PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

[+1]    #51 21/10/2023 10h23

Membre (2017)
Top 50 Année 2023
Top 50 Dvpt perso.
Réputation :   150  

jctrader a écrit :

Bien d’accord avec vous mais le son du canon c’est quand ? Sur COVIVIO  -10% ? -20%? -30%? ou -40% comme en ce moment ?
Tant qu’il n’ y a pas d’acheteurs pour soutenir les cours, mieux vaut attendre et rester sur le quai de la gare : à -20% j’ai lu que c’était une bonne affaire … Ne prendre le train que quand il a démarré dans le sens voulu (et ce sont les grosses mains qui peuvent réveiller un cours et encore plus un secteur).

De toute évidence, les échanges tenus dans ce fil de discussion suggèrent qu’il n’est pas absurde d’investir une partie de ses liquidités dans quelques foncières.

Mais tout en conservant du cash. D’autant que celui-ci peut travailler avec la hausse des taux (cf. les échanges relatifs aux SICAV monétaires, par exemple).

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #52 21/10/2023 12h16

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Portefeuille
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   733  

 Hall of Fame 

ENTJ

A mon sens :

Negatif :
- Ne pas oublier ce qui c’est passé avec urw meme si cette histoire n’est pas terminé. Urw en qualité etc c’etait une bonne affaire a 100 ( grosse decote ANR etc )… on voit bien un ANR qui fond comme neige au soleil.
- Les taux augmentent et ne pas sous estimé l’importance de ce paramètre sur les foncieres qui, peuvent avoir un certain effet á retardement.
- un risque d’augmentation du capital á ne surtout pas mettre de coté pour ce refinancer et une dilussion des actionnaires associés.

Positif :
- les resultats sont bon dans l’ensemble.
- Les foncieres et leurs rendemends sont plutot bien placé d’un point de vu historique.
- Les TOF ne diminuent pas.
- Grosse decote sur ANR , meme en prenant en compte les decotes historiques, nous sommes en dessous.
- Possibilité de ce faire un pf solide avec 8/10% de rendement qui, clairement, pour de l’immobilier passif semble etre une opportunité si on compare avec les SCPI ou investissements locatifs ( bon ok y a pas d’effet de levier ).

A titre perso je suis attentivement tout cela et actuellement je superforme le world et cette superformance ira dans la constitution d’un portefeuille de SIIC si cela se confirme.
J’aime beaucoup icade, klepierre, gecina, SFL, covivio, argan, mercialys ou carmila , altarea.

Si cela se fait se sera fin 2023 pour moi.

Je ne suis pas off sur les bureaux il faut diversifier.

Bon weekend

Dernière modification par cricri77700 (21/10/2023 12h18)


Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!

En ligne En ligne

 

#53 21/10/2023 15h02

Membre (2017)
Réputation :   39  

Il faut vraiment cibler les meilleures foncières et faire preuve de patience. Personnellement je renforce seulement Klepierre qui a toujours des résultats sains.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#54 22/10/2023 05h16

Membre (2017)
Réputation :   30  

Pareil pour moi

Klepierre est sain et distribue bien.

Je prends aussi un peu d’URW pour jouer la décote ANR et le rebond dès que la distribution reprendra.

Perso je vise pour Urw un dividende d’au moins 4 euros pour 2024. J’espère que ce sera le cas tout en souhaitant que le management ne tombe pas dans le sensationnalisme de distribuer un plus gros dividende au détriment de la solidité de l’entreprise.

Dans ces conditions, un cours autour de 60 me semblerait justifié.

Hors ligne Hors ligne

 

#55 22/10/2023 08h32

Membre (2013)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Portefeuille
Top 10 Actions/Bourse
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 10 Monétaire
Top 50 Invest. Exotiques
Top 50 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   1500  

 Hall of Fame 

ISTJ

cricri77700, le 21/10/2023 a écrit :

J’aime beaucoup icade, klepierre, gecina, SFL, covivio, argan, mercialys ou carmila , altarea. Si cela se fait se sera fin 2023 pour moi.

