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Nombre de recommandations : 8   Recommandation moyenne : 2,6/4 Avis plutôt positif

#151 20/02/2023 19h08

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Point après la conférence de Paref de ce soir :
Performance 2023 prévisionnelle : > 6%  (revalo de part + distribution de PV)


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#152 21/02/2023 16h43

Membre (2011)
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Le prix de la part devrait augmenter en avril.

Source : Paref gestion qui vient de répondre à une question que j’avais posée dans le chat de la conf.


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#153 06/04/2023 09h05

Membre (2013)
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Bonjour,
J’ai contacté Paref Gestion hier pour savoir si une augmentation du prix de la part était prévue prochainement, la réponse : Il n’y a pas d’augmentation de prévue.
FCP, avez-vous plus d’informations sur l’augmentation dont vous nous faites part.
Si d’autres membres ont des informations, je suis preneur car je vais me séparer des quelques parts et dans ce cas je pense attendre un peu.
Par avance, merci.

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#154 06/04/2023 20h57

Membre (2011)
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J’attendais aussi l’augmentation au 1er avril, comme me l’avait annoncé la personne de Paref. Mais apparemment y’a pas.

Peut-être qu’ils ont changé d’avis suite à la baisse des prix parisiens qui est quand-même relativement importante. De l’ordre de 5%.


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#155 10/06/2023 10h49

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Je viens de parcourir le BT123 et le rapport annuel 2022. Quelques remarques :

- Le flux de souscription a été en forte baisse au T123 vs T122 (1045 vs 8751). On a à nouveau des parts en instance de retrait (3596 soit 1.7 % des parts). L’absence d’évolution du prix de la part explique peut-être ces faibles souscriptions.
- Une seule vente au cours du T123 (469 k€)
- Livraison de l’actif situé rue Carlos Fuentes (75014) acquis en VEFA en 2021 - 974 m2
- La directrice générale, dans l’éditorial, évoque les conséquences des nouvelles réglementations et en particulier le DPE.

- 4 résolutions ont attiré mon attention :
* 2 (8 et 9) concernant la rémunération et le remboursement des frais des membres du conseil de surveillance. Je n’ai pas pu trouver les montants antérieurs. Le conseil comporte 9 membres (source note d’information p34)
* 2 concernant la division des parts (11 et 12) - 8 parts nouvelles pour 1 ancienne. La société de gestion motive cette modification (page 46 du RA22) en indiquant qu’elle permettra "aux associés de réinvestir régulièrement leurs dividendes". Je ne comprends pas cette justification car la possibilité existe déjà avec une souscription à un prix préférentiel limité au nombre entier de parts par rapport au droit à plus value avec un minimum de 1 part.
Une simulation, sur la base des conditions du réinvestissement 2022, montre que la division des parts est défavorable pour les "petits" associés (jusqu’à 56 parts anciennes : possibilité de souscrire 1 à 7 parts nouvelles versus 1 part ancienne) et neutre ou favorable au delà.

- Les valeurs occupées 2021 de l’inventaire détaillé des placements immobiliers (pages 41 à 43 du RA22) n’ont pas été ajustées en fonction des ventes réalisées en 2022. Il faut donc pas comparer directement les valeurs occupées 2022 et 2021.

- Le RA22 évoque une SCI Nova Resi 1 à de nombreuses reprises…
Page 28 : "En 2022, la SCPI a souscrit à 999 parts de capital, soit 99,9% de détention de parts, pour la constitution de sa filiale, la SCI Nova Resi1".
Une consultation des statuts indique que la SCI a été constituée en juillet 2022 et que la dernière part est possédée par une autre SCI : PARUS
Sur les biens possédés par cette SCI :
Page 28 : "l’actif situé 6 rue Carlos Fuentes à Paris a été cédé à la SCI Novarési1 le 20 décembre 2022"
Page 12 : " la SCPI suit l’avancement de trois programmes en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) dont elle s’est portée acquéreur, par l’intermédiaire de sa filiale NovaRési1, situés à Neuilly‑sur‑Seine et Paris. Il s’agit de:
● Un programme de 9 logements à Neuilly‑sur‑Seine représentant 767 m² pour 4,2 M € hors taxes
● Un programme de 47 logements à Paris 18ème représentant près de 2 930 m² pour 19,6 M € hors taxes
● Un programme de 15 logements à Paris 14ème représentant environ 975 m² pour 6,2 M € hors taxes
Cette année, Novapierre Résidentiel, par le biais de sa filiale NovaRési1, s’est également positionnée sur un investissement en VEFA à Gennevilliers. Cela lui a permis de renforcer la décote immobilière de son portefeuille :
● Un programme en VEFA à Gennevilliers portant sur 9 lots représentant 537 m² pour 2,0 M€ hors taxes."

