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[+2]    #526 16/02/2024 17h22

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ENTJ

Asn540 a écrit :

Les assureurs ne se sont pas « précipités ». Ce sont les assurés qui ont fait des arbitrages ce qui a conduit les assureurs à vendre.

Vous avez bien sûr raison, mais votre propos se limite à l’arbitrage fait par l’assuré qui n’est, selon moi, qu’une des causes de ces flux vendeurs.

En effet, les engagements des compagnies d’assurance dans les SCPI sont également consentis au titre de l’actif général (le fameux fonds en euro) et au titre d’autres engagements (pour les assureurs type prévoyance par exemple). Dans le cadre de l’actif général, le recours à l’immobilier permet en effet d’améliorer le rendement de l’actif général par rapport à des investissements exclusivement en OAT (voir par exemple ici le rapport de gestion de l’actif général de SwissLife en 2023). Chez Spirica par exemple, l’actif général est investi dans des SCPI dont Patrimmo Commerce (Source).

C’est également à des fins de diversification que certains assureurs détiennent des participations dans des foncières cotées (ex: Suravenir qui détient une participation dans Foncière Inea) ou bien investissent en direct dans des immeubles.

Compte tenu du poids des actifs généraux en France, je ne serais pas surpris qu’une partie matérielle des flux institutionnels viennent de ce biais là plutôt que des arbitrages de particuliers directement sur ces SCPI qui représentent sans doute des montants plus faibles (mais je n’ai pas les chiffres pour le prouver).

Ces flux sortants au titre de l’actif général proviendraient de décollecte du fonds euros vers des placements plus rémunérateurs dans le contexte actuel et, en majorité selon moi, d’une volonté des assureurs de ne pas subir des moins-values trop significatives sur leurs actifs généraux.

Dernière modification par Manarea (16/02/2024 17h25)

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#527 16/02/2024 17h50

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Manarea a écrit :

Dans le cadre de l’actif général, le recours à l’immobilier permet en effet d’améliorer le rendement de l’actif général par rapport à des investissements exclusivement en OAT

Je me permets de corriger une faute de conjugaison que vous avez faite : vous vouliez dire "permettait", du temps où l’immobilier montait tout le temps ou presque tout en rapportant des dividendes. La donne a changé et on va vers des TRI négatifs à 5 ans, ce qui est génant pour un fonds euro possédant des SCPI ou autres SCI. Sur les foncières, le risque est davantage intégré avant l’investissement.


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#528 19/02/2024 10h13

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Et Voilà, de retour de congés, 2 courriers reçus de Primonial je me doutais que ça ne sentait pas bon…

si encore la prévision d’avoir des loyers en légère hausse pouvait être tenue ce serait une moindre peine car en l’état je suis bloqué de chez bloqué…



Olivier

Dernière modification par pogman (19/02/2024 12h11)

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#529 19/02/2024 16h23

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Un bon point qui ressort du tableau est que le dividende net perçu par part va augmenter pour toutes leurs SCPI en 2024. Pour l’associé "pépère" qui a investi pour 20 ans c’est une bonne nouvelle. Il va gagner plus.

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[+1]    #530 19/02/2024 16h31

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* Après avoir fortement baissé en 2023 et s’ils tiennent leurs engagements/prévisions.

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#531 19/02/2024 20h24

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Manarea, le 16/02/2024 a écrit :

Asn540 a écrit :

Les assureurs ne se sont pas « précipités ». Ce sont les assurés qui ont fait des arbitrages ce qui a conduit les assureurs à vendre.

Vous avez bien sûr raison, mais votre propos se limite à l’arbitrage fait par l’assuré qui n’est, selon moi, qu’une des causes de ces flux vendeurs.

En effet, les engagements des compagnies d’assurance dans les SCPI sont également consentis au titre de l’actif général (le fameux fonds en euro) et au titre d’autres engagements (pour les assureurs type prévoyance par exemple). Dans le cadre de l’actif général, le recours à l’immobilier permet en effet d’améliorer le rendement de l’actif général par rapport à des investissements exclusivement en OAT (voir par exemple ici le rapport de gestion de l’actif général de SwissLife en 2023). Chez Spirica par exemple, l’actif général est investi dans des SCPI dont Patrimmo Commerce (Source).

