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#1 26/01/2012 18h19

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Bonjour,

Un conseiller financier m’oriente sur la SCPI Pierre 48.
C’est une SCPI de capitalisation.
L’évolution de la valeur de la part est en effet intérressante depuis 15 ans.

Y a t’il un risque d’investir sur ces immeubles relatifs à la loi 1948 que l’état veut abroger?

D’avance merci.

Mots-clés : novapierre résidentiel, pierre 48, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 26/01/2012 20h19

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Je n’ai pas entendu parler de projet d’abrogation (ça s’éteindra sans doute  tout seul avec le dernier locataire concerné). Cette SCPI possède bien d’autres choses que des immeubles de la loi 1948….

Avez-vous mesuré l’impact du changement de l’imposition des plus-values immobilières ?

Il y a des risques dans tout investissement. Il y a des risques dans tout investissement immobilier. Si votre "conseiller" ne vous les a pas bien expliqué, ne le prenez pas mal, mais alors : soit il est un mauvais conseiller (au peur il essaie juste de revendre ce qui lui rapporte le plus ou ce dont ses clients veulent se séparer), soit vous n’avez pas bien écouté.

Comme vous ne dites rien sur vous et votre situation et vos objectifs, il est impossible de savoir si ce genre de placement est adapté ou pas du tout pour vous.


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#3 27/01/2012 16h39

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La loi de 1948 ne va pas etre abrogé ! où avez vous entendu cela ?
C’est une loi de blocage des loyers instauré après guerre.
Aujourd’hui si il y a de moins en moins de baux 1948 c’est que les locataires sont soit parti du logement soit qu’ils sont mort, de fait les appartements loués en loi 48 sont de moins en moins nombreux.

Sur Pierre 48 êtes vous allez voir le site pour prendre des informations ?
Première chose à savoir elle ne distribue pas de dividendes ! c’est un point à bien prendre en considération.

Voici un extrait issu du site de la société de gestion

Paref Gestion a écrit :

Caractéristiques : Pierre 48 est une SCPI qui ne distribue aucun revenu, mais génère des plus-values à terme. Elle s’adresse tout particulièrement aux personnes fortement imposées à la recherche d’un placement alliant rentabilité et économie fiscale.

Stratégie d’Acquisition : L’objectif est de constituer un patrimoine immobilier composé de beaux appartements soumis à la loi de 1948 ou en viager ou en nue-propriété, situés principalement à Paris. Ces appartements sont acquis avec une décote qu’ils perdent automatiquement lorsqu’ils se libèrent.

Patrimoine : Le patrimoine de Pierre 48 représente 52 287 m² au 30 juin 2011. Il augmente régulièrement.

Performance : La valeur de la part de Pierre 48, mesurée par le prix d’émission, a été multipliée par 4 depuis sa création en 1996.

La SCPI Pierre 48 a pour objectif d’investir dans des appartements soumis à la loi de 1948 ou des biens assimilés. Par ce terme, il faut entendre des situations diverses : viagers, logements loués à des personnes de plus de 70 ans ayant droit au maintien dans les lieux, logements faisant l’objet de conventions particulières, nues-propriétés…. Bref, des appartements dont les caractéristiques d’occupation justifient une décote. Décote qu’ils perdent automatiquement lorsqu’ils se libèrent.

SUBSTITUTION A LA LOI DE 1948

Le stock d’appartements soumis à la loi de 1948 se réduit de quelques pour cent chaque année. Pour se prémunir contre le resserrement du marché, la société de gestion acquiert des :

biens en viager
appartements en démembrement de propriété
appartements en Loi de 1989 non libérables (article 15 de la Loi)
immeubles conventionnés

J’espère que celà vous aura aidé.

Comme le dit Warren Buffet il ne faut jamais investir dans les choses que l’on ne comprend pas.

Dernière modification par loulou75015 (27/01/2012 16h40)


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#4 16/02/2012 16h04

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J’en ai acheté en mars 2011, et depuis les loyers peuvent être augmentés avec un maximum de 2% par an.

