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[+1]    #51 21/10/2023 10h23

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jctrader a écrit :

Bien d’accord avec vous mais le son du canon c’est quand ? Sur COVIVIO  -10% ? -20%? -30%? ou -40% comme en ce moment ?
Tant qu’il n’ y a pas d’acheteurs pour soutenir les cours, mieux vaut attendre et rester sur le quai de la gare : à -20% j’ai lu que c’était une bonne affaire … Ne prendre le train que quand il a démarré dans le sens voulu (et ce sont les grosses mains qui peuvent réveiller un cours et encore plus un secteur).

De toute évidence, les échanges tenus dans ce fil de discussion suggèrent qu’il n’est pas absurde d’investir une partie de ses liquidités dans quelques foncières.

Mais tout en conservant du cash. D’autant que celui-ci peut travailler avec la hausse des taux (cf. les échanges relatifs aux SICAV monétaires, par exemple).

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[+1]    #52 21/10/2023 12h16

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A mon sens :

Negatif :
- Ne pas oublier ce qui c’est passé avec urw meme si cette histoire n’est pas terminé. Urw en qualité etc c’etait une bonne affaire a 100 ( grosse decote ANR etc )… on voit bien un ANR qui fond comme neige au soleil.
- Les taux augmentent et ne pas sous estimé l’importance de ce paramètre sur les foncieres qui, peuvent avoir un certain effet á retardement.
- un risque d’augmentation du capital á ne surtout pas mettre de coté pour ce refinancer et une dilussion des actionnaires associés.

Positif :
- les resultats sont bon dans l’ensemble.
- Les foncieres et leurs rendemends sont plutot bien placé d’un point de vu historique.
- Les TOF ne diminuent pas.
- Grosse decote sur ANR , meme en prenant en compte les decotes historiques, nous sommes en dessous.
- Possibilité de ce faire un pf solide avec 8/10% de rendement qui, clairement, pour de l’immobilier passif semble etre une opportunité si on compare avec les SCPI ou investissements locatifs ( bon ok y a pas d’effet de levier ).

A titre perso je suis attentivement tout cela et actuellement je superforme le world et cette superformance ira dans la constitution d’un portefeuille de SIIC si cela se confirme.
J’aime beaucoup icade, klepierre, gecina, SFL, covivio, argan, mercialys ou carmila , altarea.

Si cela se fait se sera fin 2023 pour moi.

Je ne suis pas off sur les bureaux il faut diversifier.

Bon weekend

Dernière modification par cricri77700 (21/10/2023 12h18)

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#53 21/10/2023 15h02

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Il faut vraiment cibler les meilleures foncières et faire preuve de patience. Personnellement je renforce seulement Klepierre qui a toujours des résultats sains.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#54 22/10/2023 05h16

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Pareil pour moi

Klepierre est sain et distribue bien.

Je prends aussi un peu d’URW pour jouer la décote ANR et le rebond dès que la distribution reprendra.

Perso je vise pour Urw un dividende d’au moins 4 euros pour 2024. J’espère que ce sera le cas tout en souhaitant que le management ne tombe pas dans le sensationnalisme de distribuer un plus gros dividende au détriment de la solidité de l’entreprise.

Dans ces conditions, un cours autour de 60 me semblerait justifié.

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#55 22/10/2023 08h32

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cricri77700, le 21/10/2023 a écrit :

J’aime beaucoup icade, klepierre, gecina, SFL, covivio, argan, mercialys ou carmila , altarea. Si cela se fait se sera fin 2023 pour moi.

Pourtant, si l’on prend le ratio dette nette / Ebitda,
- Covivio : x13,5 (S1 2023)
- Gecina : 6300 / (2646 x2) : x 11,90

Et le coût de la dette :
- Covivio : 1,46% (1,24% en 2022)
- Gecina : frais financiers sur le S1 23 : + 23,40 % (coût de la dette 1,50%)

Ca me parait encore hasardeux, au moins pour ces 2 foncières là.
Le ratio dette nette / Ebitda est de x7,9 pour Klépierre par exemple (coût de la dette 1,40%).
Celui de IDA est à 10,19 (pour des biens plus qualitatifs que Gecina, je pense).

Si un remboursement de la dette s’avère impossible via les cash-flow, et que le refinancement de la dette est trop coûteux, il n’y a pas 50 solutions :
(1) vente des actifs (comme leur valeur diminue et que les acheteurs ne sont pas légions, ce n’est pas le super bon plan)
(2) coupe/baisse des investissements, de la maintenance des actifs (pas op à long terme)
(3) coupe du dividende (pas top pour l’évolution du cours car c’est typiquement le type de valeurs que l’on achète pour cela)
(4) augmentation de capital 

Pour l’instant, je préfère suivre de loin mais sans monter dans la barque (je me suis planté sur URW donc j’essaye de ne pas oublier).