C’est également à des fins de diversification que certains assureurs détiennent des participations dans des foncières cotées (ex: Suravenir qui détient une participation dans Foncière Inea) ou bien investissent en direct dans des immeubles.

Compte tenu du poids des actifs généraux en France, je ne serais pas surpris qu’une partie matérielle des flux institutionnels viennent de ce biais là plutôt que des arbitrages de particuliers directement sur ces SCPI qui représentent sans doute des montants plus faibles (mais je n’ai pas les chiffres pour le prouver).

Ces flux sortants au titre de l’actif général proviendraient de décollecte du fonds euros vers des placements plus rémunérateurs dans le contexte actuel et, en majorité selon moi, d’une volonté des assureurs de ne pas subir des moins-values trop significatives sur leurs actifs généraux.

C’était aussi mon intuition mais le président du directoire de lafrançaise indique que les ventes viennent des SCI et non des actifs généraux. Source : Quel avenir pour les grosses SCPI ? Réponses de 4 mastodontes ! - YouTube

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#532 20/02/2024 13h50

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Même émission, 1 an plus tôt :
"les indexations de revenus compensent plus ou moins les baisses de valeurs"
Les 4 étant a peu près aligné sur ce discours.


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#533 20/02/2024 14h04

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Il y a un an les taux étaient à 2,4. Ils sont à 3,9 aujourd’hui. C’est une augmentation de plus de 50%.

On peut reprocher beaucoup de choses aux gestionnaires de SCPI mais ce ne sont pas des voyants. Sinon ils ne bosseraient pas dans l’immobilier.

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#534 20/02/2024 14h27

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Franchement, dans l’univers instit c’était écrit depuis l’été 2022 où les 1er signaux étaient lancés.
Il suffit de regarder un peu les fondamentaux, d’écouter les banquiers centraux.
Et ce même malgré la "jurisprudence" Greenspan
La seule inconnue était à l’époque de savoir si oui ou non nous suivrions une trajectoire à la japonaise.
Ces doutes ont rapidement été dissipés. Dès lors tout n’est que logique, l’histoire se répète.
Pour avoir commencé ma carrière en 2005 et après avoir connu la correction 2008-2010, rien de se qui s’est passé depuis ne m’a étonné.
Vous retrouverez certaines interventions de ma part dès sept-octobre 2022, mettant en gare contre les dépréciations de valeurs, et je n’ai pas la prétention d’être un prospectiviste de génie, loin de là.

Qu’un groupe comme Primonial, Amundi, ou la Française, très largement présent dans la l’industrie CRE instit (bien encore davantage que dans le retail) cela me fait sourire.
Des doutes ils n’en avaient aucun, ils sont juste dans un discours de posture.
Ce ne sont pas les gérants les coupables, ce sont ceux qui y croient.
L’immobilier lag l’économie ce n’est une surprise pour personne !

Edit : vous noterez le paradoxe complet que personne ne relève : "ce sont les instits qui se retirent"
Des gens à priori compétents, dont c’est le métier se retirent = la smart money s’en va…
Chacun en tirera les conclusions qu’il convient.

Dernière modification par cedREIM (20/02/2024 14h32)


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#535 20/02/2024 15h58

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Sur le point relatif aux institutionnels qui se retirent: ceux-ci ont retrouvé avec la hausse des taux longs leur habitat naturel. Pendant 10 ans les politiques de taux zéro et de quantitative easing ont maintenu artificiellement le support naturel des institutionnels français en dessous de leur seuil de rentabilité. L’alternative a été l’immobilier de qualité avec des taux souvent plus de 3% au-dessus de l’obligataire euro bien noté. Cette époque est largement révolue avec des taux à des niveaux absolus de nouveau confortables/acceptables, et d’autre part des primes à l’immobilier insuffisantes. La réallocation d’actifs a commencé et les flux d’institutionnels ne devraient que très marginalement alimenter le marché immobilier dans les mois à venir.
Ce n’est pas de la smart money mais de l’ajustement de gestion d’actif/passif .

