zParisien a écrit :
Quelques points à vérifier non exhaustif):
- utiliser toujours la valeur hors droit et non droit inclus du patrimoine immobilier
Bonjour à tous,
content d’être finalement tombé sur un forum où ça ne part pas en insultes dès le 3e post !
Personnellement, cela fait à peu près deux ans que j’investis dans les SIIC (en complément de mon activité d’investissement/gestion immo en direct)
et pour moi aussi la seule approche valable est de comparer les cours de marché aux valeurs réelles des sociétés.
Une fois qu’on a relevé cette évidence… reste à élaborer la méthode d’évaluation de la valeur réelle… pas si simple qu’il n’y parait, n’est-ce pas.
Quoi qu’il en soit, vous serez d’accord avec moi si j’affirme qu’il faut arrêter de présenter la bourse, ainsi que l’immobilier, comme des martingales, où l’investisseur gagne à tout les coups.
Pas de bénéfice sans réel effort ! (saut si on veut continuer d’engraisser les courtiers de bourse ou les agents immobiliers).
Pour moi l’investissement immobilier via la bourse ne reste qu’un complément. Pourquoi ?
Car je pense que pour évaluer la situation d’une sté cotée, il faut de solides connaissances dans le secteur immobilier.
Vous serez d’accord avec moi si je dis qu’appréhenter la relation issue d’un bail commercial 3/6/9 ce n’est pas si simple que ça.
Dans ma famille nous avons quelques murs de boutiques (fruit du travail de longue haleine de mes parents, artisans commerçants ; donc nous mesurons la valeur du moindre parpaing en place).
Ce qui m’a permis de me frotter très tôt à la "réalité" du terrain.
Derrière chacun des lignes des patrimoines publiés par les sociétés, derrière chacune des lignes du bilan, il y a des situations réelles, avec toutes les complexités que cela engendre.
Donc il faut arrêter de réver et penser qu’on peut appréhender cette réalité tranquillement assis dans son salon en relevant deux trois chiffres (ANR, LTV, CAF etc) gracieusement jetés en pature par les gérant 1 ou 2 fois par an.
C’est pourquoi je m’inscris à 100% dans la démarche de zParisien : il faut creuser chaque ligne publiée.
Aussi, ma moste expérience m’a permis de m’améliorer dans le suivi de l’activité des SIIC, et inversement (je m’inspire régulièrement des rapports d’activité pour optimiser la gestion de notre modeste SCI) ; bref, c’est gagnant-gagnant.
Pour en revenir à l’excellente présentation de zParisien,
cela fait 2 ans que je me demande s’il faut prendre en compte l’ANR di ou hd…
Et je serai moins catégorique que zParisien, pour moi les deux notions ont leur raison d’être.
Certes l’ANR hd est toujours le moins élevé. S’y fier est donc preuve de prudence, ce qui est toujours souhaitable. Mais le pire n’est jamais certain non ?
Prenons d’abord l’ANR hors droits, autrement appelé l’ANR de liquidation.
Son utilité est d’évaluer la valeur qui resterait aux actionnaire si la Sté liquidait tous ses actifs… C’est toujours intéressant de garder ça en tête mais c’est peu probable (quoique). Et puis si on part dans cette optique, inutile d’investir.
Ensuite l’ANR droits inclus, autrement appelé ANR de remplacement.
Quelle est sa fonction ?
Il permet d’évaluer combien il faudrait investir pour acheter les biens de la Société, donc en incluant les DROITS de mutation (déduction faite des dettes).
Pour moi, en tant qu’investisseur immobilier, cette notion est plus utile car elle permet de comparer la décote/surcote d’un achat via une SIIC par rapport à si j’achetais ces biens en direct.
Quoiqu’il en soit ces deux concepts ont leur utilité et ce n’est pas pour rien s’ils existent.
Dans l’attente de lire vos commentaires.
Paul