Pourtant, si l’on prend le ratio dette nette / Ebitda,
- Covivio : x13,5 (S1 2023)
- Gecina : 6300 / (2646 x2) : x 11,90

Et le coût de la dette :
- Covivio : 1,46% (1,24% en 2022)
- Gecina : frais financiers sur le S1 23 : + 23,40 % (coût de la dette 1,50%)

Ca me parait encore hasardeux, au moins pour ces 2 foncières là.
Le ratio dette nette / Ebitda est de x7,9 pour Klépierre par exemple (coût de la dette 1,40%).
Celui de IDA est à 10,19 (pour des biens plus qualitatifs que Gecina, je pense).

Si un remboursement de la dette s’avère impossible via les cash-flow, et que le refinancement de la dette est trop coûteux, il n’y a pas 50 solutions :
(1) vente des actifs (comme leur valeur diminue et que les acheteurs ne sont pas légions, ce n’est pas le super bon plan)
(2) coupe/baisse des investissements, de la maintenance des actifs (pas op à long terme)
(3) coupe du dividende (pas top pour l’évolution du cours car c’est typiquement le type de valeurs que l’on achète pour cela)
(4) augmentation de capital 

Pour l’instant, je préfère suivre de loin mais sans monter dans la barque (je me suis planté sur URW donc j’essaye de ne pas oublier).

Dernière modification par maxicool (22/10/2023 08h40)


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

Hors ligne Hors ligne

 

#56 22/10/2023 09h54

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Portefeuille
Top 50 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   733  

 Hall of Fame 

ENTJ

Exact maxicool!

Pour l’exemple de URW, c’est pour cela qu’il est tout simplement mieux de diversifier!
Elle à fait mal à beaucoup semble t’il!
IDA est aussi dans ma WL, j’ai oublié de le mentionner!

pour Gecina, il n’y a pas de croissance du RRN et de l’ANR depuis 2017 mais bon le COVID est passé par la! Mais net baisse du LTV et le TOPF est pas mal!
Elle mérite un petit % à mon sens dans un PF de foncière mais c’est pas une conviction forte à mon sens!

Pour Covivio, bonne croissance des revenus et très bon TOF!

A titre perso même si c’est pas des foncière, j’ai pris 300 Realty income sous 50 ( 3 ventes de put exercées - primes ), je commence à dégainer!
Concernant les foncière, j’attends la prochaine secousse sur le market pour faire les soldes, je suis trè confiant sur le long terme ( horizon supérieur à 5 ans ).

Dernière modification par cricri77700 (22/10/2023 09h54)


Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!

En ligne En ligne

 

#57 22/10/2023 10h00

Membre (2019)
Réputation :   4  

Je reste prudent sur les foncières mais je reste encore plus prudent sur mes convictions smile.

VALEUR EXPERTISE : les experts immobiliers sont pilotés par les foncieres et les gérants de SCPI même si il y a des indications de l’AFREXIM.
Tout le monde le sait donc décote de l’ANR.
Le problème c’est que les valeurs d’expertise au 30 juin sont de seulement 50 pb de moins que 12/N-1 alors que les directeurs des acquisitions doivent acheter a 100/150 pb de plus que l’année dernière.
Enfin nouvelle et dernière hausse de taux (cf Ostrum) de 25pb vers T2 24.
Donc tout plaide pour une chute des valeurs sur 2024.

CASH FLOWS / RENDEMENT DES ACTIONS :
Il y a ceux qui ont une activité de promotion (Altarea, Icade,…) : là en ce moment c’est vraiment très très compliqué.
Ceux qui ont du bureau : le télétravail diminue sauf à paris, mais il y a des exigences ISR sur les bureaux qui obligent à d’énormes travaux ou une vrai obsolescence pour d’autres. Donc des immeubles à retravailler et vacants.
Ceux qui ont du commerce style  centre commercial : URW, KLEPIERRE, ALTAREA,… en toute franchise les loyers ont été divisé par 2 en 20 ans, les galeries se vident, une récession approche mais surtout visitez le patrimoine en province de ces sociétés… le taux de vacances est dingue. Des galeries cloisonnées ou des trompes l’œil pour cacher la misère. Je ne crois plus personnellement à ce type de commerce.
Donc des CF en baisse. (Ok inflation qui se répercute sur l’ILC mais y a pas de province power dans le commerce de galerie) Risque de baisse des dividendes.

