SCPI Novapierre Allemagne : Analyse de son lancement, de sa fiscalité et de son évolution
Cette discussion, initiée en janvier 2014, porte sur le lancement de la SCPI Novapierre Allemagne par Paref Gestion, un véhicule d'investissement immobilier focalisé sur le marché allemand des commerces de périphérie. Les membres analysent les caractéristiques initiales de la SCPI, notamment son objectif de rendement de 6%, son éligibilité à l'assurance-vie, et surtout sa fiscalité avantageuse. Cette dernière, basée sur la convention fiscale franco-allemande, prévoit une imposition des revenus locatifs à la source en Allemagne (à un taux de 15,825%) et un crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition, ainsi qu'une exonération des prélèvements sociaux.
Les participants, dont GoodbyLenine, expriment des interrogations sur la mise en œuvre concrète de cette fiscalité, notamment en comparaison avec d'autres SCPI investissant en Allemagne. Ils soulèvent des questions sur la déductibilité des intérêts d'emprunt, l'intérêt réel de l'éligibilité à l'assurance-vie, et la capacité de la société de gestion à investir rapidement les capitaux collectés, en référence aux difficultés rencontrées par Novapierre. Stéphane fournit des extraits de la convention fiscale franco-allemande pour clarifier le mécanisme du crédit d'impôt. Au fil de la discussion, un consensus émergent se dégage sur le fait que les revenus de la SCPI seront imposés en France selon le taux moyen d'imposition (et non le taux marginal), après imposition en Allemagne, et seront exonérés de prélèvements sociaux. InvestisseurSCPI apporte une confirmation chiffrée de ce mécanisme, soulignant que le crédit d'impôt ne couvre pas forcément l'intégralité de l'impôt supplémentaire généré en France.
La discussion évolue ensuite vers des considérations plus larges sur le marché immobilier allemand, avec InvestisseurHeureux qui met en garde contre un possible effet de mode et un rattrapage des prix. Les membres débattent de l'intérêt d'investir dans cette SCPI par rapport à des foncières allemandes cotées, notamment en termes de liquidité et de frais. La question de la déductibilité des intérêts d'emprunt revient, avec une opposition marquée entre ceux qui pensent qu'ils ne sont pas déductibles et ceux qui estiment que le crédit d'impôt annule totalement l'impôt français. La discussion aborde également la gouvernance de la SCPI, avec des interrogations sur le rôle d'INTERNOS GLOBAL INVESTORS (devenu Principal Real Estate Europe), partenaire de Paref Gestion, et sur les potentiels conflits d'intérêts.
Au fil des années, la discussion suit l'évolution de la SCPI, avec des mentions de l'augmentation du prix de la part, de la suspension temporaire des souscriptions, et de l'augmentation du capital. En 2019, la SCPI atteint son capital statutaire maximal, entraînant une fermeture des souscriptions et la création de Novapierre Allemagne 2. Les membres s'interrogent sur la communication de Paref Gestion, jugée parfois défaillante, et sur les conséquences de cette fermeture pour les associés, notamment en termes de liquidité. En 2024, la discussion se concentre sur le projet de fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, avec des avis partagés sur l'opportunité de cette opération, notamment en raison des frais engendrés et de l'impact sur la valeur de la part. La fusion est finalement approuvée en juin 2024.
Mots-clés : SCPI, Novapierre Allemagne, fiscalité, immobilier allemand, Paref Gestion, fusion, crédit d'impôt.
Membres
1 #201 11/05/2019 17h26
Hors ligne
Hall of Fame 
En ligne