Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l'immobilier ?

Ernest a écrit :

Concernant les risques d’hyperinflation, je comprend l’acheteur qui mobilise son cash pour l’indexer sur la valeur d’un bien immo, cela lui permet de conserver son pouvoir d’achat. Mais d’un autre côté une vague d’inflation reste la meilleure période pour s’endetter puisque la masse monétaire augmente, donc la valeur de l’argent se dilue, donc la valeur des mensualités diminue, donc la valeur du capital restant dû diminue. L’inflation est un moyen de tuer la dette.

Exact, c’est un autre angle d’approche. En fait j’ai l’impression que dans les deux cas on arrive au même point. C’est à dire qu’à la fin de l’opération, le patrimoine est matérialisé sous la forme d’un bien immobilier. Car en effet, si on rembourse un emprunt en monnaie de singe on s’enrichit… en monnaie de singe. Le salut me semble plutôt résider dans la gestion du timing, mais dans ce cas le facteur chance joue énormémement… où alors  il faut jouer à l’échelle mondiale mais là encore c’est pas tout le monde.

Ernest a écrit :

Cela ne me suprendrait pas qu’à la rentrée les enquêtes "d’opinion" réalisées par les services marketing des grands sondeurs fleurissent, "immobilier : les Français optimistes", "immobilier : la reprise !" etc.

On est jamais aussi près de la bascule que lorsqu’on voit fleurir ce genre de titres.

Dans la ville que je connais le mieux, les biens de bonne qualité partent au prix dans la journée depuis déjà pas mal de temps.
Sauf contact dans les réseaux pros ou hyper réactivité, il est très difficile de trouver quelque chose à un prix "habituel".

OncleC a écrit :

Le salut me semble plutôt résider dans la gestion du timing, mais dans ce cas le facteur chance joue énormémement…

Je crois que, au même titre que pour la Bourse, il est illusoire de chercher à timer le marché de l’immobilier. Il y a tellement de paramètres influençant directement sur les prix : taux et conditions d’accès au crédit, démographie, dynamisme économique local et national, coût de la construction… sans parler des fluctuations plus irrationnelles, le fameux "effet mouton" qui amplifie l’effet des bulles immobilières.

En Bourse comme en immobilier, celui qui va multiplier les opérations d’achat et de revente sur le très long terme, neutralise en partie ces variations. Parfois l’évolution court terme du marché sera en sa faveur, parfois en sa défaveur, l’investissement restant profitable via les loyers perçus et l’appréciation générale et long terme du marché immo.

Là où l’analogie s’arrête avec la Bourse, c’est la possibilité de faire de vraies bonnes affaires et acheter des biens en dessous de leur valeur vénale. Et de pouvoir optimiser ses opérations en réalisant par exemple des travaux. Là où l’évolution d’une valeur boursière est nettement plus incertaine.

Qu’est-ce qui permet de parler d’achats compulsifs en cash?
Cela fait des années que l’on nous pousse  reconsidérer les perspectives de revenus notamment à la retraite.
Que l’on s’y prépareavec plus ou moins de bonheur n’est pas obligatoirement un comportement compulsif.
Il m’est arrivé d’acheter cash de l’immobilier et suis bien certain que ce n’était ni compulsif ni totalement imbécile, souvent une histoire de compromis entre critères objectifs et subjectifs.

Pour ma part, j’achète une rente et analyse son prix en fonction de mon savoir faire pour l’optimiser et ce que m’offrent d’autres supports.
J’imagine que d’autres ayant une confortable capacité d’épargne/d’autofinancement font de même.

Range19 a écrit :

Qu’est-ce qui permet de parler d’achats compulsifs en cash?
Cela fait des années que l’on nous pousse  reconsidérer les perspectives de revenus notamment à la retraite.
Que l’on s’y prépareavec plus ou moins de bonheur n’est pas obligatoirement un comportement compulsif.
Il m’est arrivé d’acheter cash de l’immobilier et suis bien certain que ce n’était ni compulsif ni totalement imbécile, souvent une histoire de compromis entre critères objectifs et subjectifs.

Pour ma part, j’achète une rente et analyse son prix en fonction de mon savoir faire pour l’optimiser et ce que m’offrent d’autres supports.
J’imagine que d’autres ayant une confortable capacité d’épargne/d’autofinancement font de même.

Je dis "compulsif" pour le côté précipité et collectif de la chose, et surtout pour le lien qui s’établit avec la conjoncture. Il va de soi que l’achat en cash peut aussi être un choix arbitré et individuel totalement indépendant du contexte économique immédiat. Mais ce n’est pas de cela dont on parle ici.

Mais encore une fois, ce sont des conjectures. Pour l’instant ce sont des "on-dit". Aucune donnée n’est actuellement en mesure de corroborer une recrudescence des paiements au comptant dans l’immobilier. Mais ça me semble plausible.

Pour le reste du marché je ne serais pas aussi catégorique, mais pour ce qui est des très grandes villes je ne vois pas comment ça pourrait baisser. Des villes comme Paris ou Lyon attirent de plus en plus de monde, mais le nombre de nouveau logement est limité, faisant ainsi monter les prix. Pour les villes avec les meilleures dynamique j’ai du mal à voir comment ça pourrait s’inverser, sachant que ça attire même pour des résidences secondaire d’étrangers.