Analyses juridiques : table des matières - ANIL


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Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#5 16/02/2012 19h42

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A ma connaissance, il n’y a pas d’abrogation au programme !

Il faut également noter que la société investit dans de la nue-propriété et en locaux loués à usage d’habitation "loi de 89".

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#6 10/04/2012 15h54

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Je viens de recevoir une déclaration de revenu de PAREF au sujet de  la SCPI Pierre48
avec l indication d un revenu :
Je suis-non-résident et je ne comprends pas ce document :

Cette  SCPI génère normalement des plus-value , mais vu le changement de fiscalité à ce sujet , je ne comprends pas si mon relevé indique une plus-value ou une moins-value , ce qui n a évidemment pas le même intérêt  pour un Métropolitain que pour un non-résident ….
Amicalement

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#7 10/04/2012 17h18

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Et savez vous si actuellement on peut en acquérir ? C’est un peu comme de la nue-propriété et cela pourrait m’intéresser.
Merci.

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[+1]    #8 11/04/2012 01h24

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@Qwx : le plus simple pour vous est sans doute de passer un petit coup de fil à PAREF (le n° pour comprendre le document que vous avez reçu dans figurer dans le courrier joint…), dont c’est le boulot de fournir les bonnes infos aux associés.
A votre place, je chercherais aussi ailleurs (j’ai eu des infos très fantaisistes de certaines sociétés de gestions, sur le montant à déclarer… Après réclamation, j’ai reçu un rectificatif avec un chiffre plus "normal" et 5x plus petit. Pour une autre SCPI, j’ai reçu un rectificatif avant d’avoir réclamé, car d’autres ont du réclamer plus vite que moi, et que l’écart était plus faible.).
Il y a aussi l’association APPSCPI qui peut vous aider peut-être.
Je n’ai pas de Pierre48, donc ne peux pas vous aider directement.

@patrick : Pierre48 est une SCPI à capital variable. Vous pouvez donc en acquérir à tout moment, auprès de la société de gestion (PAREF), ou en passant par un CGPI (vous payerez le même prix, en allant directement vers la société de gestion, c’est une filiale de cette dernière qui encaissera la commission que le CGPI aurait sinon encaissée)  (parfois, certains CGPI proposent de "ristourner" une partie partie de cette commission…)/


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#9 11/04/2012 09h16

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Merci GBL,

Je ne savais pas que Pierre 48 était à capital variable . Il se trouve que j’ai un CGPI ( bien connu sur le forum..) et si je fais affaire je passerai par lui par fidélité. Savez vous cependant de combien est en moyenne la ristourne pour les CGPI ? . Sur le fond, cela ne me choque pas car j’estime que toute peine mérite salaire et il y a bien longtemps que j’ai compris que pour gagner sa vie très correctement il fallait exercer une profession où l’on est commissionné et non facturer à l’heure comme la plupart des indépendants dont je suis.

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#10 11/04/2012 10h04

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SCPI de plus value :

GoodbyLenine a  répondu à vos questions - Porteur de  parts dans des SCPI différentes , je souligne aussi que le relevé fiscal est souvent n importe quoi -

Je viens de téléphoner à XXXXX  , on m a  finalement demandé de faxer la copie de la déclaration que j avais reçue ….. c est tout dire -

Question honoraires du Conseiller vendeur elle est de l ordre d environ 6 %
J ai toujours acheté mes parts directement parce que  j ai eu une  réponse  claire à mes questions , mais je n ai pas payé mes parts moins chères que si j étais passé par un intermédiaire :

Je ne suis  pas passé par un intermédiaire parce qu hélas ,   il connaissait moins que moi le produit qu il vendait et devait s en référer chaque fois  à sa hiérarchie  particulièrement au sujet de la fiscalité

