je comprends plus rien !

A contrario, les prix immobiliers étaient plutôt orientés à la baisse entre 2012 et 2016 alors que les taux chutaient, ce n’est jamais aussi simple et il y a trop de paramètres  !
Mais suis d’accord avec vous qu’il va y avoir des variations hétérogènes selon les zones et types de biens, et que les prix des biens dont les acheteurs sont surtout des primo-accédants risquent de souffir plus que la moyenne.


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#100 03/04/2023 10h15

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J’habite dans une zone non tendue et en ce moment les prix ne baissent pas (encore) mais :
- les acheteurs sont toujours là mais ne sont plus assez solvables ( cf un ami courtier )
- les banques ne prêtent plus ( sauf cas particuliers : clients historiques, patrimoniaux, à haut potentiel .. .) parce qu’elles travaillent quasiment à "perte" ( cf un banquier du CA )
- les courtiers ont énormément moins de dossier dont une grande partie ne passe pas ( cf un ami courtier )
- les métiers du bâtiment ont des carnets de commande encore pleins jusqu’à mai mais après c’est le désert, ils commencent même à démarcher leurs connaissances, amis, courtiers et n’obtiennent que des chantiers de rénovation ( cf un ami maitre d’œuvre ).

Dans les prochains mois il y aura une stagnation dans les transactions ( peu d’acheteur, vendeurs qui ne veulent pas "brader" leurs biens ) puis une baisse lente mais inévitable.

Dernière modification par Oblible (03/04/2023 10h16)


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