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#476 15/05/2024 12h53

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J’ai du mal à comprendre certains arguments.

Pour un associé de NA1, est-il préférable de conserver la majeure partie du patrimoine actuel, en cédant au besoin quelques biens (éventuellement même à NA2 qui serait resté indépendant) pour rembourser la dette, ou faire une grosse augmentation de capital (en gros, c’est à ceci que revient la fusion, avec de nouvelles parts émises, en rémunération de l’apport du patrimoine de NA2) pour acquérir d’autres biens (à savoir tous ceux de NA2) en payant les frais d’acquisition associés ?

Pour un associé NA2, est-il préférable d’échanger ses parts contre des parts de NA1, qui repayerait des frais pour acquérir les biens de NA2, ou de conserver le statut-quo (avec la possibilité pour NA2 d’acquérir facilement quelques biens pour lesquels NA1 serait vendeur pour financer sa dette, sachant que ces biens sont à priori de qualité et bien connus, donc présentent un profil de risque/rentabilité plutôt meilleur que ceux de biens qui seraient trouvés sur le marché, avec moins de frais pour les acquérir car il n’y aurait pas besoin de rémunérer un intermédiaire qui apporterait ces biens) ?   

Par ailleurs, y a-t-il un intérêt pour ces associés à ce que leur SCPI soit la plus grosse possible, sachant que la taille actuelle est déjà largement suffisante pour bénéficier d’une bonne diversification et de la plupart des effets d’échelle ?

Imaginez que vous soyez l’associé unique possédant toutes les parts de NA1, ou de NA2 : où serait votre intérêt ?

Ma réponse à ces questions est que les associés de NA1 comme ceux de NA2 ne gagnent quasiment rien de concret dans la fusion (aucun des arguments mis en avant en faveur de la fusion ne me semble pertinent), voire y perdrait, au moins au niveau de tous les frais que la fusion génère (quand vers 1% de la valeur des actifs concernés), et auraient donc intérêt à la rejeter.
Si la société de gestion (PAREF) estime que gérer ces véhicules n’est pas rentable pour elle, elle devrait se retirer, et je suis convaincu qu’il ne serait pas bien difficile de trouver des volontaires pour prendre sa place, sachant que la gestion sur le terrain en Allemagne (identification et sélection des biens, gestion des locataires, etc.) est de toute manière prise en charge par une autre société (qui pourrait tout à fait continuer ce travail dans des conditions similaires, avec une autre société de gestion de la SCPI). 

Maintenant, de mon expérience, une société de gestion arrive souvent à imposer sa position aux associés (je n’ose pas écrire "convaincre", mais c’est un peu ce qui se passe, sans réel débat contradictoire, car seuls les arguments de la SdG en faveur de la fusion sont réellement mis en avant et largement diffusés par la SdG, de plus aux frais de la SCPI, et avec la bénédiction du CS), du fait du mode de fonctionnement des votes en AG (participation faible, pouvoirs en blanc ou au président qui doit obligatoirement voter pour les résolutions agréées, information à sens unique diffusée, associés passifs et peu avertis, CS bien souvent "élu" grâce à la SdG, …).
On l’a vu l’an passé où des associés ont majoritairement voté "POUR" une augmentation des commissions d’une SCPI, alors que rien à mon sens ne le justifiait, et que la rémunération de la SdG était  avant cette augmentation déjà bien plus élevée que ce que le service rendu en face lui coutait, même en y ajoutant une marge très substantielle (voir les ratios de marge plantureux des SdG de SCPI, qui font typiquement un bénéfice plus élevé que leur charges salariales, qui représentent la plus grosse partie de leurs charges).


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#477 15/05/2024 13h15

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Tom24 a écrit :

Pour rappel, son résultat distribuable s’élevait l’an dernier à 30,2 millions, dont environ 26 millions distribués. Le report à nouveau n’est garni qu’à hauteur de 4,4 millions.

Refinancer ce mur de dette au taux actuel impliquerait une envolée des frais financiers. Quant à vendre des actifs, c’est se priver de loyers, d’autant que la SCPI n’investit plus.

Dans les deux cas, la perspective, c’est une baisse de la distribution.

Je fais très grosse maille, mais oui cela reviendrait de passer de 3,3M€ de frais financiers annuels au double, soit à la louche une baisse du rendement de 10%. Ce n’est pas une perspective assez catastrophique pour que je me précipite vers la 1ère planche pourrie tendue par la SG.
GoodbyLenine a proposé des pistes qui montrent que des alternatives sont possibles même en restant dans le statu quo (revendre des biens à NA2).

Dans le cas de la fusion le problème de la dette est amorti par NA2 et noyé dans des nouvelles souscriptions mais reste prépondérant et dépendant des actions de la SG.

Tom24 a écrit :

Et on ne parle même pas du nombre de parts en attente en retrait (27253 fin 2023) qui risque de grimper si la fusion ne se fait pas.

