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#26 05/06/2023 08h57

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Question naïve : il me semble avoir observé par le passé que les les taux d’intérêts et l’inflation étaient proches l’un de l’autre, l’un entraînant l’autre. Disons que par "taux d’intérêts" j’évoque les taux directeurs de la BCE, pour faire simple.

Cela fait des mois que l’inflation est plus ou moins à 6 % annuels. Est-ce que les taux d’intérêts ne sont pas appelés à rejoindre rapidement la zone des 5-6 % ?

Si, aux taux actuels, les foncières sont fortement décotées à cause de leur dette, qu’en serait-il si les taux atteignent les 5-6 % ?


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#27 05/06/2023 09h12

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Bernard2K a écrit :

Question naïve : il me semble avoir observé par le passé que les les taux d’intérêts et l’inflation étaient proches l’un de l’autre, l’un entraînant l’autre. Disons que par "taux d’intérêts" j’évoque les taux directeurs de la BCE, pour faire simple.

Vous avez répondu vous-même : "par le passé".

Là comme une partie de l’inflation est importée, les banques centrales ont choisi de ne pas monter aussi haut les taux que par le passé.

Mais quand bien même ils montaient si haut, cela dépend aussi de pendant combien de temps ils y resteraient.

Là les bons du trésor US à deux ans sont à presque 4,5%, mais le dix ans US est à 3,7% : le marché anticipe donc une baisse des taux de la FED prochaine.

C’est ce qui fait d’ailleurs que la situation n’est pas si pire pour les foncières US.

Pour les foncières EUR, comme je l’ai dit, le LTV masque un niveau d’endettement très élevé en terme de flux, et elles sont maintenant très spéculatives en fonction de l’évolution des taux.

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#28 05/06/2023 09h23

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Toute la question est : est-ce que l’inflation va redescendre ? Sachant que la hausse des taux est le principal (si ce n’est le seul) outil anti-inflation des banques centrales, il me semble que, si l’inflation ne rebaisse pas, les taux devront bien finir par être augmentés pour agir sur l’inflation.

Dans le passé toujours, les épisodes d’inflation n’ont quasiment jamais été courts. L’inflation est auto-entretenue, sauf justement à ce que les banques centrales interviennent pas la hausse des taux, donc faire redescendre l’inflation prend "un certain temps". Qu’est-ce qui empêche d’envisager, cette fois-ci aussi, une période relativement durable d’inflation, donc aussi de taux élevés ? D’une durée de quelques années, disons.

Qu’est-ce qui permet de dire "cette fois-ci ça sera différent" ? Qu’est-ce qui permet de dire que l’inflation et les taux vont rebaisser rapidement ? Je ne comprends pas. J’ai la fâcheuse impression que les prévisions de baisse de l’inflation relèvent de l’incantation (prévoir ce que l’on souhaite, comme si ça allait magiquement le faire advenir).

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2023 09h24)


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#29 05/06/2023 09h29

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Il ne faut pas oublier que l’inflation est un moyen efficace de rendre la dette moins douloureuse.

C’est un levier qui permet aux états de s’endetter encore plus et pour cette raison, je ne pense pas que l’inflation redescende de si tôt car les dirigeants ont la main.

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#30 05/06/2023 09h44

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Bernard2K a écrit :

Qu’est-ce qui permet de dire "cette fois-ci ça sera différent" ?

Le covid !

Regardez les variations des prix des containers par exemple. Fois 10 puis retour à la normale. Le covid, ou plutôt la fermeture des économies puis leur réouverture, avec les Etats compensant plus ou moins les conséquences, a créé des ruptures dans les chaînes, et cela met du temps à revenir à la normale. Un peu comme un élastique que l’on tend, il vibre beaucoup lorsqu’on le relâche avant de revenir à son point d’équilibre.

Tout cela pour dire que les banques centrales ont beaucoup de mal à prédire les dynamiques d’inflation. Et leur action étant censée mettre du temps à se matérialiser, je pense qu’elles préfèrent y aller par pallier en disant quelles suivent les données, plutôt que d’y aller plus fort, créer une récession et retropédaler dans l’urgence (ce qui entamerait encore plus leur crédibilité).

