Je ne suis en rien un expert en foncières. Cependant, je voudrais proposer ce qui suit, pour discussion avec les membres du forum.
Considérons que : Foncière = un parc immobilier + des emprunts + activité de promoteur
(certaines foncières n’ont d’ailleurs pas ces 3 composantes).
La valeur du parc immobilier, et les revenus qui en sont attendus, varie en fonction du marché de l’immobilier, ainsi que de l’activité des entreprises susceptibles de louer ce parc. Ainsi, si le PIB est en berne, les entreprises vont renégocier les loyers à la baisse, et il y aura plus de vacances.
Les emprunt peuvent être à taux variable, d’où une sensibilité aux taux. Ils n’ont souvent pas vocation à être remboursé, et seront plus ou moins facile (avec risque de devoir brader des actifs parfois) et cher (selon les taux que les banques pratiquent) à refinancer.
L’activité de promoteur (construction, réhabilitation, etc.) est très cyclique.
La valeur d’une foncière dépend largement de ses actifs (sa "valeur à la casse", ANR ?), du flux de bénéfices qu’elle devrait pouvoir générer (qui dépend de ses recettes et charges, y compris financières) dans le futur, et du rendement exigé par les investisseurs.
Le marché devrait théoriquement faire varier la valeur d’une foncière en tenant compte de ces éléments, ainsi que de la "chereté du marché" (de la possibilité d’employer des fonds pour faire d’autres investissements avec un risque comparable)…. Ainsi, une anticipation d’une récession et de banques en difficulté, devrait impacter la valorisation des foncières à plusieurs niveaux.
J’ignore s’il est facile d’élaborer un modèle (excell) raisonnablement simple pour évaluer les foncières de cette manière.