Je vous rejoins, ce n’est pas un bon signe pour la liquidité des parts. Mais rien n’empêche de ré-ouvrir NA à la souscription et de ré-aligner la SG avec les intérêts des associés. Paref se retrouverait avec deux SCPIs proches mais avec chacune une histoire à raconter:
- NA pour un paquebot allemand avec un solide historique.
- NA 2 (ou autre nom) pour une SCPI plus moderne qui aurait vocation à aller chercher des opportunités en Europe et qui se positionnerait en concurrent des fonds Corum
Je ne doute pas de la compétence des équipes Paref côté marketing pour vendre ces produits.

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#478 15/05/2024 13h49

Membre (2021)
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tout cela sans parler que les associés NA1 vont se prendre -2.9% direct de la valeur de leur investissement… + une augmentation des frais de gestion (donc une baisse des loyers versés).

Pour cela je pense que je voterai conte la fusion.
J’attends tout de même le webinaire dédié à la fusion de mardi pour voter après.

Edit: correction

Dernière modification par Sisco2117 (15/05/2024 16h20)


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#479 15/05/2024 15h55

Membre (2017)
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Les webinaires de Paref sont en général gaguesques. Ils sont enregistrés et ne permettent donc pas de réagir en posant des questions sur ce qui a été dit. Les « questions » auxquelles ils répondent sont fort peu nombreuses et en général juste là pour valoriser la société de gestion.

A mon avis la Pravda était beaucoup plus virulente en son temps que les webinaires Paref.

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#480 15/05/2024 17h41

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Sisco2117 a écrit :

tout cela sans parler que les associés NA1 vont se prendre -2.9% direct de la valeur de leur investissement… + une augmentation des frais de gestion (donc une baisse des loyers versés).

Pour cela je pense que je voterai conte la fusion.
J’attends tout de même le webinaire dédié à la fusion de mardi pour voter après.

Edit: correction

Oui. En tant qu’associé de NA1, vous allez perdre 2,9% sur la valeur de la part. Mais convenez qu’il y a eu plusieurs revalorisations dans le passé. Surtout, Paref s’est engagé sur un rendement de 5% cette année, et je pense que la politique d’investissements sera plus dynamique dans les prochaines années car il faudra noyer la dette.

Sincèrement, et sans prétendre vous influencer en quoi que ce soit, je ne pense pas que le statu quo soit une bonne option pour NA1.

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[+1]    #481 15/05/2024 19h39

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Je suis rentré dans le détail du montage, en partant de l’hypothèse de frais de 20 M€ (fourchette 17M€/24M€ donnée par Paref). Je ne considère que les valeurs de réalisation. Je n’attache pas d’importance aux prix de souscription ou de retrait qui sont que des éléments propres aux politiques de commercialisation et liquidité voulues par les SCPIs. Ce sont d’ailleurs les valeurs de réalisation qui ont servi à fixer la parité entre les parts NA et NA2.

Ce qui donne le lendemain de la fusion:
- Une perte de valeur de réalisation de 2,64% pour les associés NA
- Une perte de 2,68% pour les associés NA2 (qui subissent l’arrondi de la parité retenue à 0,958 entre les deux parts)
- concrètement 20 M€ à trouver instantanément pour payer le FISC Allemand (vous me reprendrez bien un peu dette !, ou une vente de bien contrainte !)

PAREF indique dans ses fascicules vantant la fusion que :
- la valeur de reconstitution ne bouge pas voire s’améliore (264€ à 267€) -> cela me semble impossible, sauf à compter en double les frais d’acquisition NA2
- "Cette prime de fusion sera utilisée principalement pour couvrir les coûts de la fusion, afin qu’ils n’impactent pas le résultat" -> il s’agit d’un choix comptable qui a pour conséquence d’être invisible sur le résultat de l’année en cours, mais d’appauvrir les associés, ce qui revient un peu au même de leur point de vue. La formulation donne l’impression que les frais sont indolores !
- "les coûts de fusion n’ont pas d’impact sur le résultat de la SCPI et n’impacteront pas les projections des dividendes" -> c’est vrai vu le choix comptable précédent, mais il y a un impact sur les associés qui sont appauvris de manière définitive.

La communication est limite trompeuse mais factuellement vraie hmm (encore que pour la valeur de reconstitution je ne comprend pas).
Donc tout ça me paraît cher payé juste pour la joie d’être la moitié d’un truc deux fois plus gros qu’à l’origine.

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[+1]    #482 15/05/2024 21h00

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Il y a près de 40.000 parts de NA1 en attente de retrait.

Au rythme actuel et sans associé supplémentaire demandant le retrait, il y en a pour 6 ans.

Les fonds collectés par la nouvelle SCPI serviront donc à faire sortir les associés de NA1 et non à acheter des biens.

En parallèle la collecte est positive sur NA2 et permettrait d’acheter des biens.

Voter pour la fusion c’est donc condamner NA2 à ne rien pouvoir acheter alors que la période est propice, et cela uniquement pour permettre aux associés de NA1 de sortir.

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#483 15/05/2024 21h24

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Il n’y a qu’à payer aux "commercialisateurs " la même commission sur des parts de NA1 que celle payée sur des parts de NA2, et la collecte devrait ne plus se concentrer seulement sur NA2, mais se répartir sur les 2 SCPI.