CESSION : des cessions faites pour répondre aux exigences de COVENANTS des Etablissement bancaires. Évidemment c’est pas les bouses qui sont vendus mais ce que l’on appelle les trophy asset et tout juste à la valeur d’expertise. (Cf vente COVIVIO, GECINA,…) Donc les fonds de cuves restent dans les comptes et les PV sont faibles.

Donc en effet les REIT En France sont pas chères mais est ce que ça vaut pas moins… je pense comme certains qu’il est préférable d’être prêt sur le T1 2024.

Hors ligne Hors ligne

 

#58 22/10/2023 11h35

Membre (2019)
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   91  

Maxicool, je suis d’accord pour dire que les menaces que vous évoquez concernant certaines foncières, cependant Gecina (cf actualisation de l’analyse sur Gecina) me semble être à l’abri de celles-ci, non ?

Message édité par l’équipe de modération (22/10/2023 13h53) :
- suppression du doublon (inutile de répéter la même chose dans plusieurs messages sur le forum)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#59 23/10/2023 14h54

Membre (2020)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   135  

Les marchés sont faits de lames de fond de long terme, c’est d’ailleurs de là que vient l’expression de W. Buffet «… lorsque la mer se retire ».

Nous sommes à un plus haut de 16 ans en matière de taux et les valorisations ne sont pas du tout (à tort ou à raison) encore alignées avec les niveaux de taux actuels. J’identifie mal quel narratif pourrait porter à la hausse la marée des marchés à l’instant t.

Sur la base de la valorisation à la mi-année, le patrimoine de Gecina est estimé à 18,4 Mds € versus des loyers en annualisé à 666M€, soit… 3,5% de rendement brut.

En face, la dette US paie 5%.

Si l’on alignait la valorisation du patrimoine sur ce taux, je vous laisse calculer la baisse de valeur du patrimoine, face à une dette qui reste stable (hors cession) et dont le coût augmente à chaque tranche d’emprunt à renouveler.

Tant que les valorisations des foncières n’ont pas reconstitué le spread historique avec les taux dits « sans risque » il me semble anticipé de s’imaginer « à l’abri », même si, effectivement, les bilans les plus sains constituent un tampon plus solide.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par R3dSqu4re (23/10/2023 15h03)

Hors ligne Hors ligne

 

#60 23/10/2023 15h11

Admin (2009)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   3904  

 Hall of Fame 

INTJ

Caribou56, le 22/10/2023 a écrit :

VALEUR EXPERTISE : les experts immobiliers sont pilotés par les foncieres et les gérants de SCPI même si il y a des indications de l’AFREXIM. Tout le monde le sait donc décote de l’ANR.

Je ne sais pas si les expertises sont aux ordres des institutionnels ou pas, mais de toute façon, c’est généralement la méthode par comparaison qui est utilisée sur la base de taux constatés sur les transactions passées, il y a donc une grosse inertie.

Comme l’indique R3dSqu4re, si on applique un discount cash flow avec un taux d’actualisation qui a pris 200 points de base du fait de la remontée de taux pour valoriser l’immobilier, on aurait des valorisations bien en dessous des valeurs d’expertise.

Maxicool a écrit :

Ca me parait encore hasardeux, au moins pour ces 2 foncières là.
Le ratio dette nette / Ebitda est de x7,9 pour Klépierre par exemple (coût de la dette 1,40%).
Celui de IDA est à 10,19 (pour des biens plus qualitatifs que Gecina, je pense).

Pour Immobiliere Dassault, il faut souhaiter que ça ne finisse pas comme Vonovia.

