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Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

20% - 2
Nombre de recommandations : 10   Recommandation moyenne : 3,1/4 Avis plutôt positif

#126 15/01/2023 20h59

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Dans le Reporting du 1er janvier 2023, la performance 2022 est annoncée à 3,12%

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#127 15/01/2023 23h31

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La différence de performance entre Funds360 et le rapport du 1er janvier provient de la date de la dernière valorisation.
Habituellement, la valeur est mise à jour le 31/12 de chaque année. Funds360 calcule automatiquement la performance d’une année en prenant la différence entre le 31/12 d’une année et le 31/12 dee l’année suivante.
Le rapport du 1er janvier a calculé la performance annuelle 2022 à partir de la valeur au 01/01/2023 au lieu du 31/12/2022.

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#128 16/01/2023 09h59

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Presque 40 % de cash dans la SCI… Il va falloir qu’ils se bougent pour investir plutôt que de collecter comme des malades pour laisser dormir l’argent.

Cela dit la contreperformance de 2022 va aider à freiner la collecte ;-)


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#129 16/01/2023 13h13

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Je lis sur le site Linxéa: (SCI VIAGÉNÉRATIONS - Linxea )

’La SCI disposera d’une poche d’actifs liquides ne pouvant excéder 30% des capitaux souscrits.’

Sur quoi cette affirmation repose t’elle? Est-ce contractuel? Si oui, la Société de gestion ne la respecte pas en acceptant cette collecte qu’elle n’est pas capable d’investir rapidement.

Ou alors, Linxéa ment aux investisseurs…

PS: J’ai trouvé, c’est dans le DOCUMENT D’INFORMATION DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS https://www.linxea.com/assets/uploads/2 … ations.pdf

Dernière modification par sm94 (16/01/2023 13h15)

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#130 16/01/2023 14h50

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Ces SCI sont réservées aux institutionnels, elles ne font pas d’appel public à l’épargne (et pourtant publient un DICI pour les particuliers..). Donc je ne pense pas que le dépassement d’un de leurs ratios soit un problème, sachant que cela se voit même sur les OPC à destination des particuliers (qui sont moins libres de faire ce qu’ils veulent).

Greyna a écrit :

Il va falloir qu’ils se bougent pour investir plutôt que de collecter comme des malades pour laisser dormir l’argent.

La collecte est pour ainsi dire fermée depuis début mai 2022. Viagénérations détenait à ce moment 66% de liquidités… Mais oui ils ont "collecté comme des malades" en abusant des spécificités comptables des SCI viagères (explications dans les messages précédents). A noter que sa concurrente Silver Avenir a fait la même chose mais dans une moindre mesure. Si ces SCI avaient calé leur collecte sur leur capacité d’investissement (comme le font la plupart des SCI non viagères), elles auraient affiché des taux de rendement >8%/an.

Dernière modification par NicolasV (16/01/2023 14h57)

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#131 16/01/2023 15h12

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Ecrire un document d’information et ne pas le respecter pose tout de même problème .
D’autant que l’on peut y lire:

DOCUMENT D’INFORMATION DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS VIAGENERATIONS a écrit :

La SCI investira 70% des capitaux souscrits dans des Actifs immobiliers et 30% des capitaux souscrits en liquidité. Il s’agit de l’application des articles 9° et 9° bis de l’article R332-2 du Code des assurances. Une SCI ne peut être constitutive d’une unité de compte si elle ne dispose pas au moins de 70% de son actif net investi en immobilier.

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#132 16/01/2023 19h52

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Oui mais par exemple voici ce que dit le prospectus de l’OPCI Diversipierre, agréé par l’AMF et donc soumis à des règles à priori plus strictes :

De même en cas de forte collecte l’allocation immobilière pourraient être inférieure à l’allocation immobilière cible du fait des délais inhérents à l’investissement des capitaux collectés

A mon avis il serait assez aisé pour Turgot de se positionner comme victime de cette collecte. C’est d’ailleurs ce qu’elle avait fait lors d’un BT si mes souvenirs sont bons (sacré culot). Au final je doute qu’on puisse y faire grand chose, si ce n’est constater que les intérêts des épargnants sont peu protégés avec ce type de structure.