La majeure partie des autres associés de NA1 (qui détiennent les 1 960 000 parts qui ne sont.pas dans le carnet d’ordres, en vente) ne cherche pas à vendre, et le blocage du marché secondaire ne les concerne guère.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#484 16/05/2024 00h36

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Je suis associé de NOV All 1 acheté à crédit et partage assez largement les arguments contre la fusion avec NOV All 2. En particulier, il me parait très peu probable que, grâce à une collecte qui nécessiterait d’être considérable (car ses effets relutifs sur le rendement total interviendraient une fois toutes les demandes de rachat de parts honorées), la société de gestion arrivera à créer une valeur supérieure à celle perdue en imposition lors du transfert des actifs.

J ai regardé rapidement l’argument selon lequel NOV All 2 viendrait au secours d’une NOV All 1 trop endettée. Je n’arrive pas à retrouver cette conclusion dans les chiffres. Les endettements financiers rapportés au total capitaux propres + dettes fi sont respectivement de 28% et 22%. Une augmentation du cout de la dette financiere qui passerait à 4,5% au lieu des 2-2,5% actuels amputerait les resultats nets respectifs de 16% et 12% (base 2023 toutes choses étant égales par ailleurs). Est ce que je me trompe dans les ordres de grandeurs et les conclusions ?

Merci à tous,

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#485 16/05/2024 00h51

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Personnellement je voterai contre cette fusion en tant que propriétaire de part de NPA2.

Je n’y vois aucun intérêt positif, même pas pour la maison de gestion en réalité. Autant passer NPA1 à capital fixe et refinancer tant bien que mal et laisser croitre NPA2.

En fusionnant on ne règlera pas les problèmes de NPA1 et on brisera la collecte de NPA2.

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#486 16/05/2024 07h29

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Juste pour le fun (oui, j’aime les calculs smile), j’ai fait quelques calculs en utilisant les chiffres du bulletin T4-2023 des deux SCPI (lien et lien). Considérant que la valeur de patrimoine reste inchangée, que le nombre de parts reste également inchangé. J’ai :

Novapierre Allemagne
- Nb de parts : 2 000 000
- Valeur réalisation par part : 229.59 EUR   => total : 459 180 000 EUR
- Valeur de reconstitution : 277.18 EUR    => total : 554 360 000 EUR

Novapierre Allemagne 2
- Nb de parts : 1 485 975
- Valeur réalisation par part : 212.20 EUR   => total : 315 323 895 EUR
- Valeur de reconstitution : 251.89 EUR    => total : 374 302 242.75 EUR

Prima (apres fusion)
- Nb de parts : 2 000 000 + 0.958 * 1 485 975 = 3 423 564.05
- Valeur de réalisation totale : 774 503 895 EUR   => soit 226.23 EUR par part
- Valeur de reconstitution totale : 928 662 242.75 EUR  => soit 271.26 EUR par part

Associe Novapierre Allemagne :
- Valeur de réalisation : 229.59 EUR => 226.23 EUR (-1.46%)
- Valeur de reconstitution : 277.18 EUR  =>  271.26 EUR (-2.14%)

Associe Novapierre Allemagne 2:
- Valeur de réalisation : 212.20 EUR => 226.23*0.958 = 216.73 EUR (+2.13%)
- Valeur de reconstitution : 251.89 EUR  =>  271.26 * 0.958 = 259.86 EUR (+3.17%)

-------------------------------------------------------------------------------------------------------
A noter cependant que les chiffres de la lettre au porteur utilisent la valeur de réalisation et sont un petit peu différents (sûrement dû à l’évolution du marché entre temps).

Novapierre Allemagne
- Nb de parts : 2 000 000
- Valeur réalisation par part : 219.08 EUR   => total : 438 152 350 EUR

Novapierre Allemagne 2
- Nb de parts : 1 497 783
- Valeur réalisation par part : 209.96 EUR   => total : 314 470 963 EUR

Prima (après fusion)
- Nb de parts : 2 000 000 + 0.958 * 1 497 783 = 3 434 876.114
- Valeur de réalisation totale : 752 623 313 EUR   => soit 219.11 EUR par part

Associe Novapierre Allemagne :
- Valeur de réalisation : 219.08 EUR => 219.11 EUR (+0.02%)

Associe Novapierre Allemagne 2:
- Valeur de réalisation : 209.96 EUR => 219.11*0.958 = 209.91 EUR (-0.02%)

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Le changement de valeur de retrait est pour moi plutôt dû au marché qu’à la fusion, si l’on regarde Novapierre Allemagne, on a :

selon Bulletin Trimestriel T4-2022 (lien):
- Valeur de realisation : 257 EUR
- Valeur de reconstitution : 310 EUR

selon Bulletin Trimestriel T4-2023 (lien):
- Valeur de realisation : 229.59 EUR (-10.7%)
- Valeur de reconstitution : 277.18 EUR (-10.6%)

On devait, tôt ou tard voir une baisse sur le prix de part.

Voila, en espérant ne pas avoir dit trop de bêtises car je ne suis pas commissaire aux comptes.


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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[+2]    #487 16/05/2024 10h13

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Soleildemars a écrit :

Je n’arrive pas à retrouver cette conclusion dans les chiffres. Les endettements financiers rapportés au total capitaux propres + dettes fi sont respectivement de 28% et 22%.

