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[+3]    #1 13/10/2023 11h28

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Dans le cadre du PLF - Projet Loi finance- 2024, 4 amendements concernant l’investissement locatifs ont été adoptés, à lire sur legifiscal

Gros changement pour la fiscalité du statut LMNP,
PLF2024 : clap de fin pour l’avantage fiscal des LMNP en matière de plus-value immobilière, à lire également sur ce site

Dans le cadre de l’examen du PLF2024 en commission des Finances à l’Assemblée Nationale les députés ont adopté un amendement du député Christophe Plassard visant à prendre en compte l’amortissement dans le calcul de la plus-value immobilière des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Cet aménagement signe ainsi la fin de l’âge d’or du régime LMNP.

Projet porté par Christophe Plassard, Horizon, Liste des rapporteurs spéciaux Projet de loi de finances pour 2024
13 Défense : Préparation de l’avenir Hor.  Christophe PLASSARD

Voici sur le site de l’assemblée nationale Amendement n°I-CF2789 Déposé le jeudi 5 octobre 2023 et adopté le jeudi 12 octobre 2023 :

I. – Le VII de l’article 151 septies du CGI est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article L. 150 V. Le cas échéant, cette plus ou moins-values est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Exposé sommaire
La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement ». Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.

Guidé par un objectif de justice fiscale et afin de corriger les déséquilibres fiscaux entre la location de meublés et la location de logement nus, le présent amendement vise à corriger une anomalie du régime fiscal de la location meublée non professionnelle. L’une des singularités fiscales de ce type d’activité réside dans la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value. Au cours de la location, on considère que le bien se dégrade et donc qu’il perd de la valeur ce qui justifie la déduction des amortissements des revenus tirés de la location. Alors qu’au moment de la cession, on considère que le bien n’a pas perdu de valeur et c’est le prix d’acquisition qui est considéré indépendamment des amortissements déduits

Ce mode de calcul est décorrélé de la réalité économique du bien.

Ainsi, pour un même appartement loué en meublé, acquis à 100 000 euros duquel on a déduit 10 000 euros d’amortissements au cours des années de location et qui est revendu à 120 000 euros :

– les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre non professionnel mais ne seront pas réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000‑100 000 euros = 20 000 euros ;

– les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre professionnel mais seront réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000-(100 000‑10 000) euros = 30 000 euros.

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise. Cet amendement corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel.

Changement également de fiscalité pour les meublés courtes ou longues durées:
Amendement n°I-CF2778
Déposé le jeudi 5 octobre 2023


Par cet amendement, les Députés du groupe Horizons et apparentés souhaitent proposer une refonte de la fiscalité relative à la location des logements, fondée sur la distinction entre location courte et longue durée, alors que la distinction en vigueur dans la loi fiscale fait une différence entre meublé et non meublé.

Pour ce faire, cet amendement propose que :

- la location d’un bien immobilier meublé de courte durée ou d’un meublé de tourisme non classé ou classé moins de 3 étoiles ouvre droit à un abattement de 30 % des revenus locatifs jusqu’à 15 000 euros ;

- la location d’un bien immobilier non meublé ou meublé de longue durée (bail de plus de 9 mois) ouvre droit à un abattement de 40 % des revenus locatifs jusqu’à 23 000 euros pour les non meublés et 46 000 euros pour les meublés ;

- la location d’un bien immobilier meublé de tourisme classé au moins 3 étoiles, d’un gite rural ou d’une chambre d’hôtes ouvre droit à un abattement de 60 % jusqu’à 100 000 euros.

L’amendement vise donc à créer un écart entre les meublés de courte durée et ceux de longue durée, tout en maintenant un avantage pour les meublés classés (3 étoiles minimum en l’état actuel des critères de classement) pour inciter à une montée en gamme des locations de vacances et ne pas tarir l’offre dans les territoires touristiques.

Encore du changement pour les propriétaires bailleurs. Ne suffisait le DPE qui va exclure les petites surfaces, l’encadrement des loyers, l’augmentation de la taxe foncière, le permis de louer…
Faut avoir envie de se lancer dans l’aventure de la gestion locative.

Quels signes envoyent le gouvernement aux bailleurs privés ?
Le directeur de la FNAIM a été interviewé et tire la sonnette d’alarme :

Le logement, une "bombe sociale", selon la CDI Fnaim


Le président de la CDI Fnaim indique qu’aux vues du contexte difficile dans le monde de la construction et de l’immobilier, le retrait de "plusieurs centaines de milliers de logements" du parc locatif dans moins de 2 ans serait catastrophique ("construction neuve en berne, réservoir de logements vacants important, loyers devenus inaccessibles dans le privé pour un grand nombre de personnes" sont quelques-unes des raisons citées).

En effet, indique-t-il, "il est illusoire de croire que tous les logements en G puissent être rénovés avant 2025. Là aussi les raisons ne manquent pas : pénurie de main d’oeuvre pour absorber l’afflux des chantiers, manque d’entreprises RGE, la facture des matériaux qui ne cesse de s’alourdir, un maquis d’aides où les Français restent souvent perdus, un accompagnement insuffisant…"

Avec la hausse des taux des assurance vies, qui va vouloir mettre son argent dans l’investissement locatif ?

