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SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Investir en foncières : analyse et stratégies des membres

Cette discussion, initiée en 2010, porte sur l'investissement en foncières, principalement françaises. Les membres échangent leurs opinions sur différentes sociétés, leurs critères de sélection et leurs stratégies d'investissement. Des concepts clés comme la diversification du portefeuille, la recherche de rendement et la gestion du risque sont au cœur des débats.

Les participants partagent leurs expériences avec des foncières spécifiques, telles qu'Unibail-Rodamco, Argan, Selectirente, et Klépierre, en analysant leurs performances passées et futures. Des arguments principaux concernant la solidité du bilan financier, le potentiel de croissance à long terme et l'importance des dividendes sont mis en avant. La discussion explore également les avantages fiscaux liés au régime SIIC, notamment pour les placements en PEA.

Plusieurs tendances notables émergent, notamment la recherche de valeurs refuges dans un contexte économique incertain, l'évolution des stratégies de dividendes des foncières et l'importance de l'analyse de la décote par rapport à l'Actif Net Réévalué (ANR). La discussion aborde également les risques liés à l'endettement des foncières et la complexité de l'évaluation de leur valeur intrinsèque, ainsi que l'influence des facteurs macroéconomiques (taux d'intérêt, inflation, crise sanitaire) sur les performances du secteur.

La discussion porte également sur l'impact du crédit-bail, l'effet de levier et la pertinence de différents ratios (LTV, EV/EBITDA). L'analyse des résultats trimestriels et annuels de plusieurs sociétés est régulièrement effectuée, ainsi que l'impact des opérations de fusions et acquisitions. L'influence des notes des analystes et la question du market timing sont également abordées. Enfin, les membres abordent la question des différences entre SIIC et SCPI, soulignant les avantages et les inconvénients de chaque type d'investissement en termes de liquidité, de rendement et de fiscalité.

Les participants discutent également de l'influence croissante de facteurs ESG (Environnement, Social, Gouvernance) sur les stratégies d'investissement et de l'importance de la communication financière des foncières.


#651 14/01/2024 12h56

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On entre bientôt dans la saison des publications des résultats.
On suivra avec attention
le TOF et le rendement du patrimoine,
l’ANR et la décote,
l’endettement (LTV, dette/EBITDA, note S&P, coût, maturité),
le dividende,
etc.

Pour les 11 foncières que je suis, dont 8 en portefeuille, le calendrier est le suivant :


En général c’est en février.
Mais on commence le 18 janvier avec ARGAN.
Et on termine le 6 mars avec Cbo Territoria.
Pas trouvé l’information pour Foncière Lyonnaise (SFL).

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Dif tor heh smusma

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#652 03/03/2024 18h53

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Actualisation de mon suivi des foncières :
(l’ANR retenu est l’ANR NDV)

Je trouve certaines décotes tentantes…

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#653 03/03/2024 19h26

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C’est illisible…


Pro de la gestion de patrimoine depuis plus de 20 ans. Mais j'ai pas non plus la science infuse ;-)

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2    #655 15/07/2024 12h49

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La semaine prochaine commence la saison de publication des résultats du 1er semestre.
Toujours intéressant à suivre, ça donne une bonne indication de la tendance.

Pour les 11 foncières que je suis, dont 8 en portefeuille, le calendrier est le suivant 
(tri sur date résultats S1) :

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Favoris 1    1    #656 15/07/2024 16h27

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Aux niveaux des taux US, voici les dernières statistiques :


Source : REITs Rip As Rates Retreat | Seeking Alpha

La première baisse en septembre semble acquise par les marchés. Possiblement une autre fin d’année.

Depuis le temps qu’on attend !

Au niveau des foncières US, mon baromètre pour les taux, c’est Peak Properties.

Actuellement on cote à $20,6 ; autour du + haut du début de l’année vs un +bas autour de $16.