Le problème actuel n’est pas le poids de la dette (encore que) mais surtout l’échéance de la dette. Les échéances ne sont pas du tout les mêmes pour NA1 et NA2. NA1 va devoir rembourser une grosse majorité sous trois ans et rouler ses dettes dans des conditions insupportables. NA2 a encore le temps…

Soleildemars a écrit :

Une augmentation du cout de la dette financiere qui passerait à 4,5% au lieu des 2-2,5% actuels amputerait les resultats nets respectifs de 16% et 12% (base 2023 toutes choses étant égales par ailleurs).

La dette actuelle n’est pas à 2-2,5% comme vous l’écrivez :
40M€ à 1,57% à rembourser en 2025
21M€ à 0,94% à rembourser en 2026
60M€ à 1,05% à rembourser en 2027

Si vous voulez connaître l’effet sur le rendement, regardez le résultat du refinancement de fin 2022 à 4,14% : 1€ de charges en plus par part en 2023. Donc le refinancement de 2025 enlèvera 1 euro, celui de 2026 50cts et celui de 2027 1 euro. Soit 2,5 euros. Soit une baisse du dividende de 20%. Soit un rendement qui passe à 3,9% et donc une fuite des associés car sous 4,5% de rendement, une SCPI n’est pas intéressante dans le nouveau contexte de taux. Sachant que NA1 est déjà bloquée sur 6 ans au rythme actuel.

Pour les associés de NA2, fusionner avec NA1 c’est rattraper le couteau qui tombe.

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#488 16/05/2024 20h55

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GoodbyLenine, le 15/05/2024 a écrit :

La majeure partie des autres associés de NA1 (qui détiennent les 1 960 000 parts qui ne sont.pas dans le carnet d’ordres, en vente) ne cherche pas à vendre, et le blocage du marché secondaire ne les concerne guère.

En êtes-vous sûr GBL ? De mémoire il y a plusieurs institutionnels présents dans le capital de NA1 : Apicil et Primonial. L’un des ces institutionnels était même membre du conseil de surveillance qui a encouragé à arrêter la collecte si je ne me trompe pas.
Dans le rapport annuel 2022, on apprend que :
- Apicil a 45K parts (page 69)
- Primonial a 44K parts (page 71)

Soit en tout 90K parts. Vous me direz que ça ne représente que 5% du nombre de parts. C’est vrai mais … Dans les 40K parts en attente, combien émanent de ces institutionnels ? Et combien de parts vont-ils encore mettre en vente ? Une fois NA1 fusionné avec NA2, qui nous dit qu’ils ne mettront pas toutes leurs parts en vente ? Donc qui nous dit que cette fusion ne permettra pas aux deux institutionnels de sortir, tout cela sur le dos des associés de NA2 ?

Dernière modification par Asn540 (16/05/2024 20h56)

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#489 18/05/2024 09h19

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AleaJactaEst, le 16/05/2024 a écrit :

Personnellement je voterai contre cette fusion en tant que propriétaire de part de NPA2.

Je n’y vois aucun intérêt positif, même pas pour la maison de gestion en réalité. Autant passer NPA1 à capital fixe et refinancer tant bien que mal et laisser croitre NPA2.

En fusionnant on ne règlera pas les problèmes de NPA1 et on brisera la collecte de NPA2.

Je vois pas en quoi un véhciule pesant près de 1 milliard d’euros et promettant un rendement de 5% cette année verrait sa collecte de briser, sauf dégradation des conditions de marché.

Si vous êtes associé de NPA2, vous aurez remarqué que la politique d’investissements n’est pas des plus dynamiques, d’où les à-coups dans la distribution (voir le dernier coupon un peu en baisse).

Le pari du nouvel ensemble, c’est d’investir davantage en sortant un peu d’Allemagne (doù aussi le changement de nom). Et de surfer sur  l’engouement pour les SCPI européennes (cf Corum et toutes les autres…).

D’une situation bloquée qui n’est pas de son fait, la société de gestion veut sortir par le haut. Ce qu’elle propose, c’est aussi mon intérêt à moyen terme.

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#490 18/05/2024 14h38

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Je vais voter pour la fusion
Un ensemble à 1Md€ est plus crédible que 2 véhicules à 500 ME , surtout qu’ils sont exactement sur le même terrain de chasse. NPA1 a des biens de qualités mais peut-être qu’ils vont nécessiter des travaux car plus anciens que NPA2? NPA1 a également des crédits mais à taux très favorables…qu’il va falloir rembourser entre 2025 et 2028. NPA2 a un rendement un peu inférieur (quoique en hausse sensible) mais n’a pas atteint de masse critique (400ME, c’est une Scpi de nain face à des Corum, Pierval, épargne Pierre, etc.).
Le refus de poursuivre NPA1 a été une bêtise : Corum Origin a parfaitement su gérer sa collecte et la stopper quand les rendements n’étaient pas suffisants. Puis la rouvrir ensuite. NPA2 a fait de même à un moment donné. Une SCPI qui ne peut plus grossir est une Scpi qui va mourir.
Personne, dans les échanges, ne parle du long terme (parce qu’on n’en sait rien) : pourtant, les Scpi, c’est du long terme, pas une vision à 3 mois sur le 4eme chiffre après la virgule du rendement. La société de gestion, bien que moins efficace en communication que Corum par exemple, semble bien faire le job. NPA2 se débrouille plutôt pas mal.