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), revenus fonciers

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#2 13/10/2023 11h53

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Bonjour,
Sauf erreur de ma part, le PLF 2024 a vocation à s’appliquer dès le 1er janvier 2024? Donc, pour les appartements qui sont sous statut LMNP depuis longtemps, il vaudrait mieux quitter ce statut LMNP avant le 31 décembre 2023 (et basculer en location nue ou micro-bic à partir du 1 er janvier 2024)?
Cdt

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#3 13/10/2023 14h44

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Le PLF 2024 est actuellement en discussion.

Plusieurs amendements au PLF 2024 relatifs à l’immobilier ont été adoptés par la commission des finances.
Il y a pas mal de nouveautés, … qui ne sont pas de bonnes nouvelles, entre autres, pour les LMNP et les loueurs en meublés de courte durée (style airbnb)

Fin de " l’avantage" dans le calcul des plus values pour les LMNP :

legifiscal a écrit :

Amendement sur la réforme du dispositif LMNP (amendement I-CF2975 et CF2789) ¶
Le dispositif LMNP permet de déduire les amortissements du bien pendant la période de location alors que lors de la cession, pour la détermination de la plus-value, les amortissements ne sont pas déduits de la valeur d’acquisition. Un amendement adopté par la commission des finances et proposé par le groupe Horizons et par Jean-René Cazeneuve, le rapporteur du PLF 2024, prévoit de corriger cette anomalie. Il instaure la réintégration des amortissements pour la détermination de la plus-value de cession des biens loués meublés à titre non professionnel.

Refonte de la fiscalité de la location immobilière  :

legifiscal a écrit :

Amendement sur la fiscalité des locations immobilières (amendement n°I-CF2778) ¶
La commission des finances a adopté un amendement proposé par les députés du groupe Horizons et apparentés. Il vise à refondre la fiscalité de la location immobilière en distinguant les locations courtes et longues durées alors que la législation actuelle distingue les locations nues et les locations meublées. En régime micro, un abattement de 30% s’applique en location nue alors qu’il s’élève à 50% en location meublée. L’amendement propose la fiscalité suivante :

Location d’un bien immobilier meublé de courte durée ou d’un meublé de tourisme non classé ou d’un meublé de tourisme classé moins de 3 étoiles
Abattement de 30% des revenus locatifs jusqu’à 15.000 €

Location d’un bien immobilier non meublé ou meublé de longue durée (bail de plus de 9 mois)
Abattement de 40% des revenus locatifs jusqu’à 23.000 € pour les non-meublés et 46.000 € pour les meublés

Location d’un bien immobilier meublé de tourisme classé au moins 3 étoiles, d’un gîte rural ou d’une chambre d’hôte
Abattement de 60% des revenus locatifs jusqu’à 100.000 €.

Création d’un statut de l’investisseur immobilier :

legifiscal a écrit :

​Amendement pour l’application du PFU sur les revenus fonciers (amendement I-CF2838) ¶
Un amendement proposé par plusieurs députés du MoDem, et adopté en commission des finances propose la création d’un statut de l’investisseur immobilier avec application du PFU (prélèvement forfaitaire unique) sur les revenus fonciers comme pour les revenus de capitaux mobiliers, qui bénéficient de la flat-tax à 30%. Actuellement, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux de 12,8%.

Pour bénéficier de ce statut, le contribuable devrait respecter les conditions suivantes : 
- s’engager à louer le bien immobilier plus d’un an,
- pratiquer un loyer qui n’excède pas un plafond
- présenter un diagnostic de performance énergétique de catégorie D.

Ce statut ne permettrait pas en revanche de bénéficier du régime des déficits fonciers.

source : https://www.legifiscal.fr/actualites-fi … html?pdf=1

Dernière modification par Lmnp75 (13/10/2023 14h47)

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Sens interdit 1   [+1]    #4 13/10/2023 14h48

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Il faudrait surtout vendre avant que la loi n’entre en vigueur …

Techniquement en tout cas çà ne paraît pas simple. La PV des LMNP resterait dans le champ des plus values des particuliers, mais avec application de la méthode de calcul des PV des pros. Qui va donc déterminer la plus value ? Le notaire ? Le comptable ? Quid si le particulier passe du statut LMNP à la location nue puis il vend ? Quid si il interrompe la location pendant plusieurs années avant de vendre ? Pas mal d’autres questions vont apparaître. Faute d’être une bonne nouvelle ce sera intéressant à suivre.

Dernière modification par pierrejacques11 (13/10/2023 15h09)

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#5 13/10/2023 14h48

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Espérons qu’ils ne vont pas nous ressortir l’assujettissement des dividendes aux charges sociales pour les SAS, comme ils tentent de le faire chaque année ou presque.


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#6 13/10/2023 14h58

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J’en avais justement parlé ici.

Quels signaux sont envoyés aux bailleurs privés ?…

Alors que le marché est complètement grippé et que les locataires ont de plus en plus de mal à se loger.

Etudiants, ménages modestes, jeunes actifs… les exemples de personnes incapables de louer un bien immobilier se multiplient depuis la rentrée. Et pour cause : le marché de la location connaît un net ralentissement. La quantité de biens à louer en France régresse de 24 % sur un an en septembre, selon le réseau Laforêt Immobilier, qui note un découragement des investisseurs face aux nouvelles obligations de rénovation et à l’encadrement des loyers.