Le levier usuel pour le ratio dette nette sur EBITDA pour les foncières américaines c’est autour de 5-6 (ce qui est déjà élevé pour des sociétés destinées normalement aux "pères de famille").

En Europe on est à 8 ou + pour les grosses foncières, ce qui me fait dire que ce sont devenus des produits de taux [adossés à de l’immobilier] et fortement corrélés à la politique de la banque centrale européenne.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #61 23/10/2023 17h57

Membre (2016)
Réputation :   128  

Alerte - Gros signal d’achat

Quasi tout le monde est unanime sur le fait qu’il faut attendre et que la baisse pourrait continuer/s’amplifier

Rendez-vous dans 12 mois pour le bilan

big_smile

Hors ligne Hors ligne

 

#62 23/10/2023 18h42

Membre (2020)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   135  

J’ai ri !

Seulement :

1. Personne n’a dit que le signal d’achat ne serait pas atteint avant 12 mois. C’est même plutôt le contraire !

2. Je propose que nous prenions votre message du 18/10 comme point de départ ;-) la force de votre position étant qu’elle est peu nuancée.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#63 03/11/2023 14h08

Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 50 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2823  

 Hall of Fame 

flosk22, le 23/10/2023 a écrit :

Alerte - Gros signal d’achat

Quasi tout le monde est unanime sur le fait qu’il faut attendre et que la baisse pourrait continuer/s’amplifier

Rendez-vous dans 12 mois pour le bilan

big_smile

En tout cas, vu l’évolution des cours (plus de +10% sur quasiment toutes les foncières françaises depuis lors, plus de +20% sur URW), rentrer la semaine dernière n’était pas une mauvaise idée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #64 03/11/2023 14h37

Membre (2020)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   135  

Clairement !

La pause de la FED dans la hausse des taux semble avoir fait disparaître / réduit / décalé dans le temps (chacun choisira son verbe en fonction de son niveau d’optimisme) les craintes de baisse de valeur des patrimoines et d’augmentations des LTV.

Seulement, l’histoire montre que l’atteinte du niveau maximal des taux est assez souvent suivi d’une récession…



L’année à venir s’annonce passionnante !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#65 04/11/2023 02h31

Membre (2012)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Expatriation
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   245  

INTJ

De toute façon pour les foncières françaises, c’est la BCE qui donne le ton et clairement, l’ambiance n’est plus du tout à la hausse des taux avec l’Allemagne qui souffre et l’inflation qui est tombée plus basse que prévue le moins dernier.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

En ligne En ligne

 

#66 04/11/2023 11h28

Membre (2020)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   135  

Ce que vous dites semble tomber sous le sens, et pourtant les foncières françaises sont restées au plus bas (en cours et en volume) suite à l’annonce de pause de la BCE le 27/10, et sont fortement reparties à la hausse consécutivement aux annonces de la FED, le 01/11 (avec tout le marché US).

Alors certes, les deux banques centrales appliquent la même stratégie et l’on peut se demander ce qui se passerait si ça n’était pas le cas.

Néanmoins, l’Histoire (encore une fois) nous enseigne que c’est la FED qui donne le « la » et la BCE qui suit (il suffit de regarder une courbe avec les taux directeurs des deux banques sur les 2 dernières décennies pour s’en convaincre).

Certaines questions posées en début de post semblent voir leur réponse se matérialiser en tout cas. Je pense notamment au débat entre Louis Pirson et busquet sur l’incidence des taux sur les cours…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par R3dSqu4re (04/11/2023 11h38)

Hors ligne Hors ligne

 

#67 04/11/2023 11h35

Admin (2009)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   3904  

 Hall of Fame 

INTJ

Peut-être que le marché a acté que la BCE fait comme la FED avec 6-12 mois de retard… ;-)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #68 16/03/2024 11h37

Membre (2020)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   135  

Bilan de l’évolution des foncières françaises depuis le lancement de ce topic :



Au global, il est assez intéressant de constater que les différentes foncières avaient plutôt évolué de façon parallèle en amont du démarrage des anticipations de remontées de taux (octobre - novembre), puis qu’elles ont, par la suite, pris des trajectoires divergentes en fonction de leur domaine d’activité.