Page 13 : "De plus la SCPI s’est portée acquéreur au moyen de sa filiale, la SCI NovaRési1, de quatre programmes en VEFA, dont un cetteannée, situés à Neuilly‑sur‑Seine, Paris et Gennevilliers pour un montant total de 32,0 millions d’euros hors taxes. Les paiements de ce programme sont échelonnés dans le temps entre la date de signature du contrat de réservation et la livraison du programme"
Page 30 : "La SCPI détient des participations contrôlées à hauteur de 999 parts de la SCI Nova Rési 1" Une phrase complémentaire dans le RA22 version papier : "Fin d’année 2022, la SCPI a octroyé à la SCI une avance en compte courant d’un montant de 6 715135 €."

On note dans l’état du patrimoine page 22, un montant de 999 € en immobilisation financières contrôlées (montant du capital social).

Les motivations de la création de cette SCI ni les frais associés à l’apport des 4 programmes n’apparaissent, sauf erreur de ma part, dans le rapport.

- le rapport indique page 13 :
"Ces différents programmes totalisent des paiements de 8 528 K€ sur l’année 2022. En ajoutant les paiements effectués en 2020 et en 2021 pour les opérations "Neuilly Garnier", "Clignancourt" et "Carlos Fuentes" les paiements atteignent 22 363 K€ à fin 2022, ce qui est donc considéré comme la valeur de ces quatre actifs dans le patrimoine."
En revanche, je note une valeur de 18 167 k€ dans le tableau de la page 29 (ventilation des immeubles en cours, construits ou acquis) que l’on retrouve dans l’état du patrimoine page 22…
Mes compétences en compta ne me permettent pas d’expliquer l’écart…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/06/2023 11h12)

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#156 27/06/2023 11h51

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Bonjour,

Je ne possède pas cette SCPI aussi je sollicite votre avis sur mon projet.

Je possède actuellement un PEL qui arrive à son terme en fin d’année.
- Ce PEL offre la possibilité d’avoir une prime d’état de 1000€.
- Pour bénéficier de cette prime il faut que je fasse un crédit avec ce PEL (4.2%) et l’une des opérations possibles est l’acquisition ou la souscription de parts de SCPI à vocation d’habitation.

Aussi, je vais écrire à ma banque pour voir s’il est possible que je réalise cette opération en faisant un crédit pour l’achat de SCPI résidentiels (montant mini du crédit pour bénéficier de la prime d’état: 5000€).

Avant d’écrire à ma banque (pour lui indiquer) je souhaiterais choisir que quelle SCPI investir.

J’ai vu qu’il existait les SCPI de rendement suivantes;
Kyaneos Pierre
Primofamily
Allianz Home
Grand Paris Résidentiels

Mais pour des questions de fiscalité je préfère opter pour des SCPI de plus-values:
La SCPI Novapierre Résidentiel,
La SCPI Patrimmo Croissance,
La SCPI Sofiprime,

La SCPI Sofiprime étant à capital fixe je l’élimine.
--> Me reste à choisir entre NOVAPIERRE RESIDENTIEL et PATRIMMO CROISSANCE.

En lisant les BT et RA je constate :
- que l’augmentation de la valeur de reconstitution (2022 vs 2021) est à l’avantage de PATRIMMO (plus forte augmentation).
- que les 2 SCPI ont des parts en attente de retrait depuis le T1 2023. Pourquoi n’y a-t-il plus de sortant que d’entrant (marché immo résidentiel parisien en baisse)?
- que la capitalisation est plus grande chez NOVAPIERRE et plus d’immeuble.
- évolution du prix de souscription tous les mois chez PATRIMMO et environ 1 par an pour NOVAPIERRE…

Bref, je me fais des nœuds au cerveau pour pas grand chose vu la somme en jeu (environ 5000€) mais selon vous laquelle des 2 SCPI à le plus d’avenir?
Merci pour vos avis.


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#157 24/07/2023 20h26

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Le prix de la part a augmenté de 2,6% au 1er juin à 1664 € !

Je suis tombé sur cette info par hasard en allant voir cette page :
scpi residentiel novapierre residentiel - PAREF Gestion

Dernière modification par FCP (24/07/2023 20h29)


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[+1]    #158 11/09/2023 16h33

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Suite à une demande de retrait mi-août, et relance de la SdG courant septembre, la réponse apportée est que le marché de cette SCPI est bloqué, deux fonds cherchant à céder leurs parts. Pas de date prévisionnelle pour le retrait et le remboursement…

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#159 11/09/2023 17h29

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Malheureusement ça devrait durer longtemps,  et toucher beaucoup de SCPI vu la situation du marché immobilier.