Quant aux Conseillers des banques …. Il s agit pour eux uniquement de vendre  à la commission la propre salade de leur banque pour laquelle cette activité n est pas une priorité , mais une cash machine rentable -
Selon les informations  de appscpi.com  ,  les motifs sont  explicites pour les classer en queue  de gamme -
Amicalement

--

@  GBL   @  PATRICK   

DOCUMENTS SCPI  (  2 )

En complément  : du mail précédent , voici la copie du mail que je viens de recevoir  à l instant de la SCPI   XXX   :

Monsieur,
L’imprimé fiscal unique ci-joint annule et remplace celui que vous avez reçu suite à UNE ERREUR INFORMATIQUE .

Le revenu brut, les frais et charges et intérêts payés pour chacune des SCPI sont à reporter dans votre déclaration.: Le revenu net est équivalent au résultat fiscal de la société.
Avec nos excuses,
A votre disposition pour tout complément d’information
xxx

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#11 16/04/2012 22h32

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Swx a écrit :

Je viens de recevoir une déclaration de revenu de PAREF au sujet de  la SCPI Pierre48
avec l indication d un revenu :
Je suis-non-résident et je ne comprends pas ce document :

Cette  SCPI génère normalement des plus-value , mais vu le changement de fiscalité à ce sujet , je ne comprends pas si mon relevé indique une plus-value ou une moins-value , ce qui n a évidemment pas le même intérêt  pour un Métropolitain que pour un non-résident ….
Amicalement

Le résultat sur Pierre 48 est normalement une légère perte, déductible des résultats fonciers pour un résident français (le principe de cette scpi étant de ne pas extérioriser de résultat imposable - en dehors des plus-values bien sûr).
Les plus-values ne figurent normalement pas sur ce relevé: l’imposition y afférente est prélevée directement par Paref.

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#12 20/04/2012 13h50

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RETRAITES A LA NICHE : Elles peuvent encore  échapper  au massacre des plus values -

Je viens de raccourcir mon  intervention précédente  pour la limiter à l essentiel
- Aucun Intervenant n a donné un avis après moi sur ce sujet  :
- Et  je peux  affirmer  la réponse à cette question :

Il    devrait  intéresser  particulièrement les retraités  qui vivent dans des lieux paradisiaques avec de petits revenus d origine française ,en espérant pouvoir échapper à cette taxation , quand ils feront un aller retour pour encaisser l héritage de Mémé  - tout en bénéficiant de leur  statut de non-résident

EXONERATION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES POUR LES RETRAITES
Cette exonération n est pas passée à la trappe lors de la révision du calcul des plus value
Comme auparavant :
Vous  en êtes  toujours exonérés   si vous remplissez 3 conditions suivantes :

- Pas soumis à  ISF    au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession (2010 pour une cession en 2012) :
- Votre revenu fiscal  de référence doit être inférieur à celui mentionné en rapport avec une tabelle déterminée selon l Article 150 III U
vos revenus ne devaient pas dépasser certaines limites. Cette limite est calculée par rapport au revenu fiscal de référence
Mais
La base de l assiette de cet impôt est la fortune mondiale ,

Dernière modification par Swx (28/08/2012 10h39)

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#13 31/07/2012 22h46

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Si la loi de 1948 était abrogée, eh bien le cours des parts de SCPI s’envolerait, donc ça serait tout bon pour cette SCPI.

Mais je ne pense pas que ça sera le cas. Il faut attendre que les logements se libèrent…


Mon code parrain Corum : X2BNTB

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#14 08/08/2012 18h12

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SCPI Pierre 48 : quid si abrogation de la loi 1948 ?