Octobre - novembre aura ainsi marqué un plus bas pour les foncières de commerce, mais pas pour les foncières de bureau.

On peut ainsi observer : 

- commerce : remontée notable des cours des deux foncières de commerce, portée par la réduction de la décote sur ANR et le retour à des métriques de niveau pré-COVID en matière opérationnelle, compensant en partie la remontée des taux de capitalisation.

- bureaux : légère baisse de l’ensemble des cours des foncières du bureaux (sauf Icade qui pose davantage problème), les belles augmentations de loyer matérialisées en 2023 ne compensant pas la remontée des taux et menant à de très grosses dévalorisations de valeur de patrimoine ayant été passées en 2023 (-16,3% chez Icade, -10,2% chez Covivio, -11% chez Gecina), les ANR mécaniquement davantage du fait du levier.

Il est à noter que, sur cette période, les performances opérationnelles de ces sociétés ont été très consistantes (de l’ordre de +5% - +8% d’augmentation des loyers perçus à périmètre constant), l’économie ne montrant que peu de signes de faiblesse.

Le scénario "récession" ne s’étant pas matérialisé sur la période, les questions pour les mois qui viennent seront donc à mon sens :
- une récession finira-t-elle par se matérialiser, ou non ?
- si oui, ses impacts négatifs sur la dimension opérationnelle des activités seront ils supérieurs aux effets de la baisse des taux qui interviendrait très probablement en parallèle ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par R3dSqu4re (16/03/2024 11h43)

Hors ligne Hors ligne

 

#69 16/03/2024 13h14

Membre (2016)
Top 10 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 50 Expatriation
Top 5 SIIC/REIT
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   978  

 Hall of Fame 

Bien accord sur la dualité commerces / bureaux.
Les commerces physiques résistent bien au commerce en ligne, étant complémentaires,
alors que les bureaux sont impactés par le développement du télé-travail, conséquence du COVID.
Ce sont les principaux types d’actifs,
mais il y a aussi la logistique, avec ARGAN, qui est bénéficie tant du commerce physique que du commerce en ligne,
les hôtels avec COVIVIO, où on observe aussi le retour à des métriques de niveau pré-COVID en matière opérationnelle.

On peut ajouter une dimension promotion, certaines foncières étant également des promoteurs immobiliers.
La promotion est la plus impactée par la hausse des taux et l’inflation des coûts des matériaux.
Seule CBo Territoria s’en tire bien, avec son contexte particulier à La Réunion.

Dans les commerces, on peut distinguer les grands centres commerciaux, ayant aussi une importante offre de loisirs (cinémas par exemple),
et les plus petits, autour d’un hyper-marché.
Klépierre vs CARMILA par exemple.
Les 2 formats sont actuellement performants.

Dans les bureaux, on peut distinguer les bureaux bien placés (notamment en Quartier Central des Affaires),
et les moins bien placés (en périphérie).
GECINA vs ICADE ou pire Société de la Tour Eiffel par exemple.
Ca fait une grosse différence, les bureaux moins bien placés sont peu attractifs et souvent vacants.
ICADE a la double peine, étant également promoteur.

Outre le type d’actifs, il faut également regarder l’endettement.
La baisse des taux (en juin ?) n’aura pas les mêmes effets
selon que la société est beaucoup ou peu endettée (ARGAN, URW et COVIVIO vs ICADE et GECINA),
avec une maturé moyenne des emprunts courte ou longue.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #70 06/06/2024 17h08

Membre (2020)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   135  

SAV, 1 an après le premier message de ce post :



Pour les commerciales, les craintes liées aux baisses de valeurs enclenchées par la forte baisse des CA (lockdowns) puis la hausse des taux avait déjà généré de fortes décotes sur ANR, qui se sont partiellement résorbées (elle reste importante pour URW du fait de son niveau de dette, plus faible sur Klépierre).

