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#76 20/10/2023 09h38

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C’est un peu trompeur de ne pas intégrer les revenus locatifs largement voire intégralement défiscalisés sur ces 4 années grâce justement aux amortissements qui pénalisent ensuite le calcul de l’assiette à la revente, non ?

En LMP et a l’IS aussi; et pour autant l’impot sur la PV (resp a 30% et 25%) est pas - ou moins - confiscatoire que la PV des particuliers (a 46%+ en TM)

Les amortissements n’auraient donc un interet fiscal que pour les foyers a 45%+CEHR 3/4 de TMI sur les traitements et salaires (levier fiscal majeur de 2 a 3%…)

Mon point etait juste de souligner qu’il ne suffisait pas de modifier l’assiette pour aligner la fiscalité LMNP avec celle des LMP ou des structures à l’IS

Un autre écueil qui rendait inopérant, en l’état, l’amendement proposé

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (20/10/2023 09h39)

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Favoris 1   [+2]    #77 20/10/2023 10h20

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AuteuilNeuillyPassy : votre calcul est tout faux.

Prix d’achat 1 M€ + 7,5 % de "frais de notaire" = 1,075 M€

Terrain seulement à 10 %, c’est faux. Plus le lieu est côté, plus le terrain représente un pourcentage élevé. Si le lieu est assez côté pour que le le chalet vaille 1 M€, il est probable que le terrain vaille quelque part entre 20 et 40 %. Soyons optimiste et prenons 20 %. Donc base d’amortissement : 80 % de 1 M€ = 800 k€
Je reprends votre hypothèse d’amortissement en bloc sur 20 ans, soit 40 k€/an soit 160 k€ sur 4 ans.

Loyers locatifs nets au réel, en location saisonnière, d’un chalet meublé valant 1 M€ : au moins 80 000 € par an. Recettes cumulées sur 4 ans : 320 k€. (ce niveau de recettes est réaliste s’il cherche à le mettre en location au maximum. S’il le loue peu pour s’en réserver l’usage, c’est de sa faute et on parle alors d’une dépense somptuaire pour avoir une résidence secondaire de luxe, et non pas d’un investissement locatif performant).

Prix d’achat pour le calcul de la plus-value au bout de 4 ans 1 + 7,5 %  = 1075 k€
Prix de vente : 1126 k€
Au moins 2 k€ de frais de vente à déduire : 1124 €
PV = 1124 - 1075 = 49
L’amendement disant qu’il faut augmenter la PV des amortissements constatés aurait porté la PV imposable à 49 +160 = 209
Total impot sur la PV = 209*0.462 = 96.6 k€
et non pas 141 comme vous calculez à tort.

Bilan sur la période de détention :
+320 k€ recettes nettes
+ 49 k€ PV
- 97 € k€ impots et taxes sur la PV
= net proceeds comme vous dites de + 272 k€

Je regrette que, pour appuyez votre propos, vous fassiez des calculs volontairement faux au point d’afficher une perte de 16 k€ là où un calcul réaliste montre un gain de 272 k€. Ce n’est pas l’épaisseur du trait.

Et encore, il aurait fallu dire à M. IenaAlmaKleber que, tant qu’à avoir acheté un chalet à 1 M€, il fallait qu’il le loue 2 ans de plus pour dépasser les 5 ans de détention.
Vous ajoutez en bénéfice les 2 ans de location saisonnière supplémentaire (160 k€) ; vous prenez en compte dans le calcul de la PV les 15 % d’abattement forfaitaire pour travaux mais ajoutez à cette PV les 80 k€ d’amortissements supplémentaires, et vous avez un bilan encore plus favorable.

S’il vend au-delà de la 6e année révolue, interviennent de plus les abattements pour durée de détention.

Cela dit, faire le calcul réaliste emmène loin, car il faudrait prendre en compte l’amortissement par composants (et non pas en bloc)… L’amortissement par composants permet d’avoir des amortissements plus forts les premières années… Mais qui dit amortissements forts les premières années, dit que l’IR à payer sur les revenus nets ainsi calculés est plus faible, donc ce qu’on perd en amortissements supplémentaires à intégrer au calcul de la PV, on l’a retrouvé sous forme de bénéfices imposables plus bas, donc de bénéfices "nets nets" plus élevés… Il faudrait aussi prendre en compte les meubles…

Néanmoins, même sans rentrer dans des calculs d’apothicaires, on constate que la location d’un tel chalet à la montagne resterait une opération positive, à condition de ne pas faire une grossière erreur méthodologique telle que d’oublier de compter les recettes de la location.

A propos, on est bien en train de parler d’un amendement qui n’a pas été retenu ?

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2023 11h39)


Les vacances sont finies, au travail !

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#78 20/10/2023 10h36

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Accessoirement si la réintégration des amortissements finit par être voté, le choix de passer les frais d’acquisition en charge deviendra quasiment un no brainer.

Si on continue avec l’exemple ci-dessus les frais de notaires effacent quasiment à eux seuls 1 an de loyer, or la déduction de l’amortissement est limitée au loyer  acquis moins les charges …

Sur une très courte durée de détention l’impact n’est pas  négligeable.

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#79 20/10/2023 11h49

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mimizoe1 a écrit :

NON  ce département ne VIT pas PRINCIPALEMENT du tourisme !

La Charente-Maritime, un littoral très attractif - Insee Analyses Nouvelle-Aquitaine - 102

1 / Gros % de retraités (jusqu’à 40% dans certains coins)  +  jeunes <15 ans =>  Déjà , ça fait 50% de la population .

Reste :
2 / Sur 242 000 emplois

Alors oui, un député d’ un département touristique peut avoir intérêts, et /ou des pressions , pour limiter l’ attrait de meublés touristiques et libérer ainsi (peut-être) une offre de logements plus large.

On estime que le tourisme génère 13 500 emplois en moyenne annuelle et jusqu’à 23 000 en juillet-août, soit un poids du tourisme de 6 % en moyenne sur l’année et de 10 % en haute saison. Mais ces chiffres ne comprennent pas les retombées indirectes du tourisme: il n’y a qu’à voir le nombre de commerces, restaurants, supermarchés, magasins de bricolage, voiliers par rapport au nombre d’habitants pour comprendre que de nombreuses villes du littoral et même de l’intérieur de Charente-Maritime vivent indirectement de la manne touristique.

De même la plupart des retraités qui s’établissent ici le font parce qu’ils y sont venus en vacances. Le problème reste le même que partout l’Etat et les collectivités croulent sous les dettes et ne trouvent rien de mieux que de taxer toujours plus ceux qui gèrent bien leur patrimoine avec cet amendement LMNP. En bref l’idée est de taxer ceux qui gèrent bien pour payer les déficits du secteur public.

