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#1 22/01/2022 18h45

Membre (2016)
Top 50 Entreprendre
Réputation :   58  

INTJ

Pour info nouvelle SCPI qui veut constituer un portefeuille de murs de commerces alimentaires en France et en Allemagne.
J’ai reçu une publication ce matin avec une offre de rétrocession de 4% + délai de jouissance court… si on veut bien accepter de jouer au cobaye et souscrire avant le 15 février..
GMA Essentialis - Meilleures SCPI - SCPI - Meilleurtaux Placement

Créée fin 2021 par Greenman Arth (SdG que je ne connaissais pas mais qui apparemment est spécialisée sur ce segment).

Pas d’avis à date, je n’ai pas encore regardé la stratégie, le type de rendement espéré, le profil de risque,…

Mots-clés : commerces alimentaires, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier)


"Le côté obscur de la force, redouter tu dois"

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#2 22/01/2022 20h56

Membre (2019)
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   91  

Frais de souscription 10 % HT (soit 12 % TTC) du prix de souscription.

Commission de gestion annuelle max 12 % HT (soit 14,40 % TTC) des produits locatifs et financiers nets encaissés par la SCPI.

Commission d’acquisition d’actifs immobiliers 3 % HT (soit 3,60 % TTC) du prix d’acquisition des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement.

Commission de cession d’actifs immobiliers 3 % HT (soit 3,60 % TTC) du prix de vente net vendeurs des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement.

Commission de suivi et de pilotage des travaux sur le patrimoine 3 % (soit 3,60 % TTC) du montant HT des travaux de gros entretien et d’investissements effectivement réalisés.

Niveau commissions, ils sont vraiment dans le haut de la fourchette… Commission de cession ne semblant pas impliquer la réalisation de PV ou non…

Par ailleurs, la limite d’endettement est fixée à 50% de la "valeur des actifs" ce qui est relativement élevé pour une SCPI.

En s’endettant au taux maximum de 50 % de la valeur globale des actifs, étant précisé que l’endettement résultant de l’acquisition d’un actif pourra représenter plus de 50% de la valeur d’acquisition dudit actif

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#3 22/01/2022 21h32

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

A priori la commission d’acquisition s’applique également lors de l’investissement initial des fonds, ce qui n’est habituellement pas le cas sur les SCPI qui supportent déjà une commission de souscription.

Dernière modification par NicolasV (22/01/2022 21h33)

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#4 24/01/2022 00h03

Membre (2015)
Top 20 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
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’SCPI GMA Essentialis investira dans des actifs avec à minima un acteur majeur de la grande distribution comme locataire principal’

Pour une SCPI de commerce, est-ce vraiment plus sécurisant pour l’investisseur de se limiter à un secteur commercial particulier, en période de consolidation des acteurs de la grande distribution susceptible d’entrainer des fermetures de surfaces ?

C’est la première SCPI de la toute récente société de gestion Greenman Arth (GMA) fondée en 2020.

Des frais de gestion annuelle, d’acquisition et cession nettement au dessus de la moyenne.

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#5 24/01/2022 09h24

Membre (2021)
Réputation :   16  

Effectivement ils sont plutôt dans le haut du panier en terme de frais..
Pour ce qui est de la classe d’actifs, elle semble pertinente à court terme en tout cas, tourné vers les commerces essentiels. J’ai toutefois toujours du mal à aller vers les scpi ultra thématique, il y a un mouvement assez moutonnier sur les scpi vers la logistique et la santé bien que sur cette dernière je sois moins inquiet car besoin permanent. Je préfère quand une scpi est diversifiée, ça reste un placement long terme.
Pour ce qui est du "cadeau" je trouve que ça se prend ; ils ont l’air d’avoir des gros moyens et une scpi a souvent le plus de jus au début !

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[+1]    #6 24/01/2022 09h58

Membre (2015)
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Réputation :   98  

Oui, la crise Covid montre bien les limites des SCPI très spécialisées (centrées sur l’hôtellerie par exemple…). Les diversifiées ont des amortisseurs dans une certaine mesure.