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#31 05/06/2023 10h04

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Un point me semble négligé dans les posts précédents ; toutes les foncières ne sont pas mal gérées et tout me semble réuni pour que des OPA se mettent en place.
Comme évoqué j’ai des lignes en ptf de foncières que je juge "solides" coté dettes/taux mais j’ai aussi un peu de spéculatives, sur des foncières effectivement mal engagées. Je crois que GBL à pointé une foncière qui cote sous son ANR par ex dans un autre post.
Bientôt de grandes manœuvres ? Wait and see comme souvent.

PS (edit) : attention aux raisonnements manipulateurs - volontaires ou pas - sur les petites foncières, comme nous l’avons vécu sur ce forum dans le passé !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Iqce (05/06/2023 10h07)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#32 13/06/2023 14h06

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InvestisseurHeureux, le 04/06/2023 a écrit :

Mais cette incompétence généralisée est quand même très curieuse. Comme dirait GBL, "c’est peut-être plus compliqué que je ne le pense". Ou pas…

Regardez les salaires chez Unibail selon Glassdoor.

Sans être condescendant, vous n’avez pas là un secteur qui paye ou peut payer.

C’est le même problème pour les boites genre Autogrill : qq postes au siège sinon directeur d’une aire d’autoroute.

Je note cependant que Parisien revient sur les foncières et cela m’intéresse donc.

Dernière modification par kiwijuice (13/06/2023 14h21)


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#33 13/06/2023 14h26

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C’est un angle intéressant d’analyse ça !

On parle souvent des salaires des PDG, mais existe-t-il une corrélation entre le niveau de rémunération et le niveau de performance d’une entreprise par rapport à des comparables ?

Par ailleurs, sur des fonctions finance ou corporate, univers que je connais un peu, il me semble pas non plus qu’Unibail soit le moins rémunérateur (ni le plus rémunérateur) des employeurs.

Consolideur senior à 77K€, ça peut être honnête si la personne à par exemple 10 ans d’expérience. Senior Business controler pour 64K€, c’est pareil à voir car on peut mettre tellement de chose derrière un nom de poste ….

La rémunération du directeur risque europe par contre me semble assez faible, 82K€. Il est moins payé qu’un manager de ressources humaines (94K€).

Dernière modification par Yumeria (13/06/2023 14h41)

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#34 13/06/2023 14h38

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La question de la fiabilité des données sur glassdoor se pose aussi.

On y retrouve généralement beaucoup de données pour les postes juniors et assez peu sur les postes avec beaucoup d’expériences et on a parfois des résultats assez peu crédibles je trouve.

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#35 13/06/2023 22h16

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kiwijuice a écrit :

Je note cependant que Parisien revient sur les foncières et cela m’intéresse donc.

Parisien dit qu’il revient sur les foncières. Je vois là une notable nuance.

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#36 18/10/2023 09h50

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Petit partage d’un graphique aperçu hier, qui résume à lui seul le sujet des taux de capitalisation des foncières. (et plus largement de l’ensemble des actifs à mon sens)

Dernière modification par R3dSqu4re (18/10/2023 09h50)

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#37 18/10/2023 10h03

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La situation est à la fois pire et meilleure que celle de votre graphique.

Meilleure : sur des actifs commerciaux triple net aux USA, on doit avoir des taux de capitalisation autour de 7%, donc un taux plus élevé que le 4,6% du résidentiel du graphique.

Pire : sur les taux d’emprunt, le 10 ans US à 4,6% est un taux plancher. Sur de la notation BBB, on est plutôt à 6,5% (ICE BofA BBB US Corporate Index Effective Yield (BAMLC0A4CBBBEY) | FRED | St. Louis Fed).

Il n’en demeure pas moins que le spread est faible, voire négatif selon les actifs immobiliers et/ou la notation de la dette de la foncière cotée.

En France, la logique est prou la même, même si les taux de capitalisation et d’emprunt sont plus faibles.

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#38 18/10/2023 10h26

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On ne peut pas évaluer la situation des foncières cotées sans prendre en compte le cours de bourse. Or le cap rate ne dépend pas du cours de bourse.

Un cap rate au niveau des taux BBB peut évidemment indiquer une surévaluation des actifs immobiliers, mais si le cours de bourse offre un discount de 50% sur les actifs nets, ça laisse de la marge de sécurité. D’autant plus que les taux sont élevés car l’inflation est élevée, et une inflation élevée implique des loyers à venir en augmentation, et donc un cap rate en augmentation (ou une augmentation de la valeur des biens, peu importe).