Louer, une mission devenue impossible ?
À tel point que le site d’annonces SeLoger se demande, dans un communiqué du 27 septembre dernier, si la location n’est pas devenue mission impossible dans les grandes villes. Selon le site, le record des baisses de biens à louer depuis un an appartient à Rennes, avec un recul de 42,9 % (volume des annonces disponibles sur le marché de la location au 1er août dernier sur SeLoger.com). Suivent Paris (-38,3 %), Nice (-33,9 %), puis Marseille et Bordeaux à égalité (-15,8 %). Conséquence : les loyers grimpent, soit jusqu’à 6,1 % de hausse à Nice, +4,9 % à Marseille ou +4,6 % à Strasbourg. Soit des niveaux constatés bien supérieurs au plafonnement des loyers prolongé en juillet dernier (+3,5 % maximum) jusqu’à la fin du premier trimestre 2024. Dans un communiqué publié le 2 octobre, la CLCV indique d’ailleurs que 31 % des annonces concernées par le plafonnement des loyers sont encore non conformes. En moyenne, relève l’association de consommateurs, ce sont 143 € par mois qui sont ainsi réclamés aux locataires en toute illégalité. Pour SeLoger, la mesure d’encadrement n’a pas eu d’effets bénéfiques sur l’offre : « malgré une hausse de loyers plus modérée que pour le reste des grandes villes, les villes « encadrées » sont tout aussi en situation pénurique », constate Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques du site d’annonces. À Paris, la baisse atteint ainsi 68,2 % depuis juillet 2021.

Ne parlons pas des DPE, sujet compliqué, au sein même du gouvernement.
Comment donc vont loger les locataires quand les 20% de biens en DPE G vont être retirés du marché dans un an ?

La crise sociale du logement arrive.

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#7 13/10/2023 14h59

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Je ne sais pas Oblibe.

Mais au vu de l’état général des finances publiques, rien de bon à attendre.

Les seuils des 3eme et 4eme tranche de l’IR ne seront pas indexés sur l’inflation (aucune indexation) au contraire des 2 premières.

legifiscal a écrit :

Amendement sur l’IR (amendement I-CF 2834)

L’article 2 du projet de loi de finances pour 2024 prévoit une revalorisation de toutes les tranches du barème de l’impôt sur les revenus de 2023 à hauteur de 4,8%, soit l’inflation prévisionnelle pour cette année.

Un amendement proposé par plusieurs députés du MoDem (I-CF 2834) et adopté en commission des finances, propose une revalorisation différenciée :
  - surindexation de la première tranche d’imposition (taxée à 0%)
  - indexation en fonction de l’inflation conservée pour la 2e tranche (taxée à 11%)
  - aucune indexation pour les 3e et 4e tranches, taxées à 30 et 41%.

Cette mesure coûterait selon l’exposé des motifs, moins cher pour les finances publiques qu’une revalorisation identique pour chaque tranche (5,97 milliards contre 6,1 milliards €).

instauration d’un impôt universel. Impôt centré sur la nationalité (française) et non sur le lieu de résidence. Les membres du forum expatriés apprécieront …

legifiscal a écrit :

Amendement sur l’impôt universel (amendement ICF1343)

Un amendement proposé par de nombreux députés LFI et adopté en commission des finances propose d’instaurer en France un impôt universel ciblé, notamment sur les paradis fiscaux, via une fiscalité limitée étendue. Ce dispositif existe déjà dans plusieurs pays européens.

Cet impôt, déjà proposé dans un rapport en 2019 concernerait pour 10 ans, les Français ayant résidé en France au moins 3 ans sur les 10 années ayant précédé leur changement de résidence fiscale vers un État pratiquant une fiscalité inférieure de plus de 50% à celle de la France en matière d’impôt sur les revenus du travail, du capital et du patrimoine.

Un complément d’imposition selon les règles françaises s’appliquerait alors. L’impôt serait alors centré sur la nationalité et moins sur le lieu de résidence.

Ce type de disposition existe déjà pour dans certains autres États de l’Union européenne (Suède, Finlande et Allemagne).

Souce : Projet de loi de finances pour 2024 (no 1680) Amendement n°I-CF1343 - Assemblée nationale

PLF 2024 : les amendements de justice fiscale - IR, exit-tax et taxe sur les super-dividendes LégiFiscal.

Message édité par l’équipe de modération (13/10/2023 16h37) :
- nettoyage, mise en page

Dernière modification par Lmnp75 (13/10/2023 15h00)

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#8 13/10/2023 15h33

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Désolé amoilyon, je n’avais pas vu votre message de ce matin.

Je crois que les hommes politiques naviguent à vue, sans réflexion de long terme.
Je ne parle même pas de l’influence des groupes de pression (les hôteliers n’aiment pas trop les loueurs en meublé de type "airbnb").

Cette instabilité juridique et fiscale est assez insupportable pour les bailleurs. Les règles du jeu changent sans cesse. Les politiques ont beau jeu de se plaindre des conséquences qu’ils ont contribuées à engendrer :
- qui a voté et instauré à l"époque" un régime fiscal plus avantageux pour la location meublée que pour la location nue ?
- quel bailleur a envie de s’exposer au risque d’impayés en location nue quand on voit la lenteur de la justice à expulser les locataires de mauvaise foi (bailleur qui se tourne alors vers la location de courte durée moins exposée à ce genre "d’aléas") ? 

Par ailleurs, je suis très inquiet pour le régime LMNP (autrement dit sur la possibilité laissée aux loueurs en meublé d’opter pour un régime réel d’imposition). J’ai bien peur qu’il saute prochainement.

