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Oui, avec des réserves (avis assez positif)

12% - 1
Je ne sais pas (avis neutre)

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0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

25% - 2
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#101 24/05/2020 11h06

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Sur le rapport annuel 2018, on peut voir que 5 604 183 euros en distributions plus-values 2018, le montant de la plus-value étant de 26,36 euros/part, si on fait une division on obtient 5 604 183 / 26,36 = 212601,78 parts.
Environ 212600 ont reçu une distribution de plus-value, alors que le nombre de parts au capital de la SCPI était de 210172 au 1er janvier 2019, 201572 au 1er mars 2019, 198995 au 1er Juillet 2019.
L’ assemblée générale a eu lieu en juin et la distribution en juillet 2019.
Je ne mets pas en cause les dires des intervenants du forum mais on peut voir que la distribution de plus-value concerne plus de parts que celles au capital au moment du versement.

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#102 24/05/2020 11h39

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Jiorgio,

Le nombre de parts que vous trouvez (212 602) est cohérent avec le nombre de parts au début du deuxième trimestre 2018 (214187) et celui au début du troisième trimestre 2018 (212377) - voir page 15 du rapport 2018.

Le tout est de savoir à quelle date la somme de 26,36 a été distribuée …et je ne trouve pas l’info dans la documentation.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/05/2020 11h47)

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#103 24/05/2020 12h05

Membre (2013)
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La distribution a eu lieu en juillet 2019.
Vous prenez en compte le nombre de parts en 2018 et je pense que vous faites erreur.

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[+1]    #104 24/05/2020 14h31

Membre (2018)
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Bonjour,

On trouve à la page 34 du rapport annuel 2018 les 2 tableaux suivants :



La 7ème résolution de l’AG 2017 est ainsi formulée (rapport 2016 - page 28) :



La distribution 2016 a donc été effectuée en 2016 et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution (228326) est cohérent avec le nombre de parts au 31/12/2015 et 31/12/2016.

La 8ème résolution de l’AG 2018 est ainsi formulée (rapport 2017 - page 38) :



La distribution 2017 a été effectuée en 2017 d’après la résolution mis celle-ci ne précise pas la date exacte et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution (222113) est cohérent avec le nombre de parts au 31/12/2016 et 31/12/2017.

La 9ème résolution de l’AG 2019 est ainsi formulée (rapport 2018 - page 49) :



La distribution 2018 a été effectuée en 2018 d’après la résolution et non pas en 2019 comme indiqué dans le message précédent (la résolution ne  précise pas la date exacte) et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution est cohérent, comme je l’ai déjà souligné plus haut, avec le nombre de parts au 31/12/2017 et 31/12/2018, si on considère la diminution du poste des plus-values pour déterminer le nombre de parts concerné.

La rédaction de moins en moins précise des résolutions d’exercice en exercice et le basculement de la distribution brute à la distribution nette ne facilite pas la compréhension…

Chaque AG entérine environ 1 an après la distribution précédente et autorise la société de gestion à en réaliser une nouvelle.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/05/2020 18h57)

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[+1]    #105 24/05/2020 14h32

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Le montant distribué qui figure dans le rapport annuel 2018 a été distribué en 2018.
Celui distribué en 2019 figurera dans le rapport annuel 2019, qui devrait paraître dans quelques jours.

Le tableau page 28 du Rapport Annuel 2018 confirme que 5 604 183€ de plus-values ont bien été distribuées en 2018 (ils ne sont plus "en réserve" à la fin de l’exercice, le 31/12/2018), et diminue d’autant le montant de la réserve de plus-value à fin 2018 (qui est le montant de cette réserve fin 2017 (13 840 793€), plus les plus-values réalisées en 2018, moins les frais sur cession, moins la distribution réalisée, soit 15 129 157€).

On retrouve ces montants dans le tableau de variation des capitaux propres (ligne avec la Note 3) en page 21 :


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#106 25/05/2020 17h37

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Bonjour,
Effectivement, vous avez tous les deux raison, je viens de voir mon erreur, je pensais que les plus-values faites en 2019 étaient versées en 2020, ce qui n’ est pas le cas, de plus je dis dans un message précèdent que paref annonce une distribution de plus-values ce qui n’ est pas encore officiel mais très probable.
Désolé pour le cafouillage mais il faut dire que la transparence des rapports annuels n’ est pas évidente.
Encore merci pour vos réponses à mes questions.