Un député censé représenter le second département touristique de France après le Var ne joue pas contre le tourisme : il n’est pas à sa place.

Dernière modification par al2020 (20/10/2023 13h08)

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#80 20/10/2023 11h52

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Bernard2K a écrit :

AuteuilNeuillyPassy : votre calcul est tout faux.

Prix d’achat 1 M€ + 7,5 % de "frais de notaire" = 1,075 M€

Terrain seulement à 10 %, c’est faux. Plus le lieu est côté, plus le terrain représente une pourcentage élevé. Si le lieu est assez côté pour que le le chalet vaille 1 M€, il est probable que le terrain vaille quelque part entre 20 et 40 %. Soyons optimiste et prenons 20 %. Donc base d’amortissement : 80 % de 1 M€ = 800 k€
Je reprends votre hypothèse d’amortissement en bloc sur 20 ans, soit 40 k€/an soit 160 k€ sur 4 ans.

Loyers locatifs nets au réel, en location saisonnière, d’un chalet meublé valant 1 M€ : au moins 80 000 € par an. Recettes cumulées sur 4 ans : 320 k€. (ce niveau de recettes est réaliste s’il cherche à le mettre en location au maximum ; s’il l’a acheté pour s’en réserver la jouissance pour les vacances, et que du coup il le loue peu, mais qu’il l’a quand même déclaré en LMNP au réel, c’est un très mauvais gestionnaire. Je fais la supposition que c’est un bon gestionnaire).

Prix d’achat pour le calcul de la plus-value au bout de 4 ans 1 + 7,5 %  = 1075 k€
Prix de vente : 1126 k€
Au moins 2 k€ de frais de vente à déduire : 1124 €
PV = 1124 - 1075 = 49
L’amendement disant qu’il faut augmenter la PV des amortissements constatés aurait porté la PV imposable à 49 +160 = 209
Total impot sur la PV = 209*0.462 = 96.6 k€
et non pas 141 comme vous calculez à tort.

Bilan sur la période de détention :
+320 k€ recettes nettes
+ 49 k€ PV
- 97 € k€ impots et taxes sur la PV
= net proceeds comme vous dites de + 272 k€

Je regrette que, pour appuyez votre propos, vous fassiez des calculs volontairement faux au point d’afficher une perte de 16 k€ là où un calcul réaliste montre un gain de 272 k€. Ce n’est pas l’épaisseur du trait.

Et encore, il aurait fallu dire à M. IenaAlmaKleber que, tant qu’à avoir acheté un chalet à 1 M€, il fallait qu’il le loue 2 ans de plus pour dépasser les 5 ans de détention.
Vous ajoutez en bénéfice les 2 ans de location saisonnière supplémentaire (160 k€) ; vous prenez en compte dans le calcul de la PV les 15 % d’abattement forfaitaire pour travaux mais ajoutez à cette PV les 80 k€ d’amortissements supplémentaires, et vous avez un bilan encore plus favorable.

S’il vend au-delà de la 6e année révolue, interviennent de plus les abattements pour durée de détention.

Cela dit, faire le calcul réaliste emmène loin, car il faudrait prendre en compte l’amortissement par composants (et non pas en bloc)… L’amortissement par composants permet d’avoir des amortissements plus forts les premières années… Mais qui dit amortissements forts les premières années, dit que l’IR à payer sur les revenus nets ainsi calculés est plus faible, donc ce qu’on perd en amortissements supplémentaires à intégrer au calcul de la PV, on l’a retrouvé sous forme de bénéfices nets imposables plus bas, donc bénéfices nets nets plus élevés… Il faudrait aussi prendre en compte les meubles…

Néanmoins, même sans rentrer dans des calculs d’apothicaires, on constate que la location d’un tel chalet à la montagne resterait une opération positive, à condition de ne pas faire une grossière erreur méthodologique telle que d’oublier de compter les recettes de la location.

A propos, on est bien en train de parler d’un amendement qui n’a pas été retenu ?

Je suis en désaccord sur bien des points.

1. L’objet de depart etait de donner une illustration que la combinaison assiettee VNC + taux d’impot des PV des particuliers pouvait amener a des cas theoriques de negative equity malgre la presence d’une PV pour constater que la simple assiette VNC du LMNP n’alignait pas les regimes fiscaux - pas de regarder la rentabilite globale de l’investissement, ni de trouver des pistes d’optimisation évidentes

2. Je raisonnais le 1M projet mais avec 7.5% de plus ca marche toujours - quant à la ventilation terrain / construction; entre un chateau a Superbesse et un clapier a Courchevel, tous deux a 1M… mais gardons le 20% ca marche toujours

3. Plus serieusement, Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus? C’est notamment ce que je fais et suis tres heureux de profiter des dotations sur mon chalet pour affaler mes autres revenus LMNP qui sont toujours en benefice apres deduction des amortissements - s’il y a mieux a faire je suis preneur

4. 8% de rentabilité nette de frais de mise en location / plateformes, I wish! Meme quand j’essayais de maximiser le rendement j’ai du faire la moitié! Mettons 6% pour IenaAlmaKleber, plus fort que moi et moins que vous, ca donne

240k de loyers - 140k de frais fi - 60k frais et impots locaux = 40k de benefice apres frais directs et avant prise en compte des amortissements

Il en impute 40k (donc IRPP 0) et a 120k en excedentaire

L’amendement sybillin en question ne disait rien de leur sort, imaginons qu’il les consomme en les imputant sur ses autres revenus LMNP

On a un bilan

PV: 49k
Impots / PV: -97
Benefice net / 4 ans: 40k
Bilan: -8

Je devine que vous allez me dire, et vous auriez raison, qu’en ajoutant dans ce cas l’economie d’IFI liee au in fine et le rendement du collatéral nantis, le bilan redevient >0 - mais meme dans ce cas, quelle pression fiscale sur la performance brute total totale de l’operation? 80%?

Je le reconnais bien volontiers c’est theorique / grossier / caricatural et c’est effectivement une discussion en l’air sur un amendement non retenu a ce stade du PLF

En revanche ca démontre il me semble que changer seule l’assiette de calcul de la PV du LMNP ne suffit pas a aligner les regimes; et que donc la loi de remise a plat du LMNP sera sans doute plus complète qu’une simple revision de l’assiette des PV.

