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#101 18/11/2023 16h10

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Oui Canyonneur, vous avez raison.
17.2 x 0.6 = 10.32
Donc en tout 18 + 10.32 = 28,32 % de taxation sur les loyers encaissés.  Au lieu de 0% .
Mer.ci  pour votre vigilance.

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Favoris 1    #102 18/11/2023 18h09

Membre (2021)
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Il y a quand même quelque chose qui m’échappe.
Si j’ai bien compris, le législateur voudrait aligner les abattements du micro-foncier et du micro-BIC (30 -> 40% pour le premier et 50 -> 40% pour le second).
Arrêtez-moi si je me trompe mais pour le foncier, l’assiette est basée sur les loyers HC alors que pour le BIC c’est sur les loyers CI.

En micro, quel est l’intérêt alors de préférer le meublé au vide ? (au réel je veux bien encore, en dépit de la menace de réintégrer les amortissements dans le calcul de la PV).

Il existe des cas où en meublé les charges peuvent facilement atteindre 20% de ce que paye le locataire si par exemple il y a le chauffage et l’eau chaude collectifs. Ajoutez l’électricité, une box internet…

Par ailleurs, pour cette histoire de prise en compte des amortissements dans le calcul de la PV, je suis perplexe ^^ et j’attends de voir mon notaire pour lui en toucher 2 mots et lui demander comment il voit les choses. Je rejoins nombre de commentaire sur ce fil : ce sera une vraie usine à gaz, comme les FiP en ont le secret. Déjà que les agents ne sont pas toujours au point.

Anecdote : l’autre fois je questionnais les impôts concernant une case du 2033 B (je fais ma comptra moi-même car j’aime les chiffres ^^).
Après avoir posé la question par mail, on m’a répondu que ce n’était pas de leur compétence de répondre à comment remplir ce feuillet. Ironie de l’histoire : il ne s’agissait point de la partie comptable (qui ne me pose aucun problème) mais de la partie fiscale. Si les impôts ne savent comment remplir une case, pur produit de leur création, je n’y comprends plus rien… En tous cas je garde le mail de côté et le ferai valoir comme gage de ma bonne foi si un jour on m’embête.

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#103 30/11/2023 05h25

Membre (2017)
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Saison 2 épisode 2, le recyclage des amendements du PLF, adopté en commission :

Remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue (no 1176) Amendement n°CE47 - Assemblée nationale

Remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue (no 1176) Amendement n°CE39 - Assemblée nationale

Extraits choisis de l’exposé sommaire de l’amendement des députés socialistes :

« Le présent amendement des députés Socialistes et apparentés, porté également en loi de finances pour 2024 par le rapporteur général du budget, vise à supprimer la double déduction des amortissements pour les logements en location meublée non professionnelle dans le cadre du régime réel.

(…)

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise.
Cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques (sic) au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession. »

Sauf erreur, la rédaction des amendements ne distingue pas particulièrement lesbiens loués à des fins touristiques …

Il reste du chemin à faire mais cette fois il n’y aura pas de 49.3 !

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#104 30/11/2023 09h45

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durand18 a écrit :

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise.
Cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques (sic) au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession. »

Sauf erreur, la rédaction des amendements ne distingue pas particulièrement lesbiens loués à des fins touristiques …

Il reste du chemin à faire mais cette fois il n’y aura pas de 49.3 !

Bien vu. Il y a effectivement une contradiction : l’amendement précise bien en location meublée non professionnelle sans indiquer touristique et conclut « cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession». On joue sur les mots. Dans les faits cela s’apparente à on met en place cet amendement pour réduire l’offre LMNP pour les meublés touristiques mais dans les faits ont l’applique à tous. J’espère que cela sera corrigé…

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#105 30/11/2023 10h27

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À l’inverse on a entendu parler à un moment d’une fiscalité ou d’abattements spécifiques aux biens meubles touristiques dans les zones touristiques qui ont absolument besoin de locations touristiques (stations de ski surtout), sans qu’il y ait vraiment un sujet sur le logement.
Par opposition aux grandes métropoles où le meublé courte durée siphonne l’offre locative de résidence principale.