Dernière modification par jiorgio (25/05/2020 17h42)

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[+1]    #107 28/05/2020 14h26

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Bonjour,
Le rapport annuel 2019 est en ligne : https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf
Bonne lecture.

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#108 28/05/2020 16h06

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Le rapport du conseil de surveillance est intéressant.

Conseil de surveillance a écrit :

Votre Conseil de Surveillance a suivi avec une particulière vigilance, l’évolution de la collecte et des demandes de retrait. Il a en effet déploré, pour la troisième année consécutive, la poursuite d’ une forte décollecte nette (17 730 parts soit 8,4 % du capital).
Ce chiffre correspond au solde entre 4 431 parts souscrites, 22 025 parts rachetées et 136 parts annulées. Il se réjouit que la décision, intervenue au 1er mars 2019 de réévaluer les conditions de rachat par le fonds de remboursement, ait permis de satisfaire l’intégralité des demandes de retraits aux conditions du fonds de remboursement (18 420 parts).

Il constate qu’il subsiste un nombre important de parts en attente de rachat aux conditions de retrait compensé (7 851 parts au 31 décembre 2019, soit 4,1 % du capital de la société). Votre Conseil de Surveillance demande que des initiatives de promotion de la SCPI dans sa nouvelle dénomination « Novapierre Résidentiel » soient renforcées et que des conditions attractives pour inciter au réinvestissement du dividende distribué soient proposées aux associés afin de résorber la file d’attente.

Votre Conseil de surveillance a été tenu informé, tout au long de l’année écoulée, des projets d’acquisitions et de cessions par la société de gestion : 4 lots en viager ou en nue-propriété ont été acquis pour un montant (hors droits) de 3,4 M€ et 49 lots ont été cédés pour un montant de 18,6 M€ dégageant une plus-value nette d’impôt de 12,1 M€. Ces cessions intervenues en 2019, en ligne avec le plan d’arbitrage approuvé en 2018 par votre Conseil de Surveillance, ont permis de réaliser de très belles plus-values, contribuant à assurer la trésorerie du fonds de remboursement en même temps que la distribution d’un dividende brut de 29 €/part. Sur ce point, votre Conseil réitère sa recommandation à la société de gestion de faire pleinement bénéficier les porteurs de parts des dividendes exceptionnels nets d’impôt chaque fois que sont constatées des plus-values. Il remarque que le montant total des plus-values ayant acquitté l’impôt et distribuables, tant au titre des exercices antérieurs que du présent
exercice, atteint près de 100 € par part. Il demande, en conséquence, à la société de gestion de prévoir une distribution, programmée dans le temps, de cette somme dans le respect de l’intérêt des porteurs de parts en place. Votre Conseil de Surveillance a été informé des résultats de l’expertise immobilière menée par BNP Expertise qui se sont traduits par une revalorisation, à périmètre égal, de 12,8 % de la valeur du patrimoine. Ce chiffre positif pour la 4ème année consécutive, après 3 années d’évolution négative, reflète la qualité du sous- jacent de Novapierre Résidentiel. Il a été arrêté sur la base d’une expertise effectuée entre janvier et décembre 2019. Ces chiffres auraient normalement dû conduire à une réévaluation plus significative du prix de la part. Dans le contexte d’extrême incertitude des perspectives du marché immobilier du fait de la crise du Covid-19, la proposition de différer une telle réévaluation est audible. Pour autant, il conviendra de s’assurer de ne pas s’éloigner de la réalité des valeurs de nos actifs réels et de garantir la liquidité du marché des parts.

Votre Conseil a été informé de la proposition de la Société de gestion de recourir à compter de l’exercice 2020, à une seconde expertise à mi-année et de mettre fin au mécanisme de revalorisation trimestrielle de la valeur de la part, pour y substituer une revalorisation semestrielle qui interviendrait au vue de l’expertise semestrielle.

Dernière modification par FCP (28/05/2020 16h10)


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#109 29/05/2020 17h55

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Comprenez vous ce passage ?

le montant total des plus-values ayant acquitté l’impôt et distribuables (…) atteint près de 100 € par part.

La société de gestion a vendu des immeubles et a gardé la PV dans les comptes ?


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[+1]    #110 29/05/2020 18h32

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Oui, la société de gestion a vendu des immeubles et a gardé (une partie de) la PV dans les comptes, comme elle le fait depuis des années (sans que ça ait rien d’anormal), comme vous pouvez le constater dans le 1er tableau que j’ai mentionné dans le message #81.