Si on se base sur l’évolution du cours, assez corrélée aux anticipations de taux, on pourrait viser ensuite $22 :

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Favoris 1    6    #657 09/10/2024 00h11

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ENTP

Comparaison des SIIC Commerce françaises



Net Initial Yield (NIY) : Permet de comprendre le rendement réel des biens en comparaison de leur valorisation. Il est net des franchises de loyers : par conséquent, une foncière qui a consenti plus que d’habitude des franchises du fait de relocation verrait son taux pénalisé temporairement.

AREPS  : Note : une foncière particulièrement endettée verrait son AREPS augmenter grâce au levier … avec le risque associé (C’est à dire de voir le LTV monter fortement avec la baisse du patrimoine et les revenus s’éroder mangés par un spread entre le net initial yield et la dette très faible). 

EPRALTV Choix de l’EPRA pour pouvoir aisément comparer.

Mes remarques :

NIY : Plus il est faible plus les actifs sont censés être PRIME. Je suis surpris de l’écart entre URW et Klépierre (D’autant plus qu’URW a + fortement baissé la valeur de son patrimoine ces dernières années) et entre Mercialys et Carmila (Carmila adossé à Carrefour me semblait + intéressant). L’écart avec le taux sans risque de l’époque (Juin24) me semble très faible. Heureusement, les taux baissent.

LTV : URW est très haut. Pas une surprise. C’est ce qui explique un fort AREPS / NTA malgré le NIY le plus faible.

Cost of Debt : Les coûts sont inférieur aux refinancements (URW 5 ans 3,5%; 10 ans 3,875%). Ces refinancements sont proche du NIY (D’autant plus pour URW si on fait un blended avec l’hybride) et interrogent sur la pertinence du levier.

Maturity : Elle est en baisse partout.

J’ai complété cette analyse avec des tests "cons"



Je simule une foncière, hors coût de gestion.  Avec le même NIY, passer d’un coût de dette de 2 à 4% impacte l’AREPS / NTA d’1,1pt : c’est énorme (Scénario 1 vs 2).  Avec le même NIY et une dette à 2%, un LTV à 55% vs 40% permet d’augmenter l’AREPS / NTA de 0,5pt : c’est ce qui explique le + gros AREPS / NTA d’URW par rapport à Klepierre.

Commentaire global :
Je ne vois pas d’opportunité incroyable. Le mieux me semble URW (NB : Actionnaire). La société permet un gros AREPS / Cours possible grâce à un très gros levier. Je considère ce levier peu risqué compte tenu de la maturité. Il est à craindre que le rendement / AREPS ne diminue si la société ne parvient pas à se refinancer à bon compte.

Réflexion sur les cours passés : je prends le cas d’URW qui est le plus caricatural.
Le marché est-il rationnel lorsque l’on voit qu’URW est passé d’un pic à 82,43€ (06/21; avant la montée des taux, après dissipation des craintes COVID), a une chute à 40,22€ (10/22) pour revenir à 82,16€ (06/24). Soit en gros une division par 2 en 1 an et un X2 pour un retour à la normale en 1 an et demi. Pour une société dont l’AREPS sur la période n’a que peu bouge (positivement) ce qui est le propre d’une foncière; stable.

Je dirais que le marché exagère sans être complètement irrationnel non plus : tout dépend des taux.

En Oct22 vous avez une dette qui se refinancerait quasiment au NIY des actifs : votre AREPS va être massacré car votre levier va progressivement devenir inutile (Coût de la dette = rendement des actifs). Vous avez également un EPRA LTV qui va exploser posant des enjeux de Covenant.

Donc si vous êtes persuadés que les taux vont rester durablement élevés en Oct22 : la valeur d’URW à l’époque fait sens.

En revanche, cette approche néglige le fait que la dette a une maturité longue, et est en partie hedgée ce qui permet (A CT uniquement évidemment) de tanker la hausse.