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#106 30/11/2023 10h35

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Il me semble que le cœur de la proposition de loi initiale était  bien un régime différencié d’abattement forfaitaire  en fonction de la pression locative.

Sauf que certains ont considéré  que cela ne traitait pas suffisamment le sujet si on ne s’attaque pas au régime réel, ce qui se traduit par le retour de ces amendements, qui eux ne font pas dans le détail location courte ou longue durée, zone tendue ou non …

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#107 30/11/2023 10h47

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@Durand18: merci pour vos posts. Je vois que les deux amendements que vous avez cité ont été adoptés. Du coup quel est le calendrier probable de mise en place de ces amendements s’ils ne sont pas remaniés? Cela s’appliquerait en 2024?

Dernière modification par al2020 (30/11/2023 10h47)

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#108 30/11/2023 10h58

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Le temps de la navette parlementaire et d’une éventuelle saisine du conseil constitutionnel (qui politiquement irait le saisir sur ce sujet ?) je ne pense pas que cette réforme entrera en vigueur avant 2024.

La loi s’appliquera le lendemain de la promulgation de la loi au journal officiel, sauf dispositions contraires dans la loi elle même.

Comme discuté précédemment le fait générateur est la cession donc toute cession postérieure à l’entrée en vigueur de la loi sera soumise au régime même si le bien a été acquis et amorti antérieurement. Sous reserve des normes constitutionnelles et internationales …

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#109 30/11/2023 12h47

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@Durand18: oui 2024 probablement. En fait un amendement vendu comme pour réduire les meublés touristiques s’appliquera à tous les LMNP. Bref. Reste à savoir ce qu’ils entendent par cession : l’arrêt de l’activité LMNP consiste-t-elle en une cession ou pas? Là encore ce n’est pas clair.  Dans mon cas je n’ai pas l’intention de vendre mon appartement donc je me pose la question de savoir si en cas d’arrêt d’activité LMNP sans cession de l’appartement, il y aura imposition de plus-value.

Dernière modification par al2020 (30/11/2023 12h59)

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[+2]    #110 30/11/2023 13h12

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Bien vu. Il y a effectivement une contradiction : l’amendement précise bien en location meublée non professionnelle sans indiquer touristique et conclut « cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession». On joue sur les mots. Dans les faits cela s’apparente à on met en place cet amendement pour réduire l’offre LMNP pour les meublés touristiques mais dans les faits ont l’applique à tous. J’espère que cela sera corrigé…

Je ne suis pas sur de la incohérence dont on parle ici et les commentaires qui suivent en évoquant le status de LMNP général. Moi je lis bien :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article 150 V. Le cas échéant, pour les locaux mentionnés au I de l’article L. 324‑1‑1, cette plus ou moins-value est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »

Ici les "locaux mentionnés au I de l’article L. 324‑1‑1", sont bien les locaux touristiques. Il s’agit de cet article : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0042070525. Et le montant mentionné à l’article 150 V du CGI est bien le prix de cession retranché du prix d’achat (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0006302776)

En tout cas, c’est comme je comprends cette amendement qui à mon sens prend bien pour cible spécifiquement les meublé de tourisme tel que défini par l’article du code du tourisme :

I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Si quelqu’un peut préciser pourquoi vous pensez que cela englobe le régime LMNP dans sa globalité ? Car à part l’explication en dessous qui parle du regime meublé non pro (parce qu’il s’agit bien du regime exploité pour la LCD je suppose ?), l’amendement est plutot précis sur le type de logement ciblé ?

