Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l'immobilier ?

Pas de chute des prix non plus sur l’agglomération bordelaise pour le moment.

XavierAM a écrit :

Vibe a écrit :

Job a écrit :

Entendu au JT d’hier
source notaires
- 5% à Paris et - 10% en province

Sur BFM Business (source : Intégrale placement, la semaine dernière), un expert immobilier disait avoir observé des chutes de 15 à 20 % des prix affichés sur le Bon Coin pour l’immobilier parisien.

J’ai à ma disposition un logiciel qui scanne Le Bon Coin tous les jours (une sorte de Castorus ++) et je n’observe pas (pas encore?) cette chute sur Paris, en tout cas pas sur les arrondissements que je surveille (Est parisien principalement). C’est quelques pour cent tout au plus. Mais comme dit plus haut, ce que l’on observe par contre de façon flagrante c’est une chute du volume d’annonces.

En général, le volume précède les prix mais ce n’est qu’un poncife pour l’instant.

Bonsoir,

Les vendeurs et acheteurs ont une attitude attentiste, non seulement parce qu’ aucune visite n’est possible pour le moment, et ce "jusqu’à nouvel ordre", mais également personne ne sait comment ça va se passer lors de la reprise: baisse des prix ( par exemple si les banques ne prêtent que difficilement), stagnation, voire augmentation ( si les gens préfèrent liquider leur épargne et se réfugier dans "la pierre" avec une forte demande, ou en cas de raréfaction réelle de l’offre comme en 2008 ce qui fait augmenter les prix).
Trop tôt pour le dire… Pour le moment tout est plus ou moins bloqué, malgré la possibilité depuis le 3 avril de signer une vente par internet.
J’ai un achat d’ appartement en cours qui traine, je parle en connaissance de cause.

Sans indiscrétion, quel est ce logiciel qui scanne les annonces ?

Antesite a écrit :

J’ai un achat d’ appartement en cours qui traine, je parle en connaissance de cause.

Sans indiscrétion, quel est ce logiciel qui scanne les annonces ?

Pareil ici, nous avons une offre d’achat signée pour de l’investissement locatif mais tout est gelé, les notaires, les banques, les mairies. Je vous rejoins sur le fait qu’il est difficile de tirer des conclusions avant la sortie du confinement.

Le logiciel que j’utilise est un robot développé par mes soins pour mes besoins d’analyse immobilières. A ma connaissance il n’existe pas d’équivalent commercial, Le Bon Coin étant assez restrictif sur l’utilisation des annonces postées sur le portail.

Pour info concernant Paris : +0,7% d’augmentation des prix au m2 entre février et mars et -8% d’annonces publiées sur Se Loger en mars.

Source : Hosman

Non. Si l’on écrit "source notaires", ce sont les chiffres officiels des notaires. Sinon on écrit "source l’avis/ressenti d’un notaire" en l’occurrence ce notaire président du Conseil supérieur du notariat (CSN) et dans tous les cas on donne un lien.
Il faut être précis, d’ailleurs si vous avez un bref passage de l’article en question concernant ce point (je n’y ai pas accès), ça serait intéressant de le comparer au titre mis par le journaliste, j’imagine que ce Monsieur a employé le conditionnel, contrairement au titre justement.

Pour info, je n’avais pas vu ce message qui dit deci :

InvestisseurHeureux le 14 mars a écrit :

18 À 19 000 VISITEURS PAR JOUR

Le trafic de nos forums est passé de 11-13 000 visiteurs par jour à 17-19 000 visiteurs par jour depuis le krach de lundi.

Maintenir l’esprit originel (uniquement des messages factuels et circonstanciés, pas d’opinion sans argumentation) devient une gageure.

Même des membres habitués commencent à se laisser aller et à tomber dans des propos de café du commerce.

S’il vous plaît, respectez notre charte :
- gardez la tête froide,
- soyez toujours factuel,
- sourcez vos propos.