Dernière modification par maxicool (22/10/2023 08h40)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#56 22/10/2023 09h54

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Exact maxicool!

Pour l’exemple de URW, c’est pour cela qu’il est tout simplement mieux de diversifier!
Elle à fait mal à beaucoup semble t’il!
IDA est aussi dans ma WL, j’ai oublié de le mentionner!

pour Gecina, il n’y a pas de croissance du RRN et de l’ANR depuis 2017 mais bon le COVID est passé par la! Mais net baisse du LTV et le TOPF est pas mal!
Elle mérite un petit % à mon sens dans un PF de foncière mais c’est pas une conviction forte à mon sens!

Pour Covivio, bonne croissance des revenus et très bon TOF!

A titre perso même si c’est pas des foncière, j’ai pris 300 Realty income sous 50 ( 3 ventes de put exercées - primes ), je commence à dégainer!
Concernant les foncière, j’attends la prochaine secousse sur le market pour faire les soldes, je suis trè confiant sur le long terme ( horizon supérieur à 5 ans ).

Dernière modification par cricri77700 (22/10/2023 09h54)

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#57 22/10/2023 10h00

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Je reste prudent sur les foncières mais je reste encore plus prudent sur mes convictions smile.

VALEUR EXPERTISE : les experts immobiliers sont pilotés par les foncieres et les gérants de SCPI même si il y a des indications de l’AFREXIM.
Tout le monde le sait donc décote de l’ANR.
Le problème c’est que les valeurs d’expertise au 30 juin sont de seulement 50 pb de moins que 12/N-1 alors que les directeurs des acquisitions doivent acheter a 100/150 pb de plus que l’année dernière.
Enfin nouvelle et dernière hausse de taux (cf Ostrum) de 25pb vers T2 24.
Donc tout plaide pour une chute des valeurs sur 2024.

CASH FLOWS / RENDEMENT DES ACTIONS :
Il y a ceux qui ont une activité de promotion (Altarea, Icade,…) : là en ce moment c’est vraiment très très compliqué.
Ceux qui ont du bureau : le télétravail diminue sauf à paris, mais il y a des exigences ISR sur les bureaux qui obligent à d’énormes travaux ou une vrai obsolescence pour d’autres. Donc des immeubles à retravailler et vacants.
Ceux qui ont du commerce style  centre commercial : URW, KLEPIERRE, ALTAREA,… en toute franchise les loyers ont été divisé par 2 en 20 ans, les galeries se vident, une récession approche mais surtout visitez le patrimoine en province de ces sociétés… le taux de vacances est dingue. Des galeries cloisonnées ou des trompes l’œil pour cacher la misère. Je ne crois plus personnellement à ce type de commerce.
Donc des CF en baisse. (Ok inflation qui se répercute sur l’ILC mais y a pas de province power dans le commerce de galerie) Risque de baisse des dividendes.

CESSION : des cessions faites pour répondre aux exigences de COVENANTS des Etablissement bancaires. Évidemment c’est pas les bouses qui sont vendus mais ce que l’on appelle les trophy asset et tout juste à la valeur d’expertise. (Cf vente COVIVIO, GECINA,…) Donc les fonds de cuves restent dans les comptes et les PV sont faibles.

Donc en effet les REIT En France sont pas chères mais est ce que ça vaut pas moins… je pense comme certains qu’il est préférable d’être prêt sur le T1 2024.

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#58 22/10/2023 11h35

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Maxicool, je suis d’accord pour dire que les menaces que vous évoquez concernant certaines foncières, cependant Gecina (cf actualisation de l’analyse sur Gecina) me semble être à l’abri de celles-ci, non ?

Message édité par l’équipe de modération (22/10/2023 13h53) :
- suppression du doublon (inutile de répéter la même chose dans plusieurs messages sur le forum)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#59 23/10/2023 14h54

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Les marchés sont faits de lames de fond de long terme, c’est d’ailleurs de là que vient l’expression de W. Buffet «… lorsque la mer se retire ».

Nous sommes à un plus haut de 16 ans en matière de taux et les valorisations ne sont pas du tout (à tort ou à raison) encore alignées avec les niveaux de taux actuels. J’identifie mal quel narratif pourrait porter à la hausse la marée des marchés à l’instant t.

Sur la base de la valorisation à la mi-année, le patrimoine de Gecina est estimé à 18,4 Mds € versus des loyers en annualisé à 666M€, soit… 3,5% de rendement brut.

En face, la dette US paie 5%.

Si l’on alignait la valorisation du patrimoine sur ce taux, je vous laisse calculer la baisse de valeur du patrimoine, face à une dette qui reste stable (hors cession) et dont le coût augmente à chaque tranche d’emprunt à renouveler.