MAJ:
Sur le site Investment - Greenmanarth il est écrit que ’la SCPI acquerra des actifs commerciaux à dominante alimentaire situés en France et dans d’autres États membres de l’UE (zone euro)…
… Les centres doivent être situés dans des zones présentant des profils démographiques et socio-économiques suffisants pour soutenir les concepts de vente au détail à long terme. Chaque centre doit également être ancré par un détaillant alimentaire de premier plan sur un bail emphytéotique.’

GMA est la filiale française de la société irlandaise Greenman qui gère le fond Greenman Open, ’le plus grand fond d’investissement immobilier allemand axé sur le commerce de détail alimentaire’. La cible de la SCPI semble donc identique, la maison mère ne débute pas sur ce créneau. Je n’ai trouvé aucun reporting accessible pour ce fond luxembourgeois.

Dernière modification par sm94 (24/01/2022 14h24)

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#7 25/01/2022 11h01

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

Mon CGP me propose cette scpi sans délai de jouissance, je tente d’obtenir un geste commercial compte tenu de la petite taille de la SCPI.
Visiblement l’objectif de distribution est de 5% par an avec un portefeuille essentiellement en France et en Allemagne

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#8 27/01/2022 09h11

Membre (2020)
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Bonjour,

Pour info, je viens de recevoir une offre commerciale de mon cgp:
- rétro de 2,5%
- Pas de délai de jouissance

C’est assez tentant;)

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#9 27/01/2022 09h31

Membre (2017)
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ISTP

Juste une précision

Adrien55 a écrit :

- Pas de délai de jouissance

Certes mais la SCPI n’ayant sauf erreur encore aucun bien donc aucun revenu, vous aurez une jouissance immédiate de revenus nuls.

Je trouve cette présentation un peu trompeuse…

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#10 27/01/2022 09h37

Membre (2020)
Réputation :   26  

D’après mon CGP le premier actif est signé au 1 février avec un loyer versé au mois d’avril
Je ne me suis pas encore positionné sur cette scpi

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#11 27/05/2022 10h34

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

Offre commerciale sur cette SCPI de 4% de rétro…

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#12 22/08/2023 11h40

Membre (2022)
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Cette jeune SCPI a collecté 29 M€ au 30 juin 2023.
Rendement brut 2022 : 5,52%.
Le prix de la part a été revalorisé de 3% le 14 juillet 2023 : il est passé de 200€ à 206€.
Des murs de supermarché achetés à de bonnes conditions de prix semble-t-il.
Dividende faible des 2 premiers trimestres à 1,50€ / trimestre.
Les dividendes devraient progresser au 3ème et 4ème trimestre selon la société de gestion.
Source : bulletin trimestriel T2-2023

Dernière modification par Fanscpi (22/08/2023 11h48)

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#13 14/11/2023 15h44

Membre (2022)
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Le dividende du 3ème trimestre est toujours faible à 1,50€.
Heureusement que le prix de la part à augmenté de 3% en juillet.
Problème de liquidité.
1,12% des parts en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Source : bulletin trimestriel.

Dernière modification par Fanscpi (14/11/2023 15h44)

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#14 14/11/2023 23h15

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Personnellement, je ne vois pas (encore) où est le problème de liquidité en regardant les chiffres, le nombre de parts souscrites est bien supérieur au nombre de parts retirées et en attente de cession. C’est plus un décalage temporel entre des demandes de retrait et une absence de souscription en face.

Par contre, pas de communication sur le TD prévisionnel, c’est assez surprenant (alors qu’une majorité des sociétés de gestion communiquent dessus). Si on continue sur cette voie à 1,50 € par trimestre, ça va faire 6 € de dividende sur l’année, soit un TD de 2,9%.
Et c’est le premier trimestre où il y a des retraits, pour une SCPI qui n’a que 2 ans, c’est inquiétant.

J’attends avec impatience le webinaire de jeudi soir à propos des résultats du 3ème trimestre.

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#15 15/11/2023 11h44

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badeline, le 14/11/2023 a écrit :

C’est plus un décalage temporel entre des demandes de retrait et une absence de souscription en face.