L’augmentation des taux d’intérêt aggrave la charge de la dette, la croissance n’est pas au rendez-vous, le gouvernement a besoin d’argent : facile de s’attaquer aux revenus de ce qui est immobile sous couvert d’écologie (l’immobilier par nature ! ), qui ne dérangera personne (sauf les bailleurs mais ceux-ci sont d’un faible poids électoral).

Pendant  ce temps le PLF 2024 propose encore un budget avec un déficit abyssal  : 144 milliards d’euros
pour un budget global de 511 milliards ! il est donc prévu de financer 28 % du budget à crédit (et d’augmenter la dette à due proportion). Affligeant et désespérant …

source :
Projet de loi de finances n°1680 - 16e législature - Assemblée nationale

Dernière modification par Lmnp75 (13/10/2023 15h37)

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[+2]    #9 13/10/2023 16h09

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Lmnp75 a écrit :

- qui a voté et instauré à l"époque" un régime fiscal plus avantageux pour la location meublée que pour la location nue ?

Je ne sais pas "qui" l’a voté, mais le régime LMNP existe depuis 1949 (sources multiples), et aucun de ceux qui l’ont alors proposé et voté ne doit être encore en vie, et les raisons qui avaient conduit à sa création n’existent plus depuis bien longtemps. Il a par ailleurs été modifié plusieurs fois depuis, sur des points de détail ou pas, et son usage a explosé plus récemment, avec le développement de AirBNB et ses homologues.

Par contre, ça fait un bon moment (il y a eu moultes rapports, et propositions en ce sens, évoquées sur ce forum depuis plus d’une décennie : nul ne pourra prétendre que ce risque d’évolution n’était pas identifié) qu’il est question de le modifier, pour ne plus permettre le cumul des amortissements (qui diminuent le revenu imposé pendant la location) et leur non-prise en compte lors de la cession du bien (qui diminue l’imposition sur la "plus-value" lors de la cession), lequel ne répond à aucune logique (en toute logique, avant la cessions, il faudrait sortir le bien des immobilisations de l’activité de location meublée, et donc constater la plus-value à court terme). 

L’explosion du nombre de LMNP ces dernières années rend plus pertinente cette évolution (cette "niche" coute très cher, et l’explosion des locations courtes durée dénature certains centre ville, et y complique l’accès au logement), facilitée par le fait que le "chien dans cette niche" aura du mal à développer des arguments solides (le principal sera sans doute "il ne faut pas changer sans cesse la fiscalité", mais ça aura peu de poids, comparé par exemple à l’argument en faveur de la niche des avantages liés à l’emploi de personnes à domicile : "cette niche évite beaucoup de travail au noir, avec des conséquences variées, comme un manque à gagner pour la sec soc, l’Etat, et des travailleurs mal protégés et peu couverts, et cette niche peut même créer des emplois").

A noter que le régime du LMP a été significativement modifié en 2009, avec des conséquences plus ou moins proches (et ça le rendait alors même moins avantageux que le régime LMNP dans beaucoup de situations), en "prenant au piège" les investisseurs qui s’y étaient engouffrés en nombre les années précédentes.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 13/10/2023 21h21

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Bonjour.

Pour ma part, j’aurais plusieurs remarques :

- cela fait des années que l’on sait que les jours du LMNP sont comptés dans sa forme actuelle, ainsi chacun a pu se préparer à cette éventualité. Lancer dans les années 2020 un studio ou un T2 en LMNP nécessite obligatoirement d’avoir envisagé cette hypothèse d’évolution de la fiscalité et d’avoir un plan de secours.

- cette niche fiscale du LMNP n’a aucun sens du point de vue des finances publiques, puisqu’il est de notoriété publique que l’on manque de logements vides. Pourquoi subventionner une classe de logements qui sont trop nombreux, au détriment des locations nues ? La chasse aux Airbnb a longtemps caché la forêt des LMNP, mais il est enfin temps qu’on réforme le LMNP, pour inciter les propriétaires à davantage préférer la location nue.

- ne pas payer d’impôts pendant 10 ans grâce aux amortissements, et ne pas compter ces amortissements dans le calcul de la plus-value est également un non-sens total. Il ne faut pas s’étonner que le LMNP ait été si longtemps plébiscité, quitte pour certains bailleurs à louer des meublés de complaisance (avec un niveau de contrôle quasi-nul, que risquent-ils vraiment ?). A noter que, de manière évidente, cette modification du calcul de la plus-value s’appliquerait en particulier aux appartements en LMNP acquis antérieurement à cette loi.

- voir le gouvernement ne pas seulement s’attaquer au LMNP mais également favoriser la location nue (en portant l’abattement du micro-foncier à 40%) partait d’un bon sentiment, mais c’est bien trop peu. Déjà, les investisseurs avec des crédits en cours auront quasiment toujours intérêt à choisir le régime réel. Pour les rares cas où le micro-foncier pourrait être intéressant, le seuil de 23000€ bien que remonté de 8000€ au-delà duquel le régime réel est automatique rend trop vite improductive cette mesure. Cela aurait pu être intéressant pour les investisseurs ayant un parc immobilier d’appartements à crédit terminé, mais ceux-là ont souvent (largement) dépassé les 23000€ de revenus fonciers.