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#133 30/01/2023 23h07

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La SCI est elle fermée aujourd’hui ?
Je n’arrive pas à en racheter chez PlacementsDirect.fr.


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#134 31/01/2023 07h24

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Non elle n’est pas fermée. Toutefois certains assureurs ont peut-être épuisé leur enveloppe.


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#135 31/01/2023 10h14

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J’ai appelé l’assureur : elle est fermée, sauf pour ceux qui ont des versements programmés dessus.


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#136 31/01/2023 11h04

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Pour être précis et donc que ce soit clair pour tout le monde: elle est fermée chez l’assureur de votre contrat. Pas forcément chez d’autres assureurs.


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#137 17/09/2023 14h12

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Pensez-vous que la valorisation de cette SCI pourrait baisser (comme pour les SCPI), vu la situation du marché immobilier en baisse assez marqué ?

J’hésite à vendre. D’ailleurs je ne me rappelles plus si il y a une pénalité en cas de revente avant x années en AV ?


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#138 17/09/2023 14h27

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Bonjour FCP

A mon avis il peut y avoir deux sources de baisses potentielles :

a) Viagénérations est exposée au marché du viager résidentiel de qualité. Je me dis que les valorisations des biens sur ce marché sont bien moins affectées que les bureaux de la Défense ou les zones commerciales désertées par les chaînes de magasins.

b) en théorie, la hausse des taux conduit à toujours actualiser davantage la valeur finale des biens dans les formules de calcul de valeur (1€ dans 10 ans au terme probable du contrat de viager vaudra d’autant moins aujourd’hui que les taux d’intérêt sont élevés). Je me dis que vu que nous sommes probablement en fin de cycle de hausse des taux, et si ces calculs ont jusqu’à présent été correctement effectuées, alors cela ne devrait pas générer de baisse sensible à venir, les pas de hausse restant faibles. On voit de ce point que la valeur liquidative a piétiné autour de +3% les deux dernières années VS +6% environ les 3 années précédentes. J’espère que la mise à jour des taux dans la formule d’actualisation est la source de ce piétinement. S’il y a un gros ajustement à la baisse, alors je serais surpris car la VL est bi mensuelle.

Voilà, après c’est une analyse théorique personnelle, donc si par ailleurs les biens avaient été surpayés alors oui cela pourrait baisser dans ce cas évidemment.

(suis porteur de parts en PER).

Dernière modification par skywalker31 (17/09/2023 14h27)


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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#139 17/09/2023 14h35

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Les SCPI qui ont baissé sont investies, en très grande majorité, en murs de bureaux.
ViaGénérations est investie en immobilier résidentiel (viager sans rente).

Bref, ce ne sont pas les mêmes actifs, et donc pas du tout le même marché.

Ceci étant dit, une baisse n’est pas impossible. Mais ce serait sans lien avec le mouvement observé sur les SCPI.


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#140 17/09/2023 14h51

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En ce qui me concerne, j’ai vendu mes lignes Viagenerations et Silver Avenir en totalité.
D’une part parce qu’il est probable que l’immobilier résidentiel entre dans un cycle baissier.
D’autre part, je suis prudent quant au possible retour de bâton lié au « gain technique » mentionné par BrisePif en page 1 du fil dédié à la SCI similaire Silver Avenir.
Au final, la performance passée de cette sci ne me semble pas complètement  naturelle.


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

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#141 19/09/2023 19h03

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La SCI vient d’augmenter de 0,1% au 15/09, pour l’instant rien…


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#142 21/09/2023 23h12

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J’ai vendu mes 43k de SCI Viagénérations. 
3k de PV en 2,5 ans. 