En revanche et plus serieusement jesuis tres preneur de votre opinion sur le point 3

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (20/10/2023 12h11)

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#81 20/10/2023 13h04

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La publication de vos statistiques date de Nov 2014 (chiffres de 2011), la mienne de déc 2021 (chiffres 2018 et 2019) ..

La situation évolue …

Dernière modification par mimizoe1 (20/10/2023 13h06)


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#82 20/10/2023 13h16

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La situation en 2019 avant Covid était de 16700 emplois liés au tourisme soit 1 emploi sur 5. Les chiffres ont baissé du fait du Covid mais vont revenir rapidement à la normale. Donc cela ne remet pas du tout en cause le fait que la Charente-Maritime vit en grand partie du tourisme et qu’il est le second département le plus fréquenté de France après le Var. Porter un tel amendement alors que l’on représente le second département touristique de France et surtout les villes côtières (5ème circonscription) est insensé. Cela montre bien que la majorité actuelle ne prend pas des décisions dans l’intérêt de ses électeurs avec cet amendement LMNP et la remise en cause de ce statut très populaire pour les investisseurs en meublés touristiques.

A lire cet article de Contrepoints: le gouvernement veut achever l’immobilier. C’est tout à fait cela et pourtant l’immobilier est la richesse N°1 des français. Cette politique est scandaleuse : on ne change pas les règles alors qu’un investissement immobilier se fait sur de longues durées 10, 20 voire 30 ans.
Comme le dit l’article de Contrepoints: « On touche du doigt la raison pour laquelle les Français ont si peur de prendre des initiatives : l’État encourage un temps certaines actions, et du jour au lendemain, il change les règles. Sans même un changement de majorité, juste parce que les priorités électorales du moment ont changé, et pour tenter de corriger les effets de bord de ses propres actions. Nouvelle illustration, pour ceux qui en doutaient encore, que l’État est le plus myope et le plus court termiste des acteurs économiques. Mais aussi de l’aveuglement idéologique sur le marché du logement, qui souffre déjà d’une pénurie massive de biens à la location.Ces projets de loi sur la fiscalité de la location meublée non professionnelle alarment à juste titre des millions de propriétaires et toute une industrie, car ils arrivent après cinq autres sabordages publics du secteur du logement sous la présidence d’Emmanuel Macron».
Un commentaire résume très bien la politique désastreuse suivie par ce gouvernement: « Après avoir coulé l’industrie nucléaire, puis l’industrie automobile, puis le reste de l’industrie, puis le secteur agricole, le pouvoir en place depuis 10 ans s’attaque au dernier bastion de relative prospérité du pays: la construction et l’immobilier ».

Dernière modification par al2020 (20/10/2023 13h28)

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[+2]    #83 20/10/2023 13h44

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simouss, le 14/10/2023 a écrit :

amoilyon, le 13/10/2023 a écrit :

Ne parlons pas des DPE, sujet compliqué, au sein même du gouvernement.
Comment donc vont loger les locataires quand les 20% de biens en DPE G vont être retirés du marché dans un an ?

Peut être que ces passoires thermiques, souvent non entretenues/rénovées depuis fort longtemps, vendu 5 à 10000 euros du m2 retrouveront un prix décent qui permettra à de jeunes actifs (ou leurs parents) de devenir propriétaire. 

Ayant été contraint de louer ce type de bien dans mes jeunes années à des propriétaires peu scrupuleux j’ai du mal à verser une larme pour eux maintenant.

Bizarrement mes propriétaires les plus corrects furent ceux qui faisaient des travaux réguliers dans les appartements et ne mettaient pas 3 jours à répondre quand le chauffe eau tombait en panne. Et les loyers n’étaient pas plus chers.

Ce message m’était-il destiné ?

Dans vos propos, je lis : bailleur d’un logement G -> propriétaire véreux ascendant marchand de bien ?

Lors de mes études dans le supérieur, mes parents -fonctionnaire catégorie C et comptable- étaient fort inquiets de mon départ de la maison, et encore plus du coût de ces études, dont le logement, principal poste. J’ai vécu pendant 3 ans en région parisienne, dans un logement qui n’avait pas les 9m² requis. Je vous assure que c’était le cadet de mes soucis pendant ma classe prépa. Je voulais un logement qui répondait à 2 critères:
- proche de mon lycée, pour ne pas perdre de temps et d’énergie inutilement -et de mauvaises rencontres-
- que mes parents puissent payer.


Lors de mon premier poste, j’ai vécu un an dans un logement " à consommation excessive".
La loi de l’offre et de la demande. Dès que j’ai trouvé quelque chose de plus adapté, j’ai déménagé.

Je ne sais pas comment vous voulez que les "jeunes actifs", ou "les parents de jeunes actifs" puissent payer pour un 15m² à Lyon 3 -115 k€- ou celui-ci, à côté de la faculté de médecine, à 96k€, tous deux en G.

Mes parents, il y a des années, et ceux des jeunes à qui j’ai loué mon studio, ont juste de quoi payer le loyer, et la caution. Il n’y a pas de budget "d’aménagement".

Un logement loué meublé, c’est pour une personne qui n’a pas ses meubles : un étudiant, un jeune actif qui commence son premier poste, …
Je n’aurais pas eu, et mes anciens locataires, n’avaient et n’ont pas le budget pour meubler le bien.

Alors me dire qu’ils pourraient emprunter sur 20 ans pour un logement qui va servir un, voire deux ans… Et les frais de notaire ?…

Pour finir, nous avons déménagé 8 fois sur la dernière décennie, et la pire bailleuse qu’on ait eu, sa maison était en D, et les fenêtres gouttaient par condensation, la chaudière clignotait comme un sapin de Noël, et le papier peint cloquait à cause de l’humidité.
Mais la maison était en D. Parfaite sur le papier.
Je ne dis pas qu’il n’y a pas des taudis qui sont à la location, et des propriétaires véreux. Celle-là en faisait partie. Avec son DPE D. Et mes flaques sous chaque porte fenêtre.

Alors qu’une petite surface- pour les jeunes actifs ou étudiants-, dans un immeuble avant 1948 -donc en coeur de ville, proche des universités-, en rez-de-chaussée, ou dernier étage aura un DPE catastrophique.

La seule vérité qui tienne est l’offre et la demande.
Si vous supprimez l’offre et qu’il reste la demande, que vont faire les demandeurs déchus ? Certains étudiants dorment dans leurs voitures et d’autres abandonnent leurs études.
Ma meilleure amie au lycée, faute de moyen suffisant de ses parents, a été contrainte de choisir une formation post-bac dans notre ville. Choix, - ou non choix- qu’elle regrette encore ce jour.