Quant à Primonial j’ai effectivement l’impression que la société de gestion a préféré se goinfrer pendant les périodes de fortes collectes et de laisser l’indigestion à ses clients. Primonial plus que d’autres sociétés immobilières. Je la mets sur ma liste rouge vif (je n’ai pas Primovie mais j’ai été piégé par ailleurs) mais au moins aurais-je appris le fonctionnement de SCPI/SCI à la fois en détention propre: marché bloqué pendant des mois ou des années,  ou en AV: baisse des prix afin de prévenir des rachats massifs pour l’assureur. 

Certains contributeurs du forum m’ont ouvert les yeux sur les réalités techiques de ce marché et je les en remercie. Ils se reconnaitront entre autres dans mes +1.

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#536 20/02/2024 18h02

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cedREIM a écrit :

Edit : vous noterez le paradoxe complet que personne ne relève : "ce sont les instits qui se retirent"
Des gens à priori compétents, dont c’est le métier se retirent = la smart money s’en va…
Chacun en tirera les conclusions qu’il convient.

Comme cela a déjà été expliqué et dit plusieurs fois : ce ne sont pas les instits qui se retirent mais les clients retail des instits. Ce ne sont pas les assureurs vie qui se retirent mais leurs assurés qui vendent SCI et SCPI…

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#537 21/02/2024 01h37

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Pour ma culture si quelqu’un peut m’eclairer. Comme la liquidité est totale en AV sur nombre de  scpi alors que le marché est bloqué par manque d’acheteurs, qui prend le risque et assure la liquidité ? L’assureur qui porte les parts ou alors la SCPI qui s’engage à les reprendre ou bien autres solution?
Merci

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[+1]    #538 21/02/2024 02h45

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C’est l’assureur, la SCPI n’assure aucunement la liquidité, elle ne vend une part que s’il y a un acheteur, éventuellement elle en détruit si ses liquidités le permettent ou si un fonds de remboursement alimenté par la vente d’immeubles est suffisamment abondé.
L’assureur va asssurer la liquidité jusqu’à un certain point "totale" je demande à voir …), sans garantir la valeur de retrait, on a vu que cela dépend des conditions générales (ça peut être la valeur de réalisation, par définition malheureusement souvent inférieure à la valeur de retrait).


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#539 21/02/2024 10h13

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Ca va coincer rapidement dans ce cas…


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#540 21/02/2024 10h24

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Merci Surin, Linxea ne semble pas trop inquiet sur les contrats Spirit car ils contactent les plus gros possesseurs de Primovie pour leur proposer un arbitrage sur Remake(pas innocent vu les liens de parenté, meme si le choix semble judicieux).
J’imagine que c’est fait en accord avec  Spirica qui va devoir gerer les Primovie vendues….. ou pas 😁

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[+1]    #541 21/02/2024 17h16

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mercators a écrit :

Pour ma culture si quelqu’un peut m’eclairer. Comme la liquidité est totale en AV sur nombre de  scpi alors que le marché est bloqué par manque d’acheteurs, qui prend le risque et assure la liquidité ? L’assureur qui porte les parts ou alors la SCPI qui s’engage à les reprendre ou bien autres solution?
Merci

L’assureur porte les parts, via le fonds Euro, en attendant de pouvoir les liquider.

Regardez par exemple fonds Euro Nouvelle Génération de Spirica, qui se retrouve à fin 2023 avec 47 % d’immobilier contre un peu plus de 30 % l’année d’avant: toutes les SCPI / SCI pourries que les clients vendent se retrouvent dans le fonds Euro.


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#542 21/02/2024 17h36

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Greyna a écrit :

L’assureur porte les parts, via le fonds Euro, en attendant de pouvoir les liquider.

Quelle est votre source là dessus ?