Il est trop tard pour vendre.


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[+1]    #160 11/09/2023 19h20

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Pour être factuel : 5,81% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
Il n’est pas communiqué le montant dédié au fonds de remboursement, permettant de sortir plus vite, à un prix inférieur à la valeur de retrait.

Dernière modification par Fanscpi (11/09/2023 19h21)

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#161 11/09/2023 20h18

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Selon le dernier rapport annuel, il ne restait (de mémoire) que 200 000 € dans le Fonds de remboursement, donc une somme dérisoire face à la demande des assureurs-vie assaillis par des demandes de retrait.

Je ne sais pas si la reconstitution du Fonds de remboursement suppose une décision en AG ou une simple décision du directoire. En tout cas, aucune résolution n’était prévue en ce sens lors de la dernière assemblée.

Mais face à cet afflux de demandes de retrait, la reconstitution de ce Fonds est inévitable. Le problème aussi, c’est que, en l’absence de cessions d’actifs à due proportion, son utilisation conduit à majorer la part de la dette financière sur l’actif…alors que les taux d’intérêts d’aujourd’hui encourage beaucoup moins qu’avant à utiliser le levier de l’endettement. Les associés restant se retrouveront avec une SCPI plus endettée - raison de plus pour que le niveau de rachat par le Fonds soit bas.

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[+1]    #162 12/09/2023 01h39

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Il n’existe pas de "Directoire" dans une SCPI, juste une société de gestion, qui gère la SCPI dans les limites fixées par les statuts (eux même étant dans les limites du CoMoFi, et de son interprétation par l’AMF : sinon, l’agrément de la SdG risque de "sauter"), et un Conseil de Surveillance, qui ’surveille" mais en aucun cas ne gère (il peut donner son avis, sur un peu tout, mais pas prendre une décision de gestion)..

Reconstituer le fond de remboursement me semble relever de l’AG, donc, si les résolutions déjà votées dans le passé ne prevoient rien de particulier (je connais mal cette SCPI), il faudra une autre résolution en AG pour diter le fond de remboursement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#163 12/09/2023 20h08

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Dans les statuts, on lit:

L’assemblée générale peut, si elle le juge utile à la satisfaction des demandes de retrait, constituer un fonds de remboursement au plus égal à 10% du capital effectif existant à la clôture de l’exercice précédent.

Le prix de remboursement des parts est fixé comme suit suivant les cas :
a) s’il existe des demandes de souscription pour un montant égal ou supérieur aux demandes de retrait, le retrait est réalisé au prix de souscription en vigueur, diminué de la commission de souscription fixée à l’article 17. Le solde des souscriptions et retraits s’analyse sur les trois derniers mois.
b) si le retrait n’a pas pu avoir lieu dans un délai de un mois en raison de l’insuffisance des souscriptions, mais si le fonds de remboursement le permet, le retrait est réalisé, après accord de l’associé, à un prix fixé par la société de gestion entre la valeur de réalisation en vigueur et celle-ci diminuée de 10%.
c) si, le fonds de remboursement étant vide, les demandes de retrait en attente depuis plus de douze mois excèdent 10% des parts, la société de gestion en informe l’Autorité des Marchés Financiers et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois, pour décider, conformément à l’article L.214-93 du Code monétaire et financier, la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.

Compte tenu de la réponse reçue par Utafit, j’en déduis que le fond de remboursement est vide, ou bien son interlocuteur n’a pas donné toutes les informations.

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[+1]    #164 12/09/2023 21h42

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Dans le rapport annuel 2022

Le fonds de remboursement est destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts pour anticiper toute accumulation sur le registre des demandes de retrait non satisfaites, au‑delà des 10 % des parts émises par la société. La société de gestion a constitué un fonds de remboursement à partir de 2007, à hauteur de 1,5 M€, montant porté à un maximum de 8 M€ lors de l’Assemblée Générale Ordinaire du 17 mai 2017. Les sommes allouées à ce fonds proviennent soit du produit de cession d’éléments du patrimoine locatif dans le respect de la durée minimale de cinq ans de détention des actifs, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels. Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement doit être autorisée par décision d’une assemblée générale des associés, après rapport motivé de la société de gestion. L’AMF en est préalablement informée.
Le fonds de remboursement n’a pas fait l’objet de dotation au cours de l’année 2022 et n’a pas été sollicité pour des sorties de parts. En conséquence, il reste une somme de 264 844 € non utilisée au 31 décembre 2022.