Il y avait 13 840 793€ de réserve de plus-value début 2019   (soit 65.85€/part, avec 210 172 parts à fin 2018)
En 2019, les ventes ont généré 6 974 826€ (=20 815 619 - 13 840 793 = 12 038 166 - 5 063 340) de plus-values.
En 2019, il y a eu 5 604 183€ de plus-values distribuées (et 82 279€ en frais sur cession)
Il y avait 15 129 157€ de réserve de plus-value fin 2019   (soit 78.62€/parts, avec 192 442 parts à fin 2019)

Mais attention : ceci ne signifie pas que 15 M€ de cash dormaient sur les comptes de la SCPI à fin 2019. Ces 15 M€ sont juste un montant en comptabilité. Le cash disponible fin 2019 était bien moindre (3.12 M€ affectés au fond de remboursement -pour racheter des parts-, et 0.06 M€ de valeurs mobilières de placement, si on en crois le tableau de la page 18 du Rapport Annuel 2019, qui précise aussi en page 24 que "Le solde des comptes bancaires au 31 décembre 2019 est nul contre 1 564 K€ au 31 décembre 2018."). Pour distribuer la réserve de plus-value, il va d’abord falloir vendre des biens, et ne pas utiliser le produit de ces ventes pour autre chose (par ex des acquisisions) !


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#111 07/06/2020 18h42

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Bonjour

Première société de gestion à ma connaissance dans mon portefeuille qui propose une Conférence en ligne le 15 juin à 9h30 juste avant l’AG à 10h30 qui sera à huis clos (hors la présence physique des associés cause covid).

On pourra poser des questions par écrit au préalable

Ce qui est non cohérent c’est qu’on doit voter par correspondance obligatoirement avant le 14/06/2020 à 15H00

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#112 13/06/2020 06h53

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Bonjour,
Où avez-vous eu cette information sur une conférence avant l’AG ? je ne vois pas avoir reçu quelque chose ni par courrier ni par courriel - et je ne vois rien sur le site.

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#113 13/06/2020 07h16

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Par email

Avez vous reçu la e-convocation par email pour voter en ligne ?

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#114 13/06/2020 08h24

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Frédéric, moi j’ ai reçu un mail mais dans mes spams, sinon on peut s’ inscrire sur le site, il faut aller dans l’ onglet actualités 15 Juin 2020 - Assemblée Générale de la SCPI Novapierre Résidentiel : cliquez ici pour vous inscrire ! - Paref Gestion
Il est peut être trop tard

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#115 13/06/2020 09h13

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Pardon, le message m’était bien arrivé, mais chez moi aussi dans mes spams.

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[+1]    #116 15/06/2020 21h23

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Bonjour,
Novapierre résidentiel annonce une distribution de plus-value de 30 euros par part soit 2,1 % net d’ impôt après une augmentation de 4 % du prix de la part au 1 avril, ce qui fait plus de 6 % pour 2020.
En 2019 la revalorisation de la part et la distribution de plus-value était de 6%.
La SCPI annonce également une expertise biannuelle de son patrimoine et très probablement une nouvelle augmentation du prix de la part ou une nouvelle distribution de plus-value courant de 2 -ème semestre.
La SCPI annonce également l’ acquisition de 13 appartement (1 à Paris (loi de 1948) et 12 à Neuilly sur Seine en nue-propriété).
Ces annonces au eux lieux lors de la réunion d’information sur l’activité de la SCPI à laquelle j’ ai assisté sur internet comme tous les associés qui le souhaitaient.

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#117 15/06/2020 22h13

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J’ai réussi à écouter le Webinar.

J’ajouterais à ce qui a été dit ci-dessus :
Possible de réinvestir la PV de 30€ qui va être distribuée avec une décote de 7% .

Et sinon, j’ai trouvé ce graphe intéressant :


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[+1]    #118 30/06/2020 19h32

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Apparemment, le nombre de parts en attente au prix de retrait compensé va fortement diminuer, après une forte souscription de parts sur le 1er trimestre, la souscription du 2 ème trimestre serait tout aussi importante voir plus importante.
Source société de gestion par téléphone.

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[+1]    #119 28/09/2020 15h54

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Il semblerait qu’ il n’ y a plus de parts en attente de retrait aux prix compensé, pour être plus précis, il n’ y en aura plus le 1/10.
source: j’ ai eu la société de gestion ce matin au téléphone.