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#84 20/10/2023 13h46

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"Dans les deux départements charentais, 16 700 emplois sont liés à la présence des touristes, soit 4,9 % de l’emploi total …"
Soit 95, 1 % de l’ emploi NON-lié au tourisme …

Qui dit que la situation post-Covid reviendra à celle pré-Covid ?
A un certain stade, il y a saturation des moyens …
La période Covid a changé des habitudes : Télétravail et/ou déménagement en Province (les 2 Charentes incluses),
Forte affluence de retraités, ne dépendant pas du tourisme
Inflation qui diminue le pouvoir d’ achat, et donc amènera peut-être une baisse du tourisme, surtout dans les zones "chères".

Un député local peut voir l’ évolution de sa région ..(manque de logements à l’ année, gros % de RS/LMNP ..)

Je vous rejoins par contre sur votre colère de voir changer les règles immobilières "très" souvent, ce qui fausse ou invalide des projets de long terme !

L’ immo, c’ est facile à taxer… , on ne peut pas le dissimuler, ni partir avec sous le bras ..

Quitte à taxer un peu plus (trouver des recettes), le rétablissement de la taxe d’ habitation (paiement des usages communaux par tous, locataires et propriétaires ) me semblerait plus juste ..
Il y avait déjà exonération de taxation pour les plus bas revenus, et une proportionnalité basée sur les revenus , ce qui n’ existe pas pour la taxe foncière ..


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#85 20/10/2023 14h59

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Pour finir ma tirade, voici le bon lien concernant les DPE des petites surfaces

« Comme le confirment les statistiques de l’Ademe, et au vu des indicateurs terrain constatés par les deux fédérations, la part de passoires thermiques classées en F ou en G est plus importante pour les logements de moins de 30 m2 », selon la lettre des diagnostiqueurs.

Coefficients de pondération
Ils proposent la mise en place de coefficients de pondération afin de pallier les effets de ce mécanisme. Ces coefficients adaptés aux petites surfaces s’appliquerait à certains calculs de la méthode 3CL afin de tenir compte des spécificités des logements de moins 30 m2.

« C’est un sujet d’équité et de fiabilité du DPE. Nos fédérations peuvent s’impliquer, ensemble, auprès de vos services dans ce projet de coefficients de pondération adaptés au sein de la méthodologie de calcul 3CL », écrivent-ils.

Les 2 calculs problématiques dans la méthode 3CL
Consommation d’eau chaude sanitaire

« Le puisage ECS est directement issu de la surface habitable du logement. Cette surface donne un nombre d’occupant moyen. Plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant. »

Indice de compacité thermique qui définit le ratio “surface déperditive/surface habitable”

« Pour le calculer, il suffit d’additionner toutes les surfaces déperditives et de diviser cette somme par la surface habitable. Plus le résultat est petit, meilleure sera l’efficacité thermique du logement et donc une classification du DPE plus performante. Cependant, ce ratio pour un studio présentera proportionnellement plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable. »

Voici le pdf du gouvernement sur la classification des logements selon leur DPE en 2022

Et voici les 3 raisons plaidant pour une refonte du DPE
- absence de fiabilité
- pas pertinent pour tous les biens
- formation des diagnostiqueurs.

Comment est il possible d’avoir des DPE différents avec le même bien ? Ou est le reproductibilité ?
Sans reproductibilité, ce n’est qu’un jeu de hasard.

Je ferme là cette parenthèse concernant le DPE.

Je finirai avec un exemple. Nous avons un logement vacant sur Saint Etienne, avec la SCI, loué en nu.
Plusieurs visites ces 2 dernières semaines, le bien plaît, mais n’est pas meublé. Nous allons fini par commander de quoi le meubler : canapé, lit, vaisselle,… car TOUS les locataires nous ont émis le souhait de le louer A LA CONDITION EXPRES qu’il soit meublé.

Nous avions eu le même soucis à la rentrée de l’année passée, où le locataire avait demandé une machine à laver dans la salle de bain dans un autre appartement - nous avions mis un lit, un canapé et une table avec les chaises-.

Ces logements sont des logements de transition. Les locataires n’ont pas l’envie, ni le budget, ni le souhait d’avoir leurs meubles, et d’organiser des déménagements.
Le marché du meublé n’est pas le marché du nu, sans parler de l’aspect fiscal.

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#86 20/10/2023 15h13

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mimizoe1 a écrit :

"Dans les deux départements charentais, 16 700 emplois sont liés à la présence des touristes, soit 4,9 % de l’emploi total …"
Soit 95, 1 % de l’ emploi NON-lié au tourisme …

Je vous rejoins par contre sur votre colère de voir changer les règles immobilières "très" souvent, ce qui fausse ou invalide des projets de long terme !

L’ immo, c’ est facile à taxer… , on ne peut pas le dissimuler, ni partir avec sous le bras ..

Quitte à taxer un peu plus (trouver des recettes), le rétablissement de la taxe d’ habitation (paiement des usages communaux par tous, locataires et propriétaires ) me semblerait plus juste ..
Il y avait déjà exonération de taxation pour les plus bas revenus, et une proportionnalité basée sur les revenus , ce qui n’ existe pas pour la taxe foncière ..

Exact pour la seule Charente-Maritime il est présenté dans le texte 14100 emplois et pas 16700 emplois. Dans les communes du littoral qu’il représente la part des emplois touristiques atteint 8,7% et même dans le pays royannais entre 9 et 15% voire 1 emploi sur 5 à Ré et Oléron (île qu’il représente). Ce qui est déjà très important mais l’INSEE ne mentionne pas tous les emplois indirects liés au tourisme et les retraités ne seraient pas venus habiter ici s’ils n’étaient pas partis d’abord en vacances. Dans tous les cas je ne comprends pas la position de ce député représentant le second département le plus touristique de France. L’immobilier effectivement c’est facile à taxer mais à un moment trop c’est trop. Pour moi ce gouvernement est un gouvernement socialiste qui cache son jeu avec pour seul leitmotiv la dette pour compenser les déficits abyssaux. Tout cela va faire que les français vont placer leur argent en dehors du pays mais n’est-ce pas voulu? Changer les règles du jeu sur des investissements de long-terme ce n’est pas sérieux.