L  abrogation de la loi de 1948 n aura pas beaucoup d impacts , il y a de moins en moins de logements occupés dans ces conditions
Pierre48 rachète des biens en viager , etc

Le problème provient de la taxation des plus value

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#15 28/08/2012 10h08

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swx a écrit :

SCPI Pierre 48 : imposition des plus value

Est-ce que l on sait , si la collecte de parts de cette SCPI Pierre48  continue ?
Cette SCPI risque de faire  face à une vague  de retraits , difficile à honorer, en raison de la nouvelle fiscalité sur les plus-value,  qui assomme les  porteurs de parts s ils ne les ont pas conservées au moins 15 ans
Malgré plusieurs tentatives , je n ai obtenu aucune réponse de Paref à ce sujet   --

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#16 28/08/2012 16h13

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Une vague de retraits ? Je ne sais pas … car si j’en avais déjà, depuis moins de 30 ans, avec des chances de les conserver 30 ans (ou l’espoir que la fiscalité évolue favorablement dans ce cas, par ex que ça repasse à 23 ans, avec prise en compte de l’inflation, et que ça soit imposé à l’IR), j’éviterais autant que possible de les vendre.

J’envisagerais peut-être aussi de les donner, à mes enfants par exemple, car dans ce cas, la plus-value entre mon prix d’achat et la valeur le jour de la donation … disparait (et mes enfants pourraient donc vendre sans payer d’impôt sur ces plus-values).

Par contre, j’éviterais sans doute d’en acheter sans la perspective de les conserver bien longtemps (ou de les donner)….

Par ailleurs, il semble que la SCPI distribue une partie des plus-values constatées lors de la cession de ses biens. Cette distribution ne génère aucune imposition pour les associés.

Il suffit aussi de lire les derniers bulletins trimestriels pour savoir s’il y a ou pas une "vague de retraits". IL semble ne pas y en avoir d’ailleurs…..

AMF : Je n’ai pas de Pierre48.


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#17 28/08/2012 19h06

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GoodbyLenine a écrit :

Cette distribution ne génère aucune imposition pour les associés.

à part si Pierre 48 bénéficie d’un privilège, ce que je ne pense pas, l’article 1417 (Section IV petit d) du Code Général des Impôts indique l’inverse depuis la loi de finance de mars 2012.

Immorente a d’ailleurs envoyé aux associés, pour la première fois cette année, un rectificatif de déclaration, indiquant de déclarer la plus-value en case 3VZ de la 2042C, et cette plus-value entre dans le calcul du revenu fiscal de référence et est donc fiscalisée selon la TMI.

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#18 28/08/2012 19h18

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Sauf erreur de ma part, ça augmente le revenu fiscal de référence, mais pas l’impots sur le revenu à payer (ni la CSG).

Donc pour certains contribuables, c’est sans aucun impact, pour d’autres ça en a.


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#19 28/08/2012 19h45

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Hooo … mais si à part quelques rares cas particuliers, l’augmentation du revenu fiscal de référence n’augmente pas l’impôt sur le revenu, il faut rapidement prévenir Bercy.

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#20 06/08/2014 16h12

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Bonjour GbL,

Je vous laisse libre de laisser mon commentaire dans ce fil ou de le mettre dans un fil pierre48 s’il existe

Je suis associé de pierre 48 depuis 2002 et je suis de plus en plus déçu

Bien évidemment, j’ai une belle PV en stock mais voilà se qui me "chagrine"

- à chaque AG depuis quelques temps (depuis que Paref est cotée peut être …), la société de gestion propose une hausse de tel ou tel frais (cette année apparition d’une commission pour la société de gestion sur les grosses réparations et augmentation du minimum de perception par m2 géré par exemple). Il y a eu commission d’arbitrage, commission forfaitaire pour le dossiers du vendeur qui augmente encore cette année à 100e ht, … frais de dépositaire mais là c’est obligatoire je pense, j’en passe que j’ai oublié …). Je vote contre systématiquement mais avec peu d’incidence. Je ne suis pas non plus capable de comparer avec les autres SCPI, mais juste dans le temps, c’est la seule que je détiens

- la scpi est certes déficitaire ce qui est intéressant pour coupler avec des revenus fonciers positifs par ailleurs, mais je viens de regarder mon IFU 2013, il s’agit d’un résultat foncier négatif de 3,85 euros par part (une part vaut  1289e), donc assez négligeable (hors impact d’un financement par crédit éventuel)