Dernière modification par grugru (30/11/2023 13h12)

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#111 30/11/2023 13h31

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@Grugru: merci. Effectivement je n’avais pas vu comme @Durand18 sans doute la définition de l’article L. 324‑1‑1 en détail…Attendons donc de voir la mouture finale à l’Assemblée et espérons que cela ne concerne que les meublés touristiques…Cela n’arrête pas de changer donc mieux vaut attendre en espérant que le pire n’arrive pas. Déjà que la crise est grave dans l’immobilier, je me demande quels vont être les impacts de ces amendements sur le tourisme et les investisseurs. Airbnb ets vent debout contre la réforme. Wait and see…

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#112 30/11/2023 15h16

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Oui en effet j’ai lu trop vite l’amendement est bien ciblé sur les meublés de tourisme donc c’est cohérent.

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#113 09/12/2023 10h26

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Contrepoints revient ce jour sur la baisse de l’abattement de 71 à 40% pour les locations meublées saisonnières.  Il constate :« l’idée d’aligner les conditions fiscales sur les loyers peut sembler justifiée, mais c’est oublier que l’abattement forfaitaire remplace la déduction de frais qui ne sont évidemment pas les mêmes dans les locations de meublés touristiques de courte durée et dans celles de logements vides destinés à une résidence principale. En outre, cet alignement fiscal ne concerne pas la taxe d’habitation perçue sur les locations saisonnières et les résidences secondaires.». A noter que beaucoup d’investisseurs ont fait classer leur meublé en meublé touristique par les villes pour bénéficier de cet abattement en respectant certaines normes ce qui n’aura servi à rien. Comment investir dans l’immobilier avec confiance alors qu’en France les règles changent sans cesse?
« Le résultat de cet aveuglement est la fuite des investisseurs qui ne peuvent pas ou ne veulent pas payer, la baisse de la construction, la réduction du nombre de logements disponibles. Peu à peu, le logement social remplace le logement privé ». La Mairie de Paris table sur 40% de logements sociaux ou à faibles loyers d’ici 2035. A lire Crise du logement : les propriétaires dans la ligne de mire de l’Assemblée.

Dernière modification par al2020 (09/12/2023 11h03)

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[+1]    #114 18/12/2023 22h45

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Bonsoir,

Je suis tombé sur le rapport de la Cour des Comptes en date d’aujourd’hui, accessible au lien suivant :
Pour une fiscalité du logement plus cohérente | Cour des comptes

Une mine d’informations, très bien documentée, qui adresse des sujets assez consensuels sur ce forum (quoique nettement moins pour les non-initiés) comme le manque de pertinence du dispositif Pinel,  ou d’autres assez techniques comme l’impact de la fiscalité sur le logement (sous-rapport n°2), rapport que j’ai parcouru.

Le focus sur l’unification des régimes fiscaux applicables à la location nue et meublée me semble le plus intéressant. Ils préconisent, pour faire court, de faire migrer le régime LMNP vers le deficit foncier (moyennement une clause de grand-père préservant les intérêts des investisseurs historiques), en faisant disparaître l’amortissement du bâti et des intérêts d’emprunt, mais en sauvegardant l’amortissement des travaux et des meubles (p. 73 et 74 du rapport 2). Impact très élevé sur les futurs investissements LMNP en perspective, forcément, même si l’absence de préconisation sur les statuts en LMNP et LMP en eux-mêmes (sauf si j’ai mal lu) rend les conclusions assez théoriques.

D’autres éléments sont intéressants mais je n’ai pas eu le temps de tout creuser (taxation moins forte à l’acquisition, compensée par une taxation plus forte à la détention, pour fluidifier le marché ; modification du régime de la taxation des plus-values pour limiter la rétention des biens : …)

Difficile de savoir où les conclusions de ce rapport mèneront, sachant que la Cour des Comptes n’est pas l’organe le plus écouté par le pouvoir et que ce débat est désormais assez ancien. Sauf que le Ministre du Logement (P. Vergriete) semble aligné avec la philosophie de cette réforme, qu’il compte mener début 2024, dans un contexte où les succès et excès de la location courte durée en agacent plus d’un.
A vos lectures et commentaires smile