Dernière modification par al2020 (20/10/2023 15h17)

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#87 20/10/2023 16h23

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AuteuilNeuillyPassy a écrit :

1. L’objet de depart etait de donner une illustration que la combinaison assiettee VNC + taux d’impot des PV des particuliers pouvait amener a des cas theoriques de negative equity malgre la presence d’une PV pour constater que la simple assiette VNC du LMNP n’alignait pas les regimes fiscaux - pas de regarder la rentabilite globale de l’investissement, ni de trouver des pistes d’optimisation évidentes

Evidemment, en comptant ce qui coûte et pas ce qui rapporte, on arrive à du négatif. Mais ça n’est pas logique. Si ce propriétaire subit l’ajout des amortissements à sa PV imposable, c’est bien parce qu’il a loué meublé, imposé en BIC au réel, avec des avantages : des recettes, et des inconvénients : cette imposition sur les amortissements. Si l’on veut faire un bilan financier de sa période de détention, il faut prendre en compte les recettes. Ne retenir que les inconvénients pour mieux prouver ce qu’on veut prouver, ça s’appelle un raisonnement spécieux. Ce n’est pas en convoquant des concepts en anglais tels que "negative equity" ou en franglais tels que "proceeds nets" que votre erreur est moins erronée. Vous pouvez écrire votre raisonnement en anglais, en allemand ou en finnois, il sera toujours autant erroné. Cette persistance dans l’erreur montre votre remarquable capacité à courber la réalité, au profit de la polémique.

Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus? C’est notamment ce que je fais et suis tres heureux de profiter des dotations sur mon chalet pour affaler mes autres revenus LMNP qui sont toujours en benefice apres deduction des amortissements - s’il y a mieux a faire je suis preneur

Parce que, si ce chalet était loué davantage,  vous paieriez probablement davantage d’IR et de PS, mais vous gagneriez davantage en "net net". Même si ces revenus supplémentaires sont imposés à un taux élevé, le reste net après impôts est supérieur à sans ces revenus supplémentaires. Votre raisonnement revient à dire : "Je suis content d’avoir moins de revenus car je paie moins d’impôts". Ce raisonnement est contre productif : il se focalise sur le montant des impôts, au lieu de se focaliser sur le net après impôt. Il est typique des gens qui cherchent la défisc. Il amène à faire de mauvais choix, comme démontré à longueur de forum. A une personne qui tenait ce raisonnement, je lui ai répondu "dépêchez-vous de démissionner de votre emploi pour diminuer votre revenu ; c’est très efficace pour payer moins d’impôts". Un revenu supplémentaire, même imposé à 60 % (chiffre sorti du chapeau), reste intéressant, parce qu’il reste 40 % en net.
Donc, je confirme : une personne contente d’avoir moins de revenus pour payer moins d’impôts, sans  comprendre, apparemment, que, ce faisant, elle diminue son revenu final net d’impôt, c’est de la  mauvaise gestion. En termes de gestion, on peut dire que cette personne sous-utilise volontairement son actif, ce qui diminue la profitabilité de son entreprise.

Ca fait donc le deuxième raisonnement spécieux que vous tenez, uniquement pour justifier vos propos, à l’encontre de la logique. Ce genre d’échanges me donnant rapidement des boutons, c’est pour des raison médicales que je vais devoir arrêter de discuter avec vous.

C’est dommage car j’aurais bien aimé comprendre comment, en partant de 240 k€ de revenus locatifs bruts, on peut avoir "140k de frais fi - 60k frais et impots locaux" soit seulement 40 k€ de bénéfice. Il y a là des montants de frais qui dépassent mon entendement.

De toute façon, avec un chalet à 1 M€ à la montage acheté comme résidence secondaire et/ou locatif, on est toujours dans l’irrationnel. Je me rappelle un forumeur, un certain Ubu, qui justifiait son chalet par le fait qu’il aimait bien inviter toute la famille au ski à ses frais. C’est très généreux de sa part, mais ça n’a rien à voir avec un logique d’investisseur qui veut que ses actifs lui rapportent. C’est une logique somptuaire. On achète un chalet à la montagne comme d’autres achètent un yacht. Si ça lui fait plaisir, grand bien lui fasse, mais à quoi bon demander l’avis d’investisseurs qui ont une approche rationnelle, concernant une décision qui obéit à des considérations affectives ? Je lui avais rappelé le caractère irrationnel de cet investissement, et ça m’avait valu un -1 de réputation. C’est pourquoi (même si cette charmante tradition du -1 a disparu du forum), j’évite désormais de gratter trop lorsque les gens semblent contents de leurs raisonnements irrationnels.

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2023 16h38)


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#88 20/10/2023 16h56

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B2K a écrit :

De toute façon, avec un chalet à 1 M€ à la montage acheté comme résidence secondaire et/ou locatif, on est toujours dans l’irrationnel. Je me rappelle un forumeur, un certain Ubu, qui justifiait son chalet par le fait qu’il aimait bien inviter toute la famille au ski à ses frais. C’est très généreux de sa part, mais ça n’a rien à voir avec un logique d’investisseur qui veut que ses actifs lui rapportent. C’est une logique somptuaire. On achète un chalet à la montagne comme d’autres achètent un yacht. Si ça lui fait plaisir, grand bien lui fasse, mais à quoi bon demander l’avis d’investisseurs qui ont une approche rationnelle, concernant une décision qui obéit à des considérations affectives ? Je lui avais rappelé le caractère irrationnel de cet investissement, et ça m’avait valu un -1 de réputation. C’est pourquoi (même si cette charmante tradition du -1 a disparu du forum), j’évite désormais de gratter trop lorsque les gens semblent contents de leurs raisonnements irrationnels.

Pour avoir eu ce fameux chalet en résidence principale, et vendu, il n’y avait pas plus de rationnel.
Il n’y a rien de rentable dans ce type de bien, dans des secteurs (très) chers, une offre locative (très) ciblée (décembre à mars, et un petit peu juillet et août), des charges pharaoniques, des taxes foncières qui piquent, des artisans avec des factures bien plus salées, bref tout est plus cher.

Ceci est comme le voilier, ou la voiture de courses, c’est bien plus "rentable" de la louer pendant 2h que de l’acheter. Aucun frais d’entretien, ni de stockage, … et on peut même changer de modèle à chaque location.
Mais on n’en est pas propriétaire, et on ne peut pas se targuer d’avoir "son" bien.

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Sens interdit 2    #89 20/10/2023 19h58

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Bernard2K a écrit :

Blablabla

Si ne pas comprendre que reintegrer des amortissements a 46.2% de taux marginal (atteint facilement) prealablement utilises pour defiscaliser des revenus moins taxes (sauf pour redevables asujettis CEHR) est anti-economique, je ne peux pas grand chose pour vous

Pour le ton et le reste il y a ça


You’re welcome!

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (20/10/2023 20h09)

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#90 20/10/2023 21h55

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amoilyon a écrit :

Ceci est comme le voilier, ou la voiture de courses, c’est bien plus "rentable" de la louer pendant 2h que de l’acheter. Aucun frais d’entretien, ni de stockage, … et on peut même changer de modèle à chaque location.