- le plus important est que le réservoir de PV latentes s’amenuise d’années en années. Cette année, ce n’est plus que 24% .Malheureusement, je n’ai plus les rapports précédents, ne sommes nous pas sur un plus bas ? D’ailleurs la part n’est plus revalorisée depuis quelques mois. On comprendra aisément qu’il est devenu difficile de trouver des appartements à acheter en loi48 et la décote d’achat sur un bien démembré doit être inferieur a ce quelle a pu être sur les vielles loi 48 (my guess). En conclusion, cela reste et devient de plus en plus un pari sur la hausse de l’immobilier parisien, la marge de sécurité inhérente à la politique de gestion diminuant dangereusement

- Il y a même eu un ajustement fort de valeur à la baisse une certaine année, probablement suite à la crise de 2008 en 2009/2010

- bcp de conventions réglementées entre paref (qui achète l’usufruit) et pierre 48 (qui achète la NP). Je suis incapable de dire si les conditions économiques sont favorables ou non au porteur de part. En tout cas, les informations sont publiées

- il y a aussi eu un simulacre de vote pour le conseil de surveillance où les candidats n’ont pas eu le droit de se présenter, où le responsable commercial passait dans les rangs pour dire pour qui voter, cela m’a laissé un gout amère même si ce n’est pas le plus important

Bref, j’ai fait un investissement satisfaisant à l’époque, mais la mariée est beaucoup moins belle aujourd’hui

Qu’en pensez vous ?

BaV

rapport Pierre48
http://www.paref-gestion.com/pdf/pierre … erture.pdf

Dernière modification par Tssm (06/08/2014 16h14)


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#21 06/08/2014 17h33

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A ce jour, je n’ai pas investi dans Pierre48, ni ne l’ai analysé en détail (même si je songe à faire les deux un jour, et qu’alors je complèterai ce message).

Néanmoins, je voudrais faire les remarques suivantes :
    - Une partie de ce que vous décrivez (au niveau commissions, Conseil de Surveillance, etc.) me semble relever d’une gouvernance pas vraiment adéquate. J’ignore ce qui se passe vraiment au CS, mais je sais que simplement "voter contre" ne suffit pas pour faire bouger les choses. Parmi les actions possibles il y a d’une part interroger/interpeller le CS existant, évaluer la situation (par exemple en suivant les critères développés par l’APPSCPI), fédérer un nombre significatif d’autres associés (il y a de moyens de les contacter… mais encore faut-il les connaitre et les utiliser), puis d’autres actions (déposer un projet de résolution en AG par ex).
    - La stratégie de cette SCPI semble plus reposer sur l’achat de NP (bien évidemment, il faut que ce soit à un prix adéquat, encore plus si l’usufruitier est une filiale de la société de gestion…) et de moins en moins sur des biens en loi 1948, et plus ne pas dégager de revenus foncier que dégager du déficit.
    - Le poste comptable "Réserve de PV" est juste … un poste comptable (avec les plus-values déjà réalisées sur les biens déjà vendus). Ce qui importe vraiment, c’est le volume de plus-values potentielles sur le patrimoine actuel.

Si vous comparez un investissement fait dans Pierre48 avec un autre fait dans une autre SCPI, avec votre fiscalité, sur les quelques dernières années (où tous les rendements ont baissé…), qu’obtenez-vous ?


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#22 06/08/2014 19h58

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Tssm a écrit :

- à chaque AG depuis quelques temps (depuis que Paref est cotée peut être …), la société de gestion propose une hausse de tel ou tel frais (cette année apparition d’une commission pour la société de gestion sur les grosses réparations et augmentation du minimum de perception par m2 géré par exemple). Il y a eu commission d’arbitrage, commission forfaitaire pour le dossiers du vendeur qui augmente encore cette année à 100e ht, … frais de dépositaire mais là c’est obligatoire je pense, j’en passe que j’ai oublié …).

