Activimmo : vos avis sur cette SCPI (Alderan)

Bonjour (et merci aux contributeurs précédents pour leurs analyses et récapitulatifs),

Je réfléchis à compléter mon investissement en SCPI - pour l’instant bien réparti entre commerces, bureaux et santé (et Paris / province / Europe) - par une diversification logistique qui me semble intéressante au-delà de la com’ des CGP et SG (et constituerait env. 15% de mon nouveau total). J’investis sur le très long terme.

   1. Sur Activimmo
Je suis un peu surpris mais il me semble que c’est celle qui a la plus grande part de son portefeuille réellement investie en activités logistiques (env. 50%), tandis que :
- LF Opportunité Immo possède 2,5% d’entrepôts (!), 79% de locaux d’activités et 18% de bureaux
- et Interpierre 7% en logistique, 26% en locaux d’activité et 65% en bureaux.

-> a. Etes-vous en ligne avec ce constat ou quelque chose (un détail, une autre SCPI ?) m’aurait-il échappé ?
-> b. Je constate l’avis réservé de la communauté. A part la jeunesse de la SCPI, je ne suis pas sûr de distinguer d’autres points noirs. Un avis contraire ? L’équipe de gestion peut-être ? Ou les conditions : frais d’entrée de 12,72% avec délai de 6 mois ?

   2. Sur les deux alternatives
Je n’exclus pas complètement de diviser en 3 mon investissement, mais cela augmenterait mécaniquement la part de bureaux dans mon mixte et donnerait plus de poids à Paref et LF dont j’ai déjà des SCPI.

-> a. Considérez-vous que mettre toutes mes billes sur Activimmo soit stratégiquement une idée critiquable ?
-> b. Pour ceux qui les connaissent bien et en possèdent peut-être déjà, avez-vous une méfiance particulière envers envers Opportunités Immo ou Interpierre (voire une préférence) ?

Merci pour vos retours.

Acquisition 12

(12) 26 avril 2021 - Entrepôt de logistique en température contrôlée - Grand-Quevilly 76120 - 12 230 m2
Loué à 100% à Ferrero, assurant l’objectif de rendement de 6%, avec un levier de création de valeur en cas de recommercialisation.

Le reste à investir (61 M€ au 31.03.21) est effectivement conséquent, mais le BT ajoute "un ensemble d’actifs est actuellement à l’étude pour un montant global de 116 millions € pour une acquisition éventuelle entre juin et juillet 2021".
Cce qui absorberait en totalité ce reste à investir, ainsi que (sans doute) la collecte du T2, si l’on se base sur l’estimation de collecte en 2021 (150 à 200 M€, soit 37,50 à 50 M € / trimestre).

Parution du bulletin trimestriel T2 2021

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Acquisition 12

(12) 26 avril 2021 - Entrepôt de logistique en température contrôlée - Grand-Quevilly 76120 - 12 230 m2
Loué à 100% à Ferrero, assurant l’objectif de rendement de 6%, avec un levier de création de valeur en cas de recommercialisation.

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Acquisition 13

(13) 14 juin 2021 - Entrepôt de logistique - Libercourt (62) - 9 000 m2
Etat locatif solide et pérenne (nouveau bail locatif de 9 ans).
Locataire : SLM

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Acquisition 14

(14) 1er juillet 2021 - Portefeuille de 17 sites de transport et logistique - 138 000 m2
Logistique urbaine, acquis pour 77 M€, situé majoritairement sur l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille
Loué au groupe Bert (durée moyenne d’engagement ferme 11 ans)
Loyer global : 4,9 M€ (soit un rendement de 6,36%)
Emprises foncières importantes (460 000 m2)

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Collecte T2 : 72 M€
Capitalisation au 30.06.2021 : 197 M€
Reste à investir au 30.06.2021 : 93 M€ (avant l’acquisition de juillet)
Reste à investir au 01.07.2021 : < 16 M€
Dividende : 9,15 € / part, en phase avec l’objectif de rendement de 6%
TOF : 99,30%
Baux : 44 (WALT 6 ans / WALB 2,1 ans)

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Portefeuille d’actifs en valeur vénale :
- Entrepôts logistiques : 25%
- Logistique urbaine : 46%
- Locaux d’activités : 29%

Dernière modification par maxicool (02/11/2021 16h17)

La lecture rapide du rapport annuel (page 9 Rapport annuel) me fait tomber sur l’analyse par Alderan du taux prime dans la logistique.