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#165 27/10/2023 11h36

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Pas de distribution de plus values prévue pour l’instant par la société de gestion, après consultation du conseil de surveillance.
L’information sera communiquée dans le prochain bulletin trimestriel.

Source : réponse à une question posée au service associés de la société de gestion

Canyonneur

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#166 10/11/2023 17h07

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Problème de liquidité.
7,92% des parts en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Source : bulletin trimestriel

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#167 10/11/2023 18h05

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Ce n’est pas nouveau.
Même Novapierre Allemagne, où les gens se battaient pour en avoir il y a un an, commence à être touchée. 


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#168 11/11/2023 15h06

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Je pensai que la société de gestion allait proposer (comme il me semble que cela avait été fait naguère) une distribution de plus-values avec possibilité de réinvestir au-delà du montant distribué; cela aurait permis d’ajouter des souscriptions satisfaisant ainsi une part des demandes de retrait.
Maintenant, en l’absence d’un fonds de retrait suffisant, nous sommes partis pour une longue période avec beaucoup de parts en attente !
D’un autre côté, l’absence de distribution présente deux avantages: en effet, dans l’hypothèse où les associés ne réinvestiraient pas : 
-une distribution réduit l’actif de la SCPI donc pèse mécaniquement sur la valeur des parts: en ne distribuant pas, on évite de fragiliser la valorisation actuelle;
- une distribution, en réduisant l’actif de la SCPI tandis que la dette est stable, augmente le taux d’endettement. En cette période de taux élevé, il est moins justifié d’endetter les SCPI (surtout que Novapierre Résidentiel était endettée à taux révisable et non à taux fixe).
Donc ne pas distribuer en ce moment peut se défendre….

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#169 11/11/2023 15h38

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C’est probablement pour abonder le fond de remboursement: ’Les sommes allouées à ce fonds proviennent soit du produit de cession d’éléments du patrimoine locatif dans le respect de la durée minimale de cinq ans de détention des actifs, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels.’

C’est plutôt une bonne idée, et une mesure de prudence dans le contexte actuel de retraits massifs sur les SCPI.

PS: Même si dans le bulletin d’information de T3, on trouve une autre explication ’Faisant suite à lʼéchange mené avec votre conseil de surveillance en date du 29 septembre 2023, nous confirmons lʼabsence de versement de plus-values en 2023. Cette décision a pour but de lancer l’année 2024 sur des bases financières solides et pouvoir se positionner sur de futures opportunités d’acquisition et de développement du patrimoine du fonds.’

Dernière modification par sm94 (11/11/2023 15h41)

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#170 12/02/2024 21h25

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Le bulletin trimestriel T4/2023 est sorti.
Aucune baisse du prix de part suite aux dernières expertises !

Par contre, les parts en attente de remboursement  augmentent encore. 


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#171 13/02/2024 19h28

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En direct de la conférence Paref :





Des institutionnels ont décidé de sortir en 2023, c’est l’une des raisons pour laquelle aucune PV n’a été distribuée en 2023, afin de la distribuer plus tard à ceux qui restent.

Dernière modification par FCP (13/02/2024 19h30)


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#172 18/02/2024 09h34

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Un article sur le blocage de Novapierre Résidentiel

Blocage de Novapierre Résidentiel

A fin 2023, 11,4% du capital était en attente de cession sur la SCPI Novapierre Résidentiel

Message édité par l’équipe de modération (18/02/2024 11h53) :
- correction du lien + résumé

Dernière modification par Beyle (18/02/2024 09h39)

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#173 18/02/2024 12h01

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Le code monétaire et financier impose que la société de gestion mette en place des outils de liquidité dès lors que plus de 10% de la capi est en attente de retrait. Fonds de remboursement (on oublie), ouverture du marché secondaire, liquidation --> Go marché secondaire et ses 30% de décote.

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#174 18/02/2024 16h49

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Code monétaire et financier a écrit :

II. – Lorsque la société de gestion constate que les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois sur le registre mentionné au I représentent au moins 10 % des parts émises par la société, elle en informe sans délai l’Autorité des marchés financiers. La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts.

Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. De telles cessions sont réputées conformes à l’article L. 214-114.

Donc à voir fin 2024, le seuil des 10% ayant été franchit fin 2023 (voir message de FCP du 12/02/2024)…

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#175 15/05/2024 20h39

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Le bulletin T1-2024 est sorti ; les parts en attente atteignent 18,76% du capital. Les souscriptions se tarissent (65 parts).

BT

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