Extrait de notre charte a écrit :
2. Des rumeurs, vous ne propagerez
…
4. Concis et factuel, vous serez
…
5. D’humour douteux et autres condescendances, vous vous abstiendrez
…
19. Dans le pessimisme, vous ne tomberez, votre vie sera ce que vous en ferez

Factuellement, on ne sait pas comment les prix ont évolué. Nous auront des réponses partielles avec les ventes qui vont redémarrer à feux doux mais surtout sur l’élan de pré-contrats signés avant le confinement. Certains acheteurs se seront rétractés, restent ceux qui maintiennent leur achat en dépit de la situation. Ce n’est toujours pas représentatif.
Ca devrait baisser - c’est mon avis - mais nul ne sait de combien et sur quelle durée.

Surin a écrit :

Non. Si l’on écrit "source notaires", ce sont les chiffres officiels des notaires. Sinon on écrit "source l’avis/ressenti d’un notaire" en l’occurrence ce notaire président du Conseil supérieur du notariat (CSN) et dans tous les cas on donne un lien.
Il faut être précis, d’ailleurs si vous avez un bref passage de l’article en question concernant ce point (je n’y ai pas accès), ça serait intéressant de le comparer au titre mis par le journaliste, j’imagine que ce Monsieur a employé le conditionnel, contrairement au titre justement.

Bonjour,
l’accès à l’article est disponible sans abonnement (en tout cas j’y accès sans problème).
J’extrait ci-dessous un bref extrait de l’article, la conclusion:

Faut-il s’attendre à une crise grave dans l’immobilier ?
On devrait connaître une crise comparable à celle de 2012-2013 avec une correction des prix de 10 % à 15 %. On aura incontestablement une baisse des transactions mais réduite grâce au maintien de taux d’intérêt bas, ceux-là mêmes qui soutiennent le marché immobilier aujourd’hui… En cas de crise de courte durée. Si le confinement venait à durer deux mois, ce serait en revanche une vraie catastrophe. N’oublions pas que la crise de 1990-1997 a vu les prix chuter de 50 % à Paris et le nombre de ventes dans des proportions identiques

Oui, l’interviewé utilise le conditionnel, puisque évidemment personne ne peut prévoir le futur.
Par contre, son statut de Président du Conseil notarial lui donne légitimité pour parler au nom des notaires, comme le suggère le site internet du CSN

Le Conseil supérieur du notariat est l’organisation professionnelle du notariat habilitée à s’exprimer au nom des notaires de France)

Le titre mis par le journaliste, même s’il s’agit d’une tournure d’écriture, n’est en rien abusif.

Petite analyse perso et rapide d’une phase d’expansion contraction d’un marché immobilier.

Conditions propices au démarrage d’un processus d’auto-renforcement :

-Les taux d’intérêt immobilier sont élevés

-Les emprunteurs les plus risqués sont exclus du marché par les conditions de credit sévères : apport élevé en liquidité , faible durée des crédits.

-Souvenir marquant des participants (banques, emprunteurs) concernant la dernière récession et de ses conséquences  .

-Il ne reste plus que les entreprises de construction les plus solides endurcies par des années de vache maigres , les ouvriers sont compétents et spécialisés .

-Les coûts de construction à cause d’une capacité de production faible dans le secteur sont hauts .

-Le pays à un faible taux de propriétaires.

-Taux d’effort des ménages lié à l’occupation de leur résidence principale et faible

——————————

L’amorçage du processus auto-renforçant peut être provoqué par :

-Une baisse du taux directeur des banques centrales.

-La croissance économique du pays.

-Une fiscalité et une réglementation plus favorable.

———————————

Début de la phase d’expansion :

La baisse des taux d’intérêts provoquée par les banques centrales et la croissance économique va avoir pour effet d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier et de  solvabilliser de plus s’en plus les emprunteurs .

Ces nouveaux candidats à l’accession immobilière feront pression sur le marché immobilier ce qui augmentera les prix.

L’augmentation des prix et de la demande va stimuler les acteurs de la construction . Ceux là vont embaucher, investir et s’endetter pour faire face à cette nouvelle demande . Ces embauches vont stimuler l’économie car le secteur représente une bonne part de la masse salariale du pays .
L’économie ainsi stimulée, le pays va améliorer ses indicateurs  rassurant chaque jour un peu plus les prêteurs.