Pour les pure players du bureau, le bilan est proche de l’équilibre (avec des dividendes versés entre temps), le frémissement de fin 2023 avec la perspective de la remontée des taux ayant été effacé par les brusques baisses de valeur de patrimoine passées lors des présentations de résultats 2023 début 2024.

On note une grosse gamelle sur Icade qui subit la triple peine de voir son activité de promotion fortement ralentie par les taux élevés, d’avoir ses bureaux assez largement en périphérie de Paris (au contraire de SFL, Gecina et même Covivio), avec des interrogations sur sa capacité à les maintenir rempis, et probablement d’avoir perdu l’étiquette "immobilier sécurisé, au revenu récurrent et surfant sur une macrotrend" que lui procurait son activité dans la santé, contre une étiquette désormais peu attractive de "foncière de parcs d’activité et de tours en périphérie de Paris).

On a également le secteur hôtelier qui est attendu très bon sur 2024 et contribue à la forte remontée de Covivio ces derniers mois.

En potentiel soutien des niveaux de cours atteints, on pourrait imaginer qu’une baisse des taux en 2024, sans manifestation d’accroc sur le plan économique, permette une remontée des valeurs de patrimoine, générant elle-même une remontée "technique" des cours visant à maintenir le niveau de décote. Mais je ne sais pas si 100% de l’impact de la hausse des taux a été passée dans les comptes fin 2023, où s’il en reste sous la pédale.

A l’inverse, je vois mal le fondamental venir en soutien positif d’une forte remontée des cours, tandis qu’il serait probablement fortement générateur de baisse si la récession tant discutée venait à se manifester.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par R3dSqu4re (06/06/2024 17h10)

Hors ligne Hors ligne

 

#71 06/06/2024 17h57

Membre (2020)
Top 50 Monétaire
Réputation :   28  

Les foncières à prédominance commerciale (Klépierre, URW, …) devraient bénéficier de la stabilisation de la situation actuelle (avec ~2% de prime de risque par rapport au 10 ans français, l’un comme l’autre ont des rendements d’actifs qui sont redevenus cohérents). Sauf récession lourde, le contexte macro de réduction des taux devrait soutenir leur normalisation progressive.

Les foncières de bureaux, je ne sais pas trop quoi en penser. Si on prend Icade, le rendement des actifs est très bon (5.6% nets des aménagements de loyers & surfaces vacantes (+1.1% vs 12/2022), 7.5% si on prend le chiffre qui les arrange), donc on peut considérer qu’une bonne partie de l’impact taux est passé. Par contre les chiffres de réversions et le taux de vacances ne vont clairement pas dans le bon sens.

D’une certaine manière, les bureaux ressemblent aux foncières commerciales l’an dernier, forte incertitude sur les valeurs des actifs (renforcée pour certains acteurs par leur portefeuille de promotion) mais des perspectives de recapitalisations forcées qui restent raisonnables.

Au global, d’accord avec vous R3dSqu4re, à ceci près que si les taux baissent effectivement il y aura logiquement une réduction des décotes et pas juste une remontée technique (hors récession) car les ventes d’actifs forcées / recapitalisation ne seront plus prises en compte dans les cours.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#72 06/06/2024 20h37

Membre (2020)
Top 50 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   135  

J’ajoute à mon message qu’aujourd’hui est intervenue la première baisse des taux de la BCE, deuxième « temps fort » identifié dans cette discussion comme étant intéressant à surveiller (le premier temps fort était l’annonce de la fin de la hausse).

J’avais écrit précédemment que l’histoire montrait que la FED donnait systématiquement le là en matière de taux, et qu’il ne fallait pas s’attendre à autre chose qu’une BCE suiveuse.

Erreur, donc, sur ce point, quand bien même il semblerait que cette première baisse soit avant tout symbolique, plutôt que la première d’une série de baisses intervenant à un rythme aussi resserré que pour le chemin parcouru à la hausse.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

Discussions peut-être similaires à “quand revenir sur les foncières françaises ?”

Pied de page des forums