Pour le voilier, il existe une autre solution. Enfilez un ciré, des bottes, allez sous la douche et déchirez des billets de 100€ (environ 500€ à chaque session). Tout propriétaire de voilier vous confirmera que ça procure très exactement les mêmes sensations.

Plus sérieusement, il faut quand même que des gens continuent d’acheter des voiliers, pour que les actionnaires de Catana ou de Bénéteau continuent d’engranger des PV (même si c’est un peu compromis cette année).

Dernière modification par carignan99 (20/10/2023 22h13)

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Favoris 1   [+2]    #91 21/10/2023 08h10

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AuteuilNeuillyPassy, le 20/10/2023 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Blablabla

Si ne pas comprendre que reintegrer des amortissements a 46.2% de taux marginal (atteint facilement) prealablement utilises pour defiscaliser des revenus moins taxes (sauf pour redevables asujettis CEHR) est anti-economique, je ne peux pas grand chose pour vous

Votre réponse est incompréhensible. Si vous aviez répondu à un passage précis, au lieu de vous moquer avec "blablabla", il aurait été plus facile de comprendre.

Alors, soyons précis :
- si vous voulez dire : "l’amendement m’était défavorable car il réintègre à la PV, taxée à 46,2 %, des amortissements qui me servent actuellement à défiscaliser des revenus moins taxés". Bien sûr.  Evidemment. Cet amendement était défavorable, c’est une évidence. Je n’ai jamais dit le contraire. C’est tellement une évidence qu’on se demande pourquoi vous avez éprouvé le besoin d’exposer un exemple (avec des calculs faux) pour le prouver. Peut-être que le vrai but de cet exemple était de montrer que vous avez un chalet à 1 M€ ? C’est très Auteuil Neuilly Passy, comme attitude. wink (et ça me rappelle une blague : "il nage bien, mon fils avocat !" Dans la blague, la mère débordante de fierté éprouve le besoin de placer dans la même phrase que son fils est bon nageur et aussi avocat ; de même, vous ne prenez pas un exemple au hasard, vous prenez celui qui vous permet de dire à tous que vous avez un chalet à 1 M€ ; alors que ce n’est même pas votre exemple perso, puisque vous avez votre chalet depuis bien plus longtemps que les 4 ans de votre exemple, donc si vous le revendiez vous profiteriez largement des abattements pour durée de détention).

- par contre, si vous revenez sur le sujet "est-ce que louer ce chalet moins qu’il ne serait possible est de la bonne ou de la mauvaise gestion ?", alors, j’insiste : c’est de la mauvaise gestion. Comme vous aviez forcément pris la décision de louer moins avant cet amendement, c’est une question hors sujet par rapport à ce fil. Mais j’y reviens, puisque c’est vous qui avez insisté pour que je traite ce sujet, n’est-ce pas :

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

3. Plus serieusement, Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus? C’est notamment ce que je fais et suis tres heureux de profiter des dotations sur mon chalet pour affaler mes autres revenus LMNP qui sont toujours en benefice apres deduction des amortissements - s’il y a mieux a faire je suis preneur
(…)jesuis tres preneur de votre opinion sur le point 3

Donc, vous vouliez que je revienne sur ce point. Or, je n’avais franchement pas envie de répondre, vu la façon dont vous me parliez. Mais il y avait cette demande explicite de répondre sur le point 3, alors j’ai répondu. Mais ensuite, vous essayez de me faire passer pour quelqu’un qui raconte n’importe quoi. Ce qui m’oblige à revenir là-dessus une fois de plus.

Alors, exemple chiffré :
Vous pourriez louer davantage et l’on suppose que cela vous rapporterait 30 k€ de revenus supplémentaires, nets de charges.
Hypothèse 1 : avec votre volume de location actuel, vous avez davantage d’amortissements excédentaires que ces revenus supplémentaires. Disons, 50 k€ d’amortissement excédentaire, qui sont donc reportés d’année en année. Or, votre revenus supplémentaire consommerait 30 k€ d’amortissement et ce ne seraient donc que 20 k€ d’amortissement excédentaire qui seraient reportés. Or, qui dit amortissement excédentaire, dit que ces 30 k€ de revenus supplémentaires sont entièrement défiscalisés. Votre revenu supplémentaire, "net net", c’est à dire net d’impôt, est de 30 k€. Dans cette hypothèse, en louant moins, vous perdez donc 30 k€ de revenus par an. Certes, en louant davantage, vous mettez moins d’amortissement de côté pour la suite. Mais, le régime LMNP étant menacé comme cet amendement l’a prouvé, on ne peut pas être sûr qu’on bénéficiera un jour des amortissements reportés. Donc le précepte "un bon tiens vaut mieux que deux t.u l’auras" dit qu’on a eu raison d’engranger ces revenus supplémentaires, quitte à avoir moins de déficit reporté. Donc, si on a des déficits excédentaires, c’est être mauvais gestionnaire que de ne pas louer plus, car on perd, dans cet exemple chiffré, 30 k€ de revenus nets nets.

Hypothèse 2 : vos revenus de location meublé consomment déjà tous les amortissements ; il n’y a pas de report d’amortissements non consommés.
Dans ce cas, vos revenus supplémentaires nets de charge sont soumis à IR +PS. Mettons le cas au pire en supposant que vous êtes imposé à la tranche marginale de 45%. Ces revenus sont donc imposés à 45 % + 17,2 % de PS =  62,2 %. Il reste donc en net net 11,34 k€.  Evidemment, si vous êtes à moins de 45 % de TMI, ça rapporte encore plus, en net net.
En ne louant pas davantage, vous vous privez donc d’(au moins) 11,34 k€ supplémentaires. Votre actif pourrait vous rapporter 11,34 k€ de plus par an, et vous ne le faites pas. Donc, si on n’a pas de déficits excédentaires, c’est aussi être mauvais gestionnaire que de ne pas louer plus, car on perd, dans cet exemple chiffré, (au moins) 11,34 k€ par an de revenus nets nets.
En fait, tant que le taux de TMI + PS est strictement inférieur à 100 %, il est intéressant de louer davantage, car le revenu net net est positif. C’est simple à comprendre.