Alderan a écrit :

Le taux prime1 est revu à la baisse et se tient à présent à 3,90 %. Au regard de l’engouement toujours grandissant pour cette  classe  d’actif,  une  nouvelle  compression  des  taux  est  envisageable  pour  l’année  2021  ce  qui  correspond  à  une augmentation de la valeur vénale des actifs

1. Le taux prime est le taux de rendement d’un actif très bien placé, de très bonne facture technique et loué à un loca-
taire de premier plan

La transparence de l’information est à louer.

Si elle laisse présager d’une éventuelle revalorisation d’anciens actifs (qui seront bien rares dans une SCPI aussi récente) elle dit aussi et surtout la difficulté du rendement à venir sur cette niche de marché !

Merci. La collecte était déjà impressionnante compte tenu de l’âge et de la taille de cette SCPI ! 72M€ au T2 soit l’équivalent de la collecte sur tout 2020. Si le rythme de collecte reste stable (au lieu d’augmenter) on s’orienterait sur une collecte de plus de 250M€ en 2021, un niveau qu’on retrouve plutôt sur les très grosses SCPI.

Sinon je craignais qu’avec le succès des SCI immobilières en AV, les assureurs délaissent les SCPI (moins liquides et plus difficiles à gérer pour l’assureur). Finalement ça ne sera peut-être pas le cas.

J’hésitais à acheter cette SCPI à crédit. J’évite les SCPI accessible en AV car les collectes deviennent massive. C’est donc pour moi une mauvaise nouvelle si cette SCPI devient accessible en AV.

est ce qu’un investisseur de cette SCPI pourrait témoigner sur le déroulement de son parcours de souscription (hors AV) sur le délai et le traitement du dossier ?

Voilà un exemple :
- 30 juillet : demande de souscription déposée
- 11 août : achat effectif des parts
- 13 août : réception de l’attestation de propriété

J’avais acheté en même temps Efimmo, Immorente, Epargne Pierre, Eurovalys, Pierval Santé.

Achat le 11 août également pour Efimmo et Immorente
> Attestation de propriété reçue le 14 septembre

Achat le 31 août pour les 4 autres
> Attestation de propriété reçue le 14 septembre pour Epargne Pierre et Eurovalys
> Attestation de propriété pas encore reçue pour Pierval Santé

Donc, si l’on compare ces 6 SCPI, Activimmo a été la plus réactive…
Je suis 100% d’accord avec Surin, ce n’est pas un critère de sélection primordial !

Je n’ai pas lu la même chose que vous : il n’est nullement question de "probablement une revalorisation de la part à venir" qui n’est que votre interprétation. S’il fait bien allusion aux "actifs qui se revalorisent" selon vos termes, c’est pour dire ceci :
"Il faut s’attendre à une baisse de rentabilité sous ce seuil (de 6%) pour 2022, car la concurrence s’intensifie, et le prix des entrepôts augmente" => Edit : citation pas du tout tirée de la vidéo mais de l’article qui la reproduit infidèlement.

Je serais ravi aussi que le prix de la part se revalorise d’autant plus que cela permettrait de moins diluer les associés avec la collecte gigantesque. Il n’y a malheureusement pas de mécanisme de compensation du RAN avec les nouvelles souscriptions et les premiers souscripteurs ont déjà vu une année blanche (6 mois de 2019 du moins) diluée l’année suivante.

A noter la dynamique de cette SCPI dans les médias de la part d’un nouvel arrivant inconnu du grand public, ils font des efforts et arrivent à se faire entendre. Le créneau est porteur et ils arrivent au bon moment.

Dernière modification par Surin (01/11/2021 12h51)

Surin a écrit :

Je n’ai pas lu la même chose que vous : il n’est nullement question de "probablement une revalorisation de la part à venir" qui n’est que votre interprétation. S’il fait bien allusion aux "actifs qui se revalorisent" selon vos termes, c’est pour dire ceci :
"Il faut s’attendre à une baisse de rentabilité sous ce seuil (de 6%) pour 2022, car la concurrence s’intensifie, et le prix des entrepôts augmente".