Vos critiques, en apparence modérées, sont largement injustifiées.

Oui, les frais ont un peu augmenté depuis dix ans, mais c’est parce qu’ils étaient excessivement bas à l’origine.Déjà dans une SCPI classique de murs de boutiques ou de bureaux, les frais de gestion annuels, typiquement 8 à 10% des loyers, sont très inférieurs à ceux d’une sicav d’actions immobilières (0,5 à 0,6% environ du patrimoine pour une SCPI contre 1,5% pour une sicav, alors que choisir des actions immobilières est un travail bien plus simple que d’acheter, vendre et gérer des immeubles d’une SCPI.

Pire, dans le cas de Pierre 48, les loyers sont extrêmement bas vu la nature de ces biens. Ils peuvent être entièrement nuls, par construction même, dans le cas de bien en nue-propriété. Si Paref Gestion n’avait pas instauré un minimum annuel par m² géré, ils auraient continué à perdre de l’argent sur cette SCPI, qui a pourtant crée énormément de richesse depuis près de 20 ans pour ses associés. Même aujourd’hui, Pierre 48 reste très peu rentable pour Paref Gestion.

Deux observations pour vous convaincre:
- J’avais demandé à plusieurs sociétés de gestion vers 2005-2008 pourquoi elles ne créaient pas une SCPI concurrente de Pierre 48. Réponse unanime: Jamais, pas par ce que ce marché est étroit car on peut créer à volonté des biens décotés "synthétiquement" par démembrement mais parce que c’est peu rentable pour la société de gestion.

- l’ensemble de frais de gestion annuels générés par les 4 (et maintenant 5) SCPI de Paref Gestion ne dépasse pas 800 K€. Et on parle bien de chiffre d’affaires, pas de bénéfice.

D’où vient alors votre impression que ce produit est devenu moins intéressant? Tout simplement parce que les prix de l’immobilier d’habitation parisien stagnent depuis plusieurs années, après avoir triplé entre 1997 et 2010. 

Disclosure: je n’ai aucun lien avec Paref Gestion ou Paref, sinon que j’avais été pendant plusieurs années petit actionnaire de la SIIC Paref, dont la filiale est Paref Gestion. Ce qui m’avait amené à regarder la rentabilité de la SCPI Pierre 48 pour la société de gestion elle-même et à me rendre compte que Paref, qui a fait bénéficié les associés de Pierre 48 (et surtout ceux de la première heure) d’une immense création de richesse, a récolté elle-même moins de 2% de cette richesse. Soit beaucoup moins que ce qui arrive avec n’importe quel fonds immobilier, où la société gérant le fonds prend au porteur de parts 2%/an et non 2% sur un cycle de 10-15 ans.

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#23 06/08/2014 21h40

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Bonsoir Parisien,

Effectivement, vous avez raison de me reprendre, mon message peut apparaitre très négatif pour cette scpi alors que ce n’était pas mon intention. Je voulais juste dire à GbL que les meilleures années étaient sans doute dernière nous

Je ne suis pas un porteur malheureux, j’ai acheté il y a 11 ans (2003 pas 2002) presque exactement à 544, j’ai touché env. 88e de dividendes (PV de cession mise en distribution) et la part vaut 1289e en ce moment (valeur de rachat par la société de gestion de 1161e). Ce qui multiplie mon investissement par 2,5 en 11 ans. L’économie fiscale engendrée par le déficit inhérent à la stratégie poursuivie n’est pas prise en compte dans mon calcul de coin de table

Ayant dit cela, pourquoi je pense que les belles années sont dernières nous
1. car l’immobilier parisien stagne/baisse depuis quelques trimestres déjà après avoir beaucoup monté comme indiqué
2. car les opportunités d’achat décotés sont moins nombreuses …
3. …. et à mon avis moins décotés
4. le véhicule a aussi beaucoup grossi (présence dans différentes AV…)