Preuve est faite :
- que c’est dans tous les cas de la mauvaise gestion que de ne pas louer davantage, car louer davantage rapporterait un revenu "net net" supplémentaire chaque année. Ce chalet est un actif sous-utilisé.
- que vous n’en étiez pas conscient, puisque vous posiez la question "Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus?"
- que vous étiez même certain que vous aviez raison de ne pas louer davantage, puisque vous écriviez "s’il y a mieux à faire je suis preneur" mais comme vous étiez narquois, il fallait comprendre "j’ai fait le meilleur choix et j’en suis certain ; je fais semblant d’être interrogatif pour mieux montrer à Bernard2K que j’ai raison et qu’il a tort".
- que vous êtes un individu désagréable et imbu de vous même, assénant vos certitudes même quand elles sont fausses, et ne faisant jamais amende honorable même quand on vous pointe vos erreurs.
- que vous n’y connaissez rien en médecine et en pharmacie non plus. Je vous dis que vous me causez des boutons, vous me prescrivez un médicament pour les brûlures d’estomac ! wink lol lol lol

Pour ma part, je stoppe les échanges avec vous, puisque vous avez montré votre mauvaise foi et votre incapacité à vous remettre en cause. Si vous continuez dans cette veine, m’est avis que vous ne resterez pas longtemps sur le forum. Ce qui est très dommage, car vous auriez sûrement beaucoup à y apporter, si vous arriviez à être un peu plus modeste et à vous remettre en cause. En tout cas, ça ne sera pas moi qui hâterai votre départ du forum, puisque je stoppe désormais les échanges avec vous.

Dernière modification par Bernard2K (21/10/2023 10h56)


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#92 21/10/2023 08h28

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AuteuilNeuillyPassy, le 19/10/2023 a écrit :

Gardez en tête que les 10/15 (selon niveau de la PV, surtaxe des PV importantes de 2 a 6%, CEHR…) premières années, la PV des particuliers en VNC serait bien davantage fiscalisee que celle des entreprises (avant compensation de l’abattement pour durée de détention)

En plus des remarques de Bernard2K sur votre calcul que je trouve justifiées, oui je suis d’accord avec vous sur votre propos cité ci-dessus si vous partez de l’hypothèse que les LMNP continueront d’être sous le régime des PV des particuliers. Ce qui est loin d’être évident à mon avis (surtout en ce qui concerne la PV court terme). Encore une fois, chacun fera ses anticipations (ou pas). J’aimerais aussi que les choses restent "comme on aimerait qu’elles restent" ; mais ça n’est pas toujours ce qui se produit dans la vie n’est ce pas… Espérons, encore une fois, que vous aurez raison pour ceux qui, comme vous, auront choisi cette voie du "non changement"

durand18, le 19/10/2023 a écrit :

Ce que j’essaye de vous expliquer c’est que la réforme telle qu’imaginée par cet amendement ne se bornait pas à "aligner" l’imposition de la PV LMNP sur celle du régime LMP mais créait une sorte d’hybridation entre la PV des particuliers et celle des professionnels, donc laissait la porte ouverte à un certain nombre de stratégies impliquant la sortie du bien de l’exploitation LMNP sans pour autant le vendre …

Là nous commençons à être d’accord ; mais vous vous placez dans le cas de l’amendement tel qu’il était rédigé ; personnellement, aimant anticiper les risques, vu que la situation commence à chauffer un peu plus qu’avant, je me placerai dans le cas où le futur amendement qui viendra ne laissera pas " la porte ouverte à des sorties du bien de l’exploitation sans PV"
Chacun adopte la stratégie de risques qu’il accepte ou non de prendre ; nous verrons si je pêche par excès de prudence

pierrejacques11, le 19/10/2023 a écrit :

[
Bonjour,
ce n’est pas vraiment une aberration, plutôt une incitation fiscale pour les petits bailleurs à faire du meublé à la place de la location nue et faciliter ainsi l’installation et la mobilité de personnes souvent seules et à faibles revenus.

Oui bien sûr ; mais votre remarque concerne surtout les meublés "longue durée" c’est à dire de plus de 9 mois (étudiant, jeunes ne voulant pas de meubles, personnes à faibles revenus ne pouvant pas acheter les meubles, personnes âgées, célibataires, résidence sénior, …) ; et j’ai toujours dit que l’amendement qui avait été proposé me choquait surtout parce qu’il incluait les meublés "longue durée" et que, non seulement cela allait effondrer un peu plus l’immobilier, mais surtout nuire aux personnes qui en avaient réellement besoin.
En ce qui concerne la courte durée ma position est beaucoup plus mitigée ; l’offre airbnb et autres a permis de stimuler le marché ; mais a aussi tué le parc hôtelier (en poussant à la faillite certaines familles) ; et transformé parfois certains centres urbains, autrefois habités par ces personnes en besoin de location nue ou meublée longue durée, par des gens de passage quelques semaines par an, et en zone vide le reste du temps. Donc je pense qu’il faut "tempérer" les locations courte durée (je précise que j’en fait moi même mais, comme beaucoup, par opportunisme pour une fiscalité très attrayante).
Mais ce n’est que mon avis et je ne cherche surtout pas à convaincre qui que ce soit

Dernière modification par vieausoleil (21/10/2023 17h06)

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#93 21/10/2023 11h05

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Même si cela peut paraître contre-intuitif, personnellement je pense qu’il sera toujours temps d’arbitrer après le vote de la loi.

Le cas échéant il suffira, si on le croit utile, de desinscrire le bien de l’actif du bilan lmnp, ce qui est une simple écriture comptable et n’empêche pas de continuer l’exploitation du bien, seulement de l’amortir.

Ensuite sur un bail meublé il est relativement simple de mettre fin au bail, encore une fois si on le croit utile, pour repartir sur un autre usage , vente le cas échéant, sans subir la réintégration si on a désinscrit le bien juste avant l’entrée en vigueur de la réforme qui ne permettrait plus de leur faire sans frottement …

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#94 21/10/2023 12h10

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carignan99, le 20/10/2023 a écrit :

amoilyon a écrit :

Ceci est comme le voilier, ou la voiture de courses, c’est bien plus "rentable" de la louer pendant 2h que de l’acheter. Aucun frais d’entretien, ni de stockage, … et on peut même changer de modèle à chaque location.

Pour le voilier, il existe une autre solution. Enfilez un ciré, des bottes, allez sous la douche et déchirez des billets de 100€ (environ 500€ à chaque session). Tout propriétaire de voilier vous confirmera que ça procure très exactement les mêmes sensations.

Plus sérieusement, il faut quand même que des gens continuent d’acheter des voiliers, pour que les actionnaires de Catana ou de Bénéteau continuent d’engranger des PV (même si c’est un peu compromis cette année).