Dernière modification par Evariste (18/10/2023 10h27)

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#39 18/10/2023 10h35

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Oui mais attention, il peut également avoir un risque d’augmentation de capital pour se refinancer à cause des taux qui sont haut, donc baisse du cours et dissolution  !

De plus les décotes sur ANR sont historiquement fréquent, il faut donc comparer a mon sens les décotes historiques de chaque foncière également.


Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!

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#40 18/10/2023 10h52

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Bonjour Evariste,

Effectivement, les cours de bourse présentent de fortes décotes sur les évaluations d’ANR par action.
A cela nous pouvons également ajouter l’effet de levier.

On peut ainsi penser bénéficier d’un triple effet kiss cool, particulièrement marqué en ce moment :
- un ticket d’entrée réduit sur le patrimoine immobilier possédé, du fait de l’effet de levier (dette)
- un ticket d’entrée réduit sur l’actif net, du fait de la décote (désamour boursier, le point que vous soulevez)
- une situation favorable pour les foncières parvenant à conserver du cash, celui-ci étant rémunéré à des taux supérieurs à ceux de la dette détenue

Une fois que l’on a dit cela, et pour en revenir au sujet de la décote, libre à chacun d’évaluer si celle-ci est une réelle marge de sécurité ou une anticipation de l’avenir.

Ce que je vois dans le graphique (et en intégrant l’ensemble des limites citées par IH), c’est la disparition d’un spread que l’on trouve historiquement et logiquement (on est capables de l’expliquer) entre obligations d’Etat et immobilier.

Une normalisation de la situation, au sens graphique, impliquerait, d’après la lecture que j’en fais :
- un reflux important des niveaux de taux (ce qu’une bonne partie du marché anticipe toujours, mais dans un horizon moins rapide qu’initialement escompté)
- une augmentation des cap rate, s’adaptant à l’environnement de taux si celui-ci était amené à se prolonger davantage qu’escompté = une baisse des valeurs, sauf si les loyers parviennent à contrebalancer
- potentiellement, un mix des deux

Pour revenir à la question de ce topic ("quand" revenir ?) je pense que je serais davantage enclin à reprendre les achats sur les foncières un peu plus tard, lorsqu’un spread aura commencé à se reconstituer.

Dernière modification par R3dSqu4re (18/10/2023 10h54)

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#41 18/10/2023 11h17

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Et vous manquerez 50% de hausse minimum.

La bourse anticipe et le cours des foncières ne baissent d’ailleurs quasiment plus depuis plusieurs semaines donc sans parler de reprise on est sur une stabilisation.

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Favoris 1    #42 18/10/2023 11h38

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Il est en effet possible que ne pas revenir sur les foncières aujourd’hui expose à manquer 50% de plus-value.

Pour la raison évoquée par Flosk22 (cours de la plupart des foncières européennes sur un solide support depuis quelques mois), j’ai moi-même commencé à me reconstituer de bonnes lignes de petites foncières comme PAT, PAREF, CBSM, SPEL, INEA, à revenir sur des valeurs boudées par les gérants comme SFL, ARG, IMDA et ALTA, et à grossir une belle ligne d’OPCVM de Sociétés d’Investissement Immobilier européennes pour échapper à l’imposition sur les dividendes des grandes foncières.

Mais ne nous faisons pas d’illusions. S’il n’y a pas de soft landing et que les marchés américains dévissent, tous les cours seront également envoyés par le fond de ce côté-ci de l’Atlantique.

Investir dans le secteur immobilier européen dans le contexte actuel semble assurément une bonne idée. Mais en n’oubliant pas qu’il existe un risque important à court/moyen terme.

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Dernière modification par Ours (18/10/2023 12h31)

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Favoris 1    #43 18/10/2023 12h55

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@flosk22

Je possède un portefeuille boursier déjà significativement sur-pondéré en foncières.
Je suis donc déjà fortement exposé à une potentielle remontée des cours. ;-) Et ce pour les mêmes raisons que celles que vous listez.

Le tout sans grosse moins-value à ce stade, ayant eu la chance de ne presque pas être entré avant le COVID.