Dernière modification par jiorgio (28/09/2020 15h54)

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#120 12/11/2020 14h02

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Confirmé dans le rapport trimestriel :
https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf


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#121 15/02/2021 19h00

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Rapport trimestriel du T4/2020 :
https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf

"Au 31 décembre, il restait 3 610 parts en attente de retrait. "


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#122 26/02/2021 13h45

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Bonjour,
J’ attendais de voir si quelqu’ un parlerait du bulletin trimestriel n°4 2020 mais je ne vois pas de commentaires venir, alors je vais donner mon avis sur celui-ci.
J’ ai pu constater qu’ il y est indiqué en page 2, une progression du patrimoine de 12,3% sur un an et ceci en tenant compte des différents mouvements de portefeuille (acquisitions, cessions et variation de la valeur des appartements en portefeuille). Il y est aussi indiqué en page 1 que la valeur du patrimoine est passé à 329,4 millions d’ euros.
Moi j’ y vois une contradiction qu’ il serait trop long d’ expliquer.
Dans tous les cas c’ est une progression très importante qui devrait se traduire par une forte augmentation du prix de la part très prochainement du fait que celui-ci est déjà à 90% de la valeur de reconstitution et qu’ il ne peut qu’ augmenter si la valeur du patrimoine augmente.
Je m’ avance un peu mais l’ augmentation devrait être de l’ordre ;
1er : si on prend en compte la progression de 12,3% du patrimoine cela pourrait se traduire par 180 à 200 euros sauf si la société décide de conserver une partie de cette somme pour le versement d’ une plus-value.
2ème : Si on prend en compte la valeur du patrimoine indiqué sur la page 1 du BTI soit 329,4 ME pour 190094 parts en circulation le 31/12/2020, 1732 euros/part pour la valeur de réalisation et plus de 2000 euros pour la valeur de reconstitution et donc un prix de la part aux alentours de 1800 euros soit une augmentation de 333 euros environ.
Je sais que tous ces calculs sont un peu tirés par les cheveux mais le but de ce message est de montrer le raisonnement qui me fait dire que la valeur de la part va augmenter fortement.
Concernant les contradictions que je relevé sur le BTI, ne n’ ai aucune explication mais nous n’ allons pas tarder à en avoir une.
De plus il n’ y a à mon avis, plus aucunes parts en attente de retrait.(j’ avais mis des parts en vente en début d’ année 2021 et la vente est passée début février)(si j’ avais su je les aurais gardées encore un peu mais j’ avais besoin de les vendre en 2021 et j’ ai eu peur que le carnet de vente se bloque).

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#123 27/02/2021 11h42

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Il y a une erreur de raisonnement avec la prise en compte de la dette.

L’augmentation de patrimoine entre fin 2019 et fin 2020 (+38M€) est en partie financée par la dette (+21M€). Il y a eu des ventes d’actifs pour doter le fonds de remboursement mais également beaucoup d’achats au S2 2020 (en particulier achat de 47 logements VEFA en nue-propriété pour 19,5M€). Il y a bien création de valeur avec la valeur des viagers ou nue-propriétés qui augmentent mais pas de 12% sur un an.


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#124 30/03/2021 10h01

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L’extranet de Paref est disponible:
https://extranet.paref-gestion.com/login

il y a le strict minimum.

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[+1]    #125 01/04/2021 12h03

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Bonjour,
Revalorisation du prix de la part de 6% au 1 avril 2021, le prix passe de 1467 euros à 1555 euros.
De plus, dans le communiqué de presse, on peut y lire "A la revalorisation du prix de la part, pourrait venir s’ajouter courant 2021 une distribution potentielle de plus-value de cessions. " voir ici  PAREF Gestion revalorise la part de la SCPI Novapierre Résidentiel de 1 467? à 1 555?, soit une progression de +6,0 % - Paref Gestion
J’ ai été un peu optimiste dans mon message plus haut mais la revalorisation est quand même importante, reste à voir le montant de versement de la plus value.
Je pense qu’ ils en gardent un peu sous le pied car dans le résidentiel, l’ année  2021 ne sera probablement pas comme l’ année 2020 en terme de revalorisation.
Je continue de croire que le prix de la part devrait augmenter ou au versement de plus-value car le prix de la part est à 90 % de la valeur de reconstitution, à suivre…

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