PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCI Viagénérations à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

70% - 7
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

10% - 1
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

20% - 2
Nombre de recommandations : 10   Recommandation moyenne : 3,1/4 Avis plutôt positif

#101 17/01/2022 13h20

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

sm94 a écrit :

Avec une performance de 6,13% en 2021, on ne peux qu’être satisfait…

Oui ! C’est d’autant plus impressionnant que la SCI contient 60% de liquidités à ce jour (vs 40% en début d’année), en lien avec la forte collecte de 2021 : 600M€. C’est gigantesque pour une SCI qui faisait 140M€ de capitalisation en début d’année.

J’imagine que le gain technique, une spécificité des SCI viagères, a une fois de plus permis de faire des miracles. Pour rappel en 2019, ce gain technique ainsi que les droits acquis à la SCI étaient responsables de 60% de la performance de la SCI, alors que la société de gestion estime qu’en vitesse de croisière ces gains ne contribueront qu’à 12% de la performance de la SCI.

Les années à venir vont être intéressantes car je pense qu’on est proche du plafond en terme de collecte. Avec une hypothèse de collecte stable, 2022 serait la 1ère année où la collecte serait inférieure à la capitalisation, et en 2024 la collecte ne représenterait plus que 30% de la capitalisation du début d’année. Ce qui atténuerait l’impact du gain technique.

Enfin selon ma compréhension des choses, si les tables de mortalité utilisées à l’achat par Viagenerations s’avèrent justes, la SCI n’aura plus de NP à revaloriser ~1 à 3 ans avant le départ effectif de l’occupant. Donc cette autre source de performance pourrait se réduire dans ~10-15 ans. Même si pour ma part, j’envisage plutôt une mise à jour de la table de mortalité de l’INSEE (avec allongement des espérances de vie), ce qui provoquerait une "reprise" partielle/totale du gain technique initial. Mais je n’ai pas de boule de cristal.

A noter, il ne me semble pas impossible que la SCI investisse en dehors du viager :

Gérant SCI Viagenerations 01/2022 a écrit :

Sachant que le patrimoine immobilier des seniors en France s’élève à 3 600 milliards d’euros, notre potentiel de développement en France est immense et nous en faisons l’expérience au fur et à mesure de notre développement. Pas question pour autant de nous reposer sur nos lauriers : nous réfléchissons à enrichir notre proposition de valeur avec des types de transactions proches du viager tel que nous le pratiquons, au plus proche des besoins des personnes âgées. Et cela sans trahir notre identité.
« Nous apportons bien-être et sécurité aux seniors » - Mieux Vivre Votre Argent

Dernière modification par NicolasV (17/01/2022 15h56)

Hors ligne Hors ligne

 

#102 17/01/2022 14h19

Membre (2015)
Top 20 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   98  

nicolasV a écrit :

si les tables de mortalité utilisées par Viagenerations s’avèrent justes, la SCI n’aura plus de NP à revaloriser ~1 à 3 ans avant le départ effectif de l’occupant.

N’y a t’il pas correspondance entre la revalorisation annuelle de la NP et la durée de vie selon les tables? Il me semblait que seule une occupation plus prolongée aurait cette conséquence.

Hors ligne Hors ligne

 

#103 17/01/2022 16h09

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

J’ai précisé mon message. Viagnerations essaye de fixer son prix d’achat d’un bien selon sa table de mortalité "maison". Mais le bien est ensuite valorisé dans la SCI à un prix supérieur, car basé sur une autre table, celle établit par l’INSEE en 2005.

- Si l’occupation sera celle de la table INSEE, vous avez raison.
- Mon message se plaçait dans le cas où l’occupation serait celle de la table de mortalité "maison" (ce qui revient effectivement à un prolongement de l’occupation par rapport à la table INSEE). Je pense en effet que la table de 2005 est désuète.