Conclusion : les marchés ont pour moi exagéré la baisse ou en tout cas représentaient un scénario où il était quasiment certain que les taux se maintiendraient à un niveau élevé sappant l’AREPS par une neutralisation du levier.

A date l’opportunité me semble toujours intéressante même avec une stabilisation des taux et en envisageant qu’URW ne parvienne pas à réaliser des cession autour du NTA.

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1    #658 22/10/2024 19h04

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Investir a sorti la semaine dernière un article sur une petite foncière dont on parle peu. Il s’agit de Selectirente, spécialisée dans les commerces de proximité en ville.
C’est un segment d’activité intéressant car je vois très peu de rotation au niveau de ces emplacements dans Paris.
J’ai ouvert une petite ligne qui va bien compléter Klepierre, Carmila et Mercialys dans mon portefeuille.

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#659 23/10/2024 05h49

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Le secteur est intéressant, mais y’a pas de décote sur l’actif NTA et le rendement est de moins de 5%, en prime la liquidité est médiocre… pas très appétissant en ce moment.

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1    #660 04/02/2025 10h46

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En février on est dans la période où la plupart des foncières publient leurs résultats annuels
(sauf ARGAN en avance en janvier et Cbo Territoria en retard en mars).
En particulier la semaine prochaines les 4 grandes foncières de commerces :
CARMILA (le 11), KLEPIERRE et MERCIALYS (le 12) et Unibail-Rodamco-Westfield (le 13).

Après en mars, avril ou mai on a les AG.

Entre mars et juillet il faut suivre les dividendes, avec le cas échéant un acompte et une option de réinvestissement.

En avril des informations sur l’activité du 1er trimestre.

En juillet des résultats semestriels.

Quel travail pour l’actionnaire sérieux !

J’ai préparé un petit calendrier :


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#661 04/02/2025 19h15

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Pauriak, le 09/10/2024 a écrit :

Commentaire global :
Je ne vois pas d’opportunité incroyable. Le mieux me semble URW (NB : Actionnaire). La société permet un gros AREPS / Cours possible grâce à un très gros levier. Je considère ce levier peu risqué compte tenu de la maturité. Il est à craindre que le rendement / AREPS ne diminue si la société ne parvient pas à se refinancer à bon compte.

Merci pour ce post de qualité, que j’avais raté lors de sa publication.

Comme vous le précisez, la maturité est très importante à prendre en compte pour évaluer la trajectoire à venir du coût du levier.

A titre d’exemple, parmi les différentes souches, URW remboursera 750 millions d’euros empruntés à un taux de 0,875% en … 2032.

Ci-après une sélection de souches contractées à des taux très inférieurs aux taux actuels et aux NIY, et dont l’actionnaire continuera de bénéficier pendant encore 5 à 10 ans.



D’ici le refinancement échelonné de cette dette (dont il n’est pas exclu que certaines souches ne soient tout simplement pas ré-émises, URW dispose du cash pour ce faire et l’année 2025 est une année avec des échéances de remboursement importantes), les loyers (de l’ensemble des centres) auront pu allègrement bénéficier des effets de la hausse de l’inflation, ce année après année et sur 100% du patrimoine tous les ans. Ce qui aura pour impact de réduire de manière significative (voire de neutraliser ? je n’ai pas fait le calcul) l’impact négatif sur l’AREPS de la hausse du coût de la dette" (qui "double" à terme, mais de manière très graduelle).

De manière simplifiée : si vous vous désolez raté la période où l’on pouvait acheter de l’immobilier (cher) avec des taux bas, aujourd’hui, les foncières avec de la dette à maturité longue permettent d’acheter (moins cher) un ensemble "patrimoine + dettes" au sein duquel l’effet des taux bas est encore grandement présent à moyen terme.

C’est ma thèse d’investissement sur URW smile

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#662 04/02/2025 19h48

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La plus robuste reste Klepierre, je ne suis pas trop inquiet sur ses résultats.

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