Je serais ravi aussi que le prix de la part se revalorise d’autant plus que cela permettrait de moins diluer les associés avec la collecte gigantesque. Il n’y a malheureusement pas de mécanisme de compensation du RAN avec les nouvelles souscriptions et les premiers souscripteurs ont déjà vu une année blanche (6 mois de 2019 du moins) diluée l’année suivante.

A noter la dynamique de cette SCPI dans les médias de la part d’un nouvel arrivant inconnu du grand public, ils font des efforts et arrivent à se faire entendre. Le créneau est porteur et ils arrivent au bon moment.

Bonjour Surin, à la 12ème minute de la vidéo il me semble qu’il évoque une probabilité de revalorisation.

Effectivement, il est bien question d’une "cerise sur le gâteau" vers la 11ème minute (une possible revalorisation du prix de la part).

Je relève aussi :
- "L’objectif de 6% sera tenu en 2021"
- "en revanche, la concurrence est présente, les prix grimpent, donc on vise ensuite (dès 2022 ?), un rendement dans le haut de la fourchette"

> Sous-entendu, sans doute, comme indiqué dans ce post d’avril 2021, un rendement compris entre 5% et 6%, proche de 6% mais un peu en-dessous de 6%. 
> Logique vu le rendement des dernières acquisitions.

Avec une valeur de part en hausse, peut-être un rendement global de 6% en 2022 !?

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Sinon, Activimmo a acquis le mois passé son 41ème actif

(41) 17 septembre 2021 – Entrepôt de logistique urbaine – 6300 m2
Situé à Epône (78680) dans les Yvelines, à 30 km de Paris à proximité de l’A13.
Loué en totalité à une entreprise spécialisée dans le secteur du transport et de la logistique.
Taux de rendement > 6,50%

PS : 41 car l’actif n°9 de la liste ci-dessus comporte en réalité 11 biens, car l’actif n°14 comporte en réalité 17 biens, acquis en juillet 2021, tous loués au groupe Bert.

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Détail de l’acquisition n°9 :
PORTEFEUILLE DE 11 ACTIFS - 13681 m2 - 9000000 € - 658 € / m2

- N9    Aubergenville    Logistique    1844 / 1600000 / 868
- 10    Ermont        Logistique    1175 / 970000 / 826
- 11    Trappes        Logistique    1106 / 1050000 / 949
- 12    Domont        Logistique    1075 / 700000 / 651
- 13    Mantes la Jolie    Logistique    2030 / 1400000 / 690
- 14    Aizenay        Logistique    1057 / 530000 / 501
- 15    Change        Logistique    526 / 250000 / 475
- 16    Beaucouze    Logistique    583 / 300000 / 515
- 17    Lons-le-Saunier    Logistique    2770 / 1300000 / 469
- 18    Donnemarie    Logistique    760 / 370000 / 487
- N19 Saint-Brevin    Logistique    748 / 480000 / 642

Le détail de l’acquistion n°14 (ou 24) n’est pas encore publié…

Dernière modification par maxicool (01/11/2021 14h35)

Pour poursuivre sur les acquisitions , je me suis interessé au très gros portefeuille de 17 actifs acheté récemment à Bert and You.

La SCPI Activimmo acquiert un portefeuille de 17 actifs de transport et de logistique

Vu que le communiqué ne détaillait pas les actifs j’ai fait ma petite recherche sur le site du groupe Bert et j’ai trouver le lien ci-dessous qui peut donner quelques infos sur le réseau du transporteur.

Notre réseau - Bert Transport

J’ai tout examiné et (sans être un spécialiste de l’immobilier logistique)  j’étais un peu déçu par les biens trouvés.

J’ai continué ma petite recherche et j’ai trouvé un bel et grand entrepôt récent qui je crois n’apparait pas dans le réseau du transporteur.

Transports : le Groupe Bert investit 15 millions d’euros dans un nouvel entrepôt à Saint-Gilles | Les Echos

Il s’agit d’un investissement de 15 millions.

Pour en savoir plus, j’ai contacté la SDG pour savoir si cet actif était dans le portefeuille acheté et éventuellement si je pouvais connaitre le détail du portefeuille acheté.

On m’a répondu que ce genre d’informations n’était pas divulgué auprès des particuliers.

C’est peut-être une pratique normal mais j’étais un peu déçu tout de même.

AMF : je possède des parts d’activimmo au travers d’un contrat d’assurance-vie.