Dernière modification par babache (18/12/2023 22h48)

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#115 19/12/2023 09h06

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Pas facile à lire avec tous ces rapports particuliers parfois redondants, donc je retiendrai la conclusion du rapport général sur la fiscalité du bailleur qui annonce la fin du LMNP "dans un deuxième temps" "après étude d’impact", ce qui laisse penser que les modalités légistiques  d’une éventuelle réforme ne sont toujours pas bien maitrisées à ce jour  :

Cour des C* a écrit :

Dans un premier temps, il s’agirait de mettre fin aux conditions favorables pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes en supprimant l’abattement majoré et en ramenant le seuil au droit commun. Dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols et de la mobilisation du parc existant, cette harmonisation permettrait de maîtriser le développement des résidences touristiques, voire à terme d’en réduire le nombre.

Dans un second temps, après avoir mené une étude d’impact, prévoir une unification des différents systèmes autour de deux régimes (cf. tableau récapitulatif) : d’une part, le régime micro-foncier dans lequel le seuil maximal pourrait être conservé à 15 000 € et la différence d’abattement pourrait être réduite à 10 points (30 % pour la location vide, 40 % pour la location meublée), avant de mettre fin à la distinction entre location nue et location meublée ; d’autre part, le régime réel, permettant l’imputation des charges selon le régime de droit commun

La clause du grand-père pourrait en effet être une solution sans avoir besoin de réformer le LMNP, il suffirait de gérer son extinction en coexistence avec un nouveau régime.

Dernière modification par durand18 (19/12/2023 09h10)

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#116 19/12/2023 13h56

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A condition que la clause de grand-père inclue la question de l’imposition des plus-values, ce qui m’étonnerait fort.

A mon avis, on se dirige vers une solution hybride : maintien des amortissements sur le bâti pour les investissements faits avant la loi, mais inclusion de ces amortissements dans le calcul de la PV.

Donc attention à ceux qui lanceront des LMNP prochainement en visant une PV.

Dernière modification par Plutarque (19/12/2023 13h58)


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#117 19/12/2023 14h06

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Je ne vois pas l’intérêt dans ce cas, mais bon tout est possible. La clause du grand père est une des options sur la table mais pas la seule, ce pourquoi le rapport général conclut de manière évasive, alors que le sujet de la location courte durée est beaucoup plus consensuel.

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#118 19/12/2023 16h10

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Pourtant, il y aurait une part de logique dans un tel raisonnement. Un amortissement commencé avant la loi pourrait continuer, puisqu’il est déjà commencé. A l’inverse, la taxation sur les plus-values est un impôt ponctuel, payé à l’instant t au moment de la vente. Il subit donc les règles de taxation à cet instant t.

Si j’achète une maison en 2005 et la revend en 2023, ce sont bien les règles de 2023 qui vont définir la taxation de la vente (frais de notaires, impôts sur les plus-values, …), sans que cela ne choque personne. Pourtant, j’ai peut-être acheté ma maison en 2005 sur un modèle qui était celui de 2005. C’est hélas courant en fiscalité. Le plus choquant étant l’exemple des impôts sur le revenu dont le calcul peut être amendé jusqu’au 31 décembre de l’année de taxation, alors que les décisions et dépenses ont déjà été faites, une sacrée rétroactivité, là encore sans que personne n’y trouve à redire !


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#119 19/12/2023 16h28

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Je ne dis pas que ce n’est pas possible mais que je n’y vois pas d’intérêt.

Si j’ai déduis disons 20K euros d’amortissement bâti à la date d’entrée en vigueur de la réforme, je peux concevoir qu’on m’autorise  royalement à continuer d’amortir en contrepartie de la réintégration (de l’intégralité ?) des amortissements déduits dans le calcul de la plus value de cession, mais cela ne m’intéresse pas, et je n’appelle pas cela une clause du grand père digne de ce nom.