Tant que les valorisations des foncières n’ont pas reconstitué le spread historique avec les taux dits « sans risque » il me semble anticipé de s’imaginer « à l’abri », même si, effectivement, les bilans les plus sains constituent un tampon plus solide.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par R3dSqu4re (23/10/2023 15h03)

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#60 23/10/2023 15h11

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Caribou56, le 22/10/2023 a écrit :

VALEUR EXPERTISE : les experts immobiliers sont pilotés par les foncieres et les gérants de SCPI même si il y a des indications de l’AFREXIM. Tout le monde le sait donc décote de l’ANR.

Je ne sais pas si les expertises sont aux ordres des institutionnels ou pas, mais de toute façon, c’est généralement la méthode par comparaison qui est utilisée sur la base de taux constatés sur les transactions passées, il y a donc une grosse inertie.

Comme l’indique R3dSqu4re, si on applique un discount cash flow avec un taux d’actualisation qui a pris 200 points de base du fait de la remontée de taux pour valoriser l’immobilier, on aurait des valorisations bien en dessous des valeurs d’expertise.

Maxicool a écrit :

Ca me parait encore hasardeux, au moins pour ces 2 foncières là.
Le ratio dette nette / Ebitda est de x7,9 pour Klépierre par exemple (coût de la dette 1,40%).
Celui de IDA est à 10,19 (pour des biens plus qualitatifs que Gecina, je pense).

Pour Immobiliere Dassault, il faut souhaiter que ça ne finisse pas comme Vonovia.

Le levier usuel pour le ratio dette nette sur EBITDA pour les foncières américaines c’est autour de 5-6 (ce qui est déjà élevé pour des sociétés destinées normalement aux "pères de famille").

En Europe on est à 8 ou + pour les grosses foncières, ce qui me fait dire que ce sont devenus des produits de taux [adossés à de l’immobilier] et fortement corrélés à la politique de la banque centrale européenne.

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[+2]    #61 23/10/2023 17h57

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Alerte - Gros signal d’achat

Quasi tout le monde est unanime sur le fait qu’il faut attendre et que la baisse pourrait continuer/s’amplifier

Rendez-vous dans 12 mois pour le bilan

big_smile

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#62 23/10/2023 18h42

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J’ai ri !

Seulement :

1. Personne n’a dit que le signal d’achat ne serait pas atteint avant 12 mois. C’est même plutôt le contraire !

2. Je propose que nous prenions votre message du 18/10 comme point de départ ;-) la force de votre position étant qu’elle est peu nuancée.

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#63 03/11/2023 14h08

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flosk22, le 23/10/2023 a écrit :

Alerte - Gros signal d’achat

Quasi tout le monde est unanime sur le fait qu’il faut attendre et que la baisse pourrait continuer/s’amplifier

Rendez-vous dans 12 mois pour le bilan

big_smile

En tout cas, vu l’évolution des cours (plus de +10% sur quasiment toutes les foncières françaises depuis lors, plus de +20% sur URW), rentrer la semaine dernière n’était pas une mauvaise idée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1   [+1]    #64 03/11/2023 14h37

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Clairement !

La pause de la FED dans la hausse des taux semble avoir fait disparaître / réduit / décalé dans le temps (chacun choisira son verbe en fonction de son niveau d’optimisme) les craintes de baisse de valeur des patrimoines et d’augmentations des LTV.

Seulement, l’histoire montre que l’atteinte du niveau maximal des taux est assez souvent suivi d’une récession…



L’année à venir s’annonce passionnante !

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#65 04/11/2023 02h31

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De toute façon pour les foncières françaises, c’est la BCE qui donne le ton et clairement, l’ambiance n’est plus du tout à la hausse des taux avec l’Allemagne qui souffre et l’inflation qui est tombée plus basse que prévue le moins dernier.

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#66 04/11/2023 11h28

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Ce que vous dites semble tomber sous le sens, et pourtant les foncières françaises sont restées au plus bas (en cours et en volume) suite à l’annonce de pause de la BCE le 27/10, et sont fortement reparties à la hausse consécutivement aux annonces de la FED, le 01/11 (avec tout le marché US).

Alors certes, les deux banques centrales appliquent la même stratégie et l’on peut se demander ce qui se passerait si ça n’était pas le cas.

Néanmoins, l’Histoire (encore une fois) nous enseigne que c’est la FED qui donne le « la » et la BCE qui suit (il suffit de regarder une courbe avec les taux directeurs des deux banques sur les 2 dernières décennies pour s’en convaincre).

Certaines questions posées en début de post semblent voir leur réponse se matérialiser en tout cas. Je pense notamment au débat entre Louis Pirson et busquet sur l’incidence des taux sur les cours…

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Dernière modification par R3dSqu4re (04/11/2023 11h38)

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#67 04/11/2023 11h35

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Peut-être que le marché a acté que la BCE fait comme la FED avec 6-12 mois de retard… ;-)

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