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[+1]    #491 18/05/2024 16h10

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cdu971, Aujourd’hui 14h38 a écrit :

Je vais voter pour la fusion
Un ensemble à 1Md€ est plus crédible que 2 véhicules à 500 ME , surtout qu’ils sont exactement sur le même terrain de chasse. NPA1 a des biens de qualités mais peut-être qu’ils vont nécessiter des travaux car plus anciens que NPA2? NPA1 a également des crédits mais à taux très favorables…qu’il va falloir rembourser entre 2025 et 2028. NPA2 a un rendement un peu inférieur (quoique en hausse sensible) mais n’a pas atteint de masse critique (400ME, c’est une Scpi de nain face à des Corum, Pierval, épargne Pierre, etc.).
Le refus de poursuivre NPA1 a été une bêtise : Corum Origin a parfaitement su gérer sa collecte et la stopper quand les rendements n’étaient pas suffisants. Puis la rouvrir ensuite. NPA2 a fait de même à un moment donné. Une SCPI qui ne peut plus grossir est une Scpi qui va mourir.
Personne, dans les échanges, ne parle du long terme (parce qu’on n’en sait rien) : pourtant, les Scpi, c’est du long terme, pas une vision à 3 mois sur le 4eme chiffre après la virgule du rendement. La société de gestion, bien que moins efficace en communication que Corum par exemple, semble bien faire le job. NPA2 se débrouille plutôt pas mal.

Je ne suis d’accord avec quasiment aucun de vos arguments, ni même  avec ce que vous présentez comme des "faits" pour soutenir ces arguments.

Je ne comprend pas en quoi un ensemble à 1Md€ serait plus crédible que 2 véhicules à 500 ME. Une fois la taille critique atteinte, grossir n’ajoute guère de crédibilité (sauf si on veut acheter de gros biens, ce qui n’est pas le cas des NA). Si on suivait votre raisonnement, même à 1Mds, on ne serait pas crédible, à côté de certaines SCPI (voire des fonds immobiliers allemands) qui ont 3 ou 5 Mds (voire plus) de capitalisation !

Votre argument "peut-être que les biens de NA1 ont besoin de plus de travaux" ne vaut pas grand chose : avez-vous quoi que ce soit de concret pour soutenir que les biens de NA1 seraient plus "anciens" que ceux de NA2, et nécessiteraient plus de travaux ? Ils ont été achetés depuis plus longtemps, mais fort peu étaient neufs quand ils ont été achetés. Savez-vous qu’en général, pour le type de bien de NA1 ou NA2, les clauses du bail stipulent le plus souvent que le locataire (qui ne veut en général pas que son magasin change de localisation) finance la plupart des éventuels travaux ?

Corum n’a jamais fermé sa collecte. Ils l’ont juste contrôlée pour qu’elle reste cohérente avec leur capacité d’investir correctement. Paref a plusieurs fois (sur plusieurs SCPI) été débordé par sa collecte : ces SCPI  ont alors eu plein de cash non investi pendant un moment, ont parfois fini par fermer la collecte, et parfois ont investi dans des biens pas super….

Je suis en profond désaccord avec votre "une SCPI qui ne peut plus grossir est une Scpi qui va mourir." Une SCPI n’existe pas principalement parce qu’elle collecte. Elle existe principalement parce qu’elle gère son patrimoine (ses biens immobiliers, ses locataires, ses associés, etc.). Elle n’est nullement condamnée à devoir croitre sans cesse. Ce n’est pas parce qu’on a eu une décennie de croissance forte des encours gérés par les SCPI qu’il faut perdre de vue l’’essentiel. Des fonds immobiliers fermés (sans course à la croissance des encours) ont toujours existé, et sont sans doute très majoritaires, en terme d’encours, sur le marché. Et ils ne vont pas "mourir" de sitôt…

Presque tous les arguments mentionnés dans cette discussion concernent le long terme (par ex les frais payés pour la fusion impactent la valeur de la SCPI, depuis la date de la fusion, et pour toujours), et ne relèvent nullement d’une "vision à 3 mois sur le 4eme chiffre après la virgule du rendement".

Vous ne le savez peut-être pas, mais, dans le cas de NA1 et NA2, la société de gestion (qui pour vous "bien que moins efficace en communication que Corum par exemple, semble bien faire le job") externalise une énorme partie de son "job" : la recherche des biens, le suivi des biens, la gestion des locataires, la connaissance du marché immobilier allemand, tout ceci est fait par un sous-traitant (appelé "partenaire"), à savoir Principal Real Estate Europe (qui gère près de 100Mds d’mmobiliers selon ceci)…  Je ne connais pas d’autre SCPI où la SdG ait autant externalisé son  "job"…
Il est probable que PAREF ne doit pas gagner beaucoup sur NA1, une fois son partenaire payé. D’aucuns pourraient voir ceci comme PAREF dans le rôle du sous traitant (en charge de la gestion de la communication, des associés, du réseau de collecte, du portage de l’agrément AMF,…) de son partenaire…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#492 18/05/2024 20h07

Membre (2020)
Réputation :   1  

Merci GooByeLenine pour votre réponse très claire et structurée.