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#120 19/12/2023 16h46

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Je comprends bien que "cela ne vous intéresse pas", puisque c’était le principal avantage du LMNP, qui est dans le viseur et qui sera raboté d’une manière ou d’une autre.

Pour ma part, je serais très étonné que le gouvernement choisisse la clause totale du grand-père qui vous intéresserait, à savoir maintien des amortissements du bâti + amortissements non déduits dans le calcul de la PV, pour tous les LMNP achetés avant la loi.

L’autre option que j’ai en tête serait encore moins favorable, à savoir un maintien des amortissements sur le bâti pour tout le monde (anciens comme nouveaux LMNP), et déduction des amortissements dans le calcul de la PV (y compris la part antérieure à la loi).

Tout cela part bien sûr du principe qu’ils iront au bout de leur volonté de réforme du LMNP. Il est tout à fait possible qu’il se dégonflent et ne fassent qu’un alignement du micro-BIC sur le micro-foncier, sans du tout toucher au régime réel et aux amortissements. Ce qui serait une réforme "poudre aux yeux".

Personnellement, je ne lancerai pas de LMNP avant d’y voir plus clair. C’est beaucoup trop risqué.

Dernière modification par Plutarque (19/12/2023 16h47)


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#121 19/12/2023 16h51

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En fait ce que vous pronostiquez c’était l’amendement du PLF 2024 à l’origine de cette file, et ils n’ont pas eu l’audace d’appeler cela une clause du grand-père !

Si un nouveau régime est créé je préfère basculer dedans sans rien devoir sur les années de location LMNP soldées (et accessoirement je passerai en location nue), sauf s’il y a un maintien transitoire de l’ancien régime plus favorable.

Dernière modification par durand18 (19/12/2023 17h01)

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Favoris 1   [+1]    #122 26/12/2023 09h43

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Le très didactique T Diringer sur l’excellent site Corrige ton Impot résume la situation actuelle et les flous qui persistent encore.

ICI


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[+2]    #123 19/02/2024 14h37

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Ces flous viennent d’être levés avec la publication Bofip du 14 février dernier :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1410 … 2024-00003

En résumé :

1/ Le seuil micro-BIC pour le meublé de tourisme non classé passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement de 50% à 30%. Toutefois, pour les revenus 2023, à titre dérogatoire, si on est entre 15 000 € et 77 700 €, c’est le micro-BIC qui peut s’appliquer.

2/ Aucun changement pour le meublé de tourisme classé en zone tendue.

3/ Pour le meublé de tourisme classé en zone non tendue, le seuil micro-BIC passe de 188 700 € à 15 000 € et l’abattement passe de de 71% à 92%. Toutefois, pour les revenus 2023, à titre dérogatoire, si on est entre 15 00 € et 188 700 €, c’est le micro-BIC qui peut s’appliquer.


C'est la diversification qui assurera la stabilité.

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#124 19/02/2024 15h52

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Sauf que le senateur Ian Brossat remet une couche de flou en annonçant  une saisine du Conseil d’État en référé :

Niche fiscale Airbnb : recours du sénateur Ian Brossat pour faire respecter la réduction de l?abattement - Le Parisien

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#125 19/02/2024 19h21

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Cette publication est surprenante puisqu’elle ne reprend pas la plupart des propositions de loi qui avaient été reprises par les médias, et qui concernaient particulièrement les meublés de tourisme classés dans les zones tendues, là où l’offre Airbnb impactait le plus l’offre de location à l’année (ce qui à mon sens est un raccourci et une mauvaise compréhension du marché locatif, regardez d’abord du coté des DPE et comportement des locataires).

En conclusion, aucun changement pour les logements classés en zone tendue (avec un plafond de 78K e 71% d’abattement) quand un meublé classé en zone non tendue n’aura plus que 51% d’abattement ? Soit je ne sais pas lire, soit ils ne savent pas écrire à Bercy.

Je n’ai pas vu de mention des éléments indiqués dans le 3/

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