J’avais investi à l’époque car je n’avais pas d’exposition du tout à l’immobilier et la stratégie de ce véhicule d’achat avec décote me plaisait beaucoup. Cette stratégie reste unique (quelques véhicules de viager existent si comparable)

Pour le futur, à ce jour, et pour répondre à GbL, le patrimoine en l’état vaut 264me, et l’expertise indique que libre, la valeur serait de 328me. Le 24% de potentialité que je cite vient de là.
Je pense que la potentialité est au plus bas de ces dernières années (à valider, je ne garde pas les vieux rapports)

2 autres points à noter qui ne m’incite pas à un optimisme Béat
- aucune acquisition en 2013… clair manque d’opportunité ? donc comment reconstituer la potentialité et la hausse future du prix de la part ?
- 38% du patrimoine est en loyer libre. Le véhicule commence à être de moins en moins "pur"

Concernant le point plus polémique sur lequel vous m’avez repris: Les créations de frais ces dernières années ou les hausses régulières de ceux ci, j’ai bien précisé que je m’avais pas de comparable des frais pratiqués dans les autres scpi, ils étaient peut être plus faible avant, mais c’est bel et bien un fait avéré qui rend l’investissement moins intéressant suite aux éléments principaux précedemment listés en 1, 2 et 3

Par contre, vos chiffres doivent être un peu ancien, la commission de gestion touchée par paref en 2013 sur pierre 48 est de 1,3me (et 1,1me pour la commission de souscription)

Le minimum de perception par m2 existait déjà, il a juste augmenté plus fort que l’IRL lors de la dernière AG. La société a touché 6,09e par m2 de minimum en 2013. A comparer avec des loyers 48 de 7,11e par m2 et bien évidement des loyers de 0 pour les biens en NP.

Au moins, on est sur de ne pas faire de résultat foncier positif :-)

Je suis assez content d’avoir fait ce petit travail grâce à vous, ma conclusion est qu’il est certainement temps d’arbitrer ce placement

BaV


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#24 07/08/2014 08h36

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Tssm a écrit :

Le minimum de perception par m2 existait déjà, il a juste augmenté plus fort que l’IRL lors de la dernière AG. La société a touché 6,09e par m2 de minimum en 2013. A comparer avec des loyers 48 de 7,11e par m2 et bien évidement des loyers de 0 pour les biens en NP.

Ce que vous écrivez là semble corroborer ce que j’écrivais, à savoir des frais de gestion comparativement encore faibles.

En effet, si ces loyers parisiens ou proche banlieue étaient libres et non loi 48, ils seraient d’environ 25 euros/mois/m² en moyenne, donc 300 euros/an/m². Les 6€/an/m² de frais de gestion représentent donc juste 2% du loyer théorique, bien moins des 8 à 10% des loyers que pratiquent les SCPI classiques de bureaux ou murs de boutiques.

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#25 07/08/2014 09h23

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Je rentre dans les chiffres pour que les lecteurs se fassent une idée :

En 2013, la société touche 8%HT des loyers avec un minimum de 6,09 e/m2 /trimestre

Commission de gestion encaissée est de 1,285me et loyers encaissés sont de 6,3me

Soit un ratio de frais de gestion de 20,4% en 2013

Je laisse le lecteur juger si ces frais de gestion sont comparativement plus faibles que dans les autres scpi

Sur la partie libre des lots (38% du patrimoine) pour pouvoir comparer avec des scpi plus classiques :

Le minimum de perception 6,09 e / m2  / trimestre nous donne 24,36 e /m2 / an. Rapporté au loyer moyen libre moyen  mensuel de la scpi de 18 e/ m2 soit  216 e/m2 / an, cela fait 11% de frais de gestion

Rapporté à votre loyer cible mensuel de 25 e/m2, nous sommes à 8% de frais de gestion

La aussi, est ce comparativement plus faible ?

Je laisse les experts se prononcer


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