Je maintiens ma position d’avis favorable à la fusion, fusion qui me semble positive pour les 2 véhicules, même si évidemment les frais de fusion sont conséquents et bien dommageables.

NPA1 est coincée par un fort endettement avec des échéances courtes (une première partie en 2025). J’ai souligné que PEUT ÊTRE les biens étaient plus anciens et nécessitaient des remises à niveau, notamment pour les économies d’énergie : j’ignore si cela fait partie des bails triple net.
J’aurais aimé acquérir des parts NPA1 en 2020 mais la collecte était déjà fermée et j’ai acheté du NPA2.

NPA2 a eu du mal à démarrer car les rendements des acquisitions étaient faibles et Paref a fermé judicieusement la collecte pendant 6 mois pour trouver des biens qui correspondaient à ses critères de qualité.
NPA2 va plutôt bien aujourd’hui.

Dans le marché actuel , et qui va durer quelques trimestres encore, je ne sais pas si j’achèterais des parts de « petites » SCPI et serais plutôt rassuré par des véhicules un peu costaud mutualisant les risques par des actifs nombreux et avec une typologie variée. En évitant bien sûr les SCPi des banques ou celles qui avaient trop collecté pendant les belles années (ex Primovie).
Je me souvient aussi des critiques contre Corum qui n’achetait soi disant pas de biens de qualité, dans des endroits non prime et finalement qui tient la cadence depuis 10 ans (ok, je suis un peu hors sujet…).

La campagne de publicité qui suivra la fusion (si validée) alors qu’on trouve sur le marché de nombreux bien à des prix (plus) attractifs et alors que l’argent est rare, me semble également un point fort.
Enfin, Paref sous-traite les prestations à qui il veut, peu m’importe, tant que ce dernier est performant et connaît le terrain!

Dernière modification par cdu971 (18/05/2024 20h10)

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#493 20/05/2024 22h23

Membre (2019)
Réputation :   9  

Un premier mot pour dire combien lire les différents arguments pour ou contre est instructif.
Merci pour le calcul du taux de la dette car j’avais effectivement fait une erreur. Les intérêts actuels de la dette sont bien inférieurs à 2% (en lieu des 2+% que je mentionnais) mais pourraient bien passer à 4-4,5% (la baisse des taux courts à venir par la BCE pouvant venir atténuer ce niveau).
A ce stade, je n’ai toujours pas compris quelle solution va permettre de regagner les couts liés à cette fusion : une nouvelle collecte ira d’abord rembourser les volumes non négligeables de parts en attente de remboursement. Il est donc légitime de penser que la collecte nette investissable significative n’interviendra que dans plusieurs années. D’ici là, le rendement sera issu de la « qualité » de la gestion, qui aura certes à gérer une hausse du cout de la dette, mais pourra aussi s’appuyer sur la revalorisation des loyers par l’inflation.
Si les associés de NA1 (dont je fais partie) souhaitent bénéficier d’une collecte, pourquoi ne serait-il pas possible de voter une augmentation de capital ? Il était raisonnable de ralentir les flux en période de taux bas ; il est raisonnable maintenant d’encourager la collecte par ce moyen, qui évite des coûts de fusion significatifs pour le même résultat.
D’aucun expliquera qu’il sera difficile de collecter pour NA1. Mais compte tenu de la proximité de structure financiere et de patrimoine de NA1 et NA2, je vois mal pourquoi (ou comment) une collecte faible ou nulle sur NA1 serait significative et enthousiaste sur la SCPI NA fusionnée.
Je voterai donc contre la fusion et je suis très agacé par la société de gestion qui ferait mieux de travailler à faire son métier correctement, plutôt que lancer des projets dont les justifications réelles sont objectivement absentes des documents communiqués.

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#494 20/05/2024 23h08

Membre (2022)
Réputation :   0  

Merci pour vos éclairages.

Je suis associé NA1 et j’en suis très satisfait, mais pour moi le problème de cette SCPI, c’est le mur de la dette avec des échéances à court terme.

A cause de cela, j’étais tenté par la fusion avec NA2.

Mais vos arguments, et notamment ceux de GBL m’ont éclairé sur le fait que la fusion ne répond à ce problème.
Du coup, je vais voter contre la fusion et serais plutôt favorable à une re-ouverture de la collecte sur NA1 avec une décote si c’est réellement nécessaire afin de faire baisser le levier.