Avec la baisse de l’immo résidentiel, je ne vois pas comment ils vont pouvoir rapporter plus que les taux sans risque.


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#143 22/09/2023 00h25

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Reportings ici :
ViaGénérations

Je suis plus optimiste et garde ma ligne; il y a plusieurs leviers de performance 😉

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#144 11/10/2023 19h42

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ISTP

Actif net au 30/6/23 : 1092 M
Actif net au 1/10/23 : 1091 M

donc visiblement très peu de retraits et de décollecte

25% des actifs liquides soit >250M, ça laisse de quoi voir venir.

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#145 11/10/2023 21h10

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Comment détenez vous ve fond? En direct via un CGP? En AV?

D’avance merci

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#146 11/10/2023 21h34

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ce produit n’est disponible qu’en assurance vie (….ou PER) à ma connaissance.


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[+1]    #147 22/01/2024 18h55

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https://www.viageneratio…on%20Groupe%20APICIL.pdf

Relevé de situation au 01.01.2024 :
VL 136.94 E / +3.46% sur 2023

Part Immobilier 82% / Part Liquidité 18%

Actif Net : 989 622 380,84 €

(NB. Pas de nouveau bulletin trimestriel disponible, toujours que celui du 3T23.)

Sur demande concernant la revalorisation éventuelle, voici une info reçu de TURGOT ASSET MANAGEMENT qui gère la SCI :

"L’expertise du parc immobilier est réalisé tous les ans et nous mettons à jours ces valeurs le 31/12 de l’année.

Concernant les expertises pour 2023, elles ont fait ressortir une revalorisation à la hausse de +0,65% de nos actifs immobiliers.

La prochaine aura donc lieu le 31/12/2024. Nous sommes assez confiant sur cette prochaine échéance étant donné que plus de la moitie de portefeuille a été acquis sur les 18 derniers mois, soit dans un contexte de taux haut."


gravel, le 11/10/2023 a écrit :

Comment détenez vous ve fond? En direct via un CGP? En AV?

D’avance merci

Dispo dans les assurances vie APICIL (ZEN chez LINXEA, VIE chez BOURSE DIRECT).

Dernière modification par Ovni (22/01/2024 18h58)

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#148 09/03/2024 12h24

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Reporting trimestriel au 31.12.23 dispo :

ViaGénérations

"DES PERFORMANCES POSITIVES
Malgré un marché fragilisé par la hausse des taux et un climat d’incertitude sur les supports immobiliers, l’UC SCI ViaGénérations clôture 2023  sur un très bon bilan avec une performance positive de 3,46 %* et une valeur d’expertise de son patrimoine immobilier en progression de 0,65 %** sur l’année. Ses performances immobilières et sa position active à l’investissement avec 147 nouveaux biens immobiliers acquis en 2023, avec une décote moyenne en hausse à 40 %,  contribuent à ces bons résultats. Ils permettent de maintenir le cap sur l’objectif d’une performance cible supérieure à 5 % avec 5,14* % de performance annualisée au 31/12/2023 assortie d’une volatilité toujours faible (0,68 % en moyenne)."

"…nos valeurs d’expertise ont toujours été à la hausse, malgré une tendance baissière des prix."

Lire aussi le bulletin mensuel au 1.3.24 sur le même site.

Je suis détenteur de parts et je reste investi.

Dernière modification par Ovni (09/03/2024 12h25)

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#149 09/03/2024 15h26

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3,46% soit comme du monétaire, avec un risque plus élevé, j’ai bien fait de tout vendre.
Surtout que la baisse des prix immo, n’est certainement pas terminée…

Dernière modification par FCP (09/03/2024 15h27)


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#150 09/03/2024 20h42

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Ca sent l’histoire similaire à capimmo. Effectivement le jeu n’en vaut pas la chandelle vu les performances !

Ca n’enlève bien sûr rien à l’idée du fonds et au talent certain de la société de gestion.

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