Dernière modification par NicolasV (17/01/2022 16h22)

Hors ligne Hors ligne

 

#104 17/01/2022 17h09

Membre (2015)
Top 20 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   98  

’Viagnerations essaye de fixer son prix d’achat d’un bien selon sa table de mortalité "maison". Mais le bien est ensuite valorisé dans la SCI à un prix supérieur, car basé sur une autre table, celle établit par l’INSEE en 2005.’

Je n’avais pas cette notion de tables différentes… Avez-vous des sources? Technique pour acheter moins cher les biens, et/ou pour booster la valeur liquidative?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #105 17/01/2022 19h30

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

Viagénérations dans Capital sur M6 hier soir.
Et ensuite d’autres acteurs dont on parle sur le forum.

-----------------------------------------------------------------------

Capital - Immobilier : enquete sur les meilleurs bons plans pour placer ou acheter - YouTube

-----------------------------------------------------------------------


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#106 17/01/2022 20h07

Membre (2018)
Top 50 Année 2024
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   317  

sm94 a écrit :

Je n’avais pas cette notion de tables différentes… Avez-vous des sources?

Voir le rapport annuel 2019 et le message #68 de cette file.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/01/2022 20h39)

Hors ligne Hors ligne

 

#107 17/01/2022 21h44

Membre (2015)
Top 20 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   98  

Effectivement! j’aurais du relire la totalité de la file…

Thibault Corvaisier, responsable de la gestion de Viagénérations détaille les différents moteurs de performance ici : YouTube

- Gain technique : il reflète la différence entre les tables de mortalité conservatrice utilisées par la société de gestion et celles de l’INSEE sur la base desquelles l’AMF demande d’enregistrer les biens au bilan de la SCI. Ainsi, la SCI achète le bien moins cher que ce qu’elle doit déclarer dans son bilan. D’où un gain « technique » dès le départ.

- Rendement actuariel : il correspond à la reconstitution mécanique de la pleine propriété dans le temps (remembrement).

- Revalorisation immobilière : l’ensemble du parc immobilier de la SCI est réévalué le 31 décembre de chaque année par un expert indépendant.

- Libération anticipée : certains usufruitiers peuvent décider d’abandonner leur droit d’habitation en cours de démembrement. La SCI lui paye alors un complément de prix égal à 25% de la valeur locative restant à courir. 75% de cette valeur locative revient alors à la SCI ce qui contribue à la performance de l’unité de compte.

Ce dernier point répond à l’interrogation concernant l’abandon du droit d’usage, comme lors d’une admission en maison de retraite par exemple (message #49)

Hors ligne Hors ligne

 

#108 17/01/2022 22h25

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

Dans la vidéo, il parle de 30% gardé en liquidités. Par prudence.

Je comprends cette prudence, mais 30% c’est énorme non ? Dans quel cas pourraient ils avoir besoin d’autant ?!?


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#109 17/01/2022 22h39

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

sm94 a écrit :

’Je n’avais pas cette notion de tables différentes…

Je pense que vous n’êtes pas le seul, cela illustre bien que les gens ignorent certains risques spécifiques aux sci viagères. Ils ne demanderont ainsi à mon avis pas plus de rendement que sur les autres SCI.

FCP a écrit :

Je comprends cette prudence, mais 30% c’est énorme non ? Dans quel cas pourraient ils avoir besoin d’autant ?!?

Je pense que c’est là aussi une spécificité du viager. C’est encore moins liquide qu’un bien immo classique, en général il est compliqué de s’en séparer en cours de route. Ainsi pour éviter de se retrouver dans cette situation, l’assureur demande cette sécurité.

Mais pas d’inquiétude à avoir de ce côté car le problème actuel est plutôt inverse : l’excès de liquidités (60% à date chez Viagenerations) en raison de la collecte massive.

Dernière modification par NicolasV (18/01/2022 00h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#110 17/01/2022 23h02

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

Ca voudrait dire que le rendement du truc est quasi de 10%, mais à cause des liquidités on est à 6% ?


