Deux réponses partelles à vos questions:
- LTV: 72,7%.FAUX. C’est presque 76%. Il faut toujours recalculer soi même l’ANR par action, le cash flow courant par action et le LTV, car de nombreuses foncières, pas forcément par malhonnêteté, les calculent d’une manière trop flatteuse.
Le problème vient du fait que l’ANR par action, le cash flow courant par action et le LTV n’ont pas de définition standardisée.
Quelques points à vérifier non exhaustif):
- utiliser toujours la valeur hors droit et non droit inclus du patrimoine immobilier
- rajouter à l’endettement financier net la dette d’exit tax et aussi toutes les dettes que les sociétés font semblant d’assimiler à de l’equity et excluent donc à tort (ex: TSDI chez Affine, prêt actionnaire chez Affiparis ou Klémurs, etc.)
- n’inclure dans le cash flow que les éléments vraiment récurrents et exclure les plus ou moins values de cession et les charges ou produits de mark to market des actifs immobiliers
- pour l’ANR, inclure aussi le mark to market de la dette et de ses instruments financiers de couverture
- pour les calculs par action, s’assurer qu’on raisonne sur le bon nombre d’actions, c’est-à-dire sur le capital entièrement dilué (impact des OC, BSA, stock options, actions gratuites, …) Foncière de Paris France ne le fait pas par exemple, ce qui fait que son ANR par action publié est trop élevé.
- quand la société a, en plus de son activité de foncière, une autre activité (promotion chez Altarea, gestion d’actifs chez Paref, ..) regarder comment la valeur de cette autre activité a été calculée (valeur comptable? multiple d’Ebit ou d’Ebitda, …). Parfois cette autre activité est sur-évaluée ( ou bonne surprise, sous-évaluée par excès de prudence).
- quand l’actif immobilier comporte des usufruits temporaires (Paref, Selectirente, …), bien noter que cela surévalue le cash flow par action. A moyen terme, l’usufruit va s’éteindre et le cash flow va baisser. En tenir compte dans les comparaisons entre foncières, etc.
- quand une foncière a une partcipation minoritaire (donc non consolidée) dans une autre foncière, comment cette participation a été évaluée? avec ou sans décote sur l’ANR de cette autre foncière? avec ou sans décote sur le cours de bourse de cette autre foncière (il est rare que cette autre foncière ait un cours égal à son ANR)
- etc.
Dernier point, spécifique à Argan: la problématique d’Argan n’est pas son cash flow actuel, qui est excellent et sécurisé sur environ 6 ans. C’est ce que vaudront ses entrepôts dans 6-8 ans, à l’issue de la durée ferme des baux actuels. Vont-ils garder l’essentiel de leur valeur actuelle ou vont-ils se déprécier fortement car actifs devenus de seconde main et plus aux futures normes et aux futurs goûts des utilisateurs, qu’on ne connait pas encore. Et avec quelle décote par rapport aux loyers actuels vont-ils se relouer: la fourchette des estimations est large: -10% seulement en euro constant pour les plus optimistes, -45% pour les plus pessimistes.
En tout cas, les entrepôts en banlieue d’Argan se déprécient avec le temps à la fois par obsolescence technique et par absence d’effet rareté de l’emplacement, alors que des immeubles haussmanniens en centre ville et très bien situés en principe gardent leur valeur. Mais ils rapportent un cash flow moindre. Après, il faut faire son choix, en sachant que l’avenir n’est jamais totalement prévisible.