Dernière modification par Plutarque (13/10/2023 21h36)


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#11 13/10/2023 21h34

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La donne change evidemment beaucoup.
Avant de faire des choix drastiques, sous le coup de la panique pour sortir avant 31/12/2024 (quasiment impossible d’ailleurs sauf avec un acheteur payant cash), il faut se poser une question :
Est-ce que je gagne suffisamment chaque mois/année sur mon bien pour que, pendant la durée de mon emprunt, le gain soit supérieur à l’imposition sur la plus value que je vais devoir payer ?

Car pour un bien autofinancé ou presque, acheté via un emprunt plutôt long, il est bon de se rappeler que l’imposition de la plus value est dégressive…
Par ex, sur un bien détenu pdt 15ans (durée assez courte, beaucoup ici ont emprunté sur 20 ou 25 ans…), l’abattement de plus value sur l’IR est de 60% et sur les PS de 16.5%

Donc vous pairez PV * (TMI*40% + PS*83.5%)
Avec TMI 30% et PS 17.2% ==> PV * 26,4% de la PV à l’Etat.

sur une durée de détention de 20 ans, 15,9%
et 22 ans , 10.9%….


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#12 13/10/2023 22h36

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@Lemouz

Rien ne dit que le régime d’imposition de la PV sera modifié : vous sous entendez une imposition à la TMI, la règle actuelle est IR @ 19% + PS @ 17.2%

Si c’est imposé à la TMI, ce serait vraiment de nature confiscatoire, d’autant plus que la vente d’un bien immobilier aurait la fâcheuse tendance de vous faire exploser votre taux marginal !

Sur le fond, la prise en compte de la VNC pour le calcul de la PV est cohérente d’un point de vue comptable. Est-ce pertinent d’un point de vue politique du logement ? J’en suis moins sûr dans un monde où tous les indicateurs sont au rouge pour les investisseurs locatif !

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[+6]    #13 14/10/2023 09h29

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A propos du régime LMNP, il faut tout de même rappeler que le législateur a fait une série de choix étranges :
- Le code des impôts prévoit que des activités peuvent être commerciales par nature, même lorsqu’elles sont "non professionnelles". Pourtant, le code de commerce dit : "Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle". Il y a donc un paradoxe fondamental à considérer que l’on exerce comme commerçant, qui est un professionnel, mais non professionnel.
- Par suite, le bofip doit consacrer une page entière à déterminer quels sont les cas où l’on est imposé en BIC, mais à titre non professionnel : BIC - Déficits - Détermination du caractère professionnel ou non de l’activité | bofip.impots.gouv.fr . On verra qu’il y a toute une série de cas et que le LMNP est loin d’être le seul.
- ce caractère non professionnel est avant tout punitif, du point de vue fiscal, puisqu’il sert à interdire d’imputer les déficits de cette activité sur le revenu global ; ces déficits ne peuvent être imputés que sur une activité de même nature. Les "non professionnels" sont fiscalement désavantagés.
- il est donc faux de dire que le LMNP est une "niche fiscale". Les règles qui s’appliquent au LMNP sont exactement les mêmes que pour le BIC en général et, plus particulièrement, le BIC "non professionnel". C’est aberrant de s’en prendre au LMNP de façon isolée. Le LMNP ne fait qu’appliquer les règles communes à tous les "BIC non professionnels". Si la catégorie des "BIC non professionnels" n’était pas si bizarre, le LMNP ne serait pas si bizarre.
- la location de logements meublés est une activité civile par nature. En effet, la location du logement, activité civile par nature, est largement prépondérante, tandis que la location des meubles, activité commerciale par nature, n’est que très minoritaire dans le chiffre d’affaires. Si on l’imposait selon la part très majoritaire de l’activité, on l’imposerait en revenus fonciers. Pour autant, le législateur a choisi d’imposer la location meublée en BIC, d’après l’activité minoritaire de location de meubles, en raison de l’indépendance du droit fiscal. Droit fiscal tellement indépendant qu’il faut le Conseil Constitutionnel pour rappeler à la raison les fonctionnaires de Bercy (la fameuse Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018) ! Il faut solliciter les hautes compétences du Conseil Constitutionnel pour qu’il émette une lapalissade : un particulier non commerçant ne peut pas s’inscrire au RCS. On marche sur la tête !

Le législateur a voulu forcer l’imposition de la location meublée en BIC alors que c’est une activité civile ; puis forcer, en-dessous d’un certain seuil, à être "non professionnel", pour éviter qu’on puisse déduire les déficits de son revenu général. De ces bizarreries, qui se voulaient plutôt punitives, il est ressorti un avantage : l’imposition, lors de la vente de l’immeuble, selon la PV du particulier (qui est loin d’être si avantageuse : il faut 30 ans de détention pour arriver à une imposition sur la PV vraiment nulle).

Maintenant, arrive un amendement plein de raisonnements spécieux :
- il faut réprimer le logement saisonnier, donc on réprime tous les logements meublés, même ceux loués comme résidence principale. Comme on ne sait pas viser juste, on tape sur tout le monde ! Sur le même principe, je propose, pour réprimer les politiciens corrompus, de sanctionner tous les politiciens.
- on fait un régime d’exception pour défavoriser le LMNP au réel, comme ce si ce n’était pas un "BIC non professionnel" comme les autres. On crée encore une exception, encore un cas particulier !
- on ne se pose pas du tout la question de la mise en pratique. Qui est censé informer le notaire que c’est un immeuble qui a été loué meublé, et de plus imposé en BIC au réel ? Comment le notaire peut-il facilement connaître la totalité des amortissements qui ont été déduits depuis son acquisition ? Et surtout : ne va-t-on pas très facilement trouver une solution de contournement ?