Je reste aussi persuadé que le prix de l’immobilier dans les grandes metropoles dynamiques (il n’y en a pas 50) va au minimum rester stable.

Contrairement à ce que laisse penser TF1, je ne crois pas au mouvement de la ville vers la campagne suite au confinement, en tout cas pas dans une grande ampleur. Les jeunes restent attachés à la ville selon moi. Etre proche de son travail, proche des commerces, pouvoir sortir,etc sont des choses importantes à mes yeux. Pour la verdure, je privilégie le airbnb ou une residence secondaire. Concernant le teletravail, il restera l’exception à mes yeux (maximum 2 jours par semaine). Dans ces conditions, rester proche de son travail restera important. Le chômage va augmenter certes, mais les principaux touchés ne seront pas les cadres parisiens.

Les taux sont bas et ils resteront bas probablement pour un moment. L’inflation est très faible. Meme quand l’économie fonctionnait la bce et la fed ont tout fait pour conserver des taux bas.

Le seul point négatif concerne le durcissement de l’accès au crédit. Mais en même temps je pense que beaucoup préfèreront investir dans la pierre (qui semblent un placement sans risque aux yeux des gens) plutôt que sur une bourse volatile ou sur des placements en fonds euros sécurisés mais peu rémunérateurs.

Bref, je pense que les petites villes ou villes moyennes cont souffrir quand les grandes villes vont continuer de voir leur prix monter.

Je pense personnellement que la crise va toucher bien plus de secteur que vous ne le pensez et sinistrer un grand nombre d’entreprise intra-muros donc s’enfermer dans Paris Intra-muros à quoi bon ?
Et quid du parc locatif qui est à des prix complètement fou même en proche banlieue .
Qui pourra justifier en CDI d’un salaire égal à 3 fois le loyer pour vivre dans 40 mètre carré à 1500 euros .
Quid des étrangers qui mettront longtemps à revenir et à investir .
Je suis plutôt optimiste
normalement mais la je n’arrive pas à garder confiance.
J’ai l’impression que les réactions ne sont pas à la hauteur de la crise que se soit dans le non port du masque , dans la baisse au final légère de la bourse , dans le maintient de l’immobilier .
Au final tout va bien Madame la marquise , ça me dépasse .

Il ne faut pas oublier que dans Paris et sa proche couronne, nous sommes dans un marché de pénurie. Trouver un appartement à vendre correspondant à ses critères à un prix "raisonnable" tient quand même de la gageure.

Pour l’évolution des prix, personne n’en sait rien y compris les soi-disant experts, c’est tout ce que je constate.
Si les prix baissent et que les taux montent, au final, cela ne change rien. Le coût total sera probablement sans doute le même.

Il faut un peu nuancer ce qui est dit plus haut. Ma femme a une agence immobilière et effectivement il y a eu une ruée dés la fin du confinement, elle a vendu ce qu’elle avait à vendre et il ne lui reste plus grand chose. Cela dit, c’est plutôt d’après elle le rattrapage des semaines de confinement où rien ne s’est fait. Au final, elle n’a pas fait plus de ventes en 2020 que sur la même période de 2019.

Au milieu de ces interventions sur l’immobilier logement, une parenthèse immobilier de commerces.

D’après Les Echos EXCLUSIF - L’Etat prêt à racheter des locaux pour sauver les commerces de centre-ville | Les Echos l’état pourrait créer une foncière pour racheter des petits commerces de centre ville et les louer à vil prix, dans un objectif de pas trop forte dévitalisation des centres villes.

L’enfer est pavé de bonne intentions. Il me semble que cela créerait une concurrence totalement déloyale avec les acteurs existants (bailleurs privés/foncières/SCPI) sans structurellement changer grand chose au problème de fond (évolution des modes de consommation).

GoodbyLenine a écrit :

Dans ma commune (et je sais que ce n’est pas la seule dans ce cas), la ville a déjà créé (il y a pas mal d’années) une foncière, qui achète (pour les louer) des murs de commerce (mais pas tous !) sur les artères qu’elle entend dynamiser ou préserver pour du commerce.

C’est chez moi le cas aussi (même si ce n’est pas une foncière mais plutôt un organisme municipal de relocation) avec un résultat bien difficile à mesurer. Ces quelques commerces (% bien modeste par rapport à l’offre globale) reloués plutôt que d’être vide changent-ils fondamentalement la présence ou la motivation des clients potentiels ?

Il me semble -mais je peux me tromper- que l’argent du contribuable serait bien plus efficacement employé au développement plus globale de l’attractivité du territoire par des investissements structurants matériels (rues piétonnes élegantes, accès facilités par transports doux, parking vidant les rues des stationnements, musées…) ou immatériels (animations, marchés, festivals…).
Ces investissements dans des commerces périclitants et reloués sous les prix du marché sont d’ailleurs structurellement potentiellement très déficitaires tant comme flux que comme patrimoine "de la nation ou de la collectivité locale".

Je partage votre opinion, localement les arbitrages sont déjà peu faciles à réaliser, alors avec le recul et l’engagement local de l’état… c’est la quasi catastrophe assurée.