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#495 21/05/2024 08h23

Membre (2022)
Réputation :   1  

Soleildemars, le 20/05/2024 a écrit :

Un premier mot pour dire combien lire les différents arguments pour ou contre est instructif.
Merci pour le calcul du taux de la dette car j’avais effectivement fait une erreur. Les intérêts actuels de la dette sont bien inférieurs à 2% (en lieu des 2+% que je mentionnais) mais pourraient bien passer à 4-4,5% (la baisse des taux courts à venir par la BCE pouvant venir atténuer ce niveau).
A ce stade, je n’ai toujours pas compris quelle solution va permettre de regagner les couts liés à cette fusion : une nouvelle collecte ira d’abord rembourser les volumes non négligeables de parts en attente de remboursement. Il est donc légitime de penser que la collecte nette investissable significative n’interviendra que dans plusieurs années. D’ici là, le rendement sera issu de la « qualité » de la gestion, qui aura certes à gérer une hausse du cout de la dette, mais pourra aussi s’appuyer sur la revalorisation des loyers par l’inflation.
Si les associés de NA1 (dont je fais partie) souhaitent bénéficier d’une collecte, pourquoi ne serait-il pas possible de voter une augmentation de capital ? Il était raisonnable de ralentir les flux en période de taux bas ; il est raisonnable maintenant d’encourager la collecte par ce moyen, qui évite des coûts de fusion significatifs pour le même résultat.
D’aucun expliquera qu’il sera difficile de collecter pour NA1. Mais compte tenu de la proximité de structure financiere et de patrimoine de NA1 et NA2, je vois mal pourquoi (ou comment) une collecte faible ou nulle sur NA1 serait significative et enthousiaste sur la SCPI NA fusionnée.
Je voterai donc contre la fusion et je suis très agacé par la société de gestion qui ferait mieux de travailler à faire son métier correctement, plutôt que lancer des projets dont les justifications réelles sont objectivement absentes des documents communiqués.

A la fin du T1, il y avait 40 000 parts NA1 en attente de retrait. Cela représente 1,2% du nouvel ensemble fusionné (autour de 3,4 millions de parts). Cela me semble totalement gérable, même si encore une fois, le succès de Prima dépendra des conditions de marché.

Quant aux coûts de fusion, ils sont ce qu’ils sont, mais il ne faut pas être de mauvaise mauvaise foi et s’arrêter à ça. La future valeur de reconstitution dépendra beaucoup plus des investissements et du facteur taux, comme pour toute SCPI.

Quant à la perspective de "sauver" NA1 en votant une AK pour relancer la collecte, cela me paraît complètement irréaliste car cela reviendrait à concurrencer frontalement NA2.

Il y a chez les gens qui critiquent la fusion une hostilité de principe à la société de gestion, voire à toutes les sociétés de gestion. A ceux-là, je dis : ne faites pas de SCPI ou vendez vos parts au plus vite.

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#496 21/05/2024 18h19

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Tom24 a écrit :

Quant aux coûts de fusion, ils sont ce qu’ils sont, mais il ne faut pas être de mauvaise mauvaise foi et s’arrêter à ça.

Vous représentez donc le camp du bien, de la responsabilité et vous permettez de traiter ceux qui ne pensent pas comme vous d’être de mauvaise foi. J’ai rarement vu autant de mauvaise foi (et de manque d’arguments) dans un message, bravo !

Tom24 a écrit :

La future valeur de reconstitution dépendra beaucoup plus des investissements et du facteur taux, comme pour toute SCPI.

On vous dit que les investissements seront très limités voire inexistants. La future valeur de reconstitution dépendra bien plus des actifs actuels, sur la pente descendante et les taux n’arrangeront rien quand il faudra renégocier les dettes.

Tom24 a écrit :

Quant à la perspective de "sauver" NA1 en votant une AK pour relancer la collecte, cela me paraît complètement irréaliste car cela reviendrait à concurrencer frontalement NA2.

Car NA2 ne concurrence en rien NA. On en revient à la première partie de ce message.

Tom24 a écrit :

Il y a chez les gens qui critiquent la fusion une hostilité de principe à la société de gestion, voire à toutes les sociétés de gestion. A ceux-là, je dis : ne faites pas de SCPI ou vendez vos parts au plus vite.

Je n’ai pas réagi à l"excellent message de Gbl mais il n’hésite pas - tout comme moi - à critiquer les sociétés de gestion quand il le faut car elles font tout parfois pour se faire critiquer (ou par manque d’action).
Ca n’est en rien incompatible avec le fait d’investir dans les SCPI, à croire que ceux qui ne pensent pas comme vous vous dérangent, au point que vous ne les voudriez plus comme co-associés …

Plutôt que de lancer de tels messages clivants, qui ne peuvent avoir pour réponse que ce genre de message, donnez de bons arguments.
Relativiser le nombre de parts en attente "du nouvel ensemble" est un exemple de mauvaise foi, ne vous permettez pas de provoquer de la sorte svp, on aime bien commenter les chiffres quand ils sont bons, en l’occurrence les parts en attente ne concernent à ce jour que NA et représentent davantage que "1,2 %". C’est de l’ordre de 2 %, en croissance et pas forcément un problème à ce jour mais fusionner revient à faire porter ce potentiel problème sur l’ensemble des associés de NA2 qui n’ont rien demandé, et auront leur mot à dire en votant.


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[+2]    #497 21/05/2024 19h39

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En direct du webinaire organisé par PAREF sur la fusion voici un retour de quelques points abordés :

NA1:
- Maturité de la dette qui arrive dès 2025 (28% de dette)
- Gros travaux à financer dans les 5 ans (classique mais nécessite du cash et sans collecte cela va impacter la distribution)
- Sans rentrée d’argent, la baisse des revenus est inéluctable rapidement
- Des PV latentes + RAN

La solution de retrouver de la collecte en réouvrant le capital ne fonctionnerait pas car NA1 a été déférencé des CGP au profit de NA2 (donc elle serait peu proposé), surtout d’autre part les 2 SCPI se feraient concurrence au profit de NA2 qui fonctionne bien (d’ailleurs s’il y a des parts en attente de retrait sur NA1 c’est parce que les personnes préfèrent investir sur NA2). Pas de sens commercial.