Cet amendement est vraiment une idée pourrie à la "yakafaukon".

Le législateur veut-il mettre fin aux avantages des loueurs de meublés ? Eh bien, qu’il tire la conséquence logique de la réponse du conseil constitutionnel : c’est une activité civile, dans laquelle la location du logement est largement majoritaire, donc ça doit être imposé en revenus fonciers. Cela permet de simplifier en alignant toutes les locations immobilières sur le seul régime des revenus fonciers, au lieu de complexifier en créant un régime spécifique pour la PV du LMNP, alors que le LMNP est déjà une sous-catégorie de sous-catégorie ! Ce que j’écris là est d’une logique implacable, mais c’est sans doute trop simple à envisager, pour des gens qui sont payés pour complexifier la loi chaque jour un peu plus. Il faut faire toujours la loi de plus, le cas particulier de plus, il faut fabriquer une exception du cas particulier du régime exceptionnel… Ca s’appelle l’inflation législative et la folie administrative.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2023 10h19)


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#14 14/10/2023 09h58

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GoodbyLenine, le 13/10/2023 a écrit :

Lmnp75 a écrit :

- qui a voté et instauré à l"époque" un régime fiscal plus avantageux pour la location meublée que pour la location nue ?

Je ne sais pas "qui" l’a voté, mais le régime LMNP existe depuis 1949 (sources multiples), et aucun de ceux qui l’ont alors proposé et voté ne doit être encore en vie, et les raisons qui avaient conduit à sa création n’existent plus depuis bien longtemps. Il a par ailleurs été modifié plusieurs fois depuis, sur des points de détail ou pas, et son usage a explosé plus récemment, avec le développement de AirBNB et ses homologues.

Par contre, ça fait un bon moment (il y a eu moultes rapports, et propositions en ce sens, évoquées sur ce forum depuis plus d’une décennie : nul ne pourra prétendre que ce risque d’évolution n’était pas identifié) qu’il est question de le modifier, pour ne plus permettre le cumul des amortissements (qui diminuent le revenu imposé pendant la location) et leur non-prise en compte lors de la cession du bien (qui diminue l’imposition sur la "plus-value" lors de la cession), lequel ne répond à aucune logique (en toute logique, avant la cessions, il faudrait sortir le bien des immobilisations de l’activité de location meublée, et donc constater la plus-value à court terme). 

L’explosion du nombre de LMNP ces dernières années rend plus pertinente cette évolution (cette "niche" coute très cher, et l’explosion des locations courtes durée dénature certains centre ville, et y complique l’accès au logement), facilitée par le fait que le "chien dans cette niche" aura du mal à développer des arguments solides (le principal sera sans doute "il ne faut pas changer sans cesse la fiscalité", mais ça aura peu de poids, comparé par exemple à l’argument en faveur de la niche des avantages liés à l’emploi de personnes à domicile : "cette niche évite beaucoup de travail au noir, avec des conséquences variées, comme un manque à gagner pour la sec soc, l’Etat, et des travailleurs mal protégés et peu couverts, et cette niche peut même créer des emplois").

A noter que le régime du LMP a été significativement modifié en 2009, avec des conséquences plus ou moins proches (et ça le rendait alors même moins avantageux que le régime LMNP dans beaucoup de situations), en "prenant au piège" les investisseurs qui s’y étaient engouffrés en nombre les années précédentes.

J’ai une opinion différente de la votre.

Le régime LMNP et ses avantages fiscaux ont permis à l’Etat d’inciter de nombreux propriétaires à investir dans des résidences services (tourisme, étudiants, affaires) qui ont une utilité sociale et/ou économique pour le pays.
Les résidences étudiantes permettent aux étudiants de se loger (les places dans les CROUS étant structurellement déficitaires), les résidences de tourisme ont permis de développer une offre touristique sur une grande partie du territoire, les résidences affaires sont adoptées pour des courts séjours professionnels. Elles génèrent de l’emploi avec le personnel qui gère la résidence (hôtes/hôtesses, ménage, espaces verts, maintenance, gardiennage), des recettes fiscales (taxes foncières, taxes de séjour, tva collectée) et lors de leur construction  on a fait travailler le BTP.
Par contre que ces investissements aient pu être de très mauvais placement c’est un autre débat (et cela été assez souvent le cas suite au comportement de certains exploitants et/ou au mauvais emplacement de certaines résidences).

Concernant le airbnb , cette offre répond aussi à un besoin : se loger en vacances sans être obligé d’aller soit à l’hôtel/club de vacances (cher pour les familles)  ou en camping (qui n’existe pas en centre ville ou proche des transport en commun). Personnellement, je ne pars quasiment tout le temps qu’en airbnb. Je ne vous apprends rien : on y est mieux logé (plus spacieux, plusieurs chambres), mieux placé et y on fait des économies (on peut y cuisiner) et il y a souvent beaucoup de choix. Quand on voit que pour le prix d’une chambre d’hôtel on peut bénéficier à la place d’un 3 pièces, il n’y a pas photo. Je comprends que cette concurrence dérange les hôteliers mais peut être qu’un jour, ceux-ci développeront enfin une offre adaptée aux familles (véritables chambres familiales communicantes et spacieuses avec cuisine avec des tarifs raisonnables). Lorsque vous venez à 3 vous n’avez pas forcement envie de dormir à 3 dans une même chambre (pas d’intimité, pas d’espace) il faut donc prendre 2 chambres (donc 2 fois plus cher).

