Activimmo : vos avis sur cette SCPI (Alderan)

En supplément de ce qui vient d’être dit selon la section du site on passe de 5 à 6 acquisitions :

5 sur le communiqué de presse cité par sanvio mais 6 dans l’historique des acquisitions:

De plus, c’est la plus grosse acquisition qui est omise.

En tant qu’associé je suis plutôt satisfait de la stratégie de cette scpi (malgré le fait qu’elle est investie à 100% en France), mais j’avoue que les erreurs de communication multiples recensées sur ce fil commence à me poser problème d’autant que cela subsiste depuis plusieurs mois.

Espérons que la montée en puissance d’alderan permette de corriger cet écueil qui dure un peu trop à mon gout.

Bulletin T4 2021

La collecte explose à 75M€ pour ce seul trimestre, 328M€ en capitalisation pour 196M€ en valeur de portefeuille.

Les lignes de trésorerie ont été mis en place en janvier 21 pour anticiper la collecte mais n’ont pas été utilisées (effectivement vu le niveau de collecte, pas besoin)

Avaient-ils des doutes sur leur capacité à collecter tant, si rapidement ?

Alderan a écrit :

Alderan a négocié pour le compte d’ActivImmo la mise en place de deux lignes de trésorerie pour un total de 10M€ pour permettre de réaliser des acquisitions en anticipation de la collecte et ainsi acquérir des actifs avant l’entrée en jouissance des fonds.
Ces lignes de trésorerie ont été formellement mises en place en janvier 2021 mais ne sont pas encore tirées au 31/12/2021.

L’emprunt est spécifique pour une construction, sans certitude cela me fait penser à un avantage de l’ordre d’une déduction comptable/fiscal ? La somme est assez dérisoire au vu de l’ensemble.

Alderan a écrit :

Alderan a aussi mis en place un emprunt de 1,5M€ (pour un investissement de 1,7M€) pour le financement de la construction des bâtiments de Chauray.

En négatif, je vois une différence importante et grandissante entre le niveau très (trop ?) élevé de collecte et les acquisitions qui peinent à suivre.
Une communication toujours très avare de données chiffrées (notamment pour les acquisitions).

En positif un positionnement pro-actif sur la gestion du foncier et sans doute un certain savoir faire de Alderan dans le domaine. Une part importante des acquisitions ou des biens en portefeuille sont sur-valorisables à moyen ou long terme par des opérations d’agrandissement, recomposition, réunification entre lots géographiquement voisins.

En gros les commerciaux pédalent plus vite que les équipes d’invest

Et si je ne dis pas de bêtise, les délais de jouissance (ici, 6 mois) ont justement pour objectif de laisser le temps à la SG d’investir les sommes collectées. En théorie.

Exact Surin, c’est un biais de ma part. Les actifs comptabilisés sont aussi bien immobiliers que financiers.

Ce ne sont pas plutot les revenus des "filiales" SCI qu’ils ont créé pour les achats en bloc ? Il est mention d’une nommé "BB" dans le rapport pour le projet d’agrandissement cette fois-ci.

Des commissions de non-utilisation sont très souvent appliquées. Ce n’est pas systématique, votre expérience le montre, mais c’est plutôt rare, a fortiori si la banque n’a pas de collatéral en face.

Surin a écrit :

Merci de sourcer Asn

Nous avons actuellement deux lignes, une de 10ME et une de 15ME souscrites auprès du CIC sans commission de non utilisation.

Vous prenez les exemples de SCPI de Ciloger qui est sans doute le pire gestionnaire, avec des dividendes en chute libre, des SCPI bloquées. Je me ferais beaucoup de souci si j’en avais, je suis bien content d’avoir largué Lafitte que j’avais.
Bref tout ça pour dire que le fait que les SCPI de Ciloger aient des frais de non utilisation prouve seulement que Ciloger est un mauvais gestionnaire. Cela ne démontre pas qu’il est impossible de négocier de ne pas avoir de frais de non utilisation.

Surin, le 02/02/2022 a écrit :

La capitalisation inclut les frais qui sont de 11,86% sur le prix de part net vendeur. Ensuite il faut acheter des biens avec les frais qui vont avec (notariés, intermédiaire de vente).
Le reste effectivement c’est de la liquidité, de la collecte récente (ou non) en attente d’être investie.

A la louche disons que sur 328 M€ on a 48 M€ qui correspondent aux frais divers (17% équivalent entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation), alors il reste environ 84 M€ qui ne demandent qu’à être investis.
Sur les SCPI plus anciennes, les biens acquis par le passé se sont appréciés donc la valeur du patrimoine est plus proche de celle de la capitalisation (et il y a moins de collecte en proportion au patrimoine).

JJbob a écrit :

Revenu financier soit pour quasi la moitié du montant du dividende?
…
J’imagine que c’est légal et très encadré ?

Ils l’ont très bien expliqué dans le bulletin T3, c’est suite à l’acquisition du portefeuille Bert :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 44_atc.png

@Surin, les 17% ne faut-il pas plutôt les appliquer à la valorisation des biens soit 196 millions ?

C’est une somme importante . Toutefois , je préfère qu’ils prennent leur temps pour l’investir en faisant du stock picking même si le rendement s’en ressent. Personnellement , j’aime pas trop les gros achats en bloc de patrimoine de transporteurs.