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#543 21/02/2024 17h38

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Le fonds euro étant à capital garanti et avec effet cliquet sur les gains antérieurs, c’est culotté si il ya 40 % d’immobilier en 2023…

Si c’est vrai c’est très très risqué pour les assureurs.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#544 21/02/2024 17h39

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Greyna a écrit :

Regardez par exemple fonds Euro Nouvelle Génération de Spirica, qui se retrouve à fin 2023 avec 47 % d’immobilier contre un peu plus de 30 % l’année d’avant: toutes les SCPI / SCI pourries que les clients vendent se retrouvent dans le fonds Euro.

Si cela est vrai comment dans ce cas le rendement du fond € de cet assurance vie a-t-il pu passer de 2.3% en 2022 à 3.13% en 2023 (les autres fonds du fond € ont du sacrément carburer alors…) ?


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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Favoris 1   [+4]    #545 21/02/2024 19h14

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1. Les 47 % d’immo sont vrais (46,9 % exactement). Source: Spirica (je suis CGP) lors de la présentation des rendements des fonds Euro pour 2023. Vous les verrez sur le reporting au 31/12 quand il sortira.

2. Comment ils ont fait pour la perf ?
Trois moteurs:
-La compta un peu spéciale des fonds Euros permet de ne pas matérialiser les moins values latentes sur les actifs immo tant que pas vendus. Donc ils n’ont pris en compte que les revenus encaissés (loyers) sur les SCPI, et pas les moins values latentes. Pour les SCI en revanche pas le choix, mais ça représente peu.
-Les autres actifs ont carburé (un peu moins de 40 % d’obligations + une dizaine de pourcents de non-coté et d’actions cotées, le solde étant du cash)
-Selon leurs termes ils ont "fait appel à l’actionnaire", donc je comprends que probablement les frais de gestion n’ont pas été pris ou en tous cas pas totalement.


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#546 27/02/2024 19h52

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Bonsoir,

Information pas très utile mais sur le mois de janvier, seulement 25 471 parts ont pu être payées.

A suivre…
Jeim

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#547 06/03/2024 20h38

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Bonjour,
Pourriez-vous me dire comment les parts remboursées dans le cadre d’un fonds de remboursement impactent la poche des retraits « classiques » au prix de retrait standard ?
Si un associé , enregistré sur le registre des retraits, se décide à vendre via le fonds de remboursement (parce qu’il ne peut plus attendre), est ce que cela améliore la liquidité de ceux qui attendaient derrière lui?

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[+1]    #548 06/03/2024 21h33

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Si un associé vend via un fonds de remboursement, ses parts ne sont plus en attente de retrait et les associés derrière lui en attente de retrait vendront donc plus tôt.

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#549 06/03/2024 22h25

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Greyna a écrit :

Regardez par exemple fonds Euro Nouvelle Génération de Spirica, qui se retrouve à fin 2023 avec 47 % d’immobilier

On serait donc très loin des promesses d’allocation de 2022…



Avec quasiment 50% d’immobilier, peut-on encore parler de fond en euros? C’est devenu une unité de compte immobilière bénéficiant de la comptabilité particulière des fonds en euros?

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#550 07/03/2024 14h37

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Greyna, le 21/02/2024 a écrit :

1. Les 47 % d’immo sont vrais (46,9 % exactement). Source: Spirica (je suis CGP) lors de la présentation des rendements des fonds Euro pour 2023. Vous les verrez sur le reporting au 31/12 quand il sortira.

Intéressant. Je pensais que Spirica avait concentré leurs problèmes immobiliers sur les anciens fonds en euros "EALT" mais je vois que le "Nouvelle Génération" a le même genre de symptômes.

Ce qui est surprenant, c’est que Spirica est un des rares acteurs de l’AV en ligne à ne pas avoir fait d’offre de versements sur les fonds en € ces derniers temps pour espérer profiter de la fenêtre de taux corrects sur les obligations (contrairement à Suravenir, Generali, Swiss Life, etc.). Or c’est justement le genre de manip qui leur permettrait d’atténuer ce problème de composition du fonds en €.

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