J’ai du mal me faire comprendre : que la loi fiscale change c’est normal. Mais alors qu’elle ne soit pas rétroactive. Les pouvoirs publics donne une carotte fiscale, incite des investisseurs à acheter des biens dans des résidences gérées et en cours de route change les règles du jeu : ce n’est pas acceptable, je ne trouve pas cela fair-play (les investisseurs se retrouvent coincés).

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#15 14/10/2023 09h59

Membre (2017)
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Je suis aussi loueur en LMNP et ces changements législatifs - LMNP et histoires de DPE - (en plus de la fiscalité élevée) sont assez dissuasifs.

Pour mon appartement à Malte, c’est 15% de flat tax sur les loyers sur une déclaration A4 recto verso.

Pour le prochain investissement, on se dit que ça sera plutôt ailleurs ou en bourse…

PS: prochaine étape, que les société à dominante immobilière ne puissent pas bénéficier de l’IS ?


L'argent, c'est de la liberté frappée.

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#16 14/10/2023 10h09

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INTJ

Bonjour

J’apprécie à chaque fois vos analyses très précises, je vous avouerai que je suis perdu depuis les derniers messages de ce fils, car même si je m’intéresse à la fiscalité j’ai le sentiment de ne pas tout comprendre en ce qui concerne les réels changements.

Vous est-il possible par des exemples simples de nous démontrer les nouveaux inconvénients ?

Par exemple, dans mon cas : maison de bourg 50 m2, prix d’achat 63000€ Frais de notaire inclu en 2016 ( vv actuelle 95000€), 7000€ de travaux. location lmnp 1 an, prêt de 15 années à moitié remboursée, TAEG 1,55, loyer 440€.

(je fais très simple pour comprendre)

Est-il préférable de se rediriger vers le régime réel classique ?

Merci par avance


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[+1]    #17 14/10/2023 10h48

Membre (2017)
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A la fin du texte on peut lire :

Cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession.

j’ai l’impression que cette subtilité a echappée a la discussion.

amendement CF2975

edit: il y a en fait 2 amendements…

Dernière modification par Philref92 (14/10/2023 12h17)

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[+1]    #18 14/10/2023 11h08

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Lmnp75 a écrit :

J’ai du mal me faire comprendre : que la loi fiscale change c’est normal. Mais alors qu’elle ne soit pas rétroactive. Les pouvoirs publics donne une carotte fiscale, incite des investisseurs à acheter des biens dans des résidences gérées et en cours de route change les règles du jeu : ce n’est pas acceptable, je ne trouve pas cela fair-play (les investisseurs se retrouvent coincés).

En quoi la prise en compte des amortissements pour le calcul de la PV de cession serait une mesure rétroactive ? Je lis ça plusieurs fois et je ne comprends vraiment pas.

Rien ne change pour les années passées, on ne recalcule pas vos amortissement ou vos résultats.
Vous comptabilisez bien ces amortissements chaque année, aujourd’hui.

Ce qui change c’est l’assiette fiscale pour le calcul de la PV à la vente du bien… mais vous n’avez pour l’instant rien vendu, donc il n’y a rien de rétroactif du tout.

Quand vous achetez une action, que vous la détenez et que le régime d’imposition des PV ou d’imposition des dividendes change entre temps (PLF, barème, durée de détention, PFU, etc.), ça impacte la fiscalité au moment de la PV ou du détachement du dividende, mais ça ne rend pas la loi rétroactive pour autant.

Bien sûr ça change l’espérance de gains finale, mais ça n’est pas rétroactif.
Un investisseur ne peut jamais, et surtout ne doit jamais, considérer que la fiscalité sera stable sur la durée de son investissement…. car c’est très rarement le cas ! Et encore plus quand il y a clairement une exception à une règle plus générale.

La fiscalité est un paramètre exogène que l’investisseur ne maîtrise pas, quel que soit le type d’investissement. C’est désagréable, certes, mais pas rétroactif.

D’ailleurs, vous ne vous êtes jamais étonné d’un fait bien plus courant et qui touche pour le coup tout le monde : que le barème de l’IR pour vos revenus 2023 n’est déterminé qu’en fin d’année 2023 ? Vous touchez vos revenus en 2023, mais votre fiscalité sur ces revenus ne sera déterminée qu’après l’adoption du projet de loi de finances en toute fin d’année 2023…

Philref92 a écrit :

j’ai l’impression que cette subtilité a echappée a la discussion.

Il y a deux amendements, l’un portant sur le meublé touristique, l’autre pour le LMNP
Projet de loi de finances pour 2024 (no 1680) Amendement n°I-CF2789 - Assemblée nationale

Dernière modification par Geronimo (14/10/2023 11h31)

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#19 14/10/2023 12h00

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Je ne suis pas vraiment d’accord avec vous

Une action est beaucoup plus liquide qu’un appartement. C’est plus facile à revendre, il n’y a pas les frais de notaire etc …
Donc vous pouvez toujours la revendre avant que la loi ne passe. Pour un appartement c’est plus délicat

LMNP75 a raison. Le gouvernement a mis en place une incitation fiscale à faire du meublé. Donc les investisseurs achètent leurs biens, des meubles etc … en prenant en compte cette incitation. Même si on se dit qu’il y a toujours le risque que cela change, l’incitation est forcément pris en compte dans le calcul de rentabilité.

Et du jour au lendemain la loi change et ce, de manière rétroactive.