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#111 18/01/2022 11h46

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Si par "truc" vous entendez l’actif immobilier, je pense effectivement que son rendement a été de 10% net voire davantage, en grande partie grâce au gain technique. Je ne vois pas comment il pourrait en être autrement dans la mesure où les liquidités ne génèrent pas de rendement. A ma connaissance elle n’a jamais réussi à atteindre sa cible de 70% d’immo, sa moyenne au cours des 3 dernières années doit être plus proche des 50%.

Nul doute que si elle avait servi 0,6% en 2019 (retrait du gain technique), elle n’aurait eu aucun mal à atteindre ces 70% smile

Dernière modification par NicolasV (18/01/2022 11h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#112 12/04/2022 23h04

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

La perf de la SCI Viagénérations est bien fade sur 2022 là.
64% de liquidités.

Une explication à ça ?


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #113 13/04/2022 02h50

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1398  

 Hall of Fame 

Vous avez inversé vos phrases 2 et 3 wink


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#114 13/04/2022 09h42

Membre (2021)
Réputation :   16  

Collecte trop abondante et profondeur de marché sur de l’usufruit beaucoup trop faible…
Mon assureur limite désormais les versements sur ce support.

Hors ligne Hors ligne

 

#115 13/04/2022 09h47

Membre (2014)
Top 20 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   593  

Les „vieux“ sont morts par anticipation durant le Covid.
En rentrant maintenant, on a :
- mur d‘argent qui veut s‘investir dans les viagers (hausse de prix)
- locataires des viagers en meilleure santé que le suggère les tables de mortalité (on a essoré les fragiles) donc reprise des logements tardive

=> effet ciseaux négatif, on va probablement passer par 5-6 ans de rendements faibles, disons 0-3%.


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

En ligne En ligne

 

Favoris 1   [+2]    #116 13/04/2022 10h12

Membre (2019)
Réputation :   19  

Bonjour,

La problématique de la SCI Viagénération est la collecte trop abondante depuis la fin d’année 2021 (vs rythme des acquisitions plus long)
Le gestionnaire avait déjà alerté, en début d’année 2022 il avait décidé de limiter le montant de la collecte avec une enveloppe prédéfinie pour chaque assureur (Générali, Swiss Life, Ageas notamment).
La communication faite en ce sens auprès des gestionnaires de patrimoine (attention collecte limitée il n’y en aura pas pour tout le monde cette année) a provoqué l’effet inverse avec une abondance de collecte et notamment un mois record en février. La collecte est auj fermé chez l’ensemble des assureurs (sauf SwissLife clôture le 30 avril)
A date, la poche liquidité est de 63,84% environ donc il est impossible d’obtenir une performance sur seulement 36,16% d’immobilier.
Il faut savoir que le rythme d’acquisition est de 40-50 Millions par mois environ.
Ils ont actuellement 300 Millions d’acquisitions immobilières en cours (sous offre acceptée ou compromis).
Par ailleurs, la poche liquidité, principalement, investit sur des obligations "court terme" n’a pas avantagé la performance globale du fonds notamment au mois de février (performance -0,10% en février).

Pour le moment, il conserve leur objectif de performance de 5% si les acquisitions en cours se font d’ici le mois de juin. Sinon il faudra s’attendre à une performance autour de 2,5%-3% pour cette année.

NB: CGP distribuant la SCI Viagénérations

Hors ligne Hors ligne

 

#117 14/06/2022 01h47

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Merci pour ces infos.

Déjà fin 2020 ils étaient au delà de leur cible de 30% de liquidités. Puis au T1 2021 ils annoncent que la collecte est 4x supérieure à leurs prévisions, mais qu’il ne faut pas s’inquiéter. Dans ce contexte ils choisissent étrangement vers l’été 2021 d’élargir la distribution au mastodonte Generali. Au final, au T1 2022, plus que 29% de l’actif du fonds est directement investi en viager !