Serait il possible, dans la mesure du possible, d’échanger vos billets contre des tickets à gratter de la FdJ lors de vos virées maritimes, afin que les actionnaires de la FdJ -dont je fais partie- puisse aussi sentir les effluves grisantes ? ^^

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Sens interdit 2    #95 23/10/2023 21h47

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Bernard2K, le 21/10/2023 a écrit :

si vous voulez dire : "l’amendement m’était défavorable car il réintègre à la PV, taxée à 46,2 %, des amortissements qui me servent actuellement à défiscaliser des revenus moins taxés". Bien sûr.  Evidemment. Cet amendement était défavorable, c’est une évidence. Je n’ai jamais dit le contraire.

On progresse… a la vitesse d’une Citroen mais on progresse!

Je ne pensais pas un jour prendre une “lecon” par un marchand de bien de sous-prefecture qui a visiblement de son sujet une connaissance davantage theorique que pratique

Assez perdu de temps comme ça et Ciao

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (23/10/2023 22h07)

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Favoris 1   [+1]    #96 23/10/2023 22h13

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AuteuilNeuillyPassy a écrit :

Je n’avais pas compris que cet endroit etait un fan club a votre gloire et votre savoir

C’est faux. C’est un fan club à l’investissement, au pragmatisme, et aussi et à la connaissance, en général. Je me trompe assez souvent, et il y a de nombreux domaines que je connais mal, et c’est pourquoi je ne manque pas de remercier les gens qui me corrigent et/ou me font progresser. Petit extrait des derniers +1 que j’ai attribués. Ces personnes ont contribué à me corriger ou me faire apprendre des choses ou juste à me faire bader leur savoir :
p.2 PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP
Comment saisir un un syndicat de copropriétaires ?
p.4 ALD Automotive : location longue durée et la gestion de parc automobile
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.6
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.6
Faire un prêt à la consommation pour le placer sur un livret A ou LEP ?
Koldoun : étude de cas immobilier (espace entre garages)
Koldoun : étude de cas immobilier (espace entre garages)
etc.

davantage théorique que pratique si j’ai bien compris votre présentation.

C’est amusant : je ne parle pas de mon expérience de marchand de biens. De cette absence, vous en déduisez des choses. Vous regardez le vide et vous y voyez des choses. Vous devez être medium. Faut-il que je cite in extenso mes travaux, mes prises de risques, mes blessures subies sur mes chantiers, mes plus-values, ou mes batailles juridiques ? Mais vous m’accuseriez alors de me vanter pour entretenir ma gloire ! D’ailleurs, pour préserver le silence à ce sujet, je ne garantis pas qu’il y ait eu travaux, prises de risques, blessures, plus-values ou batailles juridiques. P’t-être ben que oui, p’t-être ben que non… wink

cette réforme que vous estimiez fondée

Je n’ai jamais dit cela. J’ai dit, pour qui voulait comprendre, tout le mal que je pensais de cet amendement.

m’en vais donc suivre les enseignements du prophète en m’achetant une 205 et devenant marchand de bien dans une sous-prefecture!

Ai-je parlé d’une 205 ? C’était plutôt une AX. Elle est revendue depuis longtemps. J’avoue d’ailleurs que ce n’est pas le meilleur investissement que j’ai fait. Une sous-préfecture ? Je ne crois pas.

C’est intéressant, car vous cochez toutes les cases du troll :
- j’avais dit que je vous ne répondrai plus, donc vous en profitez pour donner le coup de pied de l’âne. Du coup, je réponds quand même, hein. wink
- vous m’attaquez ad hominem sur le fait que mon savoir serait plus théorique que pratique, sans aucun élément probant à ce sujet.
- mais il manque, pour parfaire le tableau, l’argument ultime "je suis plus riche que vous ! J’ai un chalet à 1 M€ et pas vous, na na nère !". Ca manque. Allez, encore un effort et vous compléterez le tableau.

PS : vous avez passablement édité votre message. Heureusement, pour votre postérité, que j’ai cité les passages auxquels je répondais.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2023 22h23)


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[+1]    #97 16/11/2023 07h49

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Le retour du début de la fin du lmnp ?

Il semblerait qu’une proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché immobilier locatif en zone tendue » soit ressortie des tiroirs .

Il n’est pas bien clair si le régime réel sera au menu. Pas vu dans le texte de la proposition de loi mais d’après la formulation cet article qui ressemble à une fuite parlementaire ou ministérielle  :

Il resterait aussi à se pencher sur le gros avantage fiscal lié à la déclaration au réel, très prisée par les investisseurs pratiquant la location meublée (touristique ou de longue durée) car elle permet de générer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour échapper à l’impôt. Pour ne pas alimenter un effet d’aubaine vers cette niche fiscale, il faudrait donc certainement revoir toutes les conséquences de ce mécanisme particulier.

Nouvelle étape vers une grande réforme de la fiscalité immobilière des revenus locatifs

Donc possible que cela revienne très vite par amendement, ou dans une prochaine loi, ou pas …

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#98 18/11/2023 13h21

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Merci pour cette information.

Une proposition de loi à suivre attentivement notamment pour les LMNP. Sachant que le spectre des LMNP est large : investissement en résidences de tourisme et d’affaires,  meublés loués en longue durée à titre de résidence principale, locations saisonnières de courte durée. Le législateur ferait il des distinctions selon les différentes typologies ?

Si le régime réel des LMNP était remis en cause, cela risque de faire mal au portefeuille.
Pour faire simple,  d’une imposition nulle,  on passerait à une imposition de 18% des loyers encaissés pour un contribuable ayant un TMI de 30% (abattement de 40% sur les loyers soit une taxation de 30% de 60 %).

Dernière modification par Lmnp75 (18/11/2023 13h22)

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#99 18/11/2023 13h31

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Au-delà du LMNP, il ne faut pas oublier que de nombreux investisseurs sont au régime réel en location nue.

Si le gouvernement veut redonner ses lettres de noblesse à la location nue (ou en tous cas la rendre moins désavantageuse vis-à-vis du LMNP), chemin qu’il semble vouloir prendre en alignant les abattements forfaitaires à 40% (contre 30% et 50% aujourd’hui), il ne faudrait pas qu’il touche à la possibilité d’être au réel en location nue. Sinon là, il n’y aura plus du tout d’investisseurs locatifs.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#100 18/11/2023 13h41

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Lmnp75 a écrit :

On passerait à une imposition de 18% des loyers encaissés pour un contribuable ayant un TMI de 30% (abattement de 40% sur les loyers soit une taxation de 30% de 60 %).

Vous oubliez je pense la CSG… il faut donc rajouter 17.2*0.6….

Canyonneur

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