Ce qui aurait été un peu plus fair play c’est de dire que tous les amortissements passés ne compteront pas dans le calcul de la PV et que seuls les amortissements effectués à partir de la promulgation de la loi le seront.

Par ailleurs les gens semblent oublié que le meublé c’est contraignant par rapport à a de la location nue ! Il faut acheter des meubles, qui se dégradent ect … Et les appartements meublés répondent à une demande de travailleurs détachés, d’étudiants et autres. S’il n’y a plus de vraie incitation à faire du meublé, je ne sais pas qui va continuer à en faire.

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#20 14/10/2023 14h29

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Tant que c’est le regime d’imposition des particuliers sur la PV qui est appliqué (qui est dégressif avec le temps) et que seuls les amortissements "fictifs" sont pris en compte dans le calcul de la PV (pas les amortissements issus des meubles et des travaux), l’impact est relativement faible car le cumul des amortissements avec les années est gommé par la dégressivité de l’impot.

C’est en tout cas ce que j’observe pour mes appartements…

Rien avoir avec l’imposition sur les revenus fonciers (TMI+PS) tous les ans.

Dernière modification par Philref92 (14/10/2023 14h39)

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#21 14/10/2023 17h59

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Je comprends qu’en cas de meublé on passe d’un abattement micro bic de revenus plafonnés de  77 700€ à 46 000 c’est énorme mais dans la majeur partie des cas le régime réel est plus avantageux…

Par contre là où je m’interroge c’est en cas de location d’une partie de sa résidence principale à sa société pour un bureau en tant que freelance en full remote en equipé on est touchés ?

Mais là où c’est aberrant c’est l’explosion de l’imposition, décidément, les finances publiques sont très performantes quand elles veulent…

avec l’exemple :

1) imposition avant réforme LMNP

Achat en 2018 d’un appartement loué meublé 150 000€

Valeur actuelle en 2023 : 200 000€

Amortissements pratiqués : 31 304€
(150 000 x 80% x 6/23 ans  )

Prix de revient fiscal : 183 750€
Quote part de frais : 11250€
Travaux : 22500€

Plus value imposable : 16 250€
(200 000- 183 750€)

Imposition totale : 5883€
Dont 3088€ impôts et 2795€ prélèvement sociaux

2) après réforme

On ajoute les 31 304€ d’amortissements pratiqués à la plus value imposable qui passe de 16 250€ à … 47 554€
En gros c’est comme si le prix de vente était se 231 304€ … oui oui belle inflation dans le contexte actuel 😂

Imposition totale : 17 214€
Dont 9035 impôt revenu et 8179€ prélèvements sociaux

Soit x2.92 d’imposition en quelques mois…

Ils sont forts.

Dernière modification par peakykarl (14/10/2023 18h01)

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#22 14/10/2023 18h32

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@Philref92

Il n’y a pas de différence comptable entre les amortissement « fictifs » ou « réels ». Il y a des amortissements, éventuellement sur différentes durées, et on en déduit une VNC

Quoi qu’il arrive, ce sera une sacré usine à gaz si la loi passait au Sénat !

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#23 14/10/2023 18h56

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amoilyon, le 13/10/2023 a écrit :

Ne parlons pas des DPE, sujet compliqué, au sein même du gouvernement.
Comment donc vont loger les locataires quand les 20% de biens en DPE G vont être retirés du marché dans un an ?

Peut être que ces passoires thermiques, souvent non entretenues/rénovées depuis fort longtemps, vendu 5 à 10000 euros du m2 retrouveront un prix décent qui permettra à de jeunes actifs (ou leurs parents) de devenir propriétaire. 

Ayant été contraint de louer ce type de bien dans mes jeunes années à des propriétaires peu scrupuleux j’ai du mal à verser une larme pour eux maintenant.

Bizarrement mes propriétaires les plus corrects furent ceux qui faisaient des travaux réguliers dans les appartements et ne mettaient pas 3 jours à répondre quand le chauffe eau tombait en panne. Et les loyers n’étaient pas plus chers.

Dernière modification par simouss (14/10/2023 19h01)


Eureka

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#24 15/10/2023 00h03

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Certes il y a toujours des abus dès qu’il y a une faille/niche ou des gens moins corrects que d’autres.

Ce qui moi m’interroge dans cette probable évolution fiscale, c’est le sort des loueurs non professionnels non "investisseurs". Typiquement les propriétaires de résidences secondaires qui louent un peu 3-5 semaines /an pour amortir les charges, ou les gens en transition qui mettent leur bien en location.

Ces propriétaires là ne sont pas dans une optique d’optimisation d’un investissement locatif, mais ils apportent des lits dans des zones touristiques ou de la fluidité dans le marché locatif. Ils ne vont pas faire de sci ni de déficit foncier, juste louer un peu pour rentrer dans leurs frais.

Pour ces profils le lmnp et des abattements est le régime fiscal parfait. Si il disparaît je ne sais pas comment /si ils loueront à l’avenir.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#25 15/10/2023 08h25

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une réponse (pas dans l’esprit IH mais une réalité à ne pas négliger pour autant) concernant les loueurs en saisonnier confrontés  également au DPE F ou G (exemple studio au ski construction années 70…) dont un de mes amis est dans le cas : baisse légère du prix et aucune déclaration fiscale, tout en espèces…

Rien de bien neuf, puisqu’avant les plateformes c’était bien souvent le cas…

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