Aujourd’hui les mesures adoptées paraissent adéquates mais tardives. Je suis convaincu que sans la technique comptable propre aux SCI viagères (qui permet un rendement de ~10% immédiat sur chaque bien acquis), ils auraient freiné la collecte bien plus tôt car les performances 2021 et surtout 2022 auraient été très mauvaises. Mais cette technique n’est pas de l’argent magique, détenir 64% de quasi cash a un impact négatif sur la performance de la SCI. Ils ont fait un arbitrage entre les intérêts des investisseurs à court et long terme et ceux des gérants et de la SdG à court terme.

Enfin je note l’apparition d’investissements indirects. Malgré ~70M€ investis, je n’ai pas trouvé les noms des produits souscrits. Peut-être comme chez Silver Avenir : des OPCI grand public facile à souscrire mais dont la thématique n’a rien à voir avec le viager. Enfin les rapports mensuels ne distinguent pas cette poche, ainsi il n’est plus possible de connaître la part réellement investie en viagers.

Dernière modification par NicolasV (14/06/2022 14h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#118 14/06/2022 07h15

Membre (2014)
Top 50 Année 2022
Top 50 Portefeuille
Top 50 Invest. Exotiques
Top 50 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Réputation :   329  

Bonjour NicolasV

rapport trimestriel dispo sur le site ARKEA REIM a écrit :

Des parts d’OPCI gérés par BNP Reim, Sofidy et Swisslife pour 62 M€ qui se comportent plutôt bien depuis leurs acquisitions. En effet, ces trois OPCI ont réalisé sur l’année 2021 les performances suivantes : +3,33% pour l’OPCI Diversipirre (BNP Reim), + 2,89% pour l’OPCI Dynapierre (Swisslife Reim), et +5,16% pour l’OPCI Pierre Europe (Sofidy).


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

Hors ligne Hors ligne

 

#119 22/06/2022 19h20

Membre (2022)
Réputation :   13  

La collecte semble terminé pour viageneration. En tout cas même placement-direct ( swiss life) ne la propose plus en PER. La conseillère n’avait pas l’air de parler d’une fermeture temporaire.

Hors ligne Hors ligne

 

#120 22/06/2022 22h42

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

Tant mieux, car nous avons été sacrément dilué, et le cours ne monte plus !


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#121 22/06/2022 22h49

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

skywalker31, le 14/06/2022 a écrit :

rapport trimestriel dispo sur le site ARKEA REIM a écrit :

Des parts d’OPCI gérés par BNP Reim, Sofidy et Swisslife pour 62 M€ qui se comportent plutôt bien depuis leurs acquisitions. En effet, ces trois OPCI ont réalisé sur l’année 2021 les performances suivantes : +3,33% pour l’OPCI Diversipirre (BNP Reim), + 2,89% pour l’OPCI Dynapierre (Swisslife Reim), et +5,16% pour l’OPCI Pierre Europe (Sofidy).

Arkea REIM c’est Silver Avenir, mes remarques concernaient Viagenerations (cf titre du fil).

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #122 27/07/2022 22h17

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

ViaGénérations — Rendez-vous semestriel avec les investisseurs…
ViaGénérations ? Rendez-vous semestriel avec les investisseurs? - YouTube

Commentaire : La collecte a enfin été maitrisée. La perf du 2ème semestre devrait être meilleure.

Dernière modification par FCP (27/07/2022 22h51)


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#123 10/08/2022 19h38

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

Ca y est, la SCI Viagénérations reprend sa hausse après 5 mois de stagnation. +0,3%


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#124 15/01/2023 20h26

Membre (2015)
Top 20 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   98  

Performance de seulement 2.84 % pour 2022 selon funds360.

Hors ligne Hors ligne

 

#125 15/01/2023 20h29

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   101  

Oui, vraiment décevant.
Ils ont très mal géré l’afflux de souscriptions.


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.


Pied de page des forums

Parrainages Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil

[ Générée en 0.019 sec., 37 requêtes exécutées ]