Ce qui est la défninition d’un marché bloqué. Ca peut être l’affaire de quelques mois seulement mais c’est étonnant pour une SCPI si jeune qui a relativement bien collecté jusque là. A voir qui cherche à sortir.
Augmenter le prix de part n’était peut-être pas indispensable pour cette SCPI.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#16 16/11/2023 00h58

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Ce que je voulais dire, c’est que les demandes de retrait ont pu arriver en fin de trimestre et qu’à ce moment là, il n’y avait pas de souscription en face.
Au T3 on a eu :
- 8756 parts souscrites
- 1339 retraits de part
- 1761 parts en attente de cession

Il y avait donc au T3 beaucoup plus de parts souscrites que de parts retirées. Donc ces parts en attente seront sûrement compensées sur le T4.

J’essayerai de poser la question sur les demandes de retrait de part pendant le webinaire.

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#17 16/11/2023 13h26

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Cela ne signifierait-il pas :

- un mois de juillet fluide : création de parts
- un mois d’août fluide : création de parts
- un mois de septembre pas fluide du tout : blocage des retraits..

?

Auquel cas , si, c’est problématique. Et c’est à suivre sur le prochain BT.


Parrain Fortuneo : 13042518

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[+1]    #18 16/11/2023 20h21

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Quelques éléments issus du webinaire de ce soir concernant les résultats du T3.

- revalorisation de la part de 200 à 206 car la valeur de reconstitution était à 216 €
- à partir d’octobre, les loyers reçus par la SCPI vont quasiment doubler
- le dividende du T4 devrait être de 2,25 €, ce qui donnera 6,75€ pour 2023, soit un TD de 3,38%
- pour la suite, le TD envisagé est de 4,5% à 5%
- pourquoi un rendement aussi bas : locataires très solides (certains sont là depuis plus de 20 ans), donc peu risqués (moins risqué que des immeubles multi-locataires par exemple), donc rendement en adéquation avec ce risque faible
- actuellement, 35% d’institutionnels : 2 seulement, dont un fonds de Greenman qui était là pour le lancement de la SCPI.
- les retraits de parts proviennent d’un institutionnel qui avait besoin de liquidités

Ils parlent de futurs investissements en cours d’étude mais je ne vois pas comment ils vont faire avec si peu de collecte et un endettement record parmi les SCPI (presque 43%). Et le TD ne va pas attirer les foules.

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#19 18/11/2023 14h26

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J’ai reçu hier un appel téléphonique du président de Greenman Arth (Abhishek JHA) suite aux questions que j’avais posées pendant le webinaire et qui n’avaient pas été traitées.

NB : je suis associé à la SCPI en NP depuis sa création

A la question sur le faible montant des dividendes en 2023 :
C’est dû au délai de négociation pour la mise en place des emprunts bancaires (pour l’achat des magasins allemands), initiée début 2023. La remontée des taux a fait augmenter la durée de la négociation et la signature des emprunts. Donc GMA Essentialis était propriétaire des biens mais ne touchaient pas les loyers (ne me demandez pas les détails, je ne suis pas spécialiste en immobilier, et encore moins pour l’Allemagne).
Donc la SCPI va toucher des loyers supplémentaires à partir d’octobre (voir mon post précédent), ça doit concerner 3 magasins. Et elle va en toucher encore en supplément à partir de janvier pour les 3 magasins restants. C’est ainsi qu’on arrivera au rendement de 4,5% à 5% précédemment évoqué.

Concernant le rendement à long terme (sujet abordé pendant le webinaire) : contrairement à des bureaux, commerces (hors supermarché), … on voit rarement les supermarchés quitter un emplacement. Personnellement, dans ma région, je n’ai jamais vu ça, sauf 1 fois : dans le cadre du plan d’urbanisation il y a presque 40 ans : un hypermarché et la galerie marchande ont été rasés, et remplacé par un centre commercial régional intégré dans les nouvelles constructions à proximité
Après, je suis en région parisienne, ce n’est pas forcément pareil partout (villes moyennes en particulier).

Donc on peut estimer que le rendement à long terme est pérenne.

Concernant la communication, en particulier dans les bulletins trimestriels, je lui ai fait remarquer que c’était trop succinct et qu’ils auraient pu/dû donner des explications sur le montant des dividendes. Ça aurait l’avantage de rassurer les associés actuels et les potentiels futurs associés. Je ne pense pas que la réglementation interdise de mettre ce genre d’information (actuellement, les BT contiennent juste  ce qui est strictement requis). Beaucoup de SCPI indiquent des estimations de dividendes et TD.

Ils vont réfléchir à mettre plus d’information dans les prochains BT.

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