Ces bonnes nouvelles vont petit à petit effacer les stigmates de la dernière récession et améliorer la santé des banques car celle-ci vont commencer à voir leurs activités croître :

Augmentation du portefeuille de crédits.
Diminution du pourcentage de mauvaises créances.
Augmentations des résultats.
Augmentation des capitaux propres

Lorsque les banques sont en meilleur santé , celles-ci peuvent prêter plus et abaisser les conditions d’emprunts et cela aura pour effet de solvabiliser encore plus de candidat à l’accession etc etc etc.

Attirer par l’augmentation des prix et des rendements de nouveaux produit financier vont se multiplier :
Les SCPI , Les OPCI,  Les FPI , Les FCPI  et bien d’autres.

Ces produits apporteront toujours plus d’argent sur le marché immobilier cela favorisera l’augmentation de la demande et des prix , ce qui grâce au processus d’auto-renforcement évoqué, va améliorer le rendement de ces produits ce cercle vertueux va  attirer encore plus de nouveaux investisseurs etc etc.

Les banques et les participants  qui auront complètement oubliés la dernières crise immobilière vont se mettre à se servir de ces produits financiers comme collatéraux pour l’obtention de nouveaux prêts gagnant sur plusieurs tableaux à la fois en augmentation de leur porte-feuille de credit mais aussi avec l’amélioration des résultats grâce aux frais de commission de ventes de ces produits .

Dans une phase d’expansion poussée à l’extreme , grâce à un taux de propriétaire de plus s’en plus élevé et un pays devenu dépendant économiquement de son immobilier . Les électeurs voteront pour des représentants politiques en faveur du maintien voir du renforcement d’une fiscalité immobilière attractive (Exonération PV résidence principale, pas d’imposition de loyers fictifs sur RP etc). Soutient au marché en augmentation par exemple APL.

——————————

Si rien n’arrête ce processus  nous obtiendront de nouvelles conditions propices à un retournement de tendance :

-Les taux d’intérêt immobilier très bas.

-Les conditions de crédit très favorable :
   Prêt sans apport
   Taux d’endettement pouvant aller jusqu’a 40%
   Durée d’emprunt jusqu’a 30 ans

-Un taux de propriétaire élevée (plus de 50%)France:(environ 60%).

-Des participants sans aucun souvenir de ce qu’est une crise immobilière.

-Taux d’effort des ménages lié à l’occupation de leur résidence principale haut (quasi insupportable en France pour les classes moyenne).

-Un secteur de la construction fragilisé par des derniers entrants sans capitaux et endettés avec une masse salariales trop élevée pour supporter le moindre retournement de tendance .

-Une spéculation extreme à travers les produits financiers et l’investissement locatif ne pouvant supporter une baisse des loyers.

-Des investisseurs locatifs sans expérience avec des locataires de moins s’en moins solvables car les plus safe auront rejoint le camps des propriétaires . 

-Une santé économique d’un pays trop dépendante du marché immobilier : Rentrés fiscales indexés sur les prix du marché immobilier ex :
   Taxes foncières
   Frais de notaire
   Imposition sur les plus-values et loyers
   
——————————

L’amorçage du processus auto-renforçant négatif peut être provoqué par plusieurs facteurs :

-L’arrivé au pouvoir d’un président contre l’immobilier (Macron par ex).
-Une récession. ( Le Coronavirus va provoquer une récession sans précèdent)
-Une augmentation des taux d’intérêts.

PS : IL existe encore plus de facteur aggravant la phase d’expansion/contraction si je passe encore plus de temps sur ce dossier je pourrai vous s’en trouver pleins.

Le but de cette analyse est surtout de placer sous projecteur le coté hautement cyclique qu’est le marché immobilier .
Une caractéristique qui me semble complètement oubliée chez les Français d’aujourd’hui .

Dernière modification par vbvaleur (08/04/2020 10h54)

Pour parler du marché immobilier Français pour moi le cycle est en hausse depuis 25 ans actuellement.
Il à montré des signes d’affaiblissement en 2008 et 2011 mais ça à vite été compensé par la baisse des taux. La BCE étant un participant drôlement puissant quand elle n’à pas utilisé toutes ses cartouches .
Heureusement nos endettements majoritairement a taux fixes nous protège d’une variation de taux importante et rapide ça stabilise le marché mais cela ne rend pas le marché non-cyclique pour autant.