Du fait de cette situation, du risque d’augmentation de capital évoqué par cricri77700, et pour les raisons macroéconomiques exposées par Ours, je vais donc attendre un peu que la situation se normalise (les spreads pouvant jouer le rôle d’indicateur de cette normalisation), quitte à rater un bout d’une potentielle remontée.

Pour les valeurs que je suis (URW, Gecina, Covivio, SFL, Icade), je vois plutôt des cours au plus bas depuis 1 an. Même s’il semble effectivement que l’on latéralise aux environs de ces niveaux depuis quelques semaines.

Exemple : je n’ai pas craqué sur Gecina à 93 en août, avec les mêmes réserves que celles évoquées plus haut. L’action était remontée à 100 et nous y revoilà aujourd’hui, avec des taux qui ont remonté entre temps.

@Ours

Merci pour la liste de titres, je vais jeter un oeil smile

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Dernière modification par R3dSqu4re (18/10/2023 12h58)

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#44 20/10/2023 18h37

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Daniel Ortega, CEO de Gecina, à propos du yield effect (dont nous parlions plus haut), hier, lors de la conférence téléphonique de présentation des résultats du T3-2023

« Maybe on the market, I think one needs to combine and to look at the yield effect, and we have been taking a yield effect for now 12 months or 18 months, a significant one even in Paris, 10% to 15% down even in Paris, and that was a slide that we showed in July. »

Ça pique, et Gecina a d’ailleurs vendu +/- 5% de son portefeuille pour contre-balancer.

Les données d’activité sont pour le moment très bonnes sur les publications de cette semaine (Gecina, Covivio, Klepierre) mais le sujet d’inquiétude (abordé dans la majorité des questions dans les earnings calls) reste la gestion du bilan.

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Dernière modification par R3dSqu4re (20/10/2023 18h38)

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#45 21/10/2023 05h35

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L’effet taux a quand même des limites : les vrais transactions sur le marché se font aussi sur la base d’autres critères, on l’a vu avec la vente du magasin LVMH sur les champs (un article parlait d’un taux de capitalisation de… 2%) ou du portefeuille de santé d’Icade qui s’est très bien vendu.

Mais même quand le bilan n’est pas un problème c’est le massacre (voir encore le cas Icade qui a les poches pleines).

Je pense qu’on perd notre temps à chercher ce qui ne va pas pour expliquer les cours actuels : les gérants ont décidés que le secteur devait être vendu, sans distinction aucune, et même avec 0 dette et un beau dividende, ils n’en veulent pas.

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#46 21/10/2023 06h18

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Mais alors, si les gérants n’en veulent pas alors que le secteur pourrait rapporter, n’est ce pas justement le moment de se positionner ?

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#47 21/10/2023 08h59

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C’est une bonne question ..mais alors acheter sur quels critères ? Juste le prix ? Vu les chutes successives, ça donne pas envie même avec du rendement.
Vieil adage boursier : "on n’attrape pas un couteau qui tombe".


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#48 21/10/2023 09h13

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jctrader a écrit :

Vieil adage boursier : "on n’attrape pas un couteau qui tombe".

Sans avis particulier sur l’opportunité d’acheter les foncières, il y a toujours 2 adages contradictoires lors des chutes.

Le couteau qui tombe et "acheter au son du canon".


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#49 21/10/2023 09h53

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Bien d’accord avec vous mais le son du canon c’est quand ? Sur COVIVIO  -10% ? -20%? -30%? ou -40% comme en ce moment ?
Tant qu’il n’ y a pas d’acheteurs pour soutenir les cours, mieux vaut attendre et rester sur le quai de la gare : à -20% j’ai lu que c’était une bonne affaire … Ne prendre le train que quand il a démarré dans le sens voulu (et ce sont les grosses mains qui peuvent réveiller un cours et encore plus un secteur).


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#50 21/10/2023 10h01

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Bonjour à toutes et à tous

Petite question @Betcour:  quand vous parlez de société à o dette vous pensez à Icade?

J’ai bien lu qu’il avait fortement baissé leur niveau d’endettement suite à une cession de participation 

J’étais justement en train de regarder  plusieurs foncières et leurs guidances, de ce qui en ressort je trouve c’est la prudence donc je continu à faire mes devoirs et effectivement la dette (durée et taux) sont un des points à surveiller

Bon week  end à tous

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