La solution de se refinancer passerait par des crédits avec des taux élevés

La solution de vendre des actifs pour rembourser la dette = baisse des revenus

--> En résumé sans collecte NA1 va évoluer dans le mauvais sens avec baisse des revenus.

- impact de la fusion : -2.85% du prix de part (perte pour les associés)

NA2:
- En pleine progression au niveau de la distribution avec un portefeuille plus récent que NA2
- Pas de PV latente car patrimoine trop récent.
- Pas de RAN
- Maturité dette de 2029
- impact de la fusion : +0.22% du prix de part (gain pour les associés)

La fusion serait donc très complémentaire pour les 2 SCPI qui ont chacune des avantages et des points faibles différents/complémentaires.

--> Au final cela m’a convaincu de voter pour la fusion


Ci-dessous quelques slides de la présentation:







Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#498 21/05/2024 20h43

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Quand je lis les différents "prévisionnels de dividendes", je me demande bien comment un lecteur peut se laisser berner en croyant qu’en fusionnant deux entités devant verser ’en 2025) 4.50% et 4.70%, on arrive à avoir une entité qui verserait un peu plus de 5.00%, sans qu’il y ait quelque-part un loup…

Le "loup", c’est probablement que la SdG compare des choses non comparables, par exemple en augmentant (ou en diminuant moins) le RAN dans le scénario où NA et NA2 resteraient séparés, et en le diminuant en cas de fusion. Après tout, faire ceci n’impacterait la valeur des parts que d’un peu moins de 0.5%/an durant les 2 années sur lesquelles portent ces "prévisions. Les associés qui soutiennent la fusion se fichent déjà que la fusion génère des frais d’environ 1.5%, soit 4 mois de rendement (sous prétexte qu’ils seraient comptabilisés sur le compte des primes d’émission, donc sans impact sur le résultat, mais seulement sur la valeur des parts), alors, pourquoi se priver ?

Je ne vois nulle part d’explication convaincante sur comment plus de valeur (et combien) sera créée grâce à la fusion ! 
Les dettes (qu’elles viennent de NA ou NA2) seront à rembourser par PRIMA. La collecte de PRIMA, si elle devait être largement supérieure à celle anticipée pour NA + NA2, ne devrait pas créer de la valeur, si le prix des parts est correct (pour les nouveaux associés, c’est à dire s’ils ne paient pas leurs parts un peu trop cher). Il n’y a pas de synergie qui profite aux associés : une éventuelle synergie au niveau de la facilité de gestion d’une seule entité va uniquement dans la poche de la société de gestion (laquelle va peut-être bientôt proposer d’augmenter sa commission de gestion : pourquoi donc se gêner ?); une synergie des coûts marketing pour dynamiser la collecte ne concerne pas les associés : c’est aussi un coût variable pour le SdG, mais un pourcentage de commission fixe perçu par la SdG (et reversé en partie au réseau de distribution).

Si les partisans de la fusion peuvent m’expliquer d’où viendrait cette création de valeur, je serais intéressé.

Il faudrait aussi m’expliquer pourquoi il y aurait autant de valeur en moins de créée en restant avec 2 entités séparées, avec :
  -> pour NA, gestion comme un fond fermé, et, au besoin, cession de quelques biens pour rembourser la dette, si c’est mieux financièrement que la faire rouler, et création d’un fond de remboursement pour donner une porte de sortie aux associés voulant vendre des parts, et même démission de la SdG si cette SCPI ne l’intéresse plus (il ne devrait pas être trop compliqué de trouver une autre SdG), etc.
  -> pour NA2, concentration des moyens marketing, renommage en PRIMA si ça y participe, collecte et croissance si ça crée de la valeur, etc.

AMF : je suis, via mes SCI, usufruitier pour un montant limité (<3% de l’actif des SCI) de NA et NA2. Donc, si PAREF dope pendant quelques années les distributions, en piochant dans le RAN par ex., je devrais même y gagner un peu, et la valeur de la part à terme m’indiffère. Mais ça me chagrine quand même que des associés se fassent ainsi pipoter…


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#499 21/05/2024 20h44

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La solution de retrouver de la collecte en réouvrant le capital ne fonctionnerait pas car NA1 a été déférencé des CGP au profit de NA2 (donc elle serait peu proposé)

Ce n’est pas un bon argument je trouve. Il suffit de limiter la collecte sur NA2 et les gens iront sur NA1.

De plus, je comprends pas comment la fusion de 2 SCPI distribuant 4,5 et 4,7%, donne une SCPI crachant du >5%. Par quel miracle tout le monde y gagne ?


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#500 21/05/2024 22h19

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Si j’ai bien compris, grâce à la fusion, la distribution de PV sur cession d’immeuble de NA1 permettrait de booster le rendement.

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