GoodbyLenine a écrit :

Autre aspect négligé : le niveau des frais, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, est élevé (7-10% voire plus quand on compte tout) et constitue un frein aux cycles.

Je ne vois pas en quoi ?

Pour freiner en partie le cycle rien de tel que la réglementation : La durcir de façon conséquente quand tout va bien et relâcher quand ça va mal.
Néanmoins, ils font trop souvent l’inverse.

Ces dernières années les banques ont octroyer des prêts à tout va et à n’importe qui .
On emprunte carrément sans apport … Par comparaison en Suisse les banques demandes 20% d’apport plus les frais de notaire …
Elles calculent le taux d’endettement en prenant un taux fictif de 5% d’intérêt alors que les taux réel sont proche de 0.

Nous pouvons nous pencher sur les détails sans importance pour imaginer un marché immobilier traversant les crise car c’est une valeur refuge.

Il y’a bien un moment ou on sera obligé d’ouvrir les yeux car il n’existe plus aucun catalyseur d’ampleur pour soutenir le marché, à l’inverse il y’a une crise d’ampleur à traverser .

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) vient tout juste d’émettre des recommandations …
Franchement avant ça c’était open bar.
Et les conséquence de ces recommandations ont à peine eu le temps de se faire sentir que le Covid-19 est arrivé.  Nos banques sont immunodéprimée face au covid19 certaines d’entres elles ont même qu’un seul poumon  .

gbl a écrit :

Le marché de l’immobilier en France est très différent selon la localisation des biens. Il n’est "haussier depuis 25 ans" que dans certaines zones géographiques : en gros dans les principales métropoles, où la demande excède structurellement et durablement l’offre. Cette tendance ne date pas de 25 ans d’ailleurs, encore plus si on "oublie" la crise des années 1994-98 (qui avait des causes particulières, dues à divers abus spéculatifs).

Oui je sais la France à plusieurs marchés immobilier ça fait des années qu’on nous le rabâche.
Dans le marché boursier y’a bien plusieurs secteurs et ils ne se comporte pas tous pareil pendant une crise boursière.
Je peux aussi vous parler des secteurs qui ont bien résisté aux krach pour vous expliquer peut-être que la bourse c’est pas cyclique …
Mais franchement si vous n’avez pas compris ou je voulais en venir avec mes textes et que vous ne voyez pas de puissants catalyseurs négatifs en ce moment.

Restons s’en là est faisons le point dans 6 mois, je suis prêt à parier à la baisse le marché immobilier français si il n’y aurait pas de meilleurs rendements a faire en pariant a la hausse ailleurs .

Dernière modification par vbvaleur (08/04/2020 13h47)

C’est une projection mais juste une projection pour l’instant en ce qui concerne l’offre et la demande (que je pense être un facteur mineur dans le prix de l’immo) la mortalité 2020 est inférieure à celle de 2018 avec par contre beaucoup de chantiers à l’arrêt donc on irait plutôt vers moins d’offre que de demande en ne se basant que sur cet aspect des choses. Je ne pense pas que les prix Immo aient un rapport direct entre offre et demande (les prix de quelques transactions définissent le prix d’un marché) ou alors entre une offre adaptée en localisation et en prestations et une demande solvable et intéressée ce qui fait entrer beaucoup d’autres facteurs dans l’équation.

Pour moi la suite est principalement une affaire de psychologie, l’immo aura t’il été perçu comme un facteur protecteur vis à vis de la crise ou non, aura t’on eu le sentiment de s’appauvrir ou non en détenant de l’immobilier, hausse ou baisse seront peut être déclenchées par l’accès au crédit mais leur amplitude sera d’ordre psychologique.
De ceux que je connais qui ont annulé leur compromis dans cette période ce n’est pas pour aller mettre l’équivalent ailleurs c’est pour attendre de voir si ça baisse ou